年度财务指标计算方法.doc

某公司战略规划项目新增成果：年度财务指标计算方法举例说明土地获取现金流出-财务年度利润目标业务年竣工面积年销售面积年结算收入年销售现金流入年新增土地储备面积净现金流年新开工面积年开发投资现金流出-1 财务测算逻辑说明2 财务测算假设条件2.1 利润每年以15%的速度递增2.2 公司净利润率保持为15%2.3 08年销售单价为5000元/，以后每年增加10%2.4 项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束2.5 项目销售进度：第一年0%，第二年50%，第三年50%2.6 项目开发投资进度（现金）：第一年20%，第二年40%，第三年40%2.7 每年初的土地储备能满足随后三年新开工面积的需要，并留20%余量2.8 单位土地成本为单位销售收入的35%2.9 08年项目单位开发成本为单位销售价格的30%，以后每年增长5%2.10 其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）占销售收入的20%3 财务测算过程3.1 假设利润目标（A）假设基年（2007年）公司利润额为4亿元，利润每年以15%的速度递增年度20082009201020112012利润目标（亿元）4.60 5.29 6.08 7.00 8.05 3.2 计算每年业务收入目标（B）假设公司净利润率为15%，B=A/15%：年度20082009201020112012业务收入（亿元）30.67 35.27 40.56 46.64 53.64 3.3 计算年结算的销售收入（C）年结算的销售收入与年业务收入目标相同，C=B年度20082009201020112012结算的销售收入（亿元）30.67 35.27 40.56 46.64 53.64 3.4 计算年竣工面积（D）假设08年销售单价为5000元/，以后每年以10%速度增长则为保证每年的结算销售收入目标完成，需要竣工的面积为：D=C*10000/每年的销售单价年度20082009201020112012竣工面积（万）61.33 64.12 67.04 70.08 73.27 （注：假设当年竣工的住宅当年交付，则结算面积等于竣工面积）3.5 计算年新开工面积（E）假设项目开发周期为三年，从拿地当年算起，第三年结束。则第三年的竣工面积D=第一年的新开工面积E，由此推出每一年的新开工面积。年度20082009201020112012年新开工面积（万）67707377803.6 计算年销售面积（F）假设项目三年销售完毕，销售面积的进度为：第一年0%，第二年50%，第三年50%；第一年的新开工面积，将在第二年，第三年销售，由此类推，每一年的销售面积应该是前面第二年新开工面积的50%加上前面第一年新开工面积的50%年度20082009201020112012销售面积（万）63666972753.7 计算年初土地储备（建筑面积，下同）（G）要求每年初的土地储备能满足随后3年新开工面积的需要，并留20%余量年度20082009201020112012年初土地储备（万）2362472582702823.8 计算年新增土地储备面积（H）新增土地储备面积=年末土地储备年初土地储备之差+年新开工面积年度20082009201020112012获取土地（万）78818588933.9 计算年销售现金流入（销售回款）（I）假设08销售单价为5000元/，以后每年增加10%，I=销售面积F*销售单价/10000年度20082009201020112012销售现金流入（亿元）31.36 36.07 41.48 47.70 54.86 3.10 计算年土地获取现金流出（J）假设单位土地成本占单位销售收入的35%，J=新增土地储备面积H*销售单价*35%/10000年度20082009201020112012新增土地现金流出(亿元)13.61 15.65 18.00 20.70 23.80 3.11 计算项目开发现金流出值（K）项目开发周期为三年，则开发投资也分为三年完成，假设项目开发投资进度（按面积）：第一年20%，第二年40%，第三年40%；假设2008年项目单位开发成本为单位销售价格的30%，即1500元/，以后每年以5%的速度增长 以2008年为例说明每年的K值计算过程：l 2008年的新开工面积导致的投资将在2008、2009、2010年分三年完成，每年导致的K值： 2008年：(67*20%)*（5000*30%）/10000=2.01亿元 2009年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%）/10000=4.22亿元 2010年：(67*40%)*（5000*30%*（1+5%）/10000=4.22亿元l 2008年总的项目开发现金流出值=2006年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额+2007年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额+2008年新开工面积的40%在当年产生的开发投资额年度20082009201020112012项目开发投资现金流出(亿元)9.54 10.47 11.49 12.62 13.85 3.12 计算土地成本外的其他费用（包括营销费用、财务费用、税金等）现金流出（L）假设其费用占销售收入的30%，L=F*20%：年度20082009201020112012其他成本费用现金流出(亿元)6.27 7.21 8.30 9.54 10.97 3.13 计算净现金流（M）M=现金流入现金流出=销售收入（销售回款）新增土地现金流出值开发投资现金流出值其他费用年度20082009201020112012净现金流(亿元)1.94 2.73 3.69 4.84 6.23 附件：测算表格