航空港区郑港一路项目可行性研究报告.doc
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1、 中建地产项目可研 郑州市航空港区郑港一路项目可行性研究报告中建嘉和地产有限公司目 录1.项目背景11.1.项目由来11.2.中原经济区21.3.郑州航空港区概况31.3.1.郑州航空经济综合实验区(郑州航空港区)31.3.2.郑州航空港区发展历程41.3.3.郑州航空港区优势51.3.4.郑州航空港区发展目标92.项目概况102.1.土地位置、性质及现状102.1.1.项目宗地位置102.1.2.项目四至112.1.3.宗地现状112.2.交通环境112.3.周边配套环境122.4.项目宗地分析结论132.5.安置房宗地概况142.6.项目合作模式142.6.1.政策依据142.6.2.拿地
2、路径142.6.3.开发节奏152.6.4.付款节奏152.7.合作模式成功案例152.8.其他合作173.市场调查213.1.郑州市房地产发展概况213.1.1.郑州市房地产投资情况213.1.2.郑州市商品房开发、建设情况213.1.3.郑州市商品房供给、需求及价格走势情况223.1.4.郑州市今年陆续出现“地王”233.2.航空港区经济发展233.2.1.航空港区政策优惠233.2.2.港区入驻企业243.2.3.港区经济总量243.2.4.港区未来入住人口253.2.5.港区区位交通253.3.港区未来规划发展263.4.地块周边土地市场调研283.5.港区房地产市场概况293.5.1
3、.市场现状293.5.2.产品价格:293.6.港区未来需求及客户群分析303.7.案例调研武汉盘龙城经开区323.7.1.武汉与郑州经济状况对比323.7.2.武汉盘龙新城与郑州航空港区区位对比323.7.3.盘龙新城发展状况333.7.4.盘龙新城商品房市场343.7.5.盘龙新城土地市场343.7.6.总结343.8.可比楼盘调研分析363.9.港区市场调研总结453.9.1.看区域航空港区优势汇聚,将成为中原区域的一颗明珠453.9.2.看市场航空港区房地产市场启动在即,目前正值价值洼地463.9.3.看需求目前航空港区内需强劲,外需无限464.开发规划和营销规划474.1.规划要求和
4、限制474.2.项目密度分析474.3.规划方案初步设想544.4.基本数据564.5.计划开发期564.6.开发定位574.6.1.目标客户574.6.2.产品定位574.6.3.价格定位575.成本估算595.1.总投资估算595.2.总投资估算说明595.3.项目成本分析615.4.安置房成本分析626.财务评价646.1.项目销售收入测算646.2.项目各项税金测算646.3.项目成本利润分析646.4.项目资金来源与运用分析656.5.项目现金流量分析与效益分析657.风险分析与对策677.1.项目风险因素分析677.1.1.市场风险677.1.2.土地获取风险677.2.风险分析基
5、本结论及应对措施677.2.1.市场风险对策677.2.2.土地获取风险对策678.综合分析与建议698.1.swot分析698.1.1.优势(S)698.1.2.劣势(W)698.1.3.机会(O)698.1.4.威胁(T)698.2.基本结论699.附件719.1.前述项目地理位置图、周边环境图等719.2.项目开发进度计划表719.3.项目销售进度及收入估算表719.4.项目成本及盈利测算表719.5.安置房建设成本明细表719.6.项目投资支出与资金筹措计划表719.7.项目借款还本付息计划表719.8.项目资金来源与运用表719.9.项目现金流量预测表719.10.项目开发用地红线图
6、719.11.项目安置用地红线图719.12.自主开发和配套安置区建设框架协议719.13.土地投资开发协议719.14.安置区建设协议719.15.中建七局与郑州市航空港区投资合作协议719.16.郑州黄河大观有限公司简介719.17.正弘置业自主开发和配套安置区建设框架协议711. 项目背景1.1. 项目由来2012年11月17日,国务院正式批复了两个文件:一个是国务院正式批复中原经济区规划,体现了党中央、国务院对河南发展的关心,对中原经济区建设的支持;另一个是国务院同意规划建设郑州航空港经济综合实验区。郑州航空港经济综合实验区是河南省打造内陆开放高地的一个重要平台,打造这一实验区是河南更
7、好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措,为建设中原经济区提供了一个有力支撑。为突出郑州航空港经济综合实验区对中原经济区建设的重要作用,中原经济区规划安排专门一节对实验区建设进行了表述,明确提出建设郑州航空港经济综合实验区,力争到2020年基本建成全国重要的航空经济集聚区,成为生态、智慧、和谐宜居的现代航空都市和中西部地区对外开放的新高地、中原经济区的核心增长区域。省发改委有关负责人说,“这将为我省建设郑州航空港经济综合实验区这一带动中原经济区发展的综合性开放开发平台提供政策支持”。近年来,随着郑州航空港区配套、交通、产业布局的日渐成熟,国内各知名开发商均争相入驻。我方凭借富士康一期工程开发中树
8、立的良好企业形象和口碑,与航空港区管委会建立良好的合作关系,航空港区管委会召开党政联席会议,建议提供一块位置最好,地价最低的地块优先由我方开发。如果此次合作顺利,定为以下合作打下坚实的基础。另外,12月郑州航空港区将与我局签订65亿元的战略框架合作协议,后续合作项目如下: 富士康厂区工程建设,投资总额约24亿元。 航空新城基础设施:包括紫晨路、前程路、文明路、雁鸣路、前进路、郑港三路、四路、六路、春华路、机场南路、学院路等,投资总额约16亿元。 桥梁工程,包括18座跨南水北调干渠桥梁,投资总额约20亿元。 港区公建配套及行政事业服务中心工程,投资总额约5亿元。1.2. 中原经济区借力于中原经济
9、区的发展,郑州航空港区迎来新的历史机遇,产业升级、辐射力增强,对资源和人口的聚吸作用将逐渐增加,将为房地产市场发展注入强劲动力。2012年11月17日国务院正式批复中原经济区规划,体现了党中央、国务院对河南发展的关心,对中原经济区建设的支持。中原经济区地理位置重要,粮食优势突出,市场潜力巨大,文化底蕴深厚,在全国改革发展大局中具有重要战略地位,建设中原经济区正式上升为国家战略。中原经济区规划区域以河南省为主体,包括与河南毗邻的晋东南、鲁西南、冀南、皖北的部分区域,总面积28.9万平方公里、总人口1.5亿人。面积及人口居全国第一位,经济总量仅次于“长三角”、“珠三角”及“京津冀”,列全国第四位。
10、作为国家层面重点开发区域,中原经济区的战略定位为:国家重要的粮食生产和现代农业基地,全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区,全国重要的经济增长板块,全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽,华夏历史文明传承创新区。1.3. 郑州航空港区概况1.3.1. 郑州航空经济综合实验区(郑州航空港区)国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见提出了要推进郑州国内大型航空枢纽建设,培育全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽,将郑州新郑国际机场确定为“十二五”期间全国唯一的综合交通枢纽建设试点,航空经济试验区规划出台,5年内将实验区打造成国内外具有一定影响力的航空经济体和航
11、空都市。经过国家发改委和民航局组成的调研组莅临河南,就“郑州航空经济综合实验区”建设进行调研论证,目前,航空港区管委会已升级为副省级单位 。1.3.2. 郑州航空港区发展历程 2007年,郑州航空港区隆重成立, 138平方公里的机场城市规划出炉。 2010年,国务院特此批准设立郑州新郑综合保税区( 5.5平方公里),承接富士康落户 港区。 2011年,中编办批准设立郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)管理委员会”。管委会为省政府派出机构,规格为正厅级,由郑州市政府代管。 2011年,郑州市政府批复航空港区总体规划,省发改委主持四规套合,规划面积从 138平方公里扩展到230平方公里。 2012年
12、,河南省委会议提出把航空港区作为中原经济区发展的战略抓手和核心增长极来推动,提出建设“中国航天经济综合实验区”的远大发展规划,这一发展规划已列入中原经济区规划并获得国务院批准。 从此,中原大地,一座崭新的航空都市渐行渐近,广阔平台孕育无限商机。郑州新郑综合保税区(郑州航空港区),以海纳百川的博大胸襟,向世界张开双臂 1.3.3. 郑州航空港区优势 政策优势-国家战略政策助力,中国航天经济综合实验区领未来经济 2007年起,为促进郑州航空港区的建设发展,河南省委、省政府先后出台了一系列优惠政策:凡入驻航空港区的企业可享受国家、河南省、郑州市土地的相关优惠政策,给予“特事特办、一事一议”的灵活政策
13、支持,土地指标、土地政策向港区大幅倾斜。2011年,郑州新区将推动航空港区由“港”到“城”的转变,使航空港区成为郑州新区的起步区和先行区,相应的配套设施也将愈加完善。 2012年,河南省委提出建设“中原航天经济综合实验区”的发展构想,综保区的建设上升为国家战略,成为郑州新区的核心区。2012年11月27日,国务院同意规划建设郑州航空港经济综合实验区。打造这一实验区是河南更好扩大对外开放的一个非常重要的战略举措,为建设中原经济区提供了一个有力支撑,未来一系列优惠政策将持续落地 经济增长-全面遥遥领先的经济增长,快速推动港区城市化建设 2011年,郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)经济增长保持高位
14、运行,全面领先中原经济区。主要表现在工业生产、固定资产投资、财政税收增速强劲,招商引资、外贸出口大幅增加,消费品市场胡跃,第三产服务业发展迅速。综保区工业增长不断带动第三产业发展,一二三产业增加值占比地区GDP比重分别为1.6%、87%、11.4%。 产业支撑-富士康核心引擎,撬动港区临空产业集群化发展随着富士康项目落地港区,来自香港、台湾、深圳、东莞、昆山、苏州等地的近百家配套企业也纷纷落户港区及周边区域。带动了100多个产业、400多个配套企业落户河南,目前已经有22家富士康协理厂商签约,26家配套企业将租用闲置厂房进行生产,60多家企业表达进驻标准厂房的意向。富士康的引入,还吸引了惠普、
15、德铁辛克、德迅UPS、联邦快递等世界知名电子信息企业和物流企业入驻港区。据统计在富士康带动下, 2011年综保区直接带动了相关配套产业,设备制造与金属制品业增加值增长14.1%,塑料制品业增加值增长了25.8%,包装与印刷业增加值增长了42.7%。交通运输仓储及邮政业增加值增长了21.5%批发零售业增加值增长了22.4%,住宿与餐饮业增加值增长了21.1% 。另外,郑州新郑综合保税区管委会将发展高端航空器材物流产业园项目,该项目总投资约12亿元,计划用260亩土地建设飞行器、航材展销中心、FBO运营与服务中心、飞行俱乐部、培训中心。高端航空器材物流产业园将分两期建设,全部建设工期约21个月。一
16、旦投入运营,以后市场上会批量销售小飞机,预计年销售收入可达20亿元。 交通优势-综合立体交通枢纽,30分钟达到郑州市中心 ,1小时到达中原城市群各中心城市郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)紧邻亚洲最大的列车编组站郑州北站和全国三大客运站之一的郑州客运站,拥有全国最大的零担货物中转站和集装箱运输基地,通过铁路一类口岸,货物可直接联检封关。以郑州为中心的高速铁路专线建成后,将形成郑州至西安、北京、上海、武汉的2-3小时高速铁路经济圈,形成对全国市场的高度可达性。 京港澳、连霍、洛南高速和107、310国道在郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)纵横交汇,高速公路网1小时可到达中原城市群各中心城市。绕城
17、高速、机场高速、轻轨六号线、“四港”联通大道将郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)与中心城区、郑州新区各组团连为一体,轻松实现航空、铁路、高铁、公路“零”换乘。目前,郑州航空港区公交综合停车场、客运长途汽车站、出租汽车服务区等项目都已开工建设。郑州航空港区公交综合停车场选址于由四港联动大道、郑港二路、郑港一街、郑港三路所围合的街坊内,总投资1.08亿元,建设面积108亩,是公交、客运、出租、轻轨一体化综合交通枢纽的一部分。主要服务于郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)群众公共交通出行。 中原经济区的国际门户,聚纳国际化大型企业进驻港区新郑国际机场拥有13个近机位和13个远机位,年旅客保障能力 12
18、00万人次。机场货站拥有5个货运停机位,货邮保障能力35万吨,成为国内干线运输机场和国家一类航空口岸,郑州机场二期工程建设正在推进,郑州机场规划5条跑道,其中预留一条专用货运跑道,机场二期完工后年旅客吞吐能力将达2900万人次、货邮吞吐能力达50万吨。 2011年,在郑州新郑综合保税区(郑州航空港区)落户的综合保税区,是目前中国所有对外开放区域中层次最高、政策最优惠、功能最齐全的海关特殊监管区域,综合保税区的设立,将把郑州变成一个全球性的采购中心、一个国际化的分拨配送中心。 生态港区,绿色家园-打造郑州航空港区生态宜居之城“生态港区,绿色家园”,郑州市政府已将郑州航空港区规划成了环境优美、幸福
19、和谐的宜居城市,将“一轴、一环、三区”的生态景观系统融入城区建设,致力于打造一座环保型、园林化的空港新城。作为航空港区主要的生态工程之一,四港联动大道生态廊道绿化面积将达到60.5万平方米,目前廊道的建设已经完工。此外,航空港区将对南水北调总干渠两侧200米范围进行景观绿化,总建设面积将达到3.96平方公里。再加上机场高速、京港澳高速两侧生态林,把郑州航空港区渲染得生机勃勃。随着生态工程相继启动,以及电力、热力、天然气等基础设施日益完善;随着医院、学校、购物中心等公共设施建设全面启动,以及在此居住和工作的人越来越多,一个生态宜居的航空新城的魅力已初步显现。1.3.4. 郑州航空港区发展目标借力
20、郑州机场二期工程建设,2015年港区的经济发展目标为:生产总值1500亿元,出口总额800亿美元,规模以上工业销售收入6000亿元,机场旅客吞吐量2500万人,货邮吞吐量50万吨,工作和居住人口100万人;2020年的经济发展目标为:生产总值4000亿元,出口总额1600亿美元,规模以上工业销售收入15000亿元,机场旅客吞吐量6000万人,货邮吞吐量200万吨,工作和居住人口达到300万人。202. 项目概况2.1. 土地位置、性质及现状2.1.1. 项目宗地位置该项目位于郑州航空港区核心区北部,最靠近郑州主城区,与城市中心的衔接性和通达性均较好。地块共282亩,容积率2,地理位置优越,通达
21、性好,西侧临近四港联动大道 。四港联动大道是连接郑州市区与航空港区的快速通道,双向八车道,本项目到郑州市区仅有二十分钟车程,离新郑国际机场不到十分钟车程;目前沿四港联动大道布有公交站点,到郑州市区十分方便。 2.1.2. 项目四至项目地块北至龙中公路,南至鸿运路,西至郑港一街,东至祥和街,宗地间有两条道路分别为郑港一路和郑港二街,将地块分成四部分,沿街商业面积增加。2.1.3. 宗地现状项目整体内部地块为净地,无拆迁项目,地势平坦,地块形状非常规则,易于规划,延地块四周有规划道路,部分道路现已修通。2.2. 交通环境 根据规划图显示,本宗地周边路网发达,四面临街,向南2公里左右可直达机场,向西
22、南1.5公里可达机场高速路口。京珠高速公路、郑商高速公路、四港联动大道、107国道等多主干道交汇于本案周围,另外,郑州至新郑机场城际铁路项目地块旁边经过。目前,郑州至新郑机场城际铁路工程已全线开工,全程设郑州东、经开区、枣园、新郑机场、机场南5个站。2013年年底建成通车后,将使郑州到新郑机场的时间缩短至15分钟。郑州至新郑机场城际铁路工程施工现场2.3. 周边配套环境项目宗地北侧紧邻千亩张庄森林公园; 西侧为省人社厅综合服务中心、省人社厅家属院、南航办公区及住宅区; 东侧为省卫生厅及家属区; 南侧为豫发地产开发项目、正弘地产开发项目、枣园公寓、中航电动汽车; 东南角配建有小学、初中; 项目周
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