房地产建设投资可行性分析论证报告本科生毕业设计论文.doc

兰州交通大学博文学院毕业设计（论文）

目 录
1 导论 1
1.1 房地产投资的基本要素 1
1.1.1 房地产的概念 1
1.1.2 房地产投资概述 1
1.1.3 我国房地产投资现状 2
1.1.4 房地产投资分析概述 3
2 项目背景分析 6
2.1 宏观环境研究 6
2.1.1 城市简介 6
2.2 宏观经济情况 6
2.2.1 国民生产总值GDP 6
2.2.2 三大产业比重 7
2.2.3 社会消费品零售总额 8
2.2.4 人均GDP 9
2.2.5 居民收入及消费情况 9
2.3 宏观市场状况 10
2.3.1 整体市场表现 10
2.3.2 10-11月各区域市场表现 13
2.3.3 2011年项目新推情况简析 15
3 项目定位 17
3.1 主要经济指标 17
3.2 地块SWOT分析 17
3.3 定位表述 18
3.4 客户定位 19
3.5 租金和售价建议 19
3.5.1 市场租金确定 19
3.5.2 售价确定 20
4 推广建议 23
4.1 推广优势 23
4.2 销售周期 23
5 项目财务分析与评价 24
5.1 分析说明与依据 24
5.1.1 财务分析说明 24
5.1.2 财务分析依据 24
5.2 基础数据预测 25
5.2.1 开发周期拟定 25
5.2.2 开发成本测算基础 25
5.2.3 销售收入测算基础 26
5.3 项目财务评价 27
5.3.1 投资成本与收入测算 27
5.3.2 静态盈利能力分析 28
5.3.3 动态盈利能力分析 30
5.3.4 资金平衡分析 31
5.4 项目风险分析 33
5.4.1 敏感性分析 33
5.4.2 盈亏平衡分析 33
5.5 财务评价结论与建议 34
5.5.1 财务评价结论 34
6 结论 35
致 谢 36
参考文献 37
附录 38

40

1 导论
1.1 房地产投资的基本要素
1.1.1 房地产的概念
1.1.1.1 房地产的概念
房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易。因此，房地产登记在房地产交易过程中具有特别重要的地位。区位是房地产实体在空间和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位对房地产价值的影响是特别重要的。
1.1.1.2 房地产的特性
房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。主要包括以下几点：
①位置固定性
房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。房地产的不可移动性决定了房地产的开发利用受制与其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。
②数量有限性
由于受土地总量的限制，房地产开发的数量也受到制约。
⑨用途多样性
同样一宗房地产，可以具有不同的用途。在不同的用途下，房地产的经济价值也不一样。
④供求区域性
⑤长期使用性
⑥大量投资性
⑦保值与增值性
⑧投资风险性
⑨难以变现性
⑩外部影响性
一宗房地产的兴建、使用会对附近的房地产产生影响，这种影响可能是正面的，也可能是负面的。
1.1.2 房地产投资概述
1.1.2.1 房地产投资的内涵
房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益得经济行为。因为房地产本身具有保值增值的特点，投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大得收益，达到预期的投资目标。
1.1.2.2 房地产投资的特点
房地产自身的特性决定了房地产投资也具有自身的特点。
①投资金额巨大，回收期长。
②投资不确定因素多，风险较大。
③流动性较差。
④具有保值增值性。
⑤受政府政策影响较大。
⑥依赖金融部分的支持。
⑦具有专业性。
⑧投资具有相互影响性。
1.1.3 我国房地产投资现状
1.1.3.1 近年全国房地产投资情况
根据国家统计局的数据，我国房地产开发和全社会固定资产投资情况如下
表1-1：
近三年房地产开发和全社会固定资产投资情况统计

年份

房地产
开发投资 （亿元）
房地产开发投资比上年增长（%）
全社会固定 资产投资
（亿元）
全社会固定资产投资比上年增长（%）
房地产投资占固定资产投资的比例（%）
2009
37382
21.3
234598
19.4
15.9
2010
48475
29.6
287140
22.3
16.8
2011
62000
27.9
357933
24.6
17.3

从上表的数据来看，近三年全国房地产开发投资出现以下三个特点：一是房地产开发投资连年增长，并且增长的幅度也在加大；二是房地产开发投资增长比例均高于同期固定资产投资增长比例；三是房地产开发投资占固定资产投资的比例也在逐年上升。
1.1.4 房地产投资分析概述
1.1.4.1 房地产投资分析的研究对象
房地产投资分析的研究对象是房地产投资运动的基本规律，主要侧重于房地产投资效益分析和房地产投资决策方法。
具体来说，房地产投资分析的研究范围和主要内容有：房地产投资的基本原理、房地产投资环境分析、房地产投资市场分析、房地产投资成本估算、房地产投资经济评价、房地产投资不确定性分析、房地产投资风险分析、房地产投资决策分析等。
1.1.4.2 可行性研究概述
房地产投资分析是房地产项目投资开发活动进行之前的分析论证过程，其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳投资方案。
可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案、经营方案的经济效果，研究项目的必要性和可行性，进行开发方案选择与投资方案决策的科学分析方法。可行性研究是在上世纪30年代，美国在开发田纳西流域是就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，促使项目开发顺利进行，对提高项目的经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。此后经过数十年的发展，尤其是伴随着应用计算技术的发展和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，成为世界各国项目投资前期的重要工作内容。我国实行经济体制改革后，国家相应出台有关文件，要求投资项目实行可行性研究，至此，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。
1.1.4.3 可行性研究的必要性
①保证投资决策的科学性和合理性
房地产投资项目数额巨大，而且投资活动建设周期长，牵涉面广，所含工程项目多，房地产市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地较大。单从建筑施工技术讲， 一般不存在一时无法突破的重大难点。关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。只有对投资项目进行详细、可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能使投资决策建立在科学合理的基础上。可以说，房地产开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
②保证投资项目的优化
一般情况下，可行性分析要研究多个方案，从中优选出最佳方案。研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合
评价、合理取舍，使投资获得最大经济效益。房地产投资方案选择的正确与否，几乎完全依赖于可行性研究成果的正确与否。
③保证投资项目的有序性
房地产投资项目的可行性研究过程，实质上就是对未来项目的实施过程进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹划等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等。
1.1.4.4 房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，必须按照一定程序进行。
①筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想；委托研究单位；筹集研究经费；研究项目的界限、范围、内容和要求等。
②调研
调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所作出的可行性研究报告详实可信。
③优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。
④详细研究
详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。应运用多种技术经济方法，
对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。
由于房地产市场的不确定因素较多，还有对投资方案进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。
⑤编写报告书

1.2 项目概述
我公司为成都中建房屋开发有限公司，开发项目多次获得国家各项奖项。此次公司在内双楠成都市核心地段准备开发一个名为“幸福之家”住宅小区。该项目为多层电梯框架结构，独居亮点户型，即60平方米双向跃层设计，两面采光，独居立体形式（一室一厅）。该项目地处于成都市黄金地段，占地30851.1平米，容积率3.00，建筑面积102837.5平米。
（一）项目位置与周边交通
项目位于一环路高升桥七道堰街38号，周边有菊乐路小学、双楠中学、西川中学、金贝贝幼儿园。高升桥七道成都市的主干道之一，为八快二慢设计，快慢车道间有绿化带。高升桥道上集中了多条公交线路，交通便捷。
（二）该项目建筑方案的主要技术经济指标如下表1-2：
项目名称
单位
数量
规划用地面积
㎡
30851.1
总建筑面积
㎡
102837.5
容积率
%
3．0
楼数
个
6
居住户（套）数
户
1368
地下停车位个数
个
1000
绿地率
%
30
建筑密度
%
20

2 项目背景分析
2.1 宏观环境研究
2.1.1 城市简介
2.1.1.1 成都历史
成都,别称“蓉城”、“锦城”，简称“蓉”、“成”。成都物产丰富，享有“天府之国”美誉。1982年2月15日，成都跻身首批国家历史文化名城。成都坚固“四位一体”科学发展总体战略，现已成为西部中心城市，西部政治、商贸、科技、通信、文化、教育、交通、经济、军事、金融中心，享有“西部之心”美誉。
2.1.1.2 地理位置
成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于东经102度54分至104度53分，北纬30度05分至31度26分之间。境内海拔387-5364米，东界龙泉山脉，西靠邛崃山。西部为纵贯南北的龙门山脉。成都市区位于成都平原东部，市中心位于北纬30.67度，东经104.06度, 平均海拔约500米。 东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。 成都平原是我国西南地区最大的平原。
2.1.1.3 行政区域及人口
成都市下辖成华区、武侯区、高新区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、双流县、郫县、温江区、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市。截止到2011年成都常住人口多达14047625人，相比第五次人口普查结果，2000年—2010年成都人口大约增加281万人，增长24.93%。成都市户籍人口11426985人。成都市都市区人口529.5万人，成都市都市区人口比例37.7%。成都常住人口当中，城镇人口约为922万人，城镇比例约为72.8%。
2.2 宏观经济情况
2.2.1 国民生产总值GDP

国民生产总值（亿元）
图2-1
据统计，2011年全市生产总值(GDP)6854亿元，比上年增长23.4％，增幅分别高于全国5个百分点。而自2009年以来，成都经济以每年超过15％的速度快速增长。
2.2.2 三大产业比重
成都市2011年三大产业比例图

图2-2

成都市的第三产业在其国民经济生产总值中占据了主导地位，并且其所占比例仍在逐年递增。2011年成都市第一产业实现增加值121.33亿元，增长7.8％；第二产业实现增加值182.48亿元，增长14.5％；第三产业实现增加值249.2亿元，增长13.3％。
2.2.3 社会消费品零售总额

图2-3
2011年成都市社会消费品零售总额达到2862.4亿元，比上年增长18.4％。其中，批发零售贸易业零售额2234亿元，增长19.2％；餐饮业零售额542.4亿元，增长15％：其他行业零售额86亿元，增长16.7％。
另一方面，市场物价结构性上涨明显。全年居民消费价格总水平比上年上升3％。其中，食品价格上涨8.3％，烟酒及甩品价格上涨0.9％，家庭设备用品及维修服务价格上涨O.4％，居住价格上涨0.5％：衣着价格下降1.1％，医疗保健及令人用品价格下降0.2％，交通和通讯价格下降1.7％：娱乐教育文化用品及服务价格下降1.4％。生产领域价格有升有降。全年原材料、燃料、动力购进价格比上年上升5.6％，工业品出厂价格下降5.3％。

2.2.4 人均GDP

人均GDP(元)
图2-4
成都市人均国内生产总值在四川省内处于领先地位，其人均GDP高出四川省平均水平2.78倍以上，然而与长三角地区发达城市人均GDP相比，差距依然十分明显。
2.2.5 居民收入及消费情况

城镇居民人均可支配收入(元) 人均消费支出（元）
图2-5
近年来，成都市居民生活水平稳步提高。2011年居民人均收入23045元，增长15.7％。全年居民人均消费性支出17795元，增长23.3％。
成都市民的消费层次和结构也在悄然发生变化。其中，交通与通讯类支出2313.35元，占总支出的13％，增长17.4％：食品支出8363.65元，占总支出的47％，增长9.6％；衣着支出889.75元，占总支出的5％，增长7.1％。
2.3 宏观市场状况
2.3.1 整体市场表现
2011年1-11月，成都市主城区总体供应816.93㎡，成交611.91㎡；供应量同比2010年1-11月减少2%，基本持平；同比2009年1-11月增加10%；成交量同比2010年1-11月增加12.4%，同比2009年1-11月减少36%。
2011年1-11月整体成都市场供求及价格统计表2-2：
时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
供应
供应面积
（万㎡）
49.4
14.83
58.85
83.06
80.82
62.37

环比变动
-38%
-70%
297%
41%
-2.70%
-23%
成交
认购面积
（万㎡）
111.6
98.7
33.4
33.53
42.76
43.92

环比变动
0.24
-12%
66%
0%
28%
3%
价格
均价（元/㎡）
9080
8861
8960
8762
8980
8932

环比变动
4%
-2%
1%
-3%
3%
0%
时间
7月
8月
9月
10月
11月
合计
供应
供应面积
（万㎡）
65
82.9
158
67.8
93.9
816.9

环比变动
-5%
28%
91%
-57%
38%

成交
认购面积
（万㎡）
42.6
47.6
48.1
54.1
55.6
611.9

环比变动
-3%
12%
1%
13%
3%

价格
均价（元/㎡）
8647
8890
8782
8521
8948
——

环比变动
-3%
3%
-1%
-3%
5%

图2-6
（一）1-2月春节期间，限购政策暂未实施，政策影响尚未深入，延续2010年底旺销的局面，供不应求；3月份开始，供应量明显增加，但成交量出现大幅下滑；
（二）3月以后成交量小幅波动，持续维持在较低的水平；
（三）3月以来供应量持续高于成交量，且差距较大，由此推断到目前已挤压了较多的库存，目前成都市场整体面临较大的库存压力。

图2-7

（一）整体来看，月均价格在8500-9000之间波动，但上半年平均达到8929元/㎡，下半年为8758元/㎡，出现小幅下滑的趋势（11月价格上涨与誉峰、中海城南一号、华润金月湾、蓝光云鼎、保利康桥等高端项目集中备案有较大关系）；
（二）3月份以来成交量在33-55万㎡之间波动，相比09年、10年下半年，处于较低的水平，与10年上半年较为接近。

图2-8
（一）2009年至2011年上半年，价格不断攀升，累计增幅达66%；2011年下半年，随着一系列调控政策持续深入，客户观望情绪逐渐浓厚，价格下浮；
（二）2009年供销两旺，供不应求，价格大幅上涨；
（三）2010年价格持续上涨，由于09年主要去化08年库存，新增供应较少，且随着“4.15新政”等一系列政策的出台，在上半年出现了供应量、成交量同时大幅下滑的局面；下半年随着供应量的增加和政策的松动，销量也随之上升，出现回暖的趋势；
（四）2011年伊始，限购、限贷政策纷纷出台，出现“价稳量跌”的趋势；时至2011年下半年，政策未见松动，出现“量价齐跌”的局面，月均去化量达到09年以来的最低值。

2.3.2 10-11月各区域市场表现

图2-9
10月份成都主城区各区域供应量同比、环比均有明显下降

图2-10
10月份成都主城区各区域成交量除成华区、青羊区环比增长之外，其余区域均有不同程度下降

图2-11
（一） 环比2011年10月份，各区域11月供应面积除高新区、金牛区外，其余均有所增加；
（二） 同比2010年11月，各区域供应面积均有较大幅度的减少。

图2-12
（一）环比10月，各区域成交价格与成交量呈反比，部分价格有所降低的区域成交量有所增加，而青羊区、高新区，价格有一定的增长，成交量降低。
（二）11月价格上涨与誉峰、中海城南一号、华润金月湾、蓝光云鼎、保利康桥等高端项目集中备案有较大关系
2.3.3 2011年项目新推情况简析
2011年1-11月项目新推情况汇总表2-3：
时 间
开盘项目数量
推售套数
推售面积（万㎡）
开盘认购套数
开盘认购率
1月
24
5106
35.6
2429
48%
2月
4
851
7.1
387
45%
3月
30
6634
58.85
3318
48%
4月
75
16434
83.06
6524
40%
5月
24
6151
61.69
3004
49%
6月
24
8081
73.41
3732
46%
7月
38
11367
105.75
4476
39%
8月
33
9563
76.83
4103
43%
9月
59
15263
158
5700
37%
10月
36
8225
67.8
3008
37%
11月
36
8732
93.9
2145
25%

图2-13
上半年成都市场开盘认购率维持在40%-50%之间，相对较为平稳；7月份开始跌破40%，第四季度以来更是呈现出逐渐下滑的趋势，11月新推项目开盘认购率仅为25%，市场逐渐走向低迷。

3 项目定位
3.1 主要经济指标
（一）占地面积：30851.1平方米
（二）容积率：3.0
（三）总建筑面积：102837.5平方米
3.2 地块SWOT分析
S-优势：
（一）地理位置优越
项目位于一环路高升桥道堰街，这里是成都近几年重点的住宅地区，周围绿化率高，环境优美，未来有很大的升值潜力。
（二）交通便捷
一环路高升桥道是成都的交通主干道，路幅宽阔，路况良好。这里聚集了众多公交线路，出行极为方便。
（三）小户型
该项目主打“小户型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年轻人购房
（四）居住氛围浓厚
“幸福之家”住宅小区，在项目地块周边有很多优质住宅小区，这些小区聚集在一起形成了浓厚的居住氛围。
（五）能够得到政府的扶持
国家推出的一系列房地产政策，鼓励政府，发展商建设小户型、经济适用房，来满足市场的需要。
W-劣势：
（一）项目建设规模较大，使项目建设运营有一定压力
O-机会
（二）“小户型”的住宅市场的需求在不断增加
随着成都经济的不断增长，外来人口不断增加，尤其是80后毕业的大学生，到了适婚的年龄，需要一个属于自己的小家，“小户型”的住宅楼成为了他们的最佳选择。
T-威胁
由于国家对房地产的宏观调控，房价被控制，使得未来的房屋售价存在着很大的不确定性。
3.3 定位表述
填补市场空白

把握切入时机
利用区位优势

打造地标产品

利用区位交通优势和已初具规模的居住氛围，打造区域内乃至全市范围最具“幸福感”的小区
市场上可售“小户型”住宅缺乏，而且“小户型”价格较低，可以吸引大部分低收入的年轻人来购买

成都市年轻伴侣的“幸福之家”
小户型●绿色化●中档住宅楼●幸福感

以“小户型”为产品特色

以“绿色化”为品牌形象

以“中档住宅楼”为参照标准

以“幸福感”为价值提升利器

图3-1

3.4 客户定位
本项目虽然定位为甲级住宅楼，按照通常习惯应该是只售不租的，但由于项目特有的客户群（80后的年轻人）以及发展商对资金回收的要求，我们将本项目确定为可租型住宅楼，因此除了中档住宅楼的自用客户外，还包括部分投资客户。以下为我设计的客户分布情况：
本项目客户构成表3-1：
客户种类
分布比例

自用客

70～80%

其中
出售：70%左右
租赁：30%左右

投资客

20～30%

其中
本地：80%左右
外地：20%左右

3.5 租金和售价建议
3.5.1 市场租金确定
市场比较法是目前最为通行而且有效的房地产估价方法，通常市场比较法又称为市场法、市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。从这些名称中可以看出，这种方法是通过对市场上完成交易的实例进行分析比较后，推断得出待估房产的价格的。一般把通过市场比较法求得的价格称为比准价格。从这一方法的适用范围来看，在房地产市场比较发达的地区，交易活跃，市场资料易得的情况下较为有效。
本项目住宅楼将来的市场租金按照市场比较法来确定，选取的比照对象为目前成都市场上类似的住宅楼
表3-2
物业名称
新巢
小天竺
蜀军苑
龙泉花园
商鼎国际
欧成
租金
（元/M2/月）

40

35

45

36

40

30

用以上的可比案例作为参考，对本项目在地段、景观、品质等多个方面的要素进行系数评定(条件好则评定分数大于1，条件差则评定分数小于l，如本项
目相比小天竺地段条件稍差，则地段评分为0.9，但景观较好，则评分为1.1,详细的计算过程在此省略)，然后加权平均所有的可比价格，再考虑市场在一两年之内的价格走势，最终确定本项目在将来销售期内的租金约为40元／平方米／月。
3.5.2 售价确定
售价的确定采用市场比较法和收益还原法两种结合计算。
（一）收益还原方法：
（土地还原率为8%）
（二）市场比较法：
由于本项目楼层跨度较大，故先选取下面四个可比项目5F价格来计算推导
本项目5F价格。
表3-3
新巢
小天竺
龙泉花园
蜀军苑
6200元/平方米
6000元/平方米
6300元/平方米
5900元/平方米

图3-2

项目比较表3-4：

比较内容

权重
新巢
小天竺
龙泉花园
蜀军苑
比较系数
拟合
系数
比较系数
拟合
系数
比较系数
拟合
系数
比较系数
拟合
系数
地理位置
20%
1
0.200
1
0.200
0.9
0.180
1
0.200
交通情况
14%
1
0.140
1
0.140
1
0.140
1.1
0.154
建材标准
6%
0.9
0.054
0.8
0.048
0.9
0.054
1
0.060
配套设施
10%
0.9
0.090
1
0.100
0.9
0.090
1
0.100
物业管理
10%
1
0.100
1.1
0.110
0.9
0.090
1
0.100
内部结构
10%
1.1
0.110
1
0.100
1.1
0.110
0.9
0.090
交房标准
10%
0.9
0.090
0.9
0.090
0.9
0.090
1
0.100
建筑设计
6%
0.9
0.054
0.9
0.054
0.8
0.048
0.8
0.048
智能化
5%
1
0.050
1
0.050
0.9
0.045
1.1
0.056
车位
4%
0.9
0.036
0.8
0.032
0.9
0.036
1.1
0.044
开发商
知名度

5%

0.8

0.040

0.9

0.045

0.9

0.045

0.9

0.045

100%

0.964

0.969

0.928

0.996
价格（5F）

6200

6000

6300

5900

将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得：
新巢————————————————————6432元/平方米
小天竺———————————————————6192元/平方米
龙泉花园——————————————————6789元/平方米
蜀军苑———————————————————5924元/平方米
推出价格=（6432+6192+6789+5924）=6334元/平方米
本项目目前市场售价为6334元/平方米（五层价格）

以上两种方法得出的价格进行平均，再考虑市场在两年内的价格走势.最终确定本项目在将来销售期内的售价为：6300～6600元／平方米。

4 推广建议
4.1 推广优势
（一）小户型 大品质
本项目定位为“小户型”住宅楼，既有作为普通“工薪族”的自用客，也有作为个人的小投资客，更有一定的适量的租客。产品在当地属于中档次，价格较便宜，并通过降低面积控制总价来吸引中小客户。但同时，降低面积不能降低品质，优质的绿化，浓厚的居住气氛，带给年轻夫妻以“幸福之家”。
（二）可租赁加快资金回收
本项目为可租赁住宅，由于成都近几年的外来人口不断增加，尤其是80后的大学生，“工薪族”对可租住宅的需求量较大。而市场上这种专门的可租赁的住宅还是空白，大多数年轻人住的都是合租房，甚至是地下室，环境较为复杂，租金也很贵。本住宅的推出正好弥补了市场上的空白，为年轻人提供了优质的居住环境，并加快了资金的回收，减轻了投资商的负担。
4.2 销售周期
故本报告认为本项目的全部销售周期应该不低于一年半。具体的销售周期如下：
销售期
持续时间
销售目标
备注
市场预热期
3个月
目标为自用客户
看看市场的反应，没有明确目标
公开销售期
3～6个月
目标为自用客、租客

持续销售期

3～6个月

目标为投资客
在售出给投资客之前尽量消化掉所有自用客
尾盘期
3～6个月
清理盘尾
总的销售周期约为15～18个月

5 项目财务分析与评价
5.1 分析说明与依据
5.1.1 财务分析说明
（一）项目财务分析与评价是在市场调研与预测，项目前期策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对本项目的财务盈利能力和资金平衡情况进行分析。
（二）项目风险分析即不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。
（三）项目开发周期与财务报表按季度编制，即每年分成4期计算。
（四）估算所采用的货币单位为人民币。
（五）根据中国人民银行最新公布的商业贷款基础利率6.65％（一年至三年），并考虑利率浮动及其它费用，取7％为本项目的年贷款利率。
（六）基准收益率的确定：
考虑到本项目开发中企业面对的经营风险、财务风险以及项目的具体情况，基准收益率确定公式为： m=a+Y
m：本项目基准收益率；
a：当地房地产行业平均基准收益率：
Y：根据本项目具体情况的调整系数(采用市场比较法取得)；
经过市场调研，成都房地产行业平均基准收益率为8％，即a=8％：
参照表3.3的计算结果，Y=0.288％；
所以，m=8％+0.288％=8.288％
由于本项目特性，投资评估测算时不考虑土地增值税，也未考虑可能享受的所得税优惠。
5.1.2 财务分析依据
（一）本项目财务分析运算严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》;
（二）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》;
（四）中华人民共和国国家标准《财务制度》;
（五）国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》.

5.2 基础数据预测
5.2.1 开发周期拟定
本项目开发周期拟定为2年，每年分成4期，共计8个开发期。
项目工程进度安排，第2期工程开工，第5期结构封顶，第7期工程竣工验
收，具体工程进度如下表5-1：
第1期
1
2
3
4
5
6
7
工程进度
前期
开工

结构

竣工

拟定本项目销售计划时，充分考虑了成都市场销售去化速度缓慢、预售标准较低的特殊性，基于市场定位所提供的销售周期，销售周期拟定为18个月，即6个期。其中，第3期开始预告、积蓄客户，第4期丌盘，第8期结束销售，具体销售计划如下表5-2：
第2期
3
4
5
6
7
8
销售进度
预告
开盘

销
售

5.2.2 开发成本测算基础
本项目开发成本分析中，构成投资成本的12大项划分及计算方式严格按照建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，并参考成都当地项目开发税费及建筑工程造价标准(详见附表中的本项目开发成本与费用表)。
（一）土地费用：为取得房地产项目用地而发生的费用。主要包括：土地出让金、动拆费、契税及相关手续费。本地块通过项目转让获得，无须缴纳契税，土地费用按实际发生额15884万元计算。
（二）建安工程费：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备费用和安装工程费用等。参考成都当地建筑工程造价，本项目建安工程造价预计为2500元／平方米。
（三）前期费用：主要包括：前期规划设计、可行性研究费、水文地质勘查费、红线外道路费、红线外供水费、红线外供电费、土地平整费等。根据当地项目开发情况，该费用按建安工程费的7%计提。
（四）基础设施费：供电工程、供水工程、供气工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、小区绿化工程、环卫工程等。根据当地项目开发情况，该费用按建安工程费的10％计提。
（五）公共配套设施：指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(公建)的建设费。主要包括：居委会、幼儿园、托儿所、派出所、停车场等。按实际发生额计算。
（六）开发期税费：主要是成都的城市基础设施配套费50元／平方米。
（七）其他工程费用：主要包括：临时用地、临建费、施工图预算或标底编制、标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。根据当地项目开发情况，该费用按建安工程费的1.2％计提。
（八）开发间接费用：指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。本报告在测算中，已将该项并入到管理费用中。
（九）管理费用：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。根据当地项目开发情况，该费用按销售收入的2.5％计提。
（十）销售费用：指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用．以及专设销售机构的各项费用。主要包括： 销售人员工资、奖金、福利费，差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。根据当地市场销售速度较缓慢的情况，该费用按销售收入的3％计提。
（十一）财务费用：指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他则务费用。按实际发生额计算。
（十二）不可预见费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动中不可预见的各项费用。根据本公司结合区域内其他在建项目的测算，该费用按建安工程费的2％计提。
5.2.3 销售收入测算基础
根据成都房地产市场状况及本项目自身情况，本项目根据市场的价格定价依
据，采取稳定价格销售策略，销售定价如下表5-3：

产品类型
楼数
楼层
销售量
销售均价
住宅
6
1～20F
102837.5
6500

5.3 项目财务评价
5.3.1 投资成本与收入测算
经测算，本项目总投资为51980.70万元，其中建安工程费与土地费用为主
要成本，分别占到总投资的52.6％和32.6％。
总投资中各项成本估算如下图：

图5-1

表5-4
序号
项目
单位
数量
所占比例
1
建筑安装工程费
万元
25709.37
49.50%
2
土地费用
万元
15884.43
30.60%
3
前期费用
万元
2570.94
4.90%
4
基础设施
万元
2056