九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性研究报告.doc

九华山蓝地度假村项目可行性研究报告

九华山蓝地度假村银行贷款项目
可行性研究报告
某某建设投资有限公司

84

目 录
1. 总 论 1
1.1 项目概述 1
1.2 编制依据 3
1.3 研究范围 3
1.4主要经济技术指标 4
1.5 项目综合评价 5
2. 项目背景及必要性 6
2.1 项目背景 6
2.2 建设的必要性 8
3. 市场预测 13
3.1 概况 13
3.2 国内市场概况及发展趋势 14
3.3 旅游特征及资源分析 15
3.4 游客量预测 20
3.5 滞留时间 21
3.6 住宿选择意向 22
3.7 出游目的 22
3.8 市场容量分析 23
3.9 综合分析 24
4. 项目建设规模与内容 26
4.1 建设规模 26
4.2 建设内容 26
5. 项目选址及建设条件 27
5.1 场址选择 27
5.2 建设条件 27
6. 工程规划设计 31
6.1 建筑方案 31
6.2 结构设计 38
6.3 给排水设计 40
6.4 电气设计 42
7. 环境保护 47
7.1 执行依据及标准 47
7.2 环境影响分析及污染防治措施 47
8. 节能设计 53
8.1 设计原则与目标 53
8.2 用能标准和节能规范 53
8.3 节能措施 54
9. 安全、卫生 57
9.1 标准及依据 57
9.2 职业危害因素分析 58
9.3 安全技术措施 58
9.4 卫生防疫措施 60
9.5 预期效果及评价 60
10. 项目组织管理 62
10.1 项目管理 62
10.2 劳动定员 64
10.3 项目进度计划 65
11. 投资估算与资金筹措 66
11.1 投资估算 66
11.2 资金筹措 71
11.3 资金投入预测 71
12. 财务评价 73
12.1 财务评价依据 73
12.2 项目建设期、经营期、计算期 73
12.3 成本和费用估算 73
12.4 营业收入及税金预测 75
12.5 利润估算 78
12.6 财务盈利能力分析 78
12.7 清偿能力分析 79
12.8 不确定性分析 79
12.9 财务评价结论 80
13. 结论与建议 81
13.1 结论 81
13.2 建议 82

1. 总 论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
九华山蓝地度假村
1.1.2 建设单位
某某建设投资有限公司
地址：池州市九华山柯村
法定代表人：
注册资本：5000万元
成立日期：2010年3月
主要经营：基础设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发
1.1.3 建设地点
池州市青阳县庙前镇高源村
1.1.4 建设背景
九华山是池州旅游的龙头，是池州市实施“旅游兴市”战略的中心。省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。
按照《九华山风景名胜区总体规划》（2008），九华山的将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。庙前镇是九华山的北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、度假、休闲、娱乐基地。为了增加九华山北门户的吸引力，提高九华山风旅游接待水平，完善九华山旅游服务功能，安徽九华山润地建设投资有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉五溪——九华山公路，投资兴建九华山蓝地度假村—— 一个建筑设施生态化、园林化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心，建设标准为旅游服务高端接待设施。该项目的建成将在一定程度上解决九华山旅游高端接待设施少、旅游休闲区少、缺乏大型团队和高级别会议接待能力等问题，满足未来的接待需要。
1.1.5 项目定位
九华山蓝地度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，满足休闲、旅游、娱乐、度假功能，内部设有会所、场馆，茶艺馆、SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足家庭休闲度假、团队旅游接待又可承接大型会议及政要的接待任务。
1.1.6 建设规模与内容
项目总规划面积144202平方米（14.42公顷），总建筑面积71400平方米。工程建筑包括商业公建配套19400平方米、酒店式公寓22300平方米、公寓式酒店27200平方米、养生休闲会所2500平方米；配套设施有停车场、道路、广场及其他设施等；水域整治建设景观湖面积32700平方米（3.27公顷）。
1.1.7 投资估算与资金来源
本项目总投资30084万元，资金来源计划为：企业自筹23084万元；楼盘销售款17984万元；申请银行贷款7000万元。
1.1.8 建设时间：三年
1.2 编制依据
1、《池州市旅游总体规划》
2、《池州市国民经济和社会发展十一五规划》
3、《九华山风景区柯村景区总体规划》
4、《九华山风景区柯村基地中心区详细规划》
5、《九华山风景名胜区九华乡控制性规划》
6、国家及安徽省关于风景区规划的相关法规和规范
7、《九华乡环境保护规划》
8、《九华山风景名胜区总体规划》（2008）
9、《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）
10、中共安徽省委、省政府皖发[2000]14号文件（关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见）
11、《青阳县旅游发展总体规划》
12、《五溪新城区产业发展总体规划》
13、《庙前镇总体规划》
14、《佛光大道沿线地区控制规划》
15、九华山管委会经发处统计科、九华山门票管理所资料
1.3 研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。
1.4主要经济技术指标
表1-1 项目主要经济技术指标汇总表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
一
经济指标

1
工程总投资
万元
30084

2
其中：建设投资
万元
28750

3
流动资金
万元
200

4
建设期利息
万元
1134

5
年总成本
万元
3871
达产年
6
年经营收入
万元
7676
达产年
7
年利润总额
万元
3380
达产年
8
年上缴税收总额
万元
1271
达产年
9
投资回收期
年
8.9
税后
10
财务内部收益率
%
12.56%
税后
11
财务净现值
万元
5958
税后
12
资本金利润率
%
14.64%

13
盈亏平衡点
%
36.80%

14
贷款偿还期
年

二
技术指标

1
总用地面积
m2
144202

2
总建筑面积
m2
71400

2.1
商业、公建
m2
19400

2.2
酒店式公寓
m2
22300

2.3
公寓式酒店
m2
27200

2.4
养生休闲会所
m2
2500

3
容积率

0.5

4
绿地率
%
45

5
建筑密度
%
19.1

6
机动车停车位
个
230

7
非机动车停车位
个
260

1.5 项目综合评价
（1）该项目行业准入性好。本项目的建设符合《九华山风景名胜区总体规划》、《庙前镇总体规划》和池州市政府《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12 号）规定和规划要求。
（2）选址符合项目要求。本项目选址于紧邻省道“五溪—九华山“公路东侧，距离九华山主景区4.5公里。该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。
（3）项目市场前景好。该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使九华山蓝地度假村成为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。
（4）项目的产品方案、工程方案和环境保护方案可行，总体规划合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。
（5）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。
（6）项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。
（7）建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。

2. 项目背景及必要性
2.1 项目背景
九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约100平方公里。据记载早在晋代（公元401年）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修佛寺。九华山是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰：“昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉”。
九华山又是国家AAAAA级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业的发展，中共安徽省委、省政府以皖发[2000]14号《关于要求加快“两山一湖”旅游经济发展的若干意见》对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。池州市政府积极贯彻落实，发出《关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）。据此，九华山管委会制订了《九华山风景名胜区总体规划》、《柯村景区总体规划》，对整个九华山景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景区提供全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。
旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。本项目建成后不仅可以提高九华山高端客户的接待能力和接待水平，进一步提升整个九华山旅游的档次，同时其独特的造型、靓丽的景观、与九华红、盆景园等项目形成一体的大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅游景点之一。
九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家5A级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。近年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山为重点的世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放”的决策，努力构筑“大九华、大旅游、大产业”，积极加大“旅游兴市”战略实施力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营九华山、发展九华山、繁荣九华山作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这一目标。
本项目位于池州市青阳县庙前镇，紧邻五溪——九华山公路，距离九华山核心景区4.5公里，与青阳县相隔20公里，距离池州市40公里。规划范围西至五溪——九华山公路，北至山体南麓边缘100米，南至在建酒店、进村道路，东至水库、村庄联系道路，总用地约14.42公顷（即216.3亩）。北有“九华红蚕桑文化园”、“素食园”、“盆景园”等旅游、休闲、度假项目，与本项目紧紧相邻连为一体，形成集旅游、休闲、度假、观光为一体的产业链条。从整体规划角度来看，本项目是完全符合《庙前镇总体规划》的。
项目紧邻中国四大佛教名山之一，国家级风景名胜区的九华山，九华山悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外交通都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。加之项目三面环山，一面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色的人文品质提供了可能。
按照《九华山风景名胜区总体规划》（2008），作为中国四大佛教名山、国家级风景名胜区之一的九华山，将来在空间上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。根据2009年安徽旅游经济运行情况报告，作为全省53家重点景区之一，2009年，九华山接待游客310万人次，同比增长13.82%，超越黄山排名第一；累计门票收入2.39亿元，同比增长21.99%，排名第三。因此，九华山不仅是全省乃至更大区域的一个重要旅游景区，同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区，“秀丽九华、人文九华、繁华九华”将是点亮九华山未来，带动九华山嵌入国际旅游市场竞争的代名词。
2.2 建设的必要性
然而我们从现实发展也看到，除了老街发展成就有目共睹以外，南阳依托“马路经济”在近几年发展迅速，而作为北门户的庙前镇由于镇区偏于西偶，远离黄金要道五溪——九华山公路，无法获得更多经济带动，而柯村受到近几年功能重复、产品结构单一而又粗放式的建设，发展空间越来越小，建筑形式渐显单调，旅游吸引力越来越弱。
因此，为了增加九华山北门户的吸引力，完善九华山旅游服务功能，提升九华山综合竞争力，迫切需要谋划新兴项目，跳出柯村即有传统风格和功能限制，依托经济动脉五溪——九华山公路，承接来自南京、合肥甚至整个中国中北部的经济辐射，在服务功能上、建筑风貌上、空间感受上有所创新，有所提升。而本项目正是基于以上的认知，精心规划，精心打造。概括起来，项目建设的必要性有以下几点：
一、是适应现代旅游业发展的需要
根据世界旅游权威研究表明：人均GDP超过1000美元，观光旅游人数开始增长；人均GDP超过2000美元，休闲旅游人数急剧膨胀；人均GDP超过3000美元，度假旅游人数大幅提高。2009年，我国人均GDP3678美元（不包括台湾、香港、澳门），已经超过3000美元，休闲度假旅游业将呈现出快速增长趋势。当今发达国家休闲度假旅游业收入，占整个旅游业收入的50%以上，有的甚至超过70%。据2008年9月中央财经报道，2007年我国旅游从业人口有6千万人，预计到2011年将达到1亿人左右，为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级，在九华山风景区建设高端接待设施是适应现代旅游业发展的需要。
二、是省委省政府、市委市政府、九华山党工委、管委会旅游发展战略的需要
省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。市委市政府提出旅游兴市、旅游立市、旅游强市目标，以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为龙头，生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。九华山党工委、管委会根据省、市发展战略提出了“二次开发、二次创业”，实施景区设施下迁和柯村新区建设，把九华山建成世界旅游胜地和国际性佛教道场。为了积极响应省、市旅游发展战略规划,同时从未来大九华的概念出发，将庙前镇打造成为未来旅游、度假、休闲、娱乐基地，与九华山主景区连为一体，把九华山真正打造成为“世界级旅游胜地、国际性佛教道场”。
三、是九华山旅游大发展和提升的需要
九华山历史文化源远流长，佛教文化博大精深；自然风光秀丽，生态植被良好；自然环境、人文环境、地理环境优越；气候宜人，空气清新,随着高速公路和铁路的建成通车，从客观上将极大地推进九华山旅游业的发展，同时也将有力地促进九华山旅游设施的建设和提高。根据池州市委、市政府的旅游兴市的发展战略，扩大池州开放的影响。经过审慎论证和科学设计，九华山蓝地度假村将建设成为一个建筑设施生态化、园林化，环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心。因此，该项目建设既是九华山旅游业发展的需要，又是池州市对外开放发展窗口形象的提升需要。
四、是实施再就业工程，稳定社会秩序的需要
九华山下迁工程正在有序地进行，柯村景区原居民城镇化，第三产业化的发展及产业结构的调整正在进行，已有一大批农民面临再就业的选择，下迁过渡期存在社会稳定隐患，而酒店业、酒店式公寓管理等属于劳动密集型产业，就业快，而且投入少，技术含量不高，风险小。本项目建成后，可以提供几百个就业岗位，不仅能够进一步推动九华山和庙前镇的建设步伐，促进经济发展，能够有效解决就业问题,实现社会稳定,其社会效益显著。
五、增加新功能，提升竞争力
九华山地处长三角经济圈区域中心城市南京、杭州、合肥之间，既需要积极接受他们的辐射，也需要形成自身品牌提升竞争力，促使九华山旅游经济在长三角区域占据重要的地位。
九华山北门户地区长期以来以传统的佛事接待而延伸的旅游商品交易、旅游住宿、旅游餐饮等为主，缺乏适应新时期多种旅游需求，时兴的“自驾游”、“健康游”、“商务游”等，而这类新兴旅游在沿海地区、特大城市等迅猛发展。本地区不新增这样的功能未免“不适时宜、不解风情”。
因此，从提升九华山区域竞争力出发，从新兴旅游客观需求出发，从挖掘资源塑造品牌出发，本项目将增加高尚休闲、健身、养生、会务，艺术交流、各类俱乐部（野外拓展训练、山地自行车体验、自驾游等）以及度假等功能，主动接受和积极承载区域经济行为需求，从功能综合上、环境舒适上、空间宜人上，活动多样上增加九华山北门户综合功能，提升整个九华山综合竞争力。
六、扮靓北大门，提升知名度
本项目位于九华山风景名胜区北门户的核心区域。该项目的建设对于打破沿路千篇一律的山地和村庄景像，创造丰富而富有变化的建筑景观具有重要的作用，与此同时，本项目丰富而多样的旅游健身、休闲疗养等也将极大丰富北部沿线的公共服务内涵和品质，这对完善九华山公共服务功能，提升北门户的形象和地位具有重要的意义。
七、完善产业链，提升和谐度
本项目的实施，将极大提升地区品质，带动土地价值提升，与此同时本项目旅游度假、休闲、养生、健身等产品的推出，将使当地旅游产业从低端的参观经济、中端的旅游商品经济延伸到高端的服务产业，这些都将大大促进地方经济发展。而因此而带来的就业机会增加、生活质量提高、自豪感的树立都将极大提升当地百姓的“幸福感”，增加社会和谐度。

3. 市场预测
3.1 概况
当代旅游业已成为一个发展快、能耗少、收益大、活力强的“朝阳产业”和“无烟工业”。进入21世纪，旅游业已呈现出良好的发展态势，许多国家和地区都将其列为重点培育和发展的产业之一。据世界旅游组织预测，未来20年，全球旅游业将以4%左右的速度增长，到2020年，国际旅游者将达16亿人次。
经济的迅速发展和工作制度的改革，城市居民收入水平的提高和闲暇时间的增多，世界旅游热点的东移，我国加入WTO后入境旅游市场的扩大，拉动内需和假日经济政策的出台等为我国的旅游业提供了巨大的国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济增长的亮点。预计到2020年，我国将成为世界最大的旅游目的地，入境过夜旅游者将达到1.3亿人次。
池州市是全国首批生态经济示范区，植被覆盖面积广，生物品种众多，生态环境优美，已成为国内外游人向往的旅游目的地。池州市已与杭州、宁波、安庆、景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势。2005年，我市旅游收入占全市生产总值的比重已由2000年的6.8%上升到12.3%。根据对九华山风景区客流量历史数据的分析，并参考安徽省及“两山一湖”地区旅游发展规划，预测到2010年九华山风景区客流量将不低于370万人次/年。
随着99米高地藏王菩萨露天大铜像的对外开放、合铜黄高速、徽杭高速的全线贯通、安庆长江大桥的通车，铜九铁路及九华山机场的开工建设，特别是铜陵到上海铁路的建成通车，已使蓝地宝地——九华山通过公路、铁路、航运可直达全国各地，便捷的立体交通网络使得以九华山为中心的四小时经济生活圈正在形成，为旅游地产企业提供了包括皖、苏、浙、沪、赣、鲁、豫、鄂等全国人口最密集、经济最发达、消费层次最高的4亿多人口的巨大消费市场，同时也有利于对接海外旅游市场。海外观光游客亦可更便捷的到访。
3.2 国内市场概况及发展趋势
“十一五”是我省、市奋力崛起，全面建设小康社会的关键时期，也是旅游产业发展的黄金时期，有以下五个方面：
一、世界旅游业发展趋势推动国内旅游业快速发展
近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，我国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。
二、国内宏观政策环境支持旅游产业做大做强
党中央、国务院确定的路线方针政策支持旅游业做大做强。安徽省及池州市政府高度重视旅游业在地方经济奋力崛起、跨越式发展中的带动作用，并将其纳入到了经济社会发展的总体规划。良好的政策环境对我省、市旅游业发展产生积极影响。
三、国民经济持续快速发展促进旅游业再上新台阶
根据预测，21世纪前十年我国国民经济年均增长速度仍将保持7%以上，城镇和农村居民的人均可支配收入显著增加，旅游规模将逐步扩大，旅游方式将向多元化、深度化方向发展。据国家统计局分析，我国人均消费从目前到2020年将以每年10.8%的速度递增，新的消费高峰就要来临，旅游业加快发展的潜力巨大。
四、城市化进程加快为旅游客源市场增长拓展了空间
当前全世界城市化平均水平是46%，我国的城市化平均水平约为43%，我省刚达到36%。随着我国经济社会发展水平的提高，城市化进程不断加快，城市人口增长迅速。这为以城市客源为主导的旅游客源市场提供了极大的开发潜力和市场空间。
五、“长三角”经济区迅速崛起对旅游业发展产生带动作用
上海、浙江、江苏、安徽三省一市参与制定的省域城镇体系规划和城市总体规划已经启动，这无疑对促进安徽在自身产业结构升级，基础设施对接共用、空间协调发展、加快工业化和城镇化进程，特别是旅游业发展等方面具有重要意义。
预计长三角经济区到2010年的GDP将达到2万亿美元，该地区的迅速崛起必将形成巨大的旅游消费能力，并对我省、市旅游业的发展产生极大带动作用。
3.3 旅游特征及资源分析
3.3.1 宗教文化旅游特征分析
宗教旅游是一种主题文化旅游，面向宗教人士、香客等特殊兴趣的旅游者。目前宗教旅游市场呈现出以下三个特点：
一、宗教旅游持续增长、游客组成广泛
根据中国佛教在线网站的统计，从上世纪80年代开始兴起的宗教旅游一直处在增长的态势。参加宗教旅游活动的游客中，非宗教信徒占了多数。游客结构包括了宗教信众和非宗教信众，组成涉及各个年龄段、各种文化教育和职业背景的人群。
二、旅游形式多样化
由于市场需求的细分化，近年来宗教旅游活动也产生了多样化的趋势。根据旅游活动的目的，现已形成至少4种宗教旅游形式：宗教圣地朝觐游、宗教历史参观游、宗教文化体验游、宗教养心度假游。
宗教圣地朝觐游的参加者一般是宗教信众。改革开放以后，宗教政策得到较好落实，宗教信众的合法朝觐活动得到保护，宗教朝觐游应运而生，比如宗教信众在佛教节日去大寺庙进香等。
宗教休闲度假
宗教文化体验
宗教朝觐观光
宗教文化体验

1980’s
1995’s
2000’s

图2-1 宗教旅游生命周期
到20世纪下半叶，随着宗教世俗化的步伐加快，宗教场所历史文化参观游逐渐兴起。各宗教场所都揭起了自已神秘的面纱，直面社会各界大众扮演了作为地方历史文化的有形载体的重要角色。宗教旅游发展的第一次高峰到来。
进入新千年后，随着中国旅游业进入转型阶段，宗教旅游开始和文化体验结合起来，进入宗教文化体验游阶段。某些宗教机构团体为了扩大本门宗教的影响，吸引更多的信众，结合度假、观光等人们喜闻乐见的旅游方式，进行宗教体验学习旅游。比如河北柏林禅寺夏令营活动。
近年来，随着现代人们生活节奏的加快，工作、家庭、感情各种矛盾把许多人压得难以喘息，宗教胜地修心养性度假旅游越来越受欢迎。宗教通常都有慰藉心灵、平息情绪的作用。一部分旅游者挑选到宗教胜地进行度假，如在佛教胜地坐禅听钟、吃斋念经，在道教胜地沐浴神光、修丹练气，既恢复体力，又恢复心力，达到彻底放松，彻底恢复的度假目的。虽然这种度假方式处于刚刚起步的阶段，但它具有广阔的发展空间。从2008年世界金融危机开始至今，宗教旅游业的发展不仅没有受到影响，而且每年的游客量反而呈现逐年增长的态势，由此可见一斑。
三、宗教旅游与民俗、娱乐等活动渗透融合
近年来宗教旅游的软性项目的开发运作也越来越朝大型化、综合化方向发展。许多地方宗教搭台、旅游唱戏的综合性活动成为当地的盛大节日。比如2001年10月，南京灵谷寺举行桂花节，吸引了众多南京市民和游客前来赏桂，桂花节期间灵谷寺日均客流量逾万人；2002年春节期间，武汉归元寺举办归元庙会，该庙会包括“祈祷世界和平、国泰民安、风调雨顺”为主题的大型法会、公益慈善活动、文艺演出、休闲娱乐及商贸洽谈展销等系列活动。
可见，宗教旅游已经不再面向单一的细分市场，它正以其较强“兼容性”与其它的旅游形式、旅游项目相整合，以获取更大的市场空间。
宗教旅游的市场总体需求小于观光、休闲、度假等其它旅游形式。除了小部分具有强烈宗教信仰的旅游者外，参与宗教旅游的原因大多集中在精神需求的层面，主要有情感满足型、艺术享受型、天人合一型、压力释放型、宣泄祈祷型五种。对于普通游客而言宗教旅游的需求波动较大。宗教旅游容易因为某些极具感召力的宗教节日或事件影响而产生短时间内“井喷式”的增长。
根据中国佛教在线网站的一篇报道《杭州灵隐寺3年内扩大15倍》可见近几年来佛教旅游增幅之迅。许多旅行社也纷纷打出宗教旅游的路线，上海春秋国际旅行社把上海龙华寺——九华山——杭州灵隐寺——天台山国清寺——宁波天童寺——普陀山的几大名刹联起来，开展“名寺三日游”。
由此可见，宗教旅游需求增长迅速，国内外出现的“宗教旅游热”昭示着宗教休闲度假项目具有强大的发展潜力。
3.3.2 九华山宗教旅游资源分析
九华山奇山秀水，地藏奇僧，千百年来，形成独具特色的历史文化、佛教文化、民俗文化、建筑文化、山水文化等等。
一、历史文化
2000多年前，九华山就有道家驻足，至东晋，天竺僧杯渡在九华创建茅庵，后有唐新罗僧创建地藏道场，佛教逐渐取代道教，经久不衰。
历史上，众多名人雅士，李白、王安石、范仲淹等，都曾游历九华山，留下大量诗歌文集，这里还有太白书堂等20多处书院遗址；历代朝廷也垂青九华，先后有50多座寺院受朝廷赐额。大量的人文活动，遗有历史文物2000余件，其中珍贵文物近百件。
另外，这里的儒释道文化、茶文化和肉身文化等等，也都异彩纷呈，令人惊叹。
二、佛教文化
东晋隆安五年，天竺僧人杯渡来到九华山，兴建寺庙、修行布道，成为九华山佛教的开山祖师；唐新罗国王子金乔觉渡海来到中国，遍访名山，卓锡九华，苦修数十载，圆寂后肉身不腐，九华山遂被辟为地藏菩萨道场。唐时这里有寺院20余座，宋时40余座，至明代全山寺院达100余座，使九华山成为与峨眉山、五台山、普陀山齐名的中国四大佛教名山。其后，僧众云集，寺庙日增，明清以来，“香火之盛甲于天下”。
改革开放以来，九华山佛教与韩国、新加坡、美国、泰国以及香港、台湾地区等佛教团体友好交往不断，九华山以博大精深的佛教文化，成为特色鲜明和有重要影响的佛教圣地，在国际上享有十分尊崇的地位。
三、民俗文化
一般而言，僧俗信仰不同、习俗各异，但自古以来九华山既是佛教圣境，又是民众居住生活的场所，这种僧俗混居的生活环境，使这一地区佛教习俗同本土民俗相融合，形成了独特的民俗文化。如这里有民间有为朝拜地藏菩萨而组织的百子会；饮食文化中包含富有九华山佛教色彩的“九华素菜”、“九华佛手”、“闵公豆腐”；以及当地人千百年来形成的“荤年素年”、“除夕进香”等众多生活习俗，内容丰富，特色鲜明。
四、建筑文化
九华山的寺庙建筑突破了传统的轴线对称的布局，因地制宜，风格多样。从类型上看主要有三大类：一类是宫殿式的，红墙黄瓦，高峻雄伟，如化城寺、甘露寺；二类是走马楼式的，因地势的由低而高，庙楼层层叠起，如百岁宫；独树一帜的是第三类民居式的建筑，外观上大多黑瓦白墙，硬山落水，小马头墙，斗檐深藏在院内，与皖南徽式民宅风格相一致，有些几乎与农家住宅相同莫辨，单门独院，庙舍合一。
九华山的寺庙建筑文化，体现了外来的佛教文化与中国传统文化相融合、相辉映的特征，其中，民居式的寺庙格局，又是九华山僧尼与民众杂处的独有产物，这便形成了九华山佛教世俗化、世俗佛教化的特征，表现出佛教文化本土化的深厚社会基础。
五、山水文化
九华山的山水不仅奇美，还凝结着深厚的佛教文化，怪石、泉瀑、石刻处处都有所体现。传说中主动为金乔觉报时的“金鸡石”、由他一脚踩出的“脚印石”、“曾遇毒螫，端坐无念”典故而产生的“定心石”，泉有“地藏泉”、还有诸如“南无大愿地藏王菩萨”、“众生度尽，方证菩提，地狱未空，誓不成佛”的石刻等等，都体现了九华山山水文化特色——佛教特色。
柯村景区位于九华山脚下，是国家AAAAA级九华山风景名胜区的入口，景区群山环抱，中有九华河、刘冲河、蛇冲河蜿蜒流过，云山、友谊两大水库点缀其间，拥有九华十景之一的“舒潭映月”、“龙池瀑布”、狮子峰、千年黑虎松等自然景观；建有无相寺、一宿庵、二圣殿、广胜寺等佛教名刹，以99米高地藏菩萨铜像为标志的佛教文化苑已经在柯村景区开工建设（预计2011年可正式对外开放，届时来山的客流量将倍增）；柯村人文景观丰富，保存有九华行祠石壁庙、柯桥门坊、玉带桥、云波书院遗址和刘冲摩崖石刻，村庄也保存着传统徽派建筑风格，为九华山又一观光旅游胜地。
3.4 游客量预测
九华山风景区客流量历史数据显示：2000年接待游客43万人次，2005年接待游客79万人次，2009年接待游客310万人次。2000年至2005年间，游客年增长率为12.94%；2005年至2009年间，游客年增长率为40.74%。可以看出，九华山旅游发展势头强劲，游客增加迅猛。据此，对九华山风景区今后的客流量作出预测如下：
九华山2010～2020年客流量预测
预测年份
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2020
游客量
（万人次）
372
428
484
532
575
610
742
年增长率
（%）
20
15
13
10
8
6
4
注：2010年1至6月份，九华山游客实际增长率20.7%。
以上预测为保守预测，实际游客增量高于预测的可能性极大，原因有以下几点：
（1）中国人均GDP超过3000美元，旅游人数会持续增加，我国旅游业将在相当长的一个时期内处于发展的黄金期。
（2）近年来池州市的交通条件得到较大改善，并在继续改善中，这使客源市场大大扩大。
（3）举世瞩目的地藏王菩萨大铜像即将完成并对外开放，来九华山的游客将会大量增加。
（4）来九华山旅游多出于宗教原因，重游率高使客源稳定具有基础。同时，由于种种原因，有越来越多的人归向宗教，而佛教是华人的最大宗教，九华山是佛教圣地，其游客不断增加也就成为必然。
（5）九华山不断进行的旅游基础设施建设、旅游项目建设、旅游服务体系建设等，都会带来游客量的不断增长。
3.5 滞留时间
抽样调查结果显示，九华山国内游客平均停留夜数最多的是1夜，占50.58%；停留2夜的占37.94%；停留3夜的占6.49%；停留4夜以上的占3.16%。一日游游客比重较少，占1.83%。由此可见，到九华山旅游停留2天是大多数旅游者的选择，其次是选择停留3天时间。而认为一次九华山旅游的时间以2天比较合适的比重较最大，占57.07%；认为3天比较合适的占28.53%；认为4天以上比较合适的占3.99%；认为1天比较合适的占10.32%。
3.6 住宿选择意向
九华山国内游客选择住宿地点以宾馆为主，占76.71%；在亲戚朋友家住宿的占3.56%；在社会旅馆住宿的占15.69%；在寺庙住宿的占3.67%。
3.7 出游目的
九华山国内游客旅游目的构成
九华山国内游客旅游目的以宗教观光比例最大，占37.1%，其次是宗教朝拜（香客）、度假/休闲，分别占22.96%和22.3%，这三部分累计占82.36%，处于绝对优势，这说明近期的九华山国内旅游市场开发应以大众型宗教观光、度假/休闲和宗教朝拜旅游产品为主。另外，公务会议、商务也有一定的比重，发展潜力较大，前景看好；而文化/体育/科技交流、摄影/写生的比重较小，仅为1.16%和1.65%。
3.8 市场容量分析
3.8.1 现有接待能力测算
九华山毗邻县市四星级以上宾馆接待能力：见下表

地名
宾馆名称
星级
床位数
年（按360天）接待能力（人）
池州市
大九华宾馆
四
600
600*360=216000
青阳县
西峰山庄
四
260
260*360=93600
九华山
东崖宾馆
四
214
214*360=77040
合计
1074
386640
九华山上现有三星级宾馆也仅有百岁山庄、九华山庄、金凤凰、聚龙四家，合计床位数600余张，年接待能力22万人次。
3.8.2 在建及拟建五星级酒店接待能力测算
景区内在建的酒店有龙溪山庄、金九华、雨润、新罗四家，四家均按五星级标准建造。接待能力见下表：

酒店名称
预计开业时间
床位数
年（按360天）接待能力（人）
金九华
2010年内
440
440*360=158400
雨润
2010年内
500
500*360=180000
龙溪山庄
2010年内
660
660*360=237600
新罗
2012年内
500
500*360=180000
合计
2100
75600
3.8.3 高端客源分析
根据住宿选择意向、现有接待能力测算及历史数据分析得出，高端客户占总人次的25%，其中选择高档酒店的占80%，选择中档酒店的占20%。
根据2001—2020年客流量预测，2012年来山人数至少有484万人次，其中高端客户约121万人次。根据以上分析可知，选择高档酒店或酒店式公寓的有96.8万人次，选择中档酒店（四星级）的有24.2万人次。
以上四家五星级酒店建成后的总接待能力只有75.6万人次，相对于96.8万人次的高端客户的需求，存在较大差距。
小结：足见这四家酒店建成后，接待能力仍小于市场需求，客源非常充足。
3.9 综合分析
3.9.1 项目定位
根据九华山几家在建、拟建的酒店规划可知，金九华国际大酒店以独栋别墅为主，雨润月松阁度假酒店以体育休闲为主，新罗大酒店以接待海外游客为主，龙溪山庄是传统的酒店加别墅群，主要目标客户群定位在高端散客，无法承接大型团队、高级别会议及政要首脑等接待。
九华山蓝地度假村以公寓式酒店及酒店式公寓的概念设计，拥有居家的格局和良好的居住功能，全部个性化的精装修，集住宅、酒店、会所、商业等多种功能于一体，设有SPA水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足休闲度假、团队接待又可承接大型会议及政要首脑的接待。
3.9.2 该项目优越性
（1）地理位置的优越性：本项目位于进入九华山主景区必经之路，同时周边建有“九华红蚕桑园”、“盆景区”以及“素食文化园”等旅游景点，形成了独特的旅游休闲文化之地。
（2）自然环境的优越性：本项目周围有自然的山山水水，（龙溪河、水潭等）环境幽雅、清静，可观山景、佛景且与居民区不混杂。
（3）规模最大的优越性：本项目规模大、立意高、设计独特，同时具备集娱乐、休闲、大型会议于一体。
小结：从以上分析可看出，本项目建成后不仅有固定的高端客源，同时因占有独特的地理位置等多方面的优势，流动客源也很充足。
3.9.3 公寓式酒店及酒店式公寓
酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，公寓式酒店是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房并配套全套家庭设备。酒店式公寓和公寓式酒店均具有自用和投资两大功能，它们是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。
与传统的酒店相比，酒店式