长寿乡里下河生态园项目可行性研究报告.doc

*******现代生态园建设项目·总体规划

世界长寿之乡——南通里下河生态园建设项目

可行性研究报告
前言
21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。
据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。生态旅游之所以具有强大的生力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。
江苏海安地处长江三角洲，东临黄海，南望长江，位于南通、盐城、泰州三市交界处。全县总面积1180平方公里，辖10个镇、3个开发区，是全国著名的教育之乡、装备制造之乡、建筑之乡、茧丝绸之乡、河豚之乡、纺织之乡、花鼓之乡、紫菜之乡和长寿之乡，是全国文明县城、江苏省文明城市，在全国百强县中列第56位。经过多年的发展，海安已经形成了多个经济发展优势。枢纽优势,海安靠江靠海靠上海，是江苏沿海综合枢纽。沈海高速、江海高速、204国道和328国道等多条高等级公路，将海安全面融入上海、南京等中心城市“两小时都市圈”；全县拥有集客运、货运、机务段、编组站为一体的国家铁路二级编组站，新长铁路、宁启铁路、海洋输港铁路将海安与全国铁路网无缝对接，在建的宁启铁路复线和即将开工的沪通铁路把海安推向“高铁时代”，届时从海安45分钟可达上海、1小时抵达南京。不久的将来，海安每天停留的列车达到220列，成为名副其实的铁路枢纽城市；两条运河穿境而过，一条是被誉为江苏第二条京杭大运河的连申运河，另一条是通扬运河。公、铁、水三大枢纽叠加的优势，让海安的综合枢纽地位更加凸显。
生态优势,海安是长江以北第一家国家级生态县，是国家级生态示范区。全县1180平方公里，以三个“三分之一”构成江苏的一个小缩影，即三分之一靠近南黄海，三分之一属于里下河，三分之一属于高沙土。全县拥有12万亩的湖桑、56万亩的水稻，为改善全县的生态环境发展发挥了重要作用。“十二五”期间，围绕大美海安建设，坚持“五城同创”，巩固“五位一体”的环境整治长效机制，切实加强“绿色海安”建设，全力推进节能减排和绿色增长工程，努力构建人与自然和谐发展的生态型、花园式、可持续的一流城市人居环境。
开发南通 ‘里下河生态园’项目，发展旅游事业，促进当地经济的发展，既是满足人们生活水平日益提高的需要和旅游业步入产业化高效型经济的要求，又能充分发挥本地资源、最大的地理位置优势、交通优势，带动相关产业的发展，具有极好的社会效益、经济效益和生态效益。为此，特申报‘里下河生态园’招商引资项目，并提出如下可行性报告:

目录
第一章 总论
项目提要………………………………………………………………………3
项目背景………………………………………………………………………5
第二章 市场分析………………………………………………………………12
第三章 项目总体方案设计…………………………………………………18
第四章 项目技术方案………………………………………………………22
第五章 投资估算………………………………………………………………26
第六章 财务分析……………………………………………………………28
第七章 环境保护分析………………………………………………………34
第八章 风险分析………………………………………………………………36
第九章 组织机构与人力资源配置……………………………………………38
第十章 研究结论与建议……………………………………………………41

附录1——项目实地风貌
附录2——无公害畜禽肉产品有毒有害物质限量要求

第一章 总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
项目名称：里下河生态园项目建设可行性研究报告
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项日建设单位：**省**生态农业科技有限公司
法人代表：**
注册资本：1200万元
企业类型：有限责任公司
注册地址：南通市敦头镇仇湖村
成立日期：2012年6月8日
1.1 3建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
一、建设地点：
里下河生态园座落于南通市敦头镇仇湖村,天青水秀，绿树成荫。
二、建设规模：
里下河生态园是一个以生态开发保护为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面积约为300亩。
三、建设期限：
建设期为2年
四、建设内容：
1、第一期计划重点建设基础设施：
2、第二期工程计划，建设‘里下河度假村’
3、建立‘里下河’绿色产品生产基地。
4、建设‘里下河’农业生态休闲观光园。
1.1.4资金构成
项日估算总投资19000万元，其中：固定资产投资13000万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金6000万元。
1.2可行性研究报告编制依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号）；
●《**省农业于发“十一五”规划纲要（讨论稿）》：
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999] 57号）：
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；
● 《国家农业综合开发项目建设试行标准》【(94)同农综字第28号】
● 本项目的项目建议书；
● 企业提供的相关技术资料：
● 企业提供的相关协议、资质、证书；
● 公司财务报表；
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
指标
项目总投资
万元
****
固定资产投资
万元

流动资金
万元

年均收入
万元

年均营业税金及附加
万元

年均营业成本
万元

年均利润总额
万元

年均所得税
万元

年均税后利润
万元

净现值（所得税前）
万元

净现值（所得税后）
万元

投资收回期限（所得税前）
年
（含建设期*年）
投资收回期限（所得税后）
年
（含建设期*年）
内部收益率（所得税前）
%

内部收益率（所得税后）
%

年均投资利润率
%

年均投资利税率
%

盈亏平衡点
%

1.4项目综合评价
生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽：另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动南通市农业结构调整。
项目背景
1.2.1项目的由来
生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。
现代社会，人们渴望能存优美的环境中放松、休闲。于是，同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美同等发达同家20世纪70年代就已形成产业规模，进入90年代，随着我同人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生。
生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。
在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益足普通种养业的5至10倍。
生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为晕础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。
生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
1.2.2.调查区旅游环境
万里长江一路蜿蜒在入海口两岸筑起了两座美丽的城市，南边的是上海，北边的叫南通。我们说南通比不上上海的繁荣，上海却是不比起南通的秀丽。
南通位于江苏省东部，长江入海口北岸，东濒黄海，面向上海与苏州、无锡、常州，背依广袤的苏北平原、素有“江海门户”之称。现辖四市、二县、三区，辖区总面积8001平方公里，人口785万。
南通江风海韵，风光绮丽。这样一个城市注定着它的旅游资源也蒙上了多样的色彩。约莫数一数，蜿蜒30华里的濠河环抱全城,形同葫芦，宛如珠链，被誉为南通城的“翡翠项链”。市区南郊的狼山风景区是江苏六大自然风景区之一、国家4A级旅游区，区内有千年古刹广教寺、鉴真东渡出海遗址、骆宾王衣冠冢、康熙御书亭、葵竹山房等文物古迹；海安青墩新石器文化遗址；如皋冒辟疆、董小宛故居、水绘园、定慧寺；如东海上迪斯科；通州戏剧古镇石港；海门蛎蚜山；启东圆陀角。人文、休闲、生态皆囊括其中。
南通位于发达的江浙沪旅游区，又可以得到上海等大城市客源市场辐射，因而客源市场腹地广阔。但是由于区域旅游形象尚未完全确立、交通条件尚未完全改善、旅游项目偏少偏小，这一市场效应尚难全部显现。
南通市入境旅游市场接待数量小，所占比重低；入境旅游市场主要是东南亚和欧美市场；海外旅游者以商务客人为主，在南通停留时间较长，未来市场份额可以进一步扩大。国内旅游是南通旅游业的主体，主要分布在江苏及周边的上海、浙江等省市，游客来通旅游的目的主要是观光、度假游客、探亲访友，目前南通国内旅游发展尚未成熟，市场开发不够，国内旅游市场发展仍有较大的潜力。
1.2.3 旅游资源SWOT分析
优势：南通市江海自然与文化旅游资源有一定的优势，近代、博物、宗教、长寿等文化独具特色；位处我国最大的客源地长三角，市场优势十分明显；狼山、濠河、海上迪斯科等已具有一定知名度和市场认可度；较为发达区域经济和良好的旅游发展的社会环境为旅游业发展提供了十分有利的条件。
劣势：海滨自然景观美感度较低，适游期短，可观赏性较差；沿江旅游开发受工业和港口项目影响较多，且较为分散；长寿现象、名人文化等众多资源载体不足，较难转化为物质性旅游产品；景点、景区知名度较低、拳头产品少，产品的包装与宣传不够，市场占有率较低；城市旅游的主导功能不突出，认可度较低；产业结构比较单一，购物、娱乐收入所占比重较低；专业人才相对匮乏，旅游体制改革相对滞后。
机遇：南通国际化进程的加快和国际化上海都市圈的构建与世博会的举办，世界大城市带论坛项目的启动，将使南通旅游面临难得的发展机遇；不断优化的交通环境，必将极大改善南通旅游的可进入性；全省建设旅游强省的宏观环境和高度重视现代服务业发展的取向给旅游发展提供了全新的发展空间。
威胁：与长三角连接后将直接面对周边旅游地的激烈竞争，成为南通旅游最大的威胁；市域内部分旅游项目低水平的重复建设和同质化竞争，影响了整体形象和综合效益；旅游产业结构不够完善，旅游体制和机制不顺，影响了旅游业的协调发展和整体水平的提高。
1234. 旅游资源基本类型　
归纳分为六类：
1234.1历史性
悠然信步在南通，以清末状元张謇为代表的近代南通人开风气之先，创造性地开展城市建设，使南通成为中国人最早按照先进理念规划和建设的城市典范，15个全国第一造就了“中国近代第一城”的美称。这里是一个巨大的博物馆，丰厚的文化底蕴让您品味无穷。
南通博物苑位于南通城东南濠河之滨，是中国人创办的第一座博物馆，由我国近代著名爱国实业家、教育家张謇先生于1905年创办。它融中国古代园囿与近代博物馆于一体，是一座“园馆一体”的城市园林式综合性博物馆，在中国博物馆发展史上具有开风气之先的意义。交通便利，景色宜人，历史建筑别具特色，苑藏文物丰富，文化底蕴深厚，是人们参观、学习、游览、休闲的理想场所。
南通博物苑坐落在濠河之滨，就像历史揉在水中，源远流长。
南通的历史都重现在一座座博物馆之中了。博物馆有： 南通风筝博物馆、纺织博物馆 蓝印花布艺术馆、 给水技术博物馆、 张謇纪念馆 、南通民间艺术馆 、南通建筑博物馆、海安博物馆和个簃艺术馆 ，可见南通旅游历史的厚重性。
1234.2江海性
追江赶海。南通是长江入海前的最后一个驿站。漫长的江海岸线使南通具有滨江临海城市的迷人神韵。南通有稀有淡水鱼类127种，是鳗鱼、长江水系中华绒鳖、蟹苗种的天然产区；有近海鱼类130多种，贝类资源蕴藏量达8万吨以上，“天下第一鲜”文蛤的出产量占全国的三分之二。吕四渔场为全国四大渔场之一，盛产带鱼、鲳鱼、大黄鱼、小黄鱼、梭子蟹等水产品。
位于入海口北端的圆陀角风景区，是中国最早升起太阳的地方。南通的海滩平展开阔，一望无际，潮退了，可以赶海去，赤脚踩在松软的滩涂上，一只只鲜活的文蛤从脚边冒出来，随手捡起，兴奋之极，这就是名闻遐迩的旅游项目——海上迪斯科。
另外不得不说的就是南通一大代表之一的濠河，她原是南通的护城河，史载“城成即有河”，已有一千多年的历史。千百年来，她担负着防御、排涝、运输和饮用的重任，被称为“人身脉络”。而宽窄有序的水面，清澈的水流，迂回荡漾，鸥飞鱼翔的自然美景，又被誉为城市的“翡翠项链”曲水回环，绕城而流，景观丰富，林木葱郁。南通市民一向有爱河的传统，历代多加修葺，亭台桥榭掩映其间，画舫游艇荡漾水中，更增添了濠河迷人的风情。乘船游览濠河，您可以领略到城在水中坐、人在画中游的美妙意境。特别是濠河夜色，流光溢彩，两岸灯火辉映，树影婆娑，水上桨声灯影，乐声阵阵，泛舟景深处，如梦如幻，处处洋溢着浪漫的气息，定令您沉醉其中。
1234.3佛法性
初来南通，就发现这里民风似乎比较注重礼佛。因此拜佛求神也成了游客来南通的一定目的，比较有代表性的就是狼山。
南通狼山则是由海溯江的第一座名山，被称为江海第一山。南通的山不高，也就100多米。但山不在高，有仙则名。狼山是佛教西方三圣之一的大势至菩萨的道场，山上还供奉着惟一身披龙袍的大圣菩萨，这里终年香火旺盛，游人如织，因此，狼山位列佛教八小名山之首。登临狼山，看大江东去，巨桥横跨，百舸争流，水天一色，心念高远，仙山圣境之旅，定令您心想事成。
也许是人比较虔诚，南通是还是长寿之乡，是中国长寿人口比例最高的城市，百岁老人的人口比例超过了国际标准的2倍多，全市共有百岁以上老人600多位，长寿现象受到世界关注。
游览东方大寿星园感悟健康的奥秘，也是南通一大旅游资源。
1234．4文化性
南通人杰地灵，历史悠久。据古文化遗址考证，远在5000多年前的新石器时期，境内海安青墩地区就有原始氏族部落繁衍生息。南通人文荟萃，名贤辈出，范仲淹、王安石、米芾、文天祥等诸多名家在南通留下传世之作和轶闻逸事。三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗、明代名医陈实功、清代"扬州八怪"之一的李方膺、清末状元张謇等名人为南通历史增色添彩。南通的传统民间艺术品有通派风筝、通派盆景、沈绣、剪纸、扎染、蓝印花布、红木雕刻、启东版画等。
明末四公子之一的冒辟疆与秦淮八艳之一的董小宛的故居-——水绘园，是徽派园林孤本的代名词，在那里他们演绎了浪漫的爱情故事，被称为东方的罗密欧与朱丽叶，到南通观赏水绘园，感受才子佳人的美丽故事，品位徽派文化，品尝董小宛亲手创制的董糖，定令您遐思无限。
南通是著名的教育之乡，基础教育、素质教育全国领先。南通是著名的体育之乡，目前已有14位世界冠军和奥运冠军共为祖国夺得50枚金牌，居全国地级市之首，被誉为“世界冠军的摇篮”。南通是著名的建筑之乡，建筑铁军共获得中国建筑业最高奖——鲁班奖38项，居全国地级市之首。
1234.5生态性
南通以其独特的地理位置，是一个自然风景占多的城市，因此南通旅游显的特别的悠闲，有回归自然的感觉，加上现在南通也致力于休闲度假的开发，因此南通旅游有其一定的生态性。
比如蛎岈山生态旅游 ，东灶港蛎岈山在海门市东灶港东北方向4海里的黄海中，是一个天然两栖生物岛，它潮涨为礁，潮落为岛，平均高出海平面4.5米，岛上资源丰富，别有天地，尤以盛产牡蛎而闻名，故称蛎岈山。蛎岈山生态旅游航线已开通，首推旅游项目有：渔港风光游览、海上休闲、蛎岈奇山观赏、海上观日出、滩涂采集、捕海洋生物，坐骡马彩车等。
还有快活林山庄，是一个以“汇聚沙地文化，展示乡村风情”为发展主题，集旅游观光休闲、生态宝石示范、农业科普教育、国防科技教育以及宗教知识普及为一体的江海之一景。　　它南临江海风情园，北靠沿江渔村，园内建有“生态旅游，趣味互动”为主题的项目20多个，使书香文化与绿色天地结合起来，极具观赏性、参与性、科普性和趣味性，现已日益成为亲近山水，回归自然的生态乐园。
1234.6娱乐性
当然任何一个地方的旅游都逃不掉娱乐，南通也不例外。
南通世外桃园休闲农庄总体规划占地面积3000余亩，现已开发870亩。有休闲度假区、现代农业科技园区、上水游乐区、森林公园。其中休闲度假区已于2000年开始营业。主要有餐饮、垂钓、会务、休闲等项目。餐饮以江鲜、野味、农家菜为主；垂钓共有鱼塘3个，有鲫鱼、鲈鱼、草鱼、青鱼、彩虹鲷等鱼种供客人垂钓；休闲区主要有4个草庐、5个竹楼、5个小木屋，可供40人同时住宿，娱乐。
南通海底世界，是一座集海洋生物展示、科普教育、旅游休闲、娱乐购物于一体的大型海洋水族馆，同时也是一个现代化的海洋主题公园。全馆总体建筑面积5000平方米，设有：热带雨林区、两栖爬行动物区、极地区、珊瑚礁鱼类区、鲨鱼观赏区、海底隧道区等十大主题区，集中展示各种海洋动物800余种，10000余尾，这里是华东地区最具特色的旅游景点之一，也是南通市主要的旅游聚集地及标志性名片。
4. 旅游资源评价
南通市的旅游资源数量较多，组合较好；文化型旅游资源是主体资源，首创性旅游资源比较丰富；但是旅游资源的观光吸引功能相对较弱且零散分割，潜在的休闲性旅游资源和生态旅游资源潜力较大；旅游资源呈带状分布特征，开发利用水平不高，产品化程度较低。
5. 旅游资源保护与开发建议　
5.1旅游形象定位
围绕“江海福地、休闲港湾”的区域形象定位，积极利用世博余热，继续做好“中国近代第一城”和“追江赶海到南通”等系列形象宣传口号。
5.2节庆活动
办好各类旅游节庆活动，重点推出中国南通国际江海旅游节、世界大城市带论坛、中国如皋长寿文化节、中国启东海鲜节、中国如东南黄海风情旅游节、中华龙舞旅游节等系列旅游节事活动。
5.3市场开发手段
努力加大宣传促销力度，全市每年筹集不少于500万元的旅游公共促销经费，用于旅游市场推广活动.
通过休闲南通品牌的打造，营造南通旅游的核心竞争力。
通过差异化营销策略，突出长寿品牌宣传，组织长寿探秘游，利用特色宗教活动，扩大旅游市场影响力。

而南通市海安县得天独厚的地理位置和多样的农业资源再加上优越的地理交通条件，为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空问。因此**生态农业科技育限公司抓住机遇决定在海安县墩头镇仇湖一带兴建一个以生态开发为宗旨，集科研、畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体的绿色生态园，总面积约为300亩。
1.2.2项目建设的重要性与必要性及其意义
1.2 2 1项目建设的重要性与必要性
生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向和新的历史阶段，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，足未中国农业发展的方向。
现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有政善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业、农村与旅游业边缘交叉的新型产业——生态观光农业应运而生。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。
发展生态农业是造福子孙后代的事业，江泽民同志在党的十五大报告中指出：“我国经济发展必须实现两大战略，即可持续发展和科教兴国战略”。‘南通里下河生态园’提出的建设生态园规划方案，正是贯彻党的十七大精神，实现可持续发展的具体举措。‘里下河生态园’强化真正意义上的综合性和多样性，将农业系统各组分、各链条的有机整台，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产．与其后续性加工的紧密衔接等，并根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展高效实用的生态农业模式。
12. 2.2项目建设的意义
（一）观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的同归自然的旅游主题。
今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。
（二）高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。
农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴型脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
（三）观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。而观光农业旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。城市剧边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮房地产开发的热点地区。
1.2.3项目建设单位概况
**科技有限公司是一家将现代化信息技术融入到农业生态研究与开发的高科技公司，公司所经营的**生态园座落于**市**镇**村，天青水秀，绿树成荫。‘里下河生态园’是一个以生态开发为宗旨，集科研、种植、养殖、旅游休闲为一体的绿色生态园，为确保产品优质高产，生态园聘请农业专家为技术指导，将畜禽的养殖与销售，果树、蔬菜的种植，以及观光休闲集于一体，总面移约为300亩。
公司为**科技（集团）有限公司于2005年10月投资组建的农业高科技公司，**科技（集团）有限公司是一家致力于系统集成、软件开发、高新技术服务的高科技企业，集团公司下属分公司涉及电子税务、会计师事务所、税务事务所等各个领域，遍布全川，并在北京、贵州、青海、河南等地也设产了分支机构。（集团）公司在西南地区的政府电子政务方面拥有较强的市场和技术优势，建产了完善的技术开发和服务体系；集团公司自主开发的各类高科技软件产品立足于**省及西南地区，已进入了全国各省的销售市场。目前，（集团）公司已形成一个立体化的市场推广和服务体系，具有遍布**省、辐射全国的销售和服务网络的市场优势。
（集团）公司投资组建**生态农业科技有限公司，是对高科技与农业、现代企业与传统农户经营相结合之路的有益探索，**生态农业科技有限公刮将秉承“以科技发展农业，以农业带动经济”的发展战略，生**生态园的开发建设上以技术为依托，以市场为导向，注重发展高科技农业产品，保护乡村生态环境，建立良好的景观生态系统，坚持可持续发展的原则，力争把**生态园建成“生态农业示范区”。
1.2.4项目建设区域及所在地概况
1.2 4 1项目建设区域概况
1.2.4.1.1自然地理条件
1、地理位置：北纬31°41’-32°43’、东经120°12’-121°55’， ，位于江苏省东部，东抵黄海，南望长江，"据江海之会、扼南北之喉"，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海” 。南通是中国首批对外开放的14个沿海城市之一，被称为“中国近代第一城”。
2、自然环境：南通属亚热带季风气候区，年平均气温约15度。岷江和青衣江贯穿境内，两岸以平原和河流冲积平原为主。东部龙泉山两翼，西部丹棱、彭山、洪雅境内大部份地区皆为低山丘陵，海拔500-800m，部分达800-1500m，中生代红色岩层分布广泛，丹葭地貌发育，生态环境优良。年平均气温17.l℃，极端最低气温-3.5℃，极端最高温度38.6℃，年平均降水量大于1000毫米。
3、重要资源：南通集"黄金海岸"与"黄金水道"优势于一身，拥有长江岸线226公里，其中可建万吨级深水泊位的岸线30多公里；拥有海岸线210公里，其中可建5万吨级以上深水泊位的岸线40多公里。全市海岸带面积1.3万平方公里，沿海滩涂21万公顷，是我国沿海地区土地资源最丰富的地区之一。南通主要山脉有狼山、剑山、军山、黄泥山、马鞍山，主干河中南北向河道有通扬运河、如海运河、新江海河、焦港等4条，东西向的有新通扬运河、栟茶运河、如泰运河、北凌河、通吕运河、遥望港、通启河等7条。已探明的矿产资源主要有铁矿、石油、天然气、煤、大理石等。全市耕地总面积700万亩，土壤肥沃，适种范围广，盛产水稻、蚕茧、棉花、油料等作物。水产资源十分丰富，是全国文蛤、紫菜、河鳗、沙蚕、对虾的出口创汇基地。吕四渔场是全国四大渔场、世界九大渔场之一。生态类型多样，有野生脊椎动物600多种，其中哺乳动物30多种，爬行动物20多种，两栖动物10余种，近海鱼类130多种，长江水域鱼类57属93种，鸟类17目54科348种。
1.2.4 1 2基础设施
公路建设。1997年以来，新建、改建公路342公里，其中新建高速公路70公里；省道106线、103线和同道21 3线**段改建工程已全面铺开。全市公路通车坐程达到2844公里。
**城市新区建设。筹集资金10多亿元对城北6.5平方公里的**新区进行了开发建设，完成了投资2亿多元、建筑面积22平方公里的住宅小区建设及小区内配套的园林、绿化、亮化等工程建设；新区市政主干道～总长31.3公里，投资2.6亿，其中东西干道、南北干道等主车道已竣工通车；投资近6000万元的**城市供水一期工程5万吨／日技改工程于99年6月建成并投入使用，二期黑龙滩引水工程全而完成勘测、设计等前期准备工作；新区供气工程、新区小学、幼儿园、农贸市场等配套设施建设已竣工投入使用，市医院及地级部门办公楼正加紧建设。一谁做以三苏文化为特色、以高新技术产业为主、突出文化旅游特点的现代化中等城市正崛起在占老的**大地。
1.2.4 1 3南通市旅游基础条件
南通市海安县位于江苏省东部的苏中地区。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。春秋较短，冬夏较长，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。

韩国钧故居
  韩国钧故居是著名爱国民主人士、民国时两任江苏省长的韩国钧生前住所，人称“韩公馆”。故居占地7500平方米，整个建筑保存完好，是一组苏中地区不可多见的晚清优秀建筑群。韩国钧故居1982年公布为“江苏省文物保护单位”。

河豚鱼
南通海安县利用仅有8公里的海岸线做出了海洋特色经济产业化、规模化、高效化的大文章，并创下紫菜养殖面积和产量全国第一、紫菜加工和出口量全国第一、黑籽鳗鱼苗基地规模全国第一、河豚养殖量和年库存量全国第一、河豚良种场规模和国家级等级全国第一在内的五个“全国之最”。9月10日，国家海洋局有关专家在该县考察后认为，海安县是名副其实的中国紫菜之乡、鳗鱼之乡、河豚之乡
海安花鼓
从青墩走来的海安文化多姿多彩，“海安花鼓”北上京城，南下杭州，参加首都国庆晚会，北京奥运会开幕式仪式前表演。获中国文联全国民间广场舞蹈最高奖“山花奖”；苍龙舞展演呈现海安人奔放热烈的豪情，“中国民间艺术（龙舞）之乡”蜚声全国。多部文艺作品夺得国家级、省级荣誉。

海安锦龙国际大酒店
南通海安属长江三角洲经济区，为上海辐射地带。素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，走向世界，被誉为“建筑之乡”。建筑业快速发展。
南通海安产业基础雄厚。海安工业体系门类齐全。机械、电子工业基础雄厚，生产规模、加工能力和技术装备水平等在全省名列前茅。丝绸、纺织工业配套成龙，纺织产品畅销50多个国家和地区，成为全国的纺织服装生产加工和丝绸出口基地之一，产品远销欧美、日本等国。海安农业极具特色，为全国有名的“中国禽蛋之乡”、“中国茧丝绸之乡”、国家大东海农业产业化示范县、全国畜牧科技示范县、江苏省生态农业先进示范县。全县桑园面积18万亩，年产鲜茧1.8万吨，连续二十多年列江苏省之冠；家禽年饲养量4500万羽，年产鲜蛋14万吨，居全国农区之首。
1.2 4.1 4经济建设
【综合实力】作为最早一批14个沿海开放城市之一，南通依托有利的自然与人文环境，扩大传统产业的优势，加大新兴产业的发展力度，综合实力得到了全面提升。2003年全年完成地区生产总值（GDP）1006.65亿元，按可比价计算，比上年增长13.4%。其中第一产业增加值141.00亿元，增长4.1%；第二产业增加值515.77亿元，增长16.8%；第三产业增加值349.88亿元，增长12.6%。人均GDP12923元，按现行汇率折算超过1500美元。全市财政收入完成116.99亿元，比上年增长21.7%。2004年，全年完成地区生产总值（GDP）1226.06亿元，按可比价计算，比上年增长15.6%，其中第一产业增加值148.89亿元，增长5.3%；第二产业增加值664.16亿元，增长19.5%；第三产业增加值413.01亿元，增长14.1%。人均GDP达到15806元，增长16.1%。全市财政收入完成138.72亿元，比上年增长20.8%。
　　2004年，全市完成农、林、牧、渔业总产值267.30亿元，按可比价计算，比上年增长5.3%。其中农业产值125.58亿元，增长4.9%；牧业产值72.20亿元，增长5.2%；渔业产值67.63亿元，增长6.2%。全年完成工业增加值577.55亿元，比上年增长19.4%，其中国有及年产品销售收入500万元以上非国有工业企业完成增加值427.77亿元，按可比价计算比上年增长25.1%，其中国有企业完成增加值19.38亿元，增长101.4%；集体企业完成增加值12.00亿元，增长30.3%；股份合作企业完成增加值26.21亿元，增长15.6%；股份制企业完成增加值200.53亿元，增长25.0%；外商及港、澳、台投资企业完成增加值156.14亿元，增长21.7%。建筑业是南通的传统优势产业，在激烈的市场竞争中保持了持续、快速、健康发展的良好态势。2004年，全市建筑企业完成施工产值580亿元，比上年增长19.3%；承建施工面积9101万平方米，增长22%；竣工面积超过4000万平方米，比上年增长23%。企业综合实力不断增强,在江苏省建筑业综合实力20强企业中，南通市有7家榜上有名，并且包揽了第一、二位。全年获全国最高工程质量奖——鲁班奖2项，累计达36项。
1.2.4 2项目建设所在地概况
南通海安仇湖。
第二章市场分析
2.1生态农业观光园概况
2.1.1生态农业观光的涵义
生态旅游是从20付纪90年代以来发展起米的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游，糨还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，以达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负而影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生括性功能。随若收人的增加，闲暇时问的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果同”或珍稀动物养殖场：有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施：有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狡义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施丁，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发