桂林七星大酒店及松园度假村项目可行性研究报告.doc
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1、桂林“七星大酒店及松园度假村”项目可行性研究报告目 录第一章 总 论211 项目简介212项目的开发模式213项目总投资及项目建设总周期314可行性研究的基本结论3第二章 本项目环境分析321 桂林市概况及地质条件322 桂林市交通状况分析423 桂林市宏观经济分析424 桂林市城市规划分析425 桂林市人口状况分析426 桂林市房地产市场分析527 房地产业宏观政策分析528 本项目周边区域个案分析529 本项目地块状况分析5210环境分析小结5第三章 桂林市旅游产业发展分析631 桂林市旅游业现状632 桂林市旅游业客源分析633 桂林市旅游业发展趋势研究634 桂林市旅游业分析小结6第四
2、章 本项目的综合定位641 本项目的SWOT分析642 本项目的市场定位643 本项目的形象定位644 本项目的目标客户定位645 本项目的价格定位6第五章 本项目的规划设计651 本项目的规划设计指导思想652 本项目可行性方案策划及优化比选753 本项目的优化方案规划设计及建设内容27第六章 本项目的建设进度及项目组织2761 本项目的建设进度2762 本项目的组织28第七章 本项目投资、筹资及销售计划2871 本项目投资费用估算2872 本项目的投资及筹资计划3073 本项目的销售计划31第八章 本项目的财务评价3181 本项目的盈亏平衡分析3182 本项目的敏感性分析3183 本项目的
3、潜在风险识别及规避措施31第九章 结论和建议3291 结论3292 有关说明及建议32第六章 投资预算及销售计划326.1投资预算326.2资金使用计划及筹措356.3项目销售计划36第七章 项目财务效益分析377.1财务分析377.2项目不确定性分析417.3项目综合效益分析43第八章 结论及建议448.1 结论448.2 有关说明与建议44第一章 总 论11 项目简介项目名称:桂林市七星大酒店及松园度假村改造开发项目项目地点:桂林市七星区穿山东路西、漓江路南。开发单位:广西财富天地投资有限公司监理单位:正在招标中设计单位:正在招标中施工单位:正在招标中销售代理:南京XX房产经纪工作室有限公
4、司12项目的开发模式本项目由广西财富天地投资有限公司独资开发。整个项目由新建商业物业、高档住宅、酒店式公寓和改造现有的七星大酒店组成。新建的商业物业、高档住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店计划聘请国内或国际上的知名酒店经营公司管理经营,提升七星大酒店的整体水平和档次。同时,考虑到桂林城市的特殊性,部分酒店式公寓将提前考虑整体经营,并理顺各利益相关方的关系,以吸引更多的外地投资购房者。13项目总投资及项目建设总周期本项目预计总投资为5.2亿元。资金来源由四部分组成,一是开发商自有资金,二是公司股东借款,三是银行贷款,四是销售收入再投入。本项目启动时间为2004年3月,预计完成时间为20
5、06年12月。预计项目建设总周期为34个月。14可行性研究的基本结论第二章 本项目环境分析21 桂林市概况及地质条件211 桂林市概况桂林市位于广西壮族自治区东北部,地跨东经10936至11129,北纬2415至126123,扼处“湘桂走廊”的南端,是世界著名的风景游览城市和中国历史文化名城,是广西东北部地区的政治、经济、文化、科技中心,旅游业是其国民经济的主导产业。桂林市自然环境优美,是中国旅游观光的最佳景区之一。全市辖五个城区12个县,即秀峰、叠彩、高新(七星)、 象山、雁山区和临桂、灵川、兴安、全州、灌阳、资源、永福、阳朔、荔浦、平乐县和龙胜各族自治县、恭城瑶族自治县。全市总人口487万
6、人。总面积2.78万平方公里,其中市区面积565平方公里,人口66万人。212 桂林市地质条件大约在3亿多年前,广西的大部分地区,包括桂林,还处在一片汪洋大海之中。后来地球发生了一次剧烈的地壳运动,桂林和广西其他许多地方一度露出水面,成为陆地。不久陆地又慢慢下沉,海水从钦州、廉州一带进入广西,淹没了许多地方,桂林又重新陷入了海底。经过了漫长的历史年代,在桂林一带,也就逐渐沉积了许多由海水带来的沉淀物,形成各种层状的沉积岩,其中以石灰岩较为突出。这种层状的石灰岩,是由含钙质成分的物质不断沉积胶结而成的。大约到一亿五六千万,地壳上升,今桂林阳朔一带开始露出水面。在以后漫长的岁月里,厚厚的石灰岩层经
7、过长期的风化、剥蚀和雨水溶蚀,形成了以桂林为中心,环阳朔、灵川、平乐、兴安、全州、荔浦、恭城等县,约2.24万多平方公里的岩溶峰林地貌区。22 桂林市交通状况分析23 桂林市宏观经济分析24 桂林市城市规划分析25 桂林市人口状况分析251 人口规模1999年桂林市域总人口:479万人,市域非农业人口100万人,城市化水平21%。主城区户籍总人口55.5万人,主城非农业人口46.07万人,城市化水平83%。主城一年以上暂住人口5.35万人,主城实际居住人口60.85万人。 桂林市规划人口规模表 单位:万人项目名称1999年2005年2010年2020年市域总人口479.19505545570市
8、域非农人口100.48152206314市域城市化率21%30%38%55%主城总人口55.561.563.567主城非农人口46.07555963.5主城城市化率83%89%93%95%主城暂住人口5.355.56.58从上面的表中反映,桂林市主城区人口增长缓慢,为了保护桂林的山水风景,政府始终计划控制着城市人口的膨胀,这跟桂林市的特殊地位关系紧密。252 人口的就业情况及工资水平26 桂林市房地产市场分析27 房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自1999年以后的高速发展,除了1998年底开始进行大规模的旧城改造引发的房屋拆迁增加,吸引了大量房地产投资外,另一个主要原因就是国家鼓励房地产业
9、发展的一系列政策。从区域看,推动桂林市房地产业发展的政策措施主要有: 根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,桂林市停止了住房实物福利分配,逐步实施住房分配货币化;建立了住房公积金制度。 在进一步深化住房制度改革的同时,为鼓励住房消费,推出暂停征收固定资产投资方向的调节税、土地增值税,降低普通住宅契税以及免征空置房契税、营业税等政策。 桂林市从1999年元月起停止单位自筹建房,单位职工住房主要通过全额集资建房的方式解决,这一政策也在一定程度上刺激了个人住房消费。 桂林市于2002年11月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。这一规定,提高了市场进入门槛,提高了土地供应
10、的透明度。 2003年3月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法,办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。28 本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是1997年6月合并的新区,位于桂林市区漓江东畔,总面积83平方公里,总人口23万,区域内风景秀丽,位置优越,依山傍水,交通便捷,资讯发达,设施完善。桂林国际会展中心、桂林体育馆都是辖区的标志性建筑。大致分为几个板块:CBD: 以国际会展中心为核心,依托原有的七星路和漓江路的商业气氛,形成桂林新的经济、商业中心,现已有甲天下休闲购物广场,桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。科教区: 区内科研实力雄厚,智力资源丰富。拥有14所大中专院校,8
11、所部省属科研院所,8处国家级和部级产品检测中心,9个国际贸易展览、科研交流、科技培训中心。邮电资讯、供水供电、银行海关、商检、宾馆、高级公寓、娱乐中心、医学学校一应俱全。高新区 高新技术产业政策区域面积为12.07平方公里。2002年,全区实现技工贸总收入840亿元,完成工业总产值86亿元,实现财政总收入3.3亿元,各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番的快速发展速度。规模工业经济占全市总量的26.68%,对全市工业经济增长的贡献年达45.3%。目前全区拥有各类企业900多家,其中“三资”企业280多家,产值超5亿元的企业1家,超亿元的企业11家,超5000万元企业20家。经认定的高新技术企业
12、166家;累计实施高新技术项目682项,其中国家火炬计划项目等国家级项目44项,自治区火炬计划项目等自治区级项目118项。开发具有自主知识产权的产品342个,45%处于国际国内领先水平。桂林国际会展中心桂林国际会展中心位于漓江路22号是一座现代化的展览中心。建筑面积为5.1万平方米,分为六个展厅,共2000个国际标准展位,各展厅内无立柱,形成跨度50米至78米,净高分别为9米、12米、15米及28米的大空间,地板承重3吨/平方米,水电空调设备齐全,出入口16个,货运出入口高6米,宽5米,货运车可直达展位。另外,还设有25000平方米的室外展场 ,可以适应各种不同办展需要,为展览中心配套的还有9
13、000平方米的商务楼,设有展团办公室、会议室、洽谈室、商务室、新闻、信息发布室,以及相应的银行、邮电、 通讯、仓储、货运、报关、旅游、餐饮、娱乐等系列服务设施及服务项目。 室外的甲天下广场,总面积达10万平方米,除可举行大型庆典活动外,还设有可同时停放1000辆汽车的大型停车场。据现有资料统计,无论在场馆规模、还是设施设备的档次上,桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前10名。29 本项目地块状况分析210 环境分析小结第三章 桂林市旅游产业发展分析31 桂林市旅游业现状32 桂林市旅游业客源分析33 桂林市旅游业发展趋势研究34 桂林市旅游业分析小结第四章 本项目的综合定位41 本项目的SW
14、OT分析411 优势:1、区位优势本项目处于漓江路与穿山路的交汇处,处于中心地段的十字路口,具有良好的地段优势,毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心,与甲天下大型休闲购物中心遥相对应,有尽600米的临街路段,周边配套成熟,有相当的开发潜力。2、交通优势本项目紧靠三里店广场,三里店广场作为连接漓江路、七星路和普陀路的枢纽,交通量巨大。同时,普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道的主要组成部分,漓江路又是城区主干道的主要组成部分,因此本项目所处的位置既可以快速通往桂林市城市外围,又可以方便的到达主城区的任何位置,交通优势十分突出。3、世界级旅游名城优势桂林作为世界著名的旅游城市,具有良好的自然环
15、境,每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力,其非常适合居住,是个很适合生活或休闲的地方,在国内外享有很高的声誉和知名度。4、地块环境优势本项目所处地块,自然生态环境保护良好,各种乔木生长繁荣茂盛,且地形从高到低,层次分明,对规划片区的建筑的产生良好视觉效果。项目内有近十几亩的湖泊,对本项目的区内景观规划和配套设施的建立有利,降低开发成本,而且地块面积相对较大,容易精心规划,制造出高水平的物业。412 劣势1、开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村,本项目的开发利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游业本身是一种专业性强、资金密集度高、利润高、风
16、险高的产业,必须拥有专业的经营管理水平,整合外部众多的社会资源,才能实现期望利润水平。因此,本项目开发模式复杂,为项目的具体运作造成一定的困难。2、拆迁安置难本项目涉及两个酒店的职工宿舍区的拆迁,需要对他们进行安置,由于原有职工的收入有限,对于能否承受住为之安置房的房价不能确定。再加上新的城市拆迁安置补偿办法的实施,一定程度上提高了拆迁安置成本。3、周边小区对本项目外部景观的影响由于周边项目七星花园建筑层数过高,已经影响到松山的视野,使小区的外部景观受到一定的影响,对开发松山的别墅用地造成了难度。4、桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况的了解,由于桂林本地居民消费能力相对有限,造
17、成了桂林市房地产市场上商铺的租售情况疲软,除了处于正阳街和中山路核心地段的商铺情况稍微理想一点外,其他区域商铺情况不甚理想,几乎没有一家二楼商铺经营成功的。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来,退铺现象普遍存在,整个市场呈现供大于求的局面。413 机会点1、户籍政策的放松桂林作为世界著名的旅游城市,具有良好的自然环境,每年都能吸引成千上万的国内游客来此观光旅游。桂林的城市环境很有吸引力,其非常适合居住,是个很适合生活或休闲度假的地方,而桂林政府有政策规定,外地人在桂林每购买25平方米的商品房就奖励一个入户指标,外来人口特别是周边县市的人口将是桂林房地产的重要买家。2、房地产市场处于上升阶段桂
18、林房地产市场正处于上升阶段,桂林城市化进程的加快与房地产市场发展的不断深入,人民生活水平的不断提高,桂林居民购房观念的不断转变为项目提供机会。3、城市规划根据桂林市“十五”规划,市政府将重点向新城市新方向,严格控制旧城区商品房的开发。桂林作为世界级的旅游城市,其市区内可供开发的土地资源相当有限,且对政府城市建筑容积率有严格的控制。在市中心开发像本项目一样规模的楼盘几乎没有。所以本项目的拥有在市区内大面积土地开发的机会优势。4、周边项目给本项目带来的机会本项目临国际会展中心和体育中心,政府在很大程度上会打旅游会展牌,扩大桂林市在国内和国际上的知名度,吸引国内外有关企业的投资,推动桂林全市经济的发
19、展,因此对扩大本项目知名度有利,为本项目建造具有一定办公职能的酒店式公寓提供了机会点。5、旅游名城效应随着人民生活水平的不断提高,尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展,出现了一批先富起来的人们,他们在繁忙的工作之余,正努力寻找休闲放松的地方,交通的发达,距离已经不再是鸿沟,无疑桂林的山水和桂林不算太高的房价对他们置业有一定的吸引力,有点投资和休闲两不误的感觉。从目前桂林房地产市场来看,外地置业者偏好小户型,为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。 6、住宅区体量小,区内配套差由于各种综合原因,桂林市区内的住宅区体量都相对较小,建筑密度大,区内配套和景观都相对较差。总的来说,桂林市房地产企业提供给
20、桂林市民大多数是个狭义的居住空间。随着人民生活水平的提高,人们不仅需要的是一个居住空间,而且是居住的环境和更多的附加值,比如小区景观、小区物业、小区的人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场,同时也为本项目提供了机会点。414 威胁1、旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱,疾病、战争、经济的动荡、政局不稳等因素都能影响旅游业的业绩,2003年的SARS对桂林市的旅游业可谓是一次不小的冲击。2、相对远离桂林的水本项目所处的位置相对远离漓江,缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。3、本区域竞争楼盘多本区域内其它一些可比性项目对本项目的威胁,如七星花园、恒祥花园等,分流一部分的购房者。4、建材价格
21、的上涨随着我国能源相对紧缺,尤其是电力能源的紧缺,拉动了建材价格的上涨,这给本项目的成本控制带来了一定的威胁。42 本项目核心竞争力的提炼我们认为桂林作为一个山水城市,越来越多的外地人愿意到这里投资居住,是因为桂林是世界上最适合人类居住的地方之一。山、水组成了桂林不可或缺的城市核心竞争力。自然而然山水也就成为了桂林住宅项目的核心竞争力之一。该项目具有了良好的地理位置,但在自然环境上并不在漓江边的热点区域,所以我们认为能够尽量保持原有的自然风貌,特别是对山地、植被以及湖面的保护非常重要,将来这些自然景观无疑是小区内重要的景观要素。届时,这些区内自然环境与现代极简约的光体住宅、城市园林、大型广场、
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