观光湖游船码头建设项目可行性研究报告.docx

观光湖游船码头建设项目

可行性研究报告

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目概况 1
1.2研究依据及范围 3
1.3主要技术经济指标 4
1.4研究结论及建议 4
第二章 项目建设的背景和必要性 6
2.1项目建设的背景 6
2.2项目建设的必要性 8
第三章 项目服务需求分析 11
第四章 项目选址与建设条件 13
4.1选址原则 13
4.2项目选址 13
4.3建设条件 14
4.4项目建设优势条件分析 15
第五章 建设方案 18
5.1建设规模与内容 18
5.2总体规划设计 19
5.3建筑方案 24
5.4结构方案 26
5.5给水工程 27
5.6排水工程 29
5.7电气设计 31
5.8暖通设计 34
5.9项目实施进度 35
第六章 节能措施 37
6.1 设计依据 37
6.2节能措施 37
第七章 环境影响分析 39
7.1 环境影响分析 39
7.2 环境保护措施及治理效果 40
第八章 消防与安全卫生 42
8.1 消防 42
8.2  劳动安全 43
8.3  卫生防护 44
第九章 组织机构与运作方式 45
9.1  组织机构 45
9.2组织管理 46
9.3劳动定员 46
第十章 投资估算 47
10.1编制依据 47
10.2  投资估算 47
10.3资金筹措 48
第十一章  经济效益评价 49
11.1 成本核算 49
11.2 利润估算 51
11.3经济风险分析 52
11.4财务评价结论 54
第十二章 结 论 55

第一章　总论

1.1项目提要
1.1.1项目名称
项目名称：生态观光实业有限公司观光湖游船码头建设项目
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项目建设单位：##县##生态观光实业有限公司
法人代表：####
注册资本：5000万元
企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
成立日期：
1.1.3建设地点、建设规模、建设性质、建设期限、建设内容
一、建设地点：##县##镇邢家堡村南
二、 建设性质：新建
三、建设规模：项目区水域面积约360亩，游船码头占50亩，建设集生态观光、生态绿化、游湖观赏渡轮、竞赛划艇、游湖电动船、游湖脚踏船等为一体的综合性码头。
四、建设期限：建设期为6个月，从2016年7月到2016年12月
五、建设内容：
1、可供游客乘船游览的1处游船码头。
2、购买游船50艘，救生艇3艘。
3、配备游船充电设施、售（检）票处、游客休息处、护栏、及安全救生防护设施等。
4、建设宽2.5米，长4000米的沿湖观光慢行道，以及道路两旁绿化等。
1.1.4资金构成
项目估算总投资405.3万元，除申请政府有关部门扶持外，全部由单位自筹。
1.2可行性研究报告编制依据
•国家发展和改革委《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社2002年版）；
•山西省人民政府关于《太行、太岳山、革命老区、贫困地区产业扶持实施办法》；
•山西省人民政府《关于雁门关外生态畜牧经济区建设实施办法》；
•大同市人民政府办公厅关于印发《大同市财政扶持非公有制企业发展专项资金管理办法》；
•《##县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
•《##县康养产业发展规划纲要》（2016～2025年）
•项目单位提供的相关资料
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数值
1
年均收入
万元
384
1.1
游客人数
万.人次
6
1.2
利润.人次
元
58
2
项目总投资
万元
405.3
2.1
建设投资
万元
382.3
2.2
流动资金

3
年均销售收入
万元
384
4
年均税金及附加
万元
18.19
5
年均企业所得税
万元
47.65
6
年均毛利润
万元
190.61
7
年均利税
万元
65.84
8
年均净利润
万元
142.96
9
所得税后投资利润率
%
35.27%
10
投资利税率
%
11.76%
11
销售净利润率
%
35.27%
12
销售毛利润率
%
47.03%
13
内部收益率（全部投资，所得税后）
%
56.8%
14
全部投资财务净现值（1C=10%)
万元
256
15
动态投资回收期（含建设期0.6年）
年
3.44
16
静态投资回收期（含建设期0.6年）
年
2.72
17
盈亏乎衡点（正常年份）
%
45.25%
1.4项目综合评价
本项目总投资405.3万元，本项目建设投资除各级政府部门的扶持外，全部自筹。项目运营后，可实现年均销售收入384万元，实现年均利润190.61万元、项目投资利润率47.03%、实现年均利税47.65万元、项目投资利税率11.76%，所得税后动态投资回收期（含建设期0.6年）3.44年、所得税后静态投资回收期（含建设期0.6年）2.72年。正常生产年份，企业盈亏平衡点为45.25%,即只要高于生产能力的45.25%企业就会有盈利，敏感性分析表明本项目具有较强的抗风险能力。
隨着旅游业的深入发展，满足旅游者不同需求和偏好的旅游产品应运而生。“休闲农业”就是新生旅游产品中的一朵奇葩。“休闲农业”旅游是城市需求和农村特别是城郊农业综合资源相互适应、相互作用的结果，开辟了一条传统农业增加收入，调整结构的新路子同时也为广大农民改变精神面貌，加快文明进程提供了机遇。
2002年国家旅游局在全国开展创建“全国工农业旅游示范点”工作对各地“休闲农业”起到了极大的推动作用。“休闲农业”随旅游业兴起而出现，它适应现代人从物质到精神的日趋多样化的需求，让人流连山水、游赏名胜、寻访古迹、聆听传说、把玩民俗，从而得到身心的调适、知识的增长和精神境界的提升。“休闲农业”不是农业文明的简单堆砌，应考虑地域特色，在“今”与“特”上发展，更是农耕文明的优秀因素的展示，面向都市，而不是都市化。
##县水多地广草丰，区位优势显著，人文资源丰富，生态环境宜人，阳和大地呈现着蓬勃的生机，蕴藏着无限的商机。近年来，##县委、县政府认真贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“财政脱困、农民脱贫”两大目标，依托交通区位资源优势，大力实施“大开放、大开发、大招商、大发展”四大富民强县战略，传统农业正在向现代高效农业转变，绿色蔬菜、高效畜牧、特色杏果、优质杂粮四大农业特色产业基地基本形成；人文资源正在向旅游经济转变，温泉度假、长城采风、塞外观光等旅游服务业蓬勃兴起。##县经济社会呈现出重点突破、整体推进、和谐发展的可喜局面。##县##生态观光实业有限公司正是利用自身资源优势，宣起了现代休闲农业开发的新高潮。

第二章　项目背景

2.1项目的由来
《全国休闲农业发展“十二五”规划》指出：到2015年，休闲农业将成为横跨农村一二三产业的新兴产业，成为促进农民就业增收和满足居民休闲需求的民生产业，成为缓解资源约束和保护生态环境的绿色产业，成为发展新型消费业态和扩大内需的支柱产业。
休闲农业是一种以农业和农村为载体的新型休闲农业业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多祥化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一休闲农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的休闲农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发迖国家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。
休闲农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在休闲农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。
休闲农业基地不是人们通常所述的与休闲农业、旅游农业、高效农业等同意义上的休闲农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。休闲农业基地是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。
休闲农业基地是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多祥，这是休闲农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这祥的景点场所显得相对匮乏，这就为休闲农业基地的快速发展提供了广阔的发展市场。
##县位于最适宜生物生长的北纬39到40度这一黄金维度带。温度宜人、空气清新、阳光充沛是##人健康长寿的主要自然因素。
##县有大泉山、千年古刹、桑干河、万亩杏林、温泉、火山群、古长城、古堡、“许家窑”遗址、度假岛、设施农业、美丽乡村、二人台、恒山道乐、晋北鼓吹、鳌石赛戏、##布艺、皮革制品、剪纸、泥塑、刺绣、杏脯、杂粮等，这些无不为##县休闲农业的发展增添活力和动力。
因此##县##生态观光实业有限公司抓住机遇决定在##镇邢家堡村兴建一个以生态开发为宗旨，以旅游度假为主题，集温泉、滑雪、会议、餐饮美食、沙滩烧烤、自然观光体验、生态采摘垂钓、游泳、健身、水上游乐为一体的绿色休闲农业综合基地，总面积约为1000亩，总投资近2亿元。日均接待游客达1000人次，旺季时段超4000人次，全年可游客量可达55万人次。
2.2项目建设的重要性与必要性及其意义
2.2.1项目建设的重要性与必要性
休闲农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸的一体性、产业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。休闲农业实质上是生态化的现代农业。休闲农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，休闲农业是一种可操作、可实现的现代农业，是未来中国农业发展的方向。
现代休闲农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的郊野露营、观光采摘、休闲垂钓等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——休闲农业应运而生。可以肯定，休闲农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。
2.2.2项目建设的意义
（一）休闲农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。
（二）高效益的休闲农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。休闲农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型休闲农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
（三）休闲农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而休闲农业旅游却因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
2.3项目建设单位概况
##县##生态观光实业有限公司成立于2009年，地处##县##镇邢家堡村南，是一家以生产销售绿色无公害农（水）产品、提供旅游观光度假服务为一体的复合型企业。总占地1000亩，其中水域面积约360亩，总投资2亿元。公司现有员工300名，其中生产人员180名，管理人员35名，业务人员85名，大专以上学历人员50名。到目前已成为山西省渔业（养殖、观光）、旅游服务业示范产业，山西省绿色无公害基地。
拟投资405.3万元，启动旅游观光通道、游园码头等建设项目。其中游园码头3处，码头建成后可供游客乘船游览整个观光湖，是带动基地观光、垂钓、采摘等旅游活动的基础型项目。该基地是我县休闲农业发展、康养产业示范项目，也是带动农民脱贫致富的乡村旅游重点项目。
2.4项目建设区域及所在地概况
2.4.1项目建设区域概况
2.4.1.1自然地理条件
##县位于山西省东北部，属大同市东北部。晋冀蒙三省（区）交界处，是煤都大同的近郊区。全县国土面积1668平方公里，耕地面积92万亩，辖7镇6乡，256个行政村，总人口28.8万人，其中农业人口24.6万人。海拔高度：1080米左右。
1、地质地貌
##县境三面环山，北为云门山，西为采凉山，南为六棱山，中部形成南北两个盆地。最高的六棱山，海拔2420米。山区占全县总面积的31.7%，川区占36.5%，丘陵区占31.8%，近于三分天下。
地震动峰值加速度为0.15g，对应的地震基本烈度为vn度。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），场址所在地区的抗震设防烈度为7度。
2、气候
##县气候属中温带半干旱性气候，冷热分季明显、日夜温差明显、区域差异明显是三大显著气候特征，最高海拔2420．5米，最低海拔980米，年平均气温7.1℃，夏季（6月至8月）常年平均气温为20.6摄氏度，累年7、8月平均气温为20.8摄氏度，舒心惬意、昼不淌汗、夜盖薄被、没有蚊虫、不需空调，有“夏都”之称。
3、水文
境内有桑干河、吾其河、白登河、黄水河、黑水河五条河流，属永定河水系。水资源位居大同地区之首，全年水资源总量1.77亿立方米，可利用量达1.18亿立方米，人均水资源量625立方米，比全市和全省人均水资源占有量分别高出308.4立方米和244立方米。
4、地热资源
全县地热田面积2.3平方公里，热能为5.742MW。水温25—32℃，热水资源量为2200m3，山水温43℃，热水资源量为1200m3/d。地热水水质以重碳酸钙型水为主，水质位居全省前列，锂、锶、硒等28种微量元素含量居华北地区之首。矿泉水水质优良，1994年被地矿部评定为锂锶偏硅酸复合型饮用天然优质矿泉水，并获得省级证书。地热温泉是洗浴疗养的理想水源，开发前景广阔。
5、交通运输条件
##县区域位置优越，交通方便快捷。东距首都北京320公里，西去煤都大同52公里，南下省会太原350公里，北距内蒙古自治区呼和浩特市230公里，距中蒙边界二连浩特市400公里，距大同飞机场45公里。境内有两条铁路(京包、大秦)、一条高速公路(京大)、一条大张高铁（2019年通车），两条国道(大塘、大张)及一条省道(神丰公路），全县公路通车总里程1177公里，公路密度68.22公里/百平方公里，全县基本形成了以县城为中心，以国省道为骨架，以县乡公路为依托，干支结合、衔接顺畅、保障有力的公路交通网络。
6、电力通讯保障有力
##县共有220KV变电站一座，110KV变电站2座，35KV变电站7座，电力总容量37450KVA。有110KV线路3．3公里，35KV线路109．74公里，10KV线路904公里，完全能够满足各类企业的用电需求。电子商务和信息化发展迅速，已建成现代化的移动、联通通信和数据通信网络。教育、商业现代服务业等基础设施齐全，功能齐备。
2.4.1.2人口与经济状况
2015年底，##县总人口28.8万人，其中农业人口24.6万人，城镇人口4.2万人，60－69岁有26021人；70－79岁有13939人；80－89岁有6634人；90－94岁有661人；95－99岁有47人；100－109岁有20人；地区生产总值27.83亿元，其中规模以上工业增加值3.27亿元；耕地保有量101.78万亩，粮食总产量2.65亿公斤；服务业增加比重47.4%，城镇化率41.4%，城市集中供热普及率85%，城市污水处理率86%，城市生活垃圾无害化处理率99%，单位地区生产总值CO2排放降低3.7%；公共财政预算收入1.13亿元，城镇常住居民人均可支配收入18121元，农村常住居民人均可支配收入6260元；森林覆盖率25.%，建成区绿化覆盖率16.74%。
2.4.1.3风景名胜
##县历史悠久，文物古迹丰富。全县有各级文物保护单位35个，其中国家级3个(人类发祥地之一的许家窑人遗址、规模空前的古汉墓群、气势恢弘的明代建筑云林寺)，省级文物1个(距今2000多年我国现存最早的古长城)。自然资源丰富，生态环境优越。有50年代毛泽东主席亲笔批示的大泉山水土保持典型，北岳恒山最高峰一六棱山主峰黄羊尖脚下的汉白玉石林、罗文皂怪坡、夏季滴水成冰的秋林冰洞、春季杏花绽放的雪海长廊等奇异美景举不胜举，民间艺术“二人台”唱响京城，声名远扬，2007首届“二人台”艺术节成功举办；已有600多年历史的滑银山鼓乐队、200多年历史的##满山道乐享誉国外；民间工艺绚丽璀璨，精美的皮革制品、刺绣、剪纸、泥塑、布艺等地方特色产品在周边地区晓有知名度。
2.4.2项目建设所在地概况
##镇位于##西南15公里，是##县西大门。西傍采凉山，面积197.3平方公里,是##国土面积第一大镇。全镇2.38万人,是##人口第三大镇.年平均气温7℃，无霜期130天，年降雨量430毫米，春季终霜出现日期坡下5月15日，坡上稍迟。##镇辖36个行政村，为##辖区村庄最多的镇.该镇多为沙石坡梁薄地和盐碱地，农作物产量很低。该镇为晋北闻名的“杏果之乡”，气候、土壤适宜发展杏、果、##等经济林。该镇旅游资源丰富。2013年9月，##县委、县政府在##生态岛举办了第七届世界养生大会。
旅游休闲方便快捷：##县##生态观光实业有限公司位于邢家堡村南，北到##县15公里，南到大同市35公里，距张同公路仅2公里，离天大高速路口10公里。
政策优惠方面：##县享受国家扶贫开发和山西省“两区”开发有关优惠政策。另外，国家实施中部崛起战略，大同市享受振兴东北老工业基地政策，大同市##县等6县（区）享受西部大开发政策，山西省被确定为全国唯一的煤炭工业可持续发展政策措施试点省份、生态省建设试点和发展循环经济试点省份，为上项目、搞建设、促发展提供了难得的发展机遇。县政府决定，在我县境内新办外商投资企业免收县级规费。
用地方面：全县国地总面积250.2万亩，其中农用地160万亩，建设用地为10.7万亩，未利用地为78.4万亩（占全县土地总面积的31%）。“十二五”期间，全县计划新增建设用地10.92万亩，占总土地面积的4.8%。按照国土资源部对全国工业用地出让最低标准，##县土地等级为14等，每平方米出让价格为84元。在大同市七县四区中属最低类别，我县土地基准价格为每公顷84万元。
电力通讯保障方面：##县共有220KV变电站一座，110KV变电站2座，35KV变电站7座，电力总容量37450KVA。有110KV线路3．3公里，35KV线路109．74公里，10KV线路904公里，完全能够满足各类企业的用电需求。电子商务和信息化发展迅速，已建成现代化的移动、联通通信和数据通信网络。教育、商业现代服务业等基础设施齐全，功能齐备。
人力资源方面：##县人力资源丰富，全县共有农村劳动力10．8万人，富余劳动力3．5万人，本地劳动力月工资水平在1000元左右。
全县共有各类专业技术人员7998人，其中高级专业技术人员145人，中级专业技术人员2055人，初级专业技术人员5998人。

第三章　市场分析

3.1休闲农业概况
3.1.1休闲农业观光的涵义
休闲农业是从20世纪90年代以来发展起来的。休闲农业不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于休闲农业的定义有两个：休闲农业是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，迖到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；休闲农业是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——休闲农业观光应运而生。各地掀起发展休闲农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
休闲农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的休闲农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及休闲农业的大自然情趣的新型旅游业。休闲农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的休闲农业基地区、休闲农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
3.1.2发展过程的阶段模式
休闲农业旅游作为一个新兴的旅游项目，首先缘起于大中城市周边地带。例如广东东莞的年丰山庄、珠海白藤湖的农民度假村，还有占地20公顷投资1.5亿元的高科技珠海现代农业公园以及太湖之滨占地3000亩投资6亿元的“未来农林大世界”等，都属此类的代表。在发展过程上，可描述为三个阶段及相应模式（见表3.1)。
表3.1农业旅游发展的阶段模式
阶段模式
发展阶段
旅游主题
主导者
市场
自发式
早期旅游萌穿阶段
不明确，仅作为休闲调剂
自发形成的个人或小团体
供求关系模糊个人需求导向
自主式
初级经营阶段
有一定的主题和活动安排
中小旅行社主动参与经营
以短期赢利为目的产品导向
开发式
成熟的经营阶段
有明确的主题和系列活动策划
大型（旅游）集团开发和管理
以长期投资收益为目的项目投资导向
3.1.3分布上的地域模式
地域模式代表的是同一阶段休闲农业旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。通过对我国现阶段不同地区休闲农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下（见表3.2)：
表3.2农业旅游开发的地域模式
模式
区位及目标市场
特点
管理形式
依托自然型
距大中城市20公里以外，但交通便利
以多个大中城市为目标市场
菡础条件较好，地貌类型齐全
以独立完整的农业自然景观单元为依托范围广阔6平方公里左右
基本保留原有农村各级组织分散管理接近原生自然
依托城市型
距大中城市10公里之内以一个大中城市为目标市场
借助一定的农业基础主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托
范围较小2平方公里左右
独立封闭的行政组织集中管理
更接近人工主题公园
3.1.4休闲农业基地的目标
一是直接经济效益目标。休闲农业基地是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是休闲农业最基础的目标，特别是休闲农业发展的初始阶段尤为如此。
二是可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。休闲农业观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。
三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了休闲农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标一一示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。
3.2休闲农业基地旅游分析
3.2.1全国市场分析
2011年，全国乡村旅游接待游客超过5亿人次，乡村旅游收入超过900亿元，约占全国旅游总人数和旅游总收入的23.8%和8%。乡村旅游已成为我国旅游产业的重要组成部分。预计到2020年，我国乡村旅游接待人数将超过16亿人次，占全国旅游总人数的比例迗到40%以上，吸纳农村直接就业人口1500万人，间接就业人口6000万人。
北京、浙江、四川、安徽、福建等省，涌现了一批乡村旅游发展较快、综合效益较好的典型地区。与此同时，我国的乡村旅游产品体系日趋完善，除了基本的农家乐、渔家乐、牧家乐以外，还出现了一批类型多样、各具特色的乡村旅游业态类型。
3.2.2大同市旅游市场分析
2013年，大同市全年接待国内外游客2355.83万人次，比上年增长22.8%。其中：海外旅游接待31.27万人次，同比增长11.7%；国内旅游接待2324.56万人次，同比增长23.0%。全年全市旅游总收入200.33亿元，同比增长23.0%；旅游外汇收入11781.23万美元，同比增长15.2%；国内旅游收入192.90亿元，同比增长23.5%。
根据大同市“十二五”规划，大同市将以“围绕一个中心目标，立足两大市场基点，主打三张知名品牌，培育四大魅力特色，建设五大旅游中心，形成六大旅游环线”为总体工作思路，构建大同大不同、建设大大同、大同大发展的大旅游格局。其中培育四大魅力特色中明确列出“工农业旅游特色”。提出，到2015年，全市将创建4个“5A”级景区、6个“4A”级景区；打造8家五星级旅游饭店、15家四星级酒店；旅行社发展到80家，推出6条旅游精品线路。还将浑源县创建成中国优秀旅游县城；将##县大泉山村等20个名镇（村）建设成交通便捷、功能齐全、环境优美、社会文明的全省农村旅游示范中心城镇。届时，全市旅游接待国内外游客将达到2000万人次，其中入境人数突破30万人次，旅游总收入突破160亿元大关，旅游总收入相当于GDP的15%以上，旅游经济就业总人数达到10万人次。
综上所述，休闲农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。

第四章　项目总体方案设计

4.1项目建设指导思想
4.1.1建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味。
休闲农业基地的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使休闲农业基地经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此休闲农业基地的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。
4.1.2兼顾景观生态性与娱乐性。
在对休闲农业基地进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与种植区和观光娱乐区相间交错等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。
4.1.3开发“体验经济”。
通过休闲农业基地的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到休闲农业基地的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。
4.1.4服务设施规划具有现代性。
在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上既保持农家风味，又有一定时代感，并兼顾方便游客观光。合理区分道路功能、等级，建立通畅的路网系统，提高通行能力。景区道路和码头等级技术指标参照国家规范。
4.2项目规划原则
##县##生态观光实业有限公司观光湖游船码头建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。
4.2.1整体性与开放性的原则
休闲农业基地的规划将从整体布局着手，特别注重观光区和服务区与周边环境的有机结合。从休闲农业基地内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时休闲农业基地本身将与周边环境相互衔接、相互融合。
4.2.2生态性原则
休闲农业基地自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。
4.2.3经济性原则
休闲农业基地将充分发挥高科技公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，休闲农业基地自身除了发展休闲农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得休闲农业基地自身良性循环，因此在休闲农业基地规划中将充分考虑经济生产的内容。
4.2.4参与性原则
亲身直接参与体验、自娱自乐已成为当前的旅游时尚。休闲农业基地在观光项目的设置上将充分考虑体现“参与感”、“体验感”，结合休闲农业基地自身空间广阔、地貌丰富等特点，吸引城市观光者广泛参与到休闲农业基地的生产、生活的方方面面，多层面地体验农场生活的情趣，享受到原汁原味的乡村文化氛围。
4.2.5特色性原则
特色是休闲农业基地经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，休闲农业基地会明确资源特色，选准突破口，使休闲农业基地具有更鲜明的市场特色。
4.2.6多样性原则
鉴于人们在当今的休闲娱乐中将充分展现个性，休闲农业基地在进行观光规划中安排观光线路、方式、时间和消费水平上，将综合考虑多种方案，组织多样的休闲项目和线路供观光者选择。
4.2.7适宜性原则
土地能力是指土地的生产潜力，它是一定土地所固有的。对休闲农业基地的土地利用作出决定，是其规划设计的重要内容。生态观光园区土地评价的基础是土地利用和地块之间的比较，也就是说，要对休闲农业基地内各个不同土地类型地块的各种利用作出适宜性评价，以达到土地的最合理化利用，获得最大的经济效益。
4.2.8近期和远期规划建设性原则
休闲农业基地的规划建设并不是一蹴而就的，需要统筹规划，分期建设。为做到布局合理，就必须做到统筹规划，有计划地分期实施，逐步建设。为保证其健康发展，一要搞好规划，按规划组织实施，二要根据投入的资金合理分配，进行分期建设。
4.3观光湖码头运营方案
1、 设立##生态岛码头景区接待中心，为游客提供方便的吃、住、玩条件。
2、 游客可通过渡轮从码头直抵##生态岛。环##湖一周进行水上游玩，并且可以为游客提供船上餐饮。
3、 为游客提供快艇、皮划艇等多样水上游乐项目。
4、 沿码头两边设置观光慢行道，游客也可通过观光慢行道浏览##湖。
5、 码头周边设置沙滩篝火狂欢晚会、室外烧烤区域和真人激光CS区域，围绕码头进行多样化的户外娱乐，同时品味烤全羊、烤土豆、烤红薯等特色食品。
6、 搭建水上舞台，给游客提供##特色的二人台和其它精彩演出，丰富游客的文化娱乐活动。

第五章　项目建设条件与总体建设方案

5.1项目建设条件
5.1.1，执行勘察技术标准和工作依据
1《岩土工程勘察规范》（GB50021-2009)
2《公路工程地质勘察规范》（JTJ064-1998)
3《公路软土地基路基设计与施工规范》（JTJ017-1996)
4《公路桥涵地基与基础设计》（JTJ024-1985)
5《公路工程抗震设计规范》（JTJ004-1989)
6(岩土工程勘察工作规范）（DB42/169-2003)
5.1.2，工程地质条件
1、地质地貌
本县地质主要受新构造运动的影响，其最大特点是升降运动多，形成断裂，同时伴随着较强的火山活动。经过燕山运动，境内六棱山、云门山、采凉山隆起，经喜马拉雅运动山地明显上升，形成挺峻的高山，山前是隆起产生的大断裂，有清楚的断层三角面存在。此时，山下是浩瀚的“大同湖水”。由于北东及北西断裂上升盘与下降盘的不断升降运动，导致基底起伏不平，松散沉积物薄厚不一。云门山、采凉山、六棱山区上升幅度较大，盆地相对沉降较大，形成山前的深大断裂，断层下降盘基岩埋深1200～1800米，其上沉积着巨厚的砂砾石为主的粗粒；黑龙洞山和马蹄山为境内较大隆起，这一东西向背斜构造将本县划分成两个水文地质单元。其隆起两侧基底呈阶梯状和倾斜状下降，由50→80→200→400→1500米，使其南北山脉共同组成两个不对称的地堑盆地。
本县呈“w”形褶皱地形。高低起伏的复杂地貌单元正好与地质构造吻合：背斜和地垒构成山地，向斜或地堑构成盆地。山脊走向与盆地排列都与构造方向一致。岩层褶皱构造是燕山运动的产物。在##盆地周围海拔1050米到1100米间的部分紧接滩地的村庄，包括##、重兴镇、南北沙岭、等28个单位，面积169．7平方公里。程度不同受盐碱危害，亦属滩地区。
2、气候
本县属中温带半干旱性气候。具有冷热分季明显、日夜温差明显、区域差异明显三大特征。四季气候冬季漫长，寒冷干燥；春季温暖，少雨多风；夏季短暂，湿热多雨；秋季凉爽，天气晴朗。本县冬季约220天，春季约70天，夏季约30天，秋季约45天。最冷月平均气温－10．0℃，最热月达21．5℃，年较差31．5℃。年平均气温7.1℃，年平均降水量400毫米左右，年平均蒸发量2000毫米，平均日照时数2710.5小时，平均风速3．0米／秒，平均无霜期136天。全年光照充足，四季分明，具备维持生物多样性，自然界生态平衡和人类可持续发展的先天基础。空气清新，是无煤县。空气质量居全省前列