三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告.doc
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1、三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 报告编制依据11.3 报告编制原则21.4 本报告研究范围21.5 项目概况、开发理念和建设目标21.6 推荐方案和主要经济技术指标31.7 研究结论5第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性62.1 项目提出背景分析62.2 项目建设的必要性92.3 项目建设的可行性122.4结 论16第三章 市场调查与前景分析173.1 市场基础调查173.2 市场发展预测19第四章 客源市场定位和旅游发展策略214.1 旅游发展策略214.2 项目建设原则22第五章 项目定位和选址方案245.1 项目定位、主
2、题、品牌245.2 项目选址方案和建设条件26第六章 总体规划设计和建设规模306.1 规划设计原则306.2 总平面布置316.3 游乐项目概念性设计406.4 旅游度假产品概念性设计466.5 旅游配套服务设施规划486.6 基础设施规划51第七章 环境保护、绿化、消防和节能567.1 环境保护567.2 自然资源保护和绿化597.3 消 防60第八章 开发运营管理和市场营销策略618.1 开发模式和盈利模式618.2 组织机构和人力资源开发628.3 经营产品与度假服务产品组合658.4 营销策略和促销形式70第九章 项目实施计划和一期开发工作安排759.1 建设期工作计划及进度安排75
3、9.2 项目近期(2010.9-2013年)开发主要工作计划76第十章 投资与成本估算7710.1 投资估算7710.2 资金筹措及使用计划7910.3总成本费用估算80第十一章 经济效益和社会效益分析8111.1 经济效益分析8111.2 指标计算与评价8211.4 社会效益分析84第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称: 三亚国际欢乐谷建设项目 1.1.2 拟建地点:三亚凤凰镇桶井村1.1.3 承办单位简介公司名称:北京鑫瑞联创旅游投资开发有限公司注册资金:1.6亿经营范围:旅游经营开发旅游相关产品开发1.2 报告编制依据1.2.1 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若
4、干意见(国发200944号)和2010年6月8日海南国际旅游岛建设发展规划纲要;1.2.2 三亚市城市发展总体规划(19952010)、三亚统筹城乡全面实现小康社会战略研究报告(2010)和三亚市旅游发展总体规划(20082020);1.2.4 项目投资方提供的基础数据、相关资料和凤凰镇桶井村发展规划;1.2.5 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范,按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划;1.3.2 在总体规划指导下,从实际情况出发,坚持高起点、高标准,打造“欢乐谷旅游循环经济示范区”;1.
5、3.3 坚持合理利用土地,发展低碳经济,充分利用现有开发条件,节约投资,提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料,充分利用区域经济发展和市场优势,依靠良好的投资政策环境,建设高标准的生态旅游休闲度假区;1.3.5 选用节能产品,加强环境保护,严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则,并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度,以国家标准旅游区等级的划分和评定及投资方提供的相关项目资料为依据,对“三亚国际欢乐谷”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述,从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类
6、产品价格角度,分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础,对目标客源、消费能力和潜力作了分析,辨别了优劣势、挑战和机遇,并以此为基础,测算投入产出和经济效益,提出了关于项目投资和经营是否可行的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据,并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“三亚国际欢乐谷”是积极响应党中央提出的海南旅游业改革创新发展战略,在海南省全面启动国际旅游岛建设的有利背景下,基于对三亚市旅游发展前景的分析,以游乐园、影视制作为投资主体,与凤凰镇桶井村全面合作而筹划的影视制作、游乐场、休闲旅游和景观地产
7、综合开发项目。该项目选址位于三亚市凤凰镇桶井村西南角、天涯海角及南山景区以北地块,项目“核心规划区”用地2100亩,周边旅游地产度假及基础配套设施占地约800亩。含四大功能分区,即:主题公园、影视基地、好莱坞酒店及别墅群、未来世界飓风湾游乐区。拟分三期开发建设,建设周期78年。其中近期(20102013年)投资6.8亿元。1.5.2 开发理念打造国际水准的影视基地、游乐王国。1.5.3 建设目标一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则,大力招商引资,吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发,并联合凤凰镇桶井村共同组建“生态游乐发展联合体”,努力将“三亚国际欢乐谷”项目建设
8、成为以“影视基地游乐游乐园景观休闲地产”为基本模式的“三亚国际级旅游示范区”。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容表1 功能区规划建设主要项目及内容功能分区规划用地(亩)投资额(万元)建设年份备注游乐园8003528020132016两项均属于主题公园部分不夜城2001152020132016影视基地12001369602010.92015好莱坞酒店及别墅群6008568020152018未来世界2001856020172018财务费用3000流动资金9000合计30003000001.6.2 项目主要经济技术指标表2 项目主要经济技术指标序号名称单位数
9、量备注1项目建设总投资万元300000其中:自由资金万元173000主要指集团投入资金银行借款万元50000经济收益滚动收益万元770002营业总收入万元1644003年均经营成本万元452004投资利润率%27.555投资利税率%36.736财务内部收益率%237投资回收期(静)年8.238投资回收期(动)年12.69财务净现值万元431449.91.7 研究结论“三亚国际欢乐谷”项目的建设,将大大推动三亚建设国际旅游岛的步伐,有效解决区域游乐设施缺乏问题,带动周边地区共同富裕,解决劳动就业和农村发展问题,提高居民收入水平,优化项目所在地的生态环境,其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具
10、有较强的盈利能力和抗风险能力,各项财务经济指标也能达到较好的水平,经济效益也非常明显。结论:本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳,故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景分析2.1.1 建设国际旅游岛的政策环境2009年12月31日,国务院正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见(国发200944号),标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设拉开了序幕。建设国际旅游岛是海南旅游业发展新的助推器,是新一轮海南改革的重要突破口,必然将进一步推动海南游乐园旅游产业的大发展。意见明确了海南国际旅游岛的战略定位,是成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一
11、流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。这就要求海南要充分发挥经济特区优势,积极探索,先行试验,发挥市场配置资源的基础性作用,加快体制机制创新,推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。按照意见要求,在2015年,我省旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升;到2020年,海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际能行的旅游服务标准全面接轨。欢乐谷及主题游乐园建设应该成为海南国际旅游岛建设的重要组成部分。2.1.2 海南旅游产业持续健康快速增长海南省政府屡次在工作报告中提出,加快旅游产业转型升级,
12、努力打造国际休闲度假旅游目的地,把以旅游业为龙头的现代服务业打造成为支撑海南未来长远发展的重要支柱产业。中共海南省第五次党代表大会进一步明确:“旅游业是我省最具特色、最具潜力和竞争力的产业,大力发展以旅游为龙头的现代服务业,是实现海南长远发展、可持续发展的必然选择。”表2 海南近几年旅游产业发展情况统计表年份2005年2006年2007年2008年2009年接待旅游人数(万人)1516.471605.021845.5020602250.33境内游客(万人)1144.301196.811397.001962.072195.18境外游客(万人)43.1961.6975.3197.9355.15旅游
13、收入(亿元)125.05141.43171.37192.33211.7国内旅游收入(亿元)114.56123.57149.63165.01192.82国际旅游收入(万美元)12845.7722912.2830160.0437902.3318900.00(数据来源:海南统计局)建省20年间,海南累计接待国内外游客1.63亿人次,其中海外游客近800万人次,旅游总收入超过1400亿元。近几年来我省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市中位居前列,旅游业各项经济指标逐年增长,对全省经济发展的贡献率逐年提高。2008年1-4月份,全省接待国内外游客731.08万人次,旅游收入72.61亿元,同比分别
14、增长11.2%和11.4%;其中接待海外游客30.27万人次,旅游外汇收入12488.5万美元,同比分别增长8.15%和18.4%。2009年,接待旅游过夜人数超过2200万人次,旅游收入211亿元,分别是建省时的18倍和70倍。2.1.3 世界电影制造业市场红火,投资潜力巨大电影制造,首屈美国好莱坞,自1907年,导演弗朗西斯伯格斯带领他的摄制组来到洛杉矶,拍摄基督山伯爵开始,这个有着明媚的自然风光、充足的光线和适宜气候的地方渐渐被许多业内人士所了解。慢慢地,到好莱坞这块宝地的电影剧组越来越多,美国电影业移师好莱坞的大转移开始,好莱坞已经成为世界电影之都。好莱坞电影在全球的影响随着时间的推移
15、与日俱增,几乎集中了全美所有大型的电影制作发行公司,目前从事娱乐制作产业人数达到24万人,年收益达300亿美元。在好莱坞落户的像20世纪福克斯、华特迪斯尼、狮门影业公司、联艺电影公司、环球影片等电影公司每年都将上百亿美元收入囊中。好莱坞影片哈利波特、加勒比海盗、阿凡达、暮光之城系列影片、特工绍特等都几乎无一例外地拿下了亿万票房,令世界各国的电影公司都羡慕不已。电影产业是文化产业的明珠,对文化产业的发展带动能力明显、影响力巨大。作为娱乐业的火车头,好莱坞电影业带动了洛杉矶市包括音像、电视、印刷、出版、旅游等整个娱乐业的发展,不仅给洛杉矶带来丰厚的利润,而且在很大程度上塑造着洛杉矶的城市形象,从事
16、娱乐相关产业的人员达60万。环球影城、迪斯尼乐园等闻名旅游景点以及蜚声全球的阳光、沙滩,每年给洛杉矶带来超过2000万人次的过夜停留游客,消费达到110亿美元。因此,在中国三亚打造这样一个世界级的电影制造中心,定位“世界电影中国制造”,打造另一个好莱坞,塑造另一个世界级旅游文化目的地,无疑具有巨大的投资价值和市场前景。2.1.4 中国电影制造业的发展现状及问题从英雄开启中国大片序幕的那一天起,伴随着中国大片的争议就一直没有停止过,无论是张艺谋的英雄和十面埋伏,还是陈凯歌的无极,都无一例外遭到影迷的诟病,而出现这种一面倒被批评的局面。中国电影一直达不到国际水准,迟迟不能被国外市场接受。前段时间上
17、映的国产大片唐山大地震,剧中大地震的场面让人印象深刻,催人泪下。但有多少人知道地震的特技镜头是中国目前无法完成的,又有多少人知道这短短几分钟的特技镜头就要耗资9000万的高价去请国外的公司制作。对于中国电影制造业的发展现状,冯小刚生气地批评:“真是要设备没设备,要技术没技术,中国电影制造业让中国只适合拍文艺片!”从我国电影行业来看,目前面临着电影制作水平还不太高、技术手段落后、传播范围狭窄、国际电影型人才缺乏等诸多问题。绝大多数电影无法走出国门,即使少数出口国产影片,也只限于国外少数小语种院线放映,无法渗透到西方主流社会群体,极大阻碍中华文化和我国“和谐世界”理念的传播。2.1.5 互动体验式
18、的游乐园娱乐呈现一片上扬的红火趋势随着社会的发展和时代的进步,群众需要有高品位、高水准的,更加侧重于互动体验式的新型乐园,尤其对于现代化主题乐园的期望值日趋高涨。有关专家认为,21世纪,世界将进入一个休闲经济的时代,休闲、娱乐和旅游业掀起的经济大潮将席卷世界各地。预计,未来10年国际游乐行业增长率为5;中国游协预计,中国游乐行业在未来10年的年增长率可达到8%,游乐园娱乐在现代多种多样的娱乐方式中所占的比重显著上升。而就岛城目前的旅游产业格局而言,海南目前的旅游场所虽每年都有惊人的游客接待量,且其观赏性和娱乐性都已达到国际化水准,但显然都没有走互动体验类的经营路线。由此可见,海南虽身为全国知名
19、旅游城市,但却一直缺乏一个现代化的、与国际消费潮流接轨的乐园。岛城市民若想体验现代游乐设备的精彩刺激,则只能选择长途跋涉去外地的乐园。因此可以说,三亚国际欢乐谷的建成,不仅为市民享受休闲生活提供便利,更为海南城市旅游品牌的新格局奠定了坚实的基础。2.2 项目建设的必要性 2.2.1 改善中国电影制造落后局面,提升中国文化产业国际竞争力的需要在全球开放的今天,国际间的竞争将更加注重软实力,文化产业竞争力才是持久的竞争力。文化产业的竞争已成为未来国与国之间主要竞争手段之一。影视业是一国文化产业的重要组成部分,三亚国际欢乐谷项目中影视基地是主体。影视基地的主要功能分为:电影文化交流功能、高端电影制作
20、功能、电影旅游功能等三大功能;其中电影文化交流功能将通过高水平制作基地建设,带动亚太区高水平电影产业交流和东西方电影文化交流,确立东方电影交流中心地位;高端电影制作功能将引进好莱坞高端产业资源,搭建高水平制作平台,吸引高质产业群体集聚,发展自主核心能力,提升我国电影品牌价值;电影旅游功能则通过东方好莱坞电影基地的品牌发展,开发相关旅游产品,以电影文化为主题灵魂,带动海南地区新一轮旅游发展。 图1 国内主题公园分布示意图通过建立“中国好莱坞电影世界”,发展并赶超世界先进电影工业水平,不断扩大世界电影中国制造的市场,改变世界电影工业的格局,确立世界电影中国制造中心地位;发展世界级电影工业旅游基地,
21、打造中国电影文化旅游国际新城。“中国好莱坞电影世界”项目与好莱坞合作,是开辟中国文化走向世界的里程碑;必将对带动中国电影产品走向世界,扩大我国文化在世界主流社会的覆盖范围,增强中华文化在全球的影响力起到积极的推动作用。2.2.2 填补海南旅游市场供给空缺的需要海南当前已建成亚龙湾、南山、天涯海角、大小洞天、博鳌、七仙岭、呀诺达热带雨林等一批精品旅游景区和度假区,正在着手建设海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区。随着旅游开发由滨海向腹地延伸, 生态游、高尔夫休闲游、热带雨林探奇、河湖旅游、风情温泉游、康体保健游、黎苗文化体验游等一大批特色旅游产品快速发展,海南旅游已由单一
22、的滨海观光旅游向复合型的休闲度假转变,正在形成观光、度假和特色旅游互为补充、共同发展的产品结构。但是,如此具有国际竞争力的旅游的城市,除了得天独厚的天然资源外并无大型的游乐场所,这一空白使得海南这座美丽的城市添上淡淡的遗憾。因此在这种政府支持及经济增长稳健的大环境下,选择在海南打造一座具有国际先进设施的大型主题游乐园,不仅满足海南旅游经济发展的需要又可取得可观的经济收益,是一个双赢且持续性长的经营项目。2.2.3 加速推进海南建设国际旅游岛步伐的需要海南国际旅游岛建设发展规划纲要里明确提出,国际旅游岛建设目标是到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,海南
23、旅游的国际知名度、美誉度大大提高,旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强。这些目标的实现决定了海南必须要打造出数条海南旅游黄金路线、多个精品度假旅游区以及高品质的景点旅游景区和相当数量的五星级国际水准的度假型酒店为支撑。使海南拥有一批具有国际性的吸
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