皖北农产品物流中心项目建设投资可行性研究报告(中瑞).doc
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1、皖北农产品物流中心第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称:皖北农产品物流中心1.1.2 承办单位:濉溪县中瑞农副产品有限责任公司1.1.3 合作单位:上海蔬菜集团有限公司1.1.4 项目拟建地点:濉溪县濉溪镇杜庙1.2 依据与范围1.2.1 依据a.农产品批发市场建设与管理指南农市发200410号b.淮北市濉溪县总体规划c.淮北市濉溪县国民经济和社会发展“十二五”规划(草)d.中瑞农产品物流基地发展规划e. 建议书编制委托书f.建设单位提供的基础资料g.相关法律、法规、政策、标准1.2.2 研究范围本项研究工作范围包括:论述项目提出的背景,分析项目建设的必要性和紧迫性,并
2、对农产品市场未来发展的需求进行分析,根据农产品市场需求和建设条件拟定建设规模,根据淮北市濉溪县总体规划和项目特点选择场址,拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护,企业组织与劳动定员等方案,估算项目总投资,评价项目的财务效益,并进行国民经济评价及风险分析。1.3 研究工作概况项目建议书编制单位接受委托后,组成了该项目的研究工作小组,并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料,并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流,在此基础上,各专业人员全面展开了研究及编制工作。1.4 推荐方案与研究结论1.4.1 市场发展前景与服务范围淮北市濉溪县位于安徽省北部,苏鲁豫皖四省交界,按照国家主
3、体功能区划分,属于淮海农产品主产区,粮食生产大县。在安徽省加快皖北地区经济发展,加快东部产业转移的过程中,濉溪位居淮北平原腹地,承东启西、连接南北,物流枢纽,承接东部产业转移的前沿,将面临发展的商机、大规模的人流、物流、信息流,成为淮海经济圈核心地区,因此皖北农产品物流中心项目建设具有良好的发展前景。物流中心服务范围:立足濉溪,服务皖北,辐射淮海经济合作区,与国内外大中型农产品批发市场形成营销网络,是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场,且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。1.4.2项目单位概
4、况濉溪县中瑞农副产品有限责任公司是2004年创办的民营企业。公司坐落于安徽省濉溪南环路南,乾隆湖风景区西侧,公司占地面积160亩,现有正式员工380名,固定资产1.2亿元。主营瓜果、蔬菜、粮油、水产、家禽、干调等农副产品的批发交易,经营业务蓬勃发展。市场拥有标准化交易门面590间,加工、配送、物流仓库5处,商业楼7栋,冷库3处,交易大棚19个,总建筑面积8.9万平方米。农产品物流辐射全国20多个省市,2011年交易量达50万吨,年交易额达23亿元。作为龙头企业,不断提升产业化经营水平,采用公司+协会+基地+农户的形式,在技术、信息、资金上扶植、培育全市2万亩瓜果菜生产基地;以产销对接形式与基地
5、的协会、中介组织、经纪人签订产销合同,组织农产品批量进入市场或推向外地市场,从而提高了农民的组织化程度,把市场和农民通过产业化链条有机联系在一起,有效增加农民收入。多年来,中瑞公司恪守“爱岗敬业、精诚合作、开拓市场、争创一流”的企业精神和“诚信双赢、以人为本”的经营理念,抢抓机遇、四路并进,滚动发展,奋力崛起,成为皖北地区博击商海的新秀。公司以卓而不凡的业绩赢得了社会广泛赞誉,得到各级政府、部门的鼎立支持。 2005年被商务部列为“万村千乡”试点企业;2006年被农业部批准为“定点市场”;2007年列入商务部“双百工程”示范企业,安徽省第一批认证的绿色市场;2008年被评为省农业产业化龙头企业
6、、安徽省首家标准化A级农产品批发市场、淮北市优秀民营企业、淮北市先进农业产业化龙头企业。作为公司领军人物的董事长谭秀荣同志巾帼不让须眉,自强不息,善谋实干,敢闯敢拼,被评为全省“巾帼创业十佳标兵”、“维权精英标兵”,“首届中国农产品市场十大新闻人物”,全国城乡妇女岗位建功先进个人,淮北市“民营企业十大领军人物”。2007年、2012年在县十五届、十六届人代会上当选为人大常委会委员。1.4.3项目提出背景项目单位座落于濉溪县老城区,早在上世纪60年代,濉溪县老城区压覆丰富的煤炭资源。长期以来,淮北矿业集团所属杨庄煤矿一直未能对是否开采老城区的煤炭资源明确表态,直至2008年,因老城区拆迁安置成本
7、过高,杨庄煤矿才明确放弃开采老城区压覆的煤炭资源。多年来,因基础设施建设投入严重不足,濉溪老城区居民生活条件十分落后,与新城区相比居民生活差距十分明显,如同“城中村”。为进一步推进城乡一体化建设,根据淮北市总体规划、濉溪县总体规划,实施对老城区的整体开发,切实改善老城区居民生活条件。由于项目单位位于老城区开发范围内,且现有农产品市场比较拥挤,交通不便,特别是南环路立交桥与烈山路的交汇路口等多处路段,每天都有堵车现象发生,对农副产品市场的出入造成不利影响。由此可见,项目单位退城、改造、升级势在必行,项目选址新建十分必要。 1.4.4 项目方案与建设目标本项目以濉溪经济开发区物流园为依托,通过建设
8、大型的果蔬和水产品、畜产品综合批发市场和物流中心,并完善仓储、冷藏保鲜、转运、加工、配送、分装等环节的物流配套设施,扩大濉溪主要农产品和特色农产品在国内外市场的占有份额,实现当地农产品的价值最大化。同时,引进当地及淮海经济区城乡居民偏好消费、市场供应短缺的各类农副产品,从而形成“买全国,卖全国”的农副产品大流通格局,提升项目的辐射带动能力,将濉溪建设成为皖北地区农副产品物流服务中心区域。本项目的建成运营,将极大地提升濉溪农副产品的市场综合竞争力,扩大濉溪与全国农产品市场、专业种植、养殖基地的有效合作,促进淮北农产品现代化物流体系的跨越发展。1.4.5建设规模与建设内容总用地面积333000m2
9、(约500亩)建筑总面积597100m2建筑密度44.6%容积率1.793绿地率25.18%绿地面积83849.4 m2建设规模为:占地333000m2,建筑总面积597100m2。年交易量200万吨,交易额预计达到90亿元以上。本项目以现代物流园供应链概念为理论指导,以优化淮北农产品资源配置为目标。通过建设大型农产品交易市场,引进、培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农副产品产业化龙头企业。在粮食主产区和重要集散区建设农产品专业批发市场,完善农产品市场信息网络,优化农业结构,延伸农业产业链,推动农产品市场、流通产业的发展。本项目主要内容:建设8大交易区:蔬菜、瓜果、水产、海
10、产、粮油、干鲜、花卉、冷鲜肉类,配套6大服务中心:农产品展示中心、信息采发中心、冷链物流中心、检测检疫中心、电子结算中心、电子监控中心,完善基础设施5大系统:供排水系统,垃圾污水处理系统,供电、供水系统,电信网络系统,消防保安系统。 1.4.6 选址建设用地拟选址位于濉溪县濉溪镇杜庙,城乡结合部,距离县城区2.5公里,距离淮北市中心约4公里,临近省道202线快速环道,与连霍高速公路淮北出入口、京台高速公路烈山出入口、盐泗许高速公路百善出入口的距离分别为6公里、4公里、10公里,南靠刘桥矿铁路专用线,北邻华龙学校,总用地面积333000m2(约500亩)。项目建设用地位置同时也是濉溪县城与淮北市
11、区的结合部。在规划范围内现有四通八达的交通网络。1.4.7 水、电供应(1)供水本项目日用水量为 3129.7 m3/d,最大小时用水量为463 m3/h,本项目拟从濉溪县城市给水管网不同方位接入DN300的给水管,供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为0.30MPa,能满足本项目用水水量、水质、水压要求。(2)供电项目拟建地块位于濉溪县濉溪镇,根据濉溪县政务新区总体规划,本工程10kV中压网络纳入新区建设,即有10kV高压电缆线路至农产品商贸市场各主干道附近,而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要。因此,本项目的用电是有保证的。1.4.8 环境保护本项目投入运营后
12、,农产品市场内主要有生活污水、净菜加工污水及生活垃圾等,根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理,使之达到国家的排放要求。详见第七章。1.4.9 劳动定员本项目劳动定员600人,其中管理人员30人,技术人员50人,工人500人,服务人员20人。1.4.10 项目总投资项目总投资为95796.39万元,其中固定资产投资94796.39万元(含建设期利息2531.92万元),铺底流动资金1000万元。详见第十二章。1.4.11 项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案,本项目计划在3年内建成,其中一期工程建设期16个月。详见第十章。1.4.12 主要技术经济指标序号指 标单位数 量备 注1年
13、交易量亿元902总建筑面积M25971003项目投资万元95796.393.1固定资产投资万元94796.39其中: 建设期利息万元2531.923.2铺底流动资金万元10004流动资金万元33605资金筹措万元95796.395.1自有资金万元38386.39其中:用于流动资金万元1000用于固定资产投资万元37386.395.2贷款万元574106劳动定员人6007全年经营天数天3658动力年需用量8.1电kwh88361156.408.2水m32237340.509年均总成本万元8728.0610年经营收入万元22046.37含商住11年均利税总额万元11241.312年税金额万元207
14、7.0112年均税后利润万元9164.213投资利税率%13.6214投资利润率%11.9215全部投资回收期(税后)年10.4含建设期全部投资回收期(税前)年8.60含建设期16经济内部收益率%7.25经济净现值%23014.2220银行长期贷款偿还期年7.53含建设期21盈亏平衡点%62.79营业能力利用率1.4.13 研究结论本项目是以农产品交易为主的物流中心,经过多次现场考察,认真收集有关资料,仔细分析和研究后,初步结论为:a. 濉溪县地理位置优越,处于加快皖北地区经济发展和淮海经济区的结合部,是承东启西的重要经济中心,面向长三角及东部沿海经济发达地区,具有得天独厚的区位优势和地缘优势
15、,是中部崛起的通道枢纽地区。作为周边县市农产品流通的集散地,具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额,交通便利,区位优势明显。商品经济的日趋繁荣和发达,使大市场大流通成为了必然的发展趋势,濉溪县中瑞农副产品有限责任公司抓住这一发展机遇,结合城镇发展和配套设施建设的需要,建设具有一定规模的现代化农产品市场,完全适应淮北市濉溪县经济发展的需要,也符合国家的产业政策和淮北市濉溪县总体规划。项目的实施将有力地推动淮北农业及经济的发展,项目建设是必要的,对加快濉溪县农业现代化的步伐、增加农民收入发挥促进作用。b. 项目选址恰当,外部建设协作条件良好,交通条件优越,水、电供应方便,项目的建设具备较好条
16、件。c. 本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型农产品物流中心,包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、净菜加工车间、冷库、冷链配送、信息网络系统等,配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统,其中交易服务大厦内设有交易展示大厅、会展中心、动植物检疫检测中心、冷链物流、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等;满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、冷鲜肉类、水产、花卉等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、商住、旅业、停车场等服务机构,可适应现代工农业产品交易业务活动的需要;农产品市场建成后可入驻商户3000多户,商品交易幅射整个皖北乃至淮海经济区域,
17、加工配送覆盖整个皖北地区,使750万城乡居民直接受益。d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场,根据投资估算和经济分析结果,项目固定资产投资为94796.39万元。年平均营业收入22046.37万元;年平均利税总额11241.3万元;年平均税后利润9164.2万元;全投资财务内部收益率(税前)16.81%;项目全部投资静态回收期(含建设期)所得税前8.60年,商住收入分年均分摊。项目的抗风险能力较强,经济效益良好。综上所述,本项研究认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益,与传统的交易批发市场相比,本项农产品市场配备先进的电子交易、结算系统、展示中心,使交易更快捷、安全
18、;汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统,采用优越的竞价拍卖方式,使交易更合理;完善的农药残留检测手段,保证农产品的安全;快捷的配送服务,统一、具有品牌效应的包装风格,高素质的人才资源,保证交易服务周到、快捷、独特;采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量;良好的服务态度与安全保卫工作,使交易在舒适安全的环境下进行等优点,是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所,且具有理货、储藏、加工、运输、冷链配送、结算、科学管理和配套服务的现代化农产品市场和物流基地。筹建单位濉溪县中瑞农副产品有限责任公司是一个具有管理经验的公司,有能力与实力搞好农产品市场的建设与经营,建议各级主管部门及有关各
19、方给予支持协作,促使项目顺利实施。 1.4.14 建议市场的经营管理有一个培育和发展的过程,建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件,积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易,尽快形成规模经营,发挥项目的作用和效益。121 濉溪县工程咨询事务所第二章 项目背景和发展概况2.1 企业概况濉溪县中瑞农副产品有限责任公司是2004年创办的民营企业。公司坐落于安徽省濉溪南环路乾隆湖西侧,主营农产品批发交易、商贸流通及房地产开发业务。现有正式员工380人,固定资产1.2亿元。中瑞公司下辖四个独立实体:(1)中瑞农产品批发市场。占地面积160亩,于2004年建成运营,总投资8800万元,主营瓜果、蔬
20、菜、粮油、水产、家禽五类农产品的批发交易。市场拥有标准化交易门面590间,商业楼7栋,交易大棚19个,总建筑面积8.9万平方米。农产品物流辐射全国20多个省市,2011年交易量达50万吨,年交易额达23亿元。(2)中瑞购物广场(零售)2002年兴建的大型超市,投资3000万元,广场面积3000,经营各类食品、日用品、服装、熟食等三十多类商品,年营业额4000 万元。(3)中瑞物流配送中心:独家代理着全市蒙牛系列乳品销售配送业务。该中心在批发市场内建有3000 配送库房,以现代化手段建立了可靠的市、县区、乡镇、村四级营销网络,销售网点已有2000多处,年配送亿元以上。(4)中瑞房地产开发公司。中
21、瑞房地产开发有限公司于2010年成立,于2011年进行正式运营。在围绕如何解决“三农”问题的大前提下,如何做农产品物流的领跑者,如何把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变,从而实现企业的全面改制与可持续高速发展,这对濉溪县中瑞农产品有限责任公司是一个全新的挑战。在此目标之下,濉溪县中瑞农产品有限责任公司以市场需求为导向,以服务大众为前提,发展新型物流产业,以此为依托,发展相关企业、扩大就业机会,把建立一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。濉溪县中瑞农副产品有限责任公司提出发展新型物流产业,当以本身优势资源为本,打造全新的强势农产品流通平台,整合原有资
22、源和优势,使公司的发展更上一层楼。公司这一愿望和计划相适应的是,国家对于建立现代农产品批发市场相继出台有关鼓励政策,此外良好的社会发展态势也给濉溪中瑞公司建立新型大型农产品流通市场提供良好的环境。2.2 项目提出的背景2.2.1 宏观背景(1)随着农产品生产及加工得到长足发展,农产品流通与供应已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见(中发20051号)对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示,农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出,农产品仓储设施的建
23、设也有了各种优惠政策。 连续多年的中央1号文件,明确指出:在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时,注重发挥期货市场的引导作用,鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场,发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式,增强交易功能,加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统,加强农业信息化建设,加强对农业的服务。各地要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道,抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定,并尽快实现省际互通,积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设,提高进出境检验检疫装备和检测技术水平,增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质
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