家电物流中心项目建设可行性研究报告.doc

某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目目 录第一章 总 论11.1 项目背景11.2 项目概况81.3 结论及建议10第二章 需求分析与建设规模122.1 需求分析122.2 建设规模16第三章 建设条件173.1 场址现状173.2 场址建设条件173.3 场址评价20第四章 土地利用214.1 用地规划选址214.2 用地规模及用地类型214.3 项目功能分区和土地利用情况214.4 土地补偿措施22第五章 建设内容与工程方案235.1 项目组成235.2 总图布置方案235.3 建筑方案245.4 功能说明及主要设备选型265.5 给排水305.6 采暖通风与空调315.7 供电335.8 弱电工程34第六章 环保与劳动安全卫生376.1 环境保护376.2 劳动保护与安全38第七章 节能分析427.1 设计依据427.2 项目能源消耗种类和数量分析447.3 项目所在地能源供应状况分析467.4 节能措施467.5 建筑节能477.6 能源管理487.7 节能效果分析结论与建议49第八章 组织机构和人力资源配置508.1 组织机构508.2 劳动定员50第九章 项目实施进度519.1 编制依据和原则519.2 建设期519.3 项目建设期各阶段实施进度规划519.4 项目实施进度计划表52第十章 工程招投标5310.1 编制依据5310.2 项目基本情况5310.3 项目招标方案54第十一章 投资估算与资金筹措5811.1 项目总投资及估算5811.2 资金筹措方案60第十二章 财务评价6112.1 评价依据6112.2 销售收入估算6112.3 各种税金及附加估算6112.4 成本费用估算6112.5 盈利性分析6312.6 盈亏平衡分析6412.7 敏感性分析6512.8 财务评价结论66第十三章 研究结论与建议67附表68附表1: 总投资估算表68附表2: 流动资金估算表69附表3: 投资计划与资金筹措表70附表4: 固定资产折旧费估算表71附表5: 无形及其它资产摊销估算表72附表6: 原辅材料、燃料、动力费用估算表73附表7: 总成本费用估算表74附表8: 销售收入和销售税金及附加明细表75附表9: 项目资本金现金流量表76附表10: 利润与利润分配表77附表11: 单因素敏感性分析表78附图79附图1: 建设项目地理位置示意图79附图2: 建设项目平面图80编制单位：某市某工程咨询有限公司0316-20927961某建设集团某房地产开发有限公司某某家电物流中心建设项目第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称某某家电物流中心建设项目1.1.2项目承办单位概况单位名称：某建设集团某房地产开发有限公司注册地址：某开发区夏安公路南侧法人代表：某注册资本：5000万元实收资本：5000万元公司类型：有限责任公司1.1.3 编制依据（1）2004年国家发改委等九部门关于促进我国现代物流业发展的意见（2）某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（3）冀政函（2006）41号某省现代物流业2010年发（4）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（5）项目单位与某市某工程咨询有限公司签订的工程咨询协议书（6）产业结构调整指导目录(2005年本)（7）其他相关资料1.1.4 项目提出的背景随着我国生产力水平的提高，以整合交通运输、仓储、配送等环节而成一体，实现企业与社会成本最低、效益最大的物流业与互联网经济一起被人们当成“新经济”的重要内容，被广泛地称作第三利润源泉。2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。为构筑未来某省经济发展的战略支撑和区域产业格局的主框架，某省将现代物流业确定为十大主导产业之一。根据冀政函200641号 2006年4月4日，某省现代物流业发展规划提出，到2010年，某省将重点培育冀中、冀东、环京津和冀南四大物流区域，建设石家庄、邯郸、某、唐山和张家口五大物流枢纽城市，建设十大物流园区和三十大专业物流配送中心，激活物流市场，降低社会物流成本、合理配置资源和优化经济结构作用，推动某省经济持续快速全面发展。物流是国民经济的基础性、综合性的产业。物流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。物流园区具有基础性、公共性和服务性的特点，它是现代物流运作不可缺少的功能环节。综合性的物流园区具有货物集散、仓储、货物中转、配送、流通加工、口岸、商品检验、物流信息服务、物流咨询与培训、商品展示的商务、电子商务的辅助以及其他配套等多种功能，是区域与城市经济发展的重要基础。目前某的物流仓储设施普遍处于更新换代阶段，大部分仓库均为上世纪90年代以前建造的传统仓库，新型的符合国际标准的高架仓库所占比例极小。某县地理位置优越，位于北京半小时经济圈内。近些年随着某家具城的不断发展，带动了当地商业、服务业的迅速发展。2008年，全年完成财政收入完成6.31亿元，同比增长14.8%；全社会固定资产投资完成146.5亿元，同比增长35.3%；规模以上工业增加值完成26.9亿元，同比增长28.6%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到18106元和7534元，同比分别增长22.9%和12.7%。在此背景下，某房地产开发有限公司投资64740.94万元人民币在某县建设物流中心，其目标市场定位在某市、各县市区以及北京、天津周边地区。市场潜力巨大，前景广阔。1.1.5 项目建设的必要性1、本项目符合“十一五”规划要求在中华人民共和国国民经济及社会发展第十一个五年规划纲要中，第四章第二节提出“大力发展现代物流业，推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。”本项目符合“十一五”规划要求。某省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出：十一五时期的一个重大转变，是更多地依靠消费需求拉动经济增长。扩大消费需求必须加快服务业发展。要大力发展现代流通业，建设物流园区和大型专业物流项目，完善农村流通体系，积极实施万村千乡市场工程，继续抓好各类商品市场改造升级。本项目符合“某省十一五”规划要求。某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“按照增投资、上项目、抓龙头、促聚集的思路，依托园区，重点建设电子信息、汽车零部件、金属制品、木材深加工及家具制造、食品加工与制造、新型材料六大产业基地。着眼于服务社会生产、服务人民生活，加快发展现代物流、金融保险、信息服务、中介咨询等现代服务业，会展旅游、房地产、社区服务等新兴服务业，商贸餐饮、交通运输等传统服务业，形成以会展旅游为主导的、多业并举的发展格局”。本项目建设物流园区，符合规划要求。在物流业调整和振兴规划中提出，鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。鼓励现有运输、仓储、货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高效、安全、低成本的运输系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。鼓励邮政企业深化改革，做大做强快递物流业务。大力发展第三方物流，提高企业的竞争力。以北京、天津为中心，定为华北物流区域。项目区位于京津之间，半小时可抵达北京、天津市中心，建设物流中心，符合规划要求。某地处大北京经济圈，项目的规模满足国家产业规划的要求，项目目标与该地区区域规划内容相吻合。通过以上分析，本项目符合国家规划，同时符合某省及某市等地方规划要求。2、本项目符合产业政策要求该项目属于服务业，国家产业结构调整指导目录(2007 年本)中，本项目属于鼓励类第二十五项“现代物流业”中第一条“第三方物流设施建设及服务”，因此本项目符合国家产业政策。某市产业发展规划提出：产业发展总的定位是：坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业，经过5到15年的努力，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性经济结构。3、本项目的建设是社会主义市场经济体制发展的必然选择长期以来，我国在计划经济体制下，货物流通的各个环节，包括采购、运输、仓储、包装、加工、配送等完全通过计划手段进行管理和控制，企业基本上没有自主经营的空间，导致了条块分割，自成体系，“大而全”，“小而全”，各环节相互分离，社会库存量大，物资周转缓慢、资金占用较多，给社会资源造成极大的浪费。改革开放后，随着外商投资企业的进入，根据社会和用户需要，将原材料、产成品从起点至终点使运输，仓储、整理、加工、配送等环节有机结合，高效运作的现代物流观念和管理方式及技术开始进入我国。在二十世纪90年代前后，我国经济体制开始转型，基础设施条件逐步改善，整个生产、运输、流通和消费发生了深刻变革，国内市场开始出现了不同形式的各类物流企业。近几年，民营、合资和外商独资从事物流服务的企业陆续进入市场，不仅在企业数量上有较多增加，而且在运营质量上更有一个层次的提高。本项目的建设正是顺应了我国市场经济体制向国际化发展的必然趋势。4、本项目的建设符合我国物流业发展的总体趋势主要体现在以下几点：（1）目前我国经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐。（2）以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的发展，零售规模不断扩大，对物流提出了大批量、多品种进货的要求。为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，组成共同进货组织，实施从厂家直接进货的变革，对中转基地有较大需求。（3）高附加值产品的日益增加，要求物流提供更细致的服务，提高物流的安全性、可靠性和迅速性。产品的多品种化和消费的多样化、个性化，将导致产生多品种、小批量的物流；企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成本，减少浪费，削减人工成本。（4）信息化的发展，特别是由于POS系统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的“单品管理”，实行多品种、小批量库存，从而要求中转批发环节增加送货的次数和品种，减少每次的送货批量。本项目建设可满足商业竞争对即时配送的需要。5、本项目的建设有利于优化当地资源配置，调整经济结构，实现可持续发展战略。家电物流项目的建设可为家电生产企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外创造利润，也是企业降低经营成本，提高市场竞争力的重要途径。在经济发达国家和部分经济水平较高的发展中国家及地区，现代物流能力已成为企业的核心竞争力的关键因素。6、本项目的建设有利于带动相关行业的发展和城市的建设家电物流项目的建设将有利于带动相关行业的发展和城市的建设，主要表现在以下几点：（1）可为现有工商企业节约固定资产和流动资金投入，降低流动费用和管理费用，提高流通效率，为工商企业发展提供支持；（2）有利于规范市场经济秩序。由于采购、加工、销售的信息化管理，在供应链的有效控制下，各个程序透明有序，可把住流通环节的各个关口，杜绝假冒伪劣进入正常的流通环节，规范市场经济秩序；（3）可以促使新兴产业的形成，形成新的经济增长点，增加更多的就业机会；（4）可重新调整城市布局，使之更加合理，扩大城市经济规模，强化中心城市的影响力。同时有利于缓解城市交通拥堵问题，以集约的物流配送货车替代非专业、分散的配送车辆；（5）作为新兴的服务业，还可以创造新的市场需求，从而带动交通运输，产品加工配送、仓储、餐饮、服务等行业的发展，形成以产品流通为龙头的运输、加工、配送产业。综上所述，随着市场经济向纵深发展，某县尤其是蒋辛屯镇迫切需要建设现代化、规范化的物流中心，通过广泛吸引全国各地乃至海外的投资，加快当地家电交易行业的发展，丰富当地商品的种类，促进产业升级，本项目建设将为某县各企业与国际市场的对接奠定良好的基础。因此本项目建设是十分必要的。1.2 项目概况1.2.1 项目拟建地点本项目选址在某县蒋辛屯镇，地段卓越，位于岭子村南侧，梁家务村北侧，新涿密线西侧。某位于京津之间，隶属某省某市，素有“京畿明珠”之美誉。1.2.2 建设方案及规模本项目总占地面积205000（合307.5亩），总建筑面积168800（仓储配送中心1#、2#单层建筑层高超过八米，计算容积率面积为：268800平方米），建成后将成为集展厅、交易、仓储、物流、物流配套服务一体的综合性家电物流中心。建设规模为：总占地面积307.5亩，总建筑面积168800。1.2.3 主要燃料及动力供应水：本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水、消防用水、取暖制冷循环用水及场区绿化用水，年用水量约为4.08万吨。本项目由自备井提供，可满足项目用水需要。电：本项目场区主要用电设备包括办公室设备、通讯设备、家用电器、照明电气设备以及空调和消防设备等。本项目年用电量约为1815.84万kwh。电源由市政提供，供电有保障。燃油：本项目用油主要为运输车辆、叉车等，年用燃油约为400吨。1.2.4 总投资与资金筹措本项目总投资估算为64740.94万元。其中：建设投资63985.44万元，铺底流动资金755.50万元。资金筹措：项目总投资64740.94万元，全部由项目单位自筹解决。1.2.5 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1主要技术经济指标表表1-1序号项目名称单位数量备注一年操作日天300二公用动力消耗量1供水(新鲜水)万m3/a4.08自备井提供2供电万KW.H/a1815.843燃油吨/a400三全厂定员人3001其中：工人人2502管理人员人50四总占地面积m2205000307.5亩1建（构）筑占地面积m21608002道路停车场占地面积m2392003绿化占地面积m25000五全厂建筑面积m2168800六工程项目总投资万元64740.941建设投资万元63985.442铺底流动资金万元755.50七报批项目总投资万元64740.94八年营业收入万元21000九成本和费用1总成本费用万元8006.332年经营成本万元4914.99十年利润总额万元11849.17十一年营业税金及附加万元1144.50十二财务评价指标 1投资利润率13.59%3投资回收期年7.486全投资财务内部收益率（税后）14.17%8全投资财务净现值（税后）万元6348.59I12%1.3 结论及建议1.3.1 结论1本项目符合国家产业政策及行业发展规划。项目的实施，可以促进当地经济的发展，具有较强的竞争力。因此，项目的建设是必要的。2项目建设规模合理，现有的水、电等配套条件能满足项目需要。3本项目建设物流中心，区域优势明显，项目可行性高。4项目建成以后，项目投资财务内部收益率为14.17，投资回收期为7.48年。项目计算期正常年利润总额可达11849.17万元，年均缴纳各种税费4106.79万元。各项财务指标较好。5项目建成后，可带动当地相关产业，并可缓解当地就业压力，促进地方经济的发展。项目社会效益显著。本项目符合国家有关产业政策，技术上可行，经济效益和社会效果明显，项目建设是可行的。1.3.2 建议1、建议项目承办单位在进行现代流通体系建设的同时，不断提高管理水平，以满足大型商业现代化、规范化管理的要求。2、管理水平的高低决定于管理人员素质的高低，建议项目承办单位广纳人才，并加大物流专门人才的培养、引进，要采取切实有效的政策措施，吸引物流人才，以人才高地托起物流高地。 3、建议项目承办单位合理规划某某家电物流中心建设项目的布局，避免货物迂回运输，减少车辆燃油消耗，减少废气污染和噪音污染，减少过多在途车辆产生的较多一次运输，从而减少其燃料消耗和对道路面积的需求等，从而构建绿色物流体系。4、加快信息平台的建设，设计开发有自己特色的、与企业物流服务工作相匹配的物流信息系统，以形成自身的核心竞争力。第二章 需求分析与建设规模2.1 需求分析2.1.1 物流业发展现状2.1.1.1 我国商品物流业发展现状经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济的海洋,初步形成一支社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。网络规模居世界第2位。数字数据网总容量达到46万个端口，已具备提供现阶段国民经济信息化所需要的通信能力。1997年,全国各类消费品市场总数已达87000个,其中批发市场14000多个。作为流通领域的新型营销方式连锁商业和配送服务正在兴起,全国已有连锁公司1000多家,连锁经营网点达15000个。物资配送试点企业已扩大到40多个城市。改革开放促进了中国国际经济交往的不断发展，对外贸易快速增长，1997年全年进出口总值3250亿美元，居世界第10位。代表中国国际物流发展规模的海上国际集装箱运输量在近几年平均以两位数的速度快速增长，沿海港口集装箱流转量在1997年首次突破千万TEU，达到1076万TEU。以沿海主要港口为中心的国际集装箱多式联运网络初步形成。从我国目前经济发展来看，随着市场经济的深入，单纯依赖商流赚取利润的机会愈来愈少。因此，企业逐渐将目光转向素有“第三利润源”之称的物流。纷纷投资兴建不同类型的流通中心、物流中心或者配送中心，想以此形成新的经济增长点。2.1.1.2我国现代商品物流的发展趋势 据国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的2007年全国重点企业物流统计调查报告显示，随着物流服务需求的高速增长，物流企业物流业务量上升较快。2006年调查的综合型物流企业业务收入增长37.9%，仓储型物流企业业务收入增长22%，运输型物流企业业务收入只增长了 1. 3%。根据本次调查的结果，推出了2007年主营业务收入前50名物流企业名单。这个名单与上年发布的名单对比，主营业务收入在30亿元以上的由13家上升到18家；20亿元以上的由18家上升到24家；10亿元以上的由34家上升到35家；排序第50位企业由3.55亿元提高到6.22亿元。其中虽有统计范围逐步扩大的原因，但仍然可以看出物流市场集中度提高，物流企业规模扩大的发展趋势。目前，我国物流业尚处于起步阶段。据统计数据显示，我国物流费用占GDP的30左右，而欧美发达国家一般只占1012。这说明每年有20的资源浪费在商品流通环节上。因此，我们一定要寻求一种发达国家的发展模式与本国国情相适应的道路。为了缩短产品的流动时间，降低物流成本，为企业创造更大的利润，建设企业物流中心势在必行。由于我国商品流通中品种少、多频率、小单位化，不适应大规模物业流动的需要，必须在现有的基础上向信息化、自动化、机械化方向发展。随着经济一体化和计算机与通信技术的不断发展，极大地促进了物流业的发展，使物流业迅速成为在全球具有巨大潜力和发展空间的新兴服务产业。现代物流已被我国政府、企业所重视，出现了迅猛的发展势头。政府从产业发展高度将发展现代物流作为支持经济持续发展、改善投资环境、提高社会经济效益、降低社会成本、充分利用社会资源的重要策略，生产企业把物流作为企业的第三利润源泉和获取企业竞争优势的战略机会，传统物流企业(运输、仓储等企业)把发展现代物流作为重新打造企业、寻求企业新的利润增长点、实现企业再发展的战略目标。2.1.1.3某县商品物流现状近年来，随着某县县域经济的发展和三大工业园区的建设以及某得天独厚的地理优势迫切要求有一个大型电器物流中转基地。 本项目的建设大大满足了当地经济的发展的需求并能进一步推动当地经济腾飞。2.1.2 项目需求分析2.1.2.1项目所在地产业状况某县产业基础雄厚，三大传统产业家具制造业、纸制品包装业、金属制品业后势强劲；三大新兴产业汽车配件业、纺织服装业、新型材料业前景光明。1、家具制造业 某家具城是中国家具协会副理事长单位、北方最大的家具集散地，展厅总面积达120万平米，家具生产企业1600多家，从业人员2.5万多人，年产值近50亿元。2、纸制品包装业 某是华北地区最大的印刷包装基地，全县印刷包装企业178家，年生产包装产品10亿平米。出口额占全省同行业出口额的70以上。3、金属制品业 某是华北地区最大的机械钣金生产基地，共有机械钣金企业649家，产品涉及汽车、航空、电力、现代办公、电脑配件等多个领域。4、汽车配件业 某港龙汽车配件有限公司、紫辰集团生产的汽车配件远销美国和加拿大，今年新上的中美合资紫辰汽车配件生产项目、某展望集团汽车万向节项目和海潮汽车配件生产项目总投资均在亿元以上。5、纺织服装业 形成了以香港独资的鑫义时装有限公司、中韩合资的立新针织公司、捷酷服装公司、阳光依佰服饰、香港世王针织、维爽制衣等企业为核心的产业集群。6、新型材料业 国际市场占有率达到50%以上、世界最大的半导体制冷片生产基地国能华冷集团，年产值达8000万元的美国阿尔特电子有限公司和中信国安盟固利新型材料基地均已成为某新型材料业的骨干企业。2.1.2.2当地商品物流需求分析我国经济建设持续高速增长带动了物流需求也大幅增长。除此之外，产业结构的调整，城市化建设以及以消费需求为主带动经济增长等一系列政策的实施，都为物流需求增长打开了广阔的空间。（1）国民经济增长是物流需求增长的主要因素在国民经济“十一五”发展规划中，某省年增长率预设为11%。由于某县地处京津冀经济圈，大型工程项目的建设将拉动经济快速增长，所以对物流需求较高。（2）区域经济发展随着区域经济的发展，运输业和商贸业将打破区域限制，实行资源的优化整合，将促使某县的物流经营向全国发展。（3）城市化建设将促生物流产业二元化结构目前，我国现代物流业主要集中在大城市。随着中小城市的增多，现代物流业将向中小城市延伸物流节点，并出现大城市与中小城市同时发展物流业的二元化结构。（4）消费升级的带动作用随着我国国民经济的发展，人均消费能力将大大提高，2005年我省城乡人均消费增长上升5-8，居民对消费品的需求向着高、精、时尚的方向发展，必然带动物流业的发展。有以上分析，本项目的建设完全适应市场的需求，建设是可行的。2.2 建设规模根据附近地区物流市场需求情况和项目承办单位现有条件情况，确定本项目建设规模为：各种家电货物年流转量达到60万标准箱。第三章 建设条件3.1 场址现状3.1.1 建设地点与地理位置某位于京津之间，隶属某省某市，幅员面积458平方公里，人口31万，2004年综合经济实力排在某省第11位，城市化率排在某省第10位，素有“京畿明珠”之美誉。某距北京市中心45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。从某出发，30分钟可达北京市中心或天津市区，1小时就可以“上天下海”。3.1.2 建设场地现状项目用地规模为307.5亩，选址具有较好的交通、电力、给排水、通讯条件，地上无任何附着物和名胜古迹。3.2 场址建设条件（一） 地质地质与地质构造情况根据中国地层区划，某县属华北地层大区，东北部西马家窝至西延寺以东，后马房至荆庄以北属燕山分区唐山小区，其他部分属华北平原分区冀中小区。本县大地构造位置属华北地台区，横跨两个二级构造单元，后马房至荆庄以北属燕山台褶带，以南属河淮台向斜。全境分属三个四级大地构造单元。（1）宝坻凸起位于县境东北部，西马家窝至西延寺以东，后马房至荆庄以北。新生代以来，一直为燕山山地的一部分，岩石裸露地表，至第四世纪下更新址才逐渐被冲积地层所掩埋。基层地层以蓟县系、青白口系白云岩，白云质灰岩为主，埋深300-500余米。基岩地区有一定起伏，高差达200米以上。（2）大厂凹陷 位于县境西部、西马家窝至西延寺以西。新生代以来为一断陷槽地，沉积厚度大，基岩埋深达1500-4500米。（3）武清凹陷，位于后马房至荆庄一线以南。新生代以来地壳一直处于沉降区，新生界冲洪积、湖积地层厚度达2000-6000米，并经历多次海水入侵。（4）后马房至荆庄断裂，近东西走向。压情逆冲断层，北侧上升，南侧下降，基层地层蓟县系与中生接触。断裂以北第四系直接覆盖在基岩上，以南新生界连续沉积，发育安全。水文地质条件地下水分为浅层潜水和深层承压含水层，地下水流方向与地势基本相同，自西北向东南。浅层水埋深3-6米（高水期），地下水年变幅5-8米，深层地下水埋深18-23米，年变幅4-6米。（二） 地貌某县从2500万年前的古老第三纪晚期开始，直至200万年的第四纪初期，县境北部为燕山山地，南部为华北平原，西北部县城与通州区西集之间为一山间断陷盆地。之后，燕山山地与某平原的界线逐渐北移，被山前冲洪积层掩埋形成华北大平原的一部分。因此某县地貌可分为：（1）山前冲洪积扇前缘地貌。它位于西马家窝至西延寺以西，大致以海拔10米等高线为界，为潮白河前冲洪积扇的前缘，地面高程10-15.9米，坡降0.4%左右，河道尚有微弱的侵蚀下切能力，呈现为地下河。(2)山前冲洪积扇前洼地地貌，位于西马家窝至西延寺一线以东，地面高程4.910米，坡降0.20.3%。河流以缓流淤积作用为主，形成一系列洼地和较厚的黏土层，河道易淤积，呈现地上河。因此在扇缘向冲击平原上，从水平到垂直，都表现出河流冲击的特点，低洼中心属于湖泊静水沉积物，质地粘重。全县地势西北高，东南低，海拔（黄海）高程4.9至15.9米，西北部蒋辛屯镇高程10至15.9米，中部及北运河两岸高程7至10米，东部东南部的刘宋镇、渠口镇、安头屯镇东部，高程为4.9至7米。（三） 河流某县四面环河，主要有：北运河、青龙湾、潮白河、引泃入潮等，属海河水系。北运河系京杭大运某段。自安平镇鲁家务村西北入本县，向南至五百户东双街村南流出境，境内流程20.38公里，流域面积237.52平方公里。两岸有堤，河槽宽35米，水深12米，近年来，由于有的河段采沙深达数米，洪峰流量1330立方米/秒。青龙湾河。为北运河分洪河道，自本县五百户镇土门楼闸起，沿钳屯乡、五百户镇、刘宋镇南部边界东流，于刘宋镇庆功台村东南入宝坻区境，境内全长18.2公里。潮白河。蒋辛屯镇岭子村西北入本县。经蒋辛屯镇、钳屯乡、钱旺乡、安头屯镇、渠口镇东流，于渠口镇荣各庄东南入宝坻区。境内流程28.2公里，流域面积183.95平方公里。引泃入潮河。北起渠口镇躲各庄，向东南入宝坻区。境内流程7.89公里，历年最大流量450平方米/秒。(四)气候属大陆性季风气候区，受冬、夏季风影响，形成春季干旱多风、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥的气候特征。年平均温度11.3，降水620毫米左右。3.3 场址评价该项目拟建于某省某县蒋辛屯镇，项目地点位于岭子村南侧，梁家务村北侧，新涿密线西侧。该项目选址场地周围无污染源，环境质量较好，交通方便，场址选择是可行的。第四章 土地利用根据国土资源部颁布实施的建设项目用地预审管理办法和某省国土资源厅冀国土规定2001348号文件精神，本项目建设需要新征土地，增列土地利用章节。4.1 用地规划选址项目拟选址在某县城北，位于京津冀经济圈，占地面积307.5亩。本项目选址在某县蒋辛屯镇。项目地点位于岭子村南侧，梁家务村北侧，新涿密线西侧。项目选址符合该县土地总体利用规划，所征用土地为建设用地。4.2 用地规模及用地类型项目选址所占土地为建设用地，在某县相关规划范围之内。用地规模为307.5亩。4.3 项目功能分区和土地利用情况1、项目功能分区项目占地205000（307.5亩），总建筑面积168800（仓储配送中心1#、2#单层建筑层高超过八米，计算容积率面积为：268800平方米）。需建设商务中心、信息中心、金融服务中心、仓储配送中心1#、仓储配送中心2#、生活服务中心、运输服务中心、其它辅助配套设施等建筑。项目建筑占地面积120800，露天装卸区占地40000，道路停车场面积39200，绿地面积5000。2、土地利用投资强度：208.08万元/亩占地面积：205000 m2建（构）筑面积168800 m2建（构）筑占地面积：160800m2建筑系数：78.44容积率：1.31行政办公及生活服务设施用地所占比重：6.98%4.4 土地补偿措施对于本项目拟占的土地，项目承办单位将以支付土地出让金的方式进行征用。第五章 建设内容与工程方案5.1 项目组成本项目总占地面积205000m2（307.5亩），其中建筑物占地面积120800m2，露天装卸区占地40000 m2，道路、广场及停车场占地39200m2，绿化5000 m2；总建筑面积168800 m2（仓储配送中心1#、2#单层建筑层高超过八米，计算容积率面积为：268800平方米）。5.2 总图布置方案5.2.1 设计指导思想和原则（1）在总体布局设计上注入“组群”概念，各个不同区域，风格不同，功能各异。（2）既体现现代物流交易，仓储、运输、配送、商务、货运代理等功能集中的特点，又在布局上作到人货分流，减少不同作业的相互干扰，提高场区作业效率。（3）根据选址地块的交通条件，对不同区域对交通条件的不同要求，作出因地制宜的安排。（4）根据某经济发展的需要，不仅要满足当前的需要，也要考虑到今后10-15年的需求，从设计上作预留发展空间。（5）体现紧凑，合理，节约用地的原则。（6）体现国际化建筑布局风格，局部区域形成宽视角效果，建设布局体现开放的特点。建成后可成为城市景观之一。5.2.2 设计依据 （1）建设单位提供的建设用地地形图和其他相关资料；（2）数码仓库应用系统规范CBT187682002；（3）大宗商品电子交易规范GBT187692002；（4）建筑设计防火规范（GBJ16-87）；（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；5.2.3 总体规划设计5.2.3.1 场区概况本项目总用地面积307.5亩，地势平缓，局部高度差小于1.0米。位于岭子村南侧，梁家务村北侧，新涿密线西侧。交通方便，地理位置优越。5.2.3.2 总体设计（1）平面布置场区北部为商务中心、金融中心和信息中心，东侧为运输服务中心，南侧为生活服务中心。厂区中部分为南北两部分，均为仓储配送中心及露天装卸区。在厂区东部设主出口，方便职工上下班。在厂区其他方向设辅助出口，方便货物运输，减少运输量。（2）道路设计由于场地平缓，道路采用了鱼翅式布置，主路设计为景观大道，可纵贯厂区东西，既方便小型车辆行驶又便于大型车辆进出。5.3 建筑方案5.3.1 建筑构思（1）仓储建筑物立面的虚实关系用质量观感、比例划分、色彩处理等手法，均能丰富立面效果，本项目将合理地进行门窗组合，有效地协调墙面的虚实，增加建筑物的立面艺术效果。利用墙面的结构构件、建筑线角、抹灰线条等手法，使建筑立面呈现出简洁舒展，生动和谐的艺术形象。（2）建筑立面将采用冷色与暖色调配之后的中间色使用复合色装点建筑立面，色彩以浅淡、素雅、安静、舒适、愉快的色调为主。（3）屋顶是决定建筑群体轮廓线的重要部分，对建筑形象和视角空间效果起着突出的作用。本项目将采用薄壳、网架、轻钢、大跨度拱型屋面等结构形式，并用悬挑、架空、飞檐等手法，反映群体建设屋顶结构造型。（4）小型建筑从属于主体建筑，结合交通运输组织，满足环境和空间构图，力求朴素简洁、美观大方，借以烘托出企业的良好的工作环境。5.3.2 主要建构筑物一览表本项目工程建设主要建构筑物详见表5-1。主要建构筑物一览表表5-1 单位：m2序号建筑物名称建构筑物占地面积（m2）层数总建筑面积（m2）备 注建筑物1商务中心2500410000框架结构2信息中心2500410000框架结构3仓储配送中心1#50000150000轻钢结构（层高8.2米）4仓储配送中心2#50000150000轻钢结构（层高8.2米）5运输服务中心400014000砖混6生活服务中心10000440000框架7金融服务中心100044000砖混8其它辅助配套8001800砖混合计120800168800构筑物1露天装卸区40000地面硬化总 计160800168800仓储配送中心1#、2#单层建筑层高超过八米，计算容积率面积为：268800平方米。5.4 功能说明及主要设备选型本项目主要包括：商务中心、信息中心、仓储配送中心1#、仓储配送中心2#、露天装卸堆放区、运输服务中心、生活