菏泽中华广场小区房地产项目可行性研究报告.doc

菏泽“中华广场”房地产建设项目可行性研究报告前 言近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。进入21世纪以来，为了加快菏泽城市建设，改善居民的居住条件，菏泽的房地产开发企业做出了巨大的贡献。菏泽市澳泽房地产发展有限公司经过反复调查研究后，决定对菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧建设集居住、商业建设高档居住区，项目定名“中华广场”小区。根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制本项目可行性研究报告如下。第一章 总论第一节 项目概况一、项目名称菏泽市澳泽房地产发展有限公司“中华广场”小区建设项目二、建设地点项目地块位于菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧，总占地面积60亩，地理位置优越，环境优美，是建设居住区的理想选址。三、项目单位简介菏泽市澳泽房地产发展有限公司企业类型：有限责任公司公司战略：以房地产为载体，致力于多元化发展，为社会做出贡献。把宸宇人锻炼成社会有用之人。公司精神：忠诚、敬业、超越、贡献。公司信誉：公司本着“以信兴司、诚信为本”的经验理念，与设计、勘察、监理、施工、材料供应商等建立一个互惠互利、双赢发展的合作局面，“思顾客之想、供顾客之求、知顾客之需”的服务宗旨，为广大业主建造一个个温馨、舒适的家。四、项目建设概况中华广场小区以高度决定影响力为理念，注重细节，力求尽善尽美，拟打造菏泽核心商住区最大规模的高档精品小区第一盘，以高生态、高品质、高发展为小区的定位，小区占地60亩，总建筑面积80000平方米，住宅建筑面积72000平方米，地下建筑面积8000平方米（其中储藏间2000平方米、停车场6000平方米）。容积率3.0，绿化率35%，建筑密度20.85%。第二节 可行性研究的依据和范围一、编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2、菏泽市城市总体规划（20032020）3、投资项目可行性研究指南4、房地产开发项目经济评价方法5、建设单位提供的其他资料二、研究范围项目提出的背景项目建设的必要性建设条件与场地建设规模及方案环境保护、节能及卫生安全措施项目组织管理项目实施进度投资估算及资金筹措经济效益分析第三节 可行性研究结论中华广场小区建设项目总建筑面积8万平方米。该项目投资总额11080万元。经测算，项目投资回收期2.19年（税后含建设期），净现值4425.75万元，银行贷款偿还期2.59年，经分析项目具有较强的抗风险能力，该项目技术上可行，经济上合理，具有一定投资价值,属菏泽市较理想的居住小区开发项目。第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、菏泽市情概况1、市情介绍菏泽位于山东省西南部，东经1144811624，北纬34393552。东与济宁市相邻，南、北、西与苏、豫、皖三省接壤。南北最长157公里，东西最宽140公里，面积1222862平方公里，与苏、豫、皖三省接壤，辖八县一区和一个省级经济开发区，158个乡镇（办事处），人口875万，面积12238.6平方公里。菏泽气候宜人，物产丰富。菏泽属暖温带季风型大陆性气候，四季分明，雨热同季。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，是培植优质农副产品的理想区域。目前已成为全国著名的商品粮、棉、油、林、畜生产基地。地下矿藏丰富，主要有煤、石油、天然气、地热和矿泉水等。开发条件优越，利用前景广阔。不久的将来，随着这些资源的开发利用，菏泽将成为规模可观的农副产品加工集散中心、中原地区商贸中心和物资集散中心。2、历史文化菏泽历史悠久，文化灿烂。我国古代最著名的三位部落首领尧、舜、禹曾活动在这一地区。历史上的菏泽，交通便利，美丽富饶，商贾云集，货畅其流，曾数度成为中原地区的经济、文化中心。商界鼻祖范蠡，弃官离越，携西施来定陶经商，遂成巨贾，发了大财，被历代商人尊奉为“陶朱公”。军事家孙膑、思想家庄周、农学家汜胜之、经济学家刘晏、梁山英雄宋江等大批圣贤，都出生在这块神奇的土地上。至今境内仍保留着尧王墓、陈王台、百狮坊、范蠡湖、秦王避暑洞、孙膑旅游城等100多处名胜古迹。3、物产资源菏泽自然资源丰富。这里属暖温带大陆性气候，四季分明，雨热同季。无霜期年平均213天，年均日照时数2579小时，太阳辐射总量122千卡/平方厘米，年均降水量87.6亿立方米，地下水可利用30.6亿立方米，黄河入境水量428亿立方米，富足的水资源得天独厚。这里是黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，沃野千顷，一望无垠。地下矿藏主要有煤、石油、天然气等。煤炭蕴藏面积4000多平方公里，总地质储量249亿吨，国家已投资建矿。菏泽、单县、巨野、郓城、定陶、鄄城、曹县等地下，有国内不多的富锶、含碘矿泉水。通过省、国家级鉴定批准的已有4处，探明可采资源量227万立方米/日。开发条件优越，利用前景广阔。4、牡丹之乡菏泽是中国的牡丹之乡，也是全世界面积最大、品种最多的牡丹生产基地、科研基地、出口基地和观赏基地。全区现有栽培面积3万余亩，八大色系，十大花型，600多个品种，行销北京、天津、上海、广州、厦门、西安、深圳、青岛等100多个大中城市，出口日本、法国、美国、加拿大等20多个国家和地区。菏泽牡丹花大色艳香浓，在历次国际和全国花卉评选活动中均获第一。每逢谷雨时节，万亩牡丹竞相开放，香飘十里，艳照天际，堪称东方奇观。历届国际牡丹花会，均引来众多中外宾客，给菏泽带来无限商机。二、项目提出的背景菏泽市作为鲁西南地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。按照菏泽市第十一个五年计划纲要的要求，在全面完成“十五”计划的基础上，再经过三年努力，到2010年基本实现工业化，综合经济竞争力和产业优势明显增强，成为山东省重要的能源基地、国家重要的农副产品出口基地、鲁苏豫皖交界处的商贸流通中心。在此基础上，再经过20年左右的努力，全市基本实现现代化，把菏泽建设成为以商贸旅游和生物高新技术为支撑的农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市。为了响应菏泽市政府商贸兴城战略，实现菏泽经济超常规、高速度、跨越式发展。菏泽市澳泽房地产发展有限公司以市场需求为出发点，经多方论证决定对菏泽市牡丹路以东，中华路以北、大堤路以西、高平路两侧建设集居住、商业为一体的“中华广场”住宅小区。本项目定位为高档居住小区，设计原则体现布局新颖、功能合理、造价经济、生态、节能、健康和安全的理念，全部为24至33层的高层建筑，设计有经济型，舒适型，豪华型三种不同风格，面积区间从90平方米-160平方米，结构为两居至四居室及部分的天台花园别墅，户型设计讲究合理，南北通透、多面采光、户户观景，人性化设计270度转角超大观景阳台。在外观设计上，采用简约的现代风格，楼宇棱角分明，大方典雅，外立面采用高档墙砖和涂料相结合的方式，彰显出一个非常有质感的立体视觉效果，建筑无论是结构还是外观都经过了设计师的精心设计和论证。项目建设注重人的空间环境感受和行为需要，充分考虑人的生活、工作、休息需要，着力营造人性化的亲切舒适的工作空间。突出环境特征，体现地形特色，景观视线设计强调舒展隽永，给人以视觉上的神秘感和心理上的舒适感。本项目即是在上述背景下提出来的。第二节 项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策要求和地方发展规划2005年12月2日，经国务院批准，国家发展改革委员会颁布了产业结构调整目录（2005年本），该目录将“国家住宅示范工程建设”列为鼓励发展的产业。改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”的发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅，发展到不断满足人们的日益增长的物质文化需求的“功能环境型”的新时期。建设部提出近几年的建设工作的主要任务之一是大力发展节能省地型住宅建筑。要抓紧建立标准体系和控制指标体系，研究制定节能省地型住宅的产业政策和经济政策，加强相关科学技术的研究和科技成果的推广，加快推进住宅产业化。住宅与房地产业持续快速发展，已经成为国民经济的支柱产业，对促进经济社会发展的重要作用日益突出，受到了各级政府的普遍关注。菏泽市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中明确指出，积极发展住宅与房地产业。目前住宅产品的竞争已由区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争，建设高品位的住宅已成为经济发展地市未来住宅建设的发展方向。因此，菏泽市澳泽房地产发展有限公司充分利用此项目的区位优势，进行商业和住宅开发建设，加快旧城建设为菏泽市民提供一块优美、舒适的居住环境。加快旧城改造进程，促进经济快速发展，符合国家相关产业政策和地方发展规划。二、有利于进一步美化新城，完善城市功能菏泽历史悠久，文化底蕴深厚，古称曹州，是我国著名的牡丹之乡、书画之乡、戏曲之乡和武术之乡。菏泽市下属牡丹区、曹县、定陶、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区和一个省级经济开发区，菏泽位于东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带，东接沿海港口，西连中原腹地，区位优越，交通十分便利。改革开放以来，菏泽市国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，事业兴旺发达，但菏泽市老城区已越来越不适应现代城市快速发展的需要，旧城面貌没有得到彻底改善。该项目建设地基础设施齐全，环境优美。项目的实施对于进一步加快菏泽旧城改造步伐，完善周围环境，美化菏泽新城具有非常重要的意义，也是装扮牡丹之都，提升城市开放功能的重要措施。三、符合国家经济发展政策根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的大背景下，住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方向，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会；促进国民经济的进一步发展。项目的建设一方面体现了社会的进步，居民生活水平的提高，同时可以改善旧城居民生活居住条件，促进社区文明快速健康发展，也是节约城市用地的重要举措。在资金投入方面，面临国家加大旧城改造投入力度，对市政基础建设和基本改造项目进行重点建设的良好机遇，一些经济产出能力强，具有带动效应的城市建设项目会得到各级政府和有关部门的重视，使其迅速得以实施，以促进经济增长，带动城市发展。因此，本项目的建设，无论是政策导向，还是投入产出能力均具有极强的实施价值，是政府率先支持的建设项目之一。四、菏泽市城市发展和城市化建设的需要城市化是一个区域现代化发展水平的一个重要标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，此项目的建设实施，客观上符合城市规划的要求和市民居住的需求。可以有效的提升菏泽人口的容积率，是加快城市化进程，力争2010年跨入中等城市行列的发展需要。总之，本项目的建设可以有效的缓解菏泽高档住房现状不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位，进而加快城市建设步伐，促进城市发展。第三章 市场分析和建设规模第一节 全国房地产状况今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况、新变化。从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。 一、我国房地产现状1、2009年房地产市场急剧升温 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。投资增长：逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。 销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增。进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。 价格上涨：在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快 。受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。 供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹 。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。 国房景气指数持续走高：9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。2、多种因素促进房地产市场逆势上扬 宽松的货币政策是直接原因：房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。 通胀预期是间接诱因：基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。消费结构升级是重要基础 ：国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与我国居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。 3、我国房地产市场再次调整的可能性无论是从行业发展周期来看，还是从价格水平来看，我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。 从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的 ：在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律：I一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；II接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段；III随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段；IV最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。表2数据显示，这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。房价偏高，调整空间较大：衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。房价收入比总体偏高：当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。价格租金比逐年提高，市场泡沫和风险不断积聚 ：当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家：2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。因此，不论从行业发展周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。 二、2010年房地产市场 大幅调整的可能性不大，尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，这将引起房地产市场调整；但从宏观经济运行来看，国际金融危机冲击最坏的时期已经过去，明年经济形势好于今年，这又对房地产市场起到促进作用。总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。 1、房地产开发投资增速将在15%左右：2010年全年房地产开发投资将较快增长，房屋新开工面积负增长的情况将明显改善。首先，今年以来房价上涨和销售回升将推动开发投资增加。其次，国家降低房地产开发项目资本金比例将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力。第三，房屋销售的增加使房屋库存大大减少，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第四，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动商业营业用房投资较快增长。再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。2、全国房价大幅下跌的可能性不大：随着货币政策趋紧，各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。3、全国房地产市场风险主要集中在一线城市：这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，测算全国34个省会城市和计划单列市的房价收入比。结果显示： （1）绝大多数城市房价收入比偏高。在我国大陆35个直辖市、省会城市和计划单列市中，房价收入比低于6.0：1的只有2个，高于6.0：1小于8：1的地区有12个，介于8：1和10：1的地区也有12个，高于10：1的有9个。 （2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了10：1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。（3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。三、增加供给抑制需求促进房市健康发展，尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。1、坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策：当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多占、滥占住房资源。因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。2、财政货币政策多管齐下：抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高（如达到3%），适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。3、完善供给结构，进一步增加保障性住房建设：尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。第二节 菏泽市房地产现状及发展趋势分析近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动,积极推进“四大基地一大产业”建设,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。近五年来，全市累计完成房地产开发投资134.23亿元，开发竣工面积677.81万平方米。为了解决中低收入家庭住房困难，市及县区共建设经济适用住房小区13个，76万平方米，有8000多户中低收入家庭搬进新居，初步实现了“住有所居”。菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。一、房地产业宏观政策分析1、政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量聚增，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。2、人口城镇化，扩大了市场消费需求，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，为商品房消费市场增添了新的主力军。3、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。4、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。上述情况反映了投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。二、菏泽市房地产业发展的现状菏泽市从2000年底撤地建市以来，经济得到了较快的发展，人民的生活水平也得到了提高，菏泽市委、市政府也开始注重市政规划建设与居民小区建设以及城市形象问题。菏泽市房地产市场发展经历了从“住宅公有化”到“房改房”，再到现在的住宅“商品市场化”，经历了一个由“公有分配制”到“住宅商品化”的转变过程。在97年以前，菏泽的房地产市场从开始发展到现在的逐渐成形，经历了一个快速发展的阶段。现在菏泽市的土地也已进入了市场化运作阶段，由此标志着菏泽市住宅市场化的到来。菏泽市房地产市场现状主要表现在以下几个方面：1、投资规模小。菏泽市的房地产开发建设刚刚起步，投资规模和开发总量均偏小。菏泽市现投放到市场的住房总量不足150万平方米。与同类城市相比，从总体上看菏泽市开发投资的住宅小区面积总量偏少。2、商品房供求结构趋与合理。截止目前，菏泽市建成或在建高档住宅小区占30%，现有的住宅小区70%都属于普通商品房住宅小区。沿街为商务用房，商住混杂形式较多。3、供求状况。据菏泽市房产管理局统计资料显示，菏泽市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下几方面组成：（1）旧房换新房。菏泽市城区内房屋70%以上为平房、自建楼房和单位房改房，这类住房主要由以下缺点：a、环境差，b、设施差，c、管理差，d、面积小，e、房屋破旧，f、交通条件差，g、配套简陋等等。基于此，旧房换新房的比例很大，据统计每年以旧换新的住房需求量约为60万平方米。（2）结婚用房。据调查统计，每年新婚用房的需求量约为20万平方米。（3）农民进城经商办企业购房。据调查测算，需求量约为20万平方米。（4）随着各类产业的发展，新增就业人员和来菏投资人员购房需求量约为10万平方米。另外，随着城市化进程和旧城改造的推进，拆迁户也必然会加入到购房人群中去。此项目属上述供房的需求对象。三、菏泽市住宅地产发展趋势分析1、菏泽市房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于快速发展阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在8001500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。菏泽市区2006年人均住房建筑面积仅有20平方米左右，人均GDP近1200美元，正处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，菏泽市房地产业可持续发展潜力相当大。2、房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2006年菏泽城区仅有30%以上的城市家庭有3间或3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。经验表明，城市化程度在30%60%之间，房产市场将进入高速发展期。2006年菏泽市的城市化水平不足30%，按照市委、市政府提出的“加速推进菏泽市工业化和城镇化进程”的规划要求，必将使城镇人口迅速增加，如果2010年菏泽城市化水平达到40%，那么五年间将新增城镇人口20多万人，按届时人均建筑面积按30平方米计算，加之与其相关的人员就业问题，需要新增住房面积600万平方米左右，菏泽市房产市场仍有很大的潜力3、房地产开发商向规范化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发企业通过创造自己成熟品牌，提高企业自己的管理水平，建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。四、菏泽商业地产发展趋势分析东方红大街号称菏泽市“泉城路”，是菏泽市商业最具活力的展示场所。东方红大街的规模、商业魅力及其辐射范围都基本合适，但东方红大街业态组合较为低端，门市店面零乱，基本没有统一形象展示的品牌专业店。据菏泽有关部门统计，菏泽市民的收入约有80%到了流通市场，消费能力巨大，如此巨大的消费能力使得现有的商业设施更加捉襟见肘。一方面是大量的商业设施跟不上消费能力，一方面是现存业态品种的低端化不能满足消费时尚的变化。引进创新业态组合，创新商圈模式，创新房产营销模式，刺激消费市场的多层需求是菏泽商用物业的崛起之路。“突破菏泽”发展战略为菏泽的发展注入了活力也提供了前所未有的发展机遇。菏泽属山东省较落后的城市，房地产市场刚刚规范起步。因此，随着山东整个经济形势的明显好转，菏泽城市建设必然有新的进步和发展，尤其是京九铁路、国花牡丹使这座城市大放光彩，成为全国及世界注目之地。随着京九铁路开通及多条高速公路的通车，菏泽必将成为重要的交通枢纽。根据城市总体规划，政府对房地产市场进行宏观调控后，菏泽的房地产市场日趋规范和完善。因此政府经营城市的步伐一定会加快。特别是对旧城的改造，政府的力度必定加大。在未