深圳市某广场项目建设可行性研究报告(优秀建设可行性研究报告).doc

深圳市**广场项目可行性研究报告

评估单位：深圳市**地产咨询有限公司
评估人：** **
报告编号：******号
2005年12月30日

目 录

1 项目总论 5
1.1 项目背景 5
1.1.1 项目名称 5
1.1.2 开发公司简介 5
1.1.3 承担可行性研究公司 5
1.1.4 研究工作依据 5
1.1.5 项目建设规划内容 6
1.1.6 项目开发手续 6
1.2 可行性研究结果 7
1.2.1 市场预测 7
1.2.2 项目建设进度 7
1.2.3 投资估算和资金筹措 7
1.2.4 项目综合评价结论 8
2 项目投资环境和市场研究 10
2.1 市场宏观背景 10
2.1.1 全国投资环境 10
2.1.2 深圳市投资宏观背景 12
2.1.3 区域发展及前景预测 20
2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 20
2.2 区域市场分析 21
2.2.1 区域市场界定 21
2.2.2 供给分析 21
2.2.3 需求分析 22
2.2.4 竞争分析 23
2.2.5 片区房地产市场分析结论 23
3 项目分析与评价 24
3.1 地块解析 24

3.1.1 交通条件 24
3.1.2 地形、地势 24
3.1.3 规划限制条件 24
3.2 项目SWOT分析 25
3.3 项目评价 25
4 市场定位及项目评估 26
4.1 项目定位 26
4.2 方案建议 27
5 项目开发建设进度安排 28
5.1 有关工程计划说明 28
5.2 施工横道图 28
6 投资估算与资金筹措 29
6.1 项目总投资估算 29
6.2 资金筹措 31
6.3 投资使用计划 31
7 销售及经营收入测定 32
7.1 物业销售收入估算 32
7.2 项目销售回款计划 32
7.3 资金来源与运用分析 33
7.4 销售利润 33
8 财务与敏感性分析 34
8.1 项目盈利能力分析 34
8.2 项目不确定性分析 34
8.3 社会效益和影响分析 35
9 可行性验机结论与建议 36
9.1 拟建方案的结论性意见 36
9.2 项目主要问题的解决办法和建议 37
9.2.1 项目的主要问题 37
9.2.2 建议 37
9.3 项目风险及防范建议 37
9.3.1 项目风险 37
9.3.2 防范建议 38
10 附表 39
10.1 项目工程计划横道图 39
10.2 项目开发成本估算表 39
10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表 39
10.4 项目投资计划估算表 39
10.5 资金来源与运用表 39
10.6 损益及利润分配表 39
10.7 现金流量表（全部投资） 39
10.8 借款偿还期测算表 39
10.9 敏感性分析表 39

1 项目总论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
**广场
1.1.2 开发公司简介
1.1.3 承担可行性研究公司
受托单位：深圳市**地产咨询有限公司
单位地址：深圳市**路1001号6楼
资质证书：****号
资质等级：一级
法人代表：***
联系电话：***
1.1.4 研究工作依据
（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》
（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
（2）《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：建标[2000]205号）
（3）《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）
（6）企业提供的相关资料

1.1.5 项目建设规划内容
根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：
表2：项目经济技术指标
项目名称
整个项目
地块编号
H126-02
总用地面积（m2）
14788.30
建设用地面积（m2）
14788.30
道路用地面积（m2）
0
容积率
8.3
覆盖率
41%
计容积率面积（m2）
122800
其中：住宅公寓（m2）
100696
商业（m2）
18104
可出售住宅（m2）
85596
可出售商业（m2）
18104
地下2层面积
15500
总建筑面积（m2）
138300
建设规模（m2）（以前规划）
共3栋29层高层，其中群楼3层，地下2层
机动车泊位数（辆）
不详

1.1.6 项目开发手续
1、 项目土地使用权取得
目前尚未取得土地使用权
2、 项目开发合法性手续
开发条件
取得文件证号
企业法人营业执照
不详
深圳市房地产开发企业资质证书
不详

3、 结论
项目用地正在转让过程中。

1.2 可行性研究结果
1.2.1 市场预测
根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。
1.2.2 项目建设进度
项目计划于2004年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年年中竣工，其开发建设期为2.5年，共10个季度。
1.2.3 投资估算和资金筹措
1、 投资估算
根据测算，项目的总投资为48880.28万元（含地价），详见下表：

表3：项目总投资估算表
序号
项目名称
总额万元
1
土地成本
11400.00
2
前期工程费
1078.74
3
建安工程
30024.93
4
管理费
850.07
5
不可预见费
850.07
6
其他费用
373.41
7
财务费用
1590.00
8
销售费用
2021.56
9
公用设施专用基金
691.50
10
合计
48880.28

项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。

项目总投资约48880.28万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金15000.00万元，银行借款15000.00万元，销售收入18880.28万元
表4：项目资金来源表
序号
项目名称
总额（万元）
比例
1
自由资金
15000
30.7%
2
银行融资
15000
30.7%
3
销售收入
18880.28
38.6%
10
总投资
48880.28
100.0%
1.2.4 项目综合评价结论
1、 项目建设手续正在办理之中
莲塘**广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；项目用地正在取得过程中。

2、 项目建设后续资金保证
项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。

3、 项目具有良好的社会效益
项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。

4、 项目经济效益一般，有一定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。
表3：项目主要经济技术指标
序号
项目
指标
1
占地面积（m2）
14788.30
2
总建筑面积（m2）
138300.00
3
项目总投资（万元）
48880.28
4
项目经营收入（万元）
57758.79
5
利润总额（万元）
5384.10
6
税后利润（万元）
4576.48
7
成本利润率（税前）
10.3%
8
成本净利润（税后）
8.7%
9
财务净现值（FNPV）万元
3053.56
10
财务内部收益率（FIRR）
16.9%
11
动态投资回收期（年）
2.45
12
贷款偿还期
1.50
注：上表为住宅销售率为95％和商业销售率为90%的情况下的经济效益指标。

2 项目投资环境和市场研究
2.1 市场宏观背景
2.1.1 全国投资环境
1、 2002年及2003年上半年国民经济发展势头良好
2002全年国内生产总值跃上10万亿元的新台阶，达到102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8％。其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9％；第二产业增加值52,982亿元，增长9.9％；第三产业增加值34,533亿元，增长7.3％。2003年上半年中国完成国内生产总值50053亿元，按可比价格计划，与去年同期相比增长8.2%。上半年国内生产总值完成50053亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，虽比一季度增速有所回落，但还是比去年同期加快0.4个百分点，为近几年同期增长较快的时期之一。其中，第一产业增加值4754亿元，增长2.7%；第二产业28800亿元，增长11.6%；第三产业16499亿元，增长4.2%。

2、 全国房地产市场状况

房地产市场继续保持增长势头
在2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。
房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落
2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落
有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入
以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。

中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理（银发[2003]121号），其要点如下：
1、 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；
2、 严格控制土地储备贷款的发放；
3、 规范建筑施工企业流动资金贷款用途；
4、 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；
5、 强化个人商业用房
6、 贷款管理；
7、 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；
8、 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。；
9、 切实加强房地产信贷业务的管理。

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），鼓励房地产市场大力发展

1、 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；
2、 完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；
3、 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；
4、 发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；
5、 改进规划管理，调控土地供应；
6、 加强市场监管，整顿市场秩序。

2.1.2 深圳市投资宏观背景
1、 深圳市社会经济发展现状：
深圳经济在2003年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国内生产总值1172.83亿元，同比增长15.9％。
1－6月，深圳固定资产投资达383.06亿元，增长20％，增幅比去年同期高出9.5个百分点，摆脱了近3年来投资增长乏力的状况。其中，基本建设投资148.78亿元，增长17.9％，增幅在近3年中首次超过房地产开发投资，表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。
上半年，深圳物流业继续保持高速增长态势，集装箱吞吐量在5、6月份连连刷新单月历史纪录，上半年累计完成458.48万标箱，增长42.29％。据悉，深圳港集装箱吞吐量今年可望完成950万标箱，在全球排名有望跃居第五。空港方面，深圳机场货邮行吞吐量达17.11万吨，增长14.22％。
据统计，1－6月，全市限额以上工业企业总产值（现价）达2057.2亿元，增长24.8％；实现工业增加值597.3亿元，占GDP的比重上升至50.9％。其中，高新技术产品产值973.27亿元，增长35.1％，占工业总产值的比重升至47.54％。
另据了解，我市外贸进出口也保持较高的规模和增速，上半年进出口总额达503.7亿美元，完成全年计划的51.7％，增长30.6％。其中，一般贸易出口累计34.74亿美元，增长42.9％，是增长最快的贸易方式之一。机电产品和高新技术产品出口增势强劲，成为支撑深圳外贸出口增长的核心力量。

房地产进入快速增长期
有国际城市发展经验可知，房地产发展阶段于人均GDP数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均GDP来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。

图1：国际通行的房地产发展阶段与人均GDP书纸的关系图 单位：美元
发展时期
启动期
缓慢发展期
快速增长期
发展速度放慢直至停滞不前
人均GDP
1,000
3,000
4,000
8,000

图2：深圳近期人均GDP变化表 单位：美元
发展时期
1993
1997
1998
1999
2000
2001
2002
人均GDP
1,953
3,699
4,022
4,338
4,647
5,236
5,558

人均住房支出呈上升态势
据市统计局最近公布的调查显示，2002年深圳居民人均可支配收入为24,941元，同比增长8.3％；人均消费性支出达18,926元，实际增长9.8％。随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：人均购房与建房支出为2,042.76元，比上年上升13％，因此居住类装璜也随之增长，去年居民人均住房装璜支出达989.16元，增幅高达104.5％。

2、 物业投资政策分析

重大政策、相关产业扶持
深圳市产业结构发生调整，高薪技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中心公园一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。

房地产相关政策趋势
2001年深圳市安居房正式上市交易，国家《商品房销售管理办法》出台，深圳市六项吸引人才的重大措施公布实施，深圳进一步规范土地交易并于近期公布《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，这一系列的政策，将进一步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体，置业次数，降低住宅成本（如房地产开发及房地产市场的进一步发展。

深圳市从2002年10月1日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积”计算房价；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负3％以上的，买家有权退房。

深圳市规划与国土资源局计划2003年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在12平方公里以内；加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、先进工业、物流业以及城市基础设施的用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。

城市远景及发展定位
根据《深圳市总体规划（1990-2010）》，深圳市城市发展总目标时：具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的金融、商贸、运输、信息、旅游为优先的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口”。

根据《深圳市近期建设规划（1990-2010）》，《规划》可概况为五大目标、十大行为、四项措施。

五大目标
目标一：驱动区域合作，进一步提升深圳在“珠三角”城市群众的中心地位；

目标二：强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济、社会与环境的可持续发展；

目标三：实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量；

目标四：培育高新技术产业、现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级；

目标五：建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。

深圳建设十大行动
行动一：划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线—为现在可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积约1100平方公里。
近期建设控制线—城市近期建设严格限制在控制线。未来两年半，特区内的已出让土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在特区外。目前，深圳96％的储备用地几种在特区外。

行动二：推进九大动电发展地区和两类改善片区建设；

行动三：实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，《规划》确定重点建设市高新技术产业园和大工业园等先进工业区等市级高新技术产业园区，培育6个高薪技术产业园区4个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区，旧工业区的功能调整与改造；

行动四：建设六大物流区、启动两大保税区；

行动五：推进商贸服务中心建设，完善城市服务体系；

行动六：配套建设七大居住区；

行动七：特区那重点建设3大公园和7个区级城市公园；重点建设5座郊野公园；

行动八：建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物；

行动九：建设城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通；

行动十：适度超前建设市政公用设施。

四项措施
措施一：科学制定土地供应计划；
措施二：多渠道筹措建设资金；
措施三：制定实施细则；
措施四：对近期建设规划滚动调校和加强《规划》实施的监督管理。

随着深圳中心区开发建设、地铁1号线、大学成、西部跨海大桥、“9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度，并预计2003年中心区六大工程将陆续投入使用，2004年地铁1号线工程竣工使用、2005年建设西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快速发展的城市。2010年深圳市经济发展目标为大道中等发达国家水平，人均住宅20平方米，人均绿地11平方米，人口规模510万。

3、 深圳房地产市场前瞻
1）、深圳市房地产市场现状
2003年上半年，深圳市商品房销售面积达381万平方米，其中住宅销售346万平方米，均比去年同期增长20％以上。二手房市场成交面积更高达201.72万平方米，同比增长48.66％。深圳规划与国土资源局网上2003上半年商品房销售统计数据表明，虽然经过SARS的洗礼，但深圳市房地产市廛供应量和有效需求依然保持增长态势，充分折射出深圳住宅市场的高度成熟。
表6：2003上半年全市商品房销售统计表
类型
套数
面积（m2）
均价（元/ m2）
办公楼
608
76,860.26
9,862
商铺
3,235
191,745.21
12,439
单身公寓
1,663
84,662
7,108
住宅
37,554
3,460,924.62
5,559
仓库
1
147.23
3,003
其它
21
3,573.88
7,659
合 计
43,082
3,817,913.2
6,027

住宅：近七成成交户型为二、三房
上半年二级市场共销售商品房381万平方米，成交金额230亿元，再创历史新高，比去年同期增长21.77％以上，增幅较大。从各类型来看，办公楼销售面积为7.68万平方米。比去年同期增长2.2％，均价9,862元/平方米。商品面积为19.17万平方米。比去年同期增长35.04％，均价1.2万元/平方米。住宅面积为346万平方米。比去年同期增长21％，均价5,559元/平方米。

从住宅成交户型来看，上半年成交仍以二房、三房为主，占70％以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较小。四房以上、复式、别墅等大户型的房子则多高收入阶层或香港人购买，比例也相应较少。这样分布格局体系了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。

从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为5,559元/平方米，与去年的5,533元/平方米相比，上涨0.27％，表明深圳房地产经过一个阶段的发展，随着关内土地的日益减少，整体均价基本呈微幅上涨趋势。
表7：2003上半年全市住宅销售统计表（按照户型）
户型
套数
面积（m2）
均价（元/ m2）
单身公寓
617
21,017.53
6,807
一房住宅
4,184
170,604.16
5,960
二房住宅
11,898
829,526.12
5,159
三房住宅
15,005
1,512,912.91
4,854
四房住宅
4,033
592,308.16
6,516
四房住宅以上
674
122,973.05
7,287
复式住宅
1,093
193,316.66
7,277
别墅
50
18,266.03
16,067
合 计
37,554
3,460,924.62
5,559

二手搂：中价位二手住宅走俏
近年来深圳二手搂市场保持高速发展的态势，其增长速度惊人，屡创新高，增幅均在30％以上。2003年上半年二手住宅交易面积约201.72万平方米，同比增长48.66％。

上半年全市二手住宅总价主要集中在40～60万之间，反映了今年深圳继续以中价位的二手住宅走俏，这类价格的住宅多具备投资和自住双重概念，所以成为市场的主要成交对象。从总体上看，与2002年同期相比较，总价在40万元以上的住宅成交量上涨，并且高价位住宅成交增长较快，总价在80万～100万元之间的二手物业同比增长了约80％。这表明市民对一些素质较高的二手物业有较高的接纳程度。

写字楼：空置面积上升
2003年上半年，深圳写字楼市场整体表现为交投两旺，总体成交约7.68万平方米，成交金额7.58亿元，均价9,862元/平方米，但目前甚至写字楼供应增幅远远大于销售增速，市场承接力有限，深圳写字楼市场前景不容乐观。

此外，根据《深圳市产业导向目录（2003～2004年）》，58种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼。

未来：市场消化压力较大
上半年新开楼盘64个，入市面积达275万平方米。其中，南山有19个新盘开盘，入市面积达105万平方米，占全市的38.38％，比例最高。其次是罗湖、福田、龙岗和宝安，所占比例都在15％左右。盐田区仅有3个新项目开盘，供应面积仅有5万多平方米，所占比例也较小。

2）、深圳市房地产市场未来预测
2003年上半年深圳房地产二级市场的新增批售面积接近400万平方米，加上2002年上市的市场存量约500万平方米，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，已经呈现出供大于求的局面，未来的市场消化压力较大。
2002年，深圳土地实际供应1,356万平方米。其中，商业、办公室、住宅及安居房用地实际供应95万平方米，仅占7％，2003年，深圳市还将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量控制在12平方公里以内，关内将基本不出让商品房住宅用地，此类用地将集中在关外的宝安和龙岗区，保证土
地供应规模适应、结构合理。
2003年，深圳市房地产市场已呈现出郊区化和规模化的发展态势，地产市场已向纵深发展，市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。

2.1.3 区域发展及前景预测
1、 地理位置
莲塘片区位于深圳市罗湖区，具体位置如下图。

2、 总体规划中的莲塘及预测
《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）中总体规划对本片区的功能定位是：“以生活为主的综合区”。
随着莲塘片区土地的升值不少工厂撤离莲塘，同时土地转为住宅用地。在这个调整过程中，居住品质较大提高，整个片区的形象逐渐得到改善，片区地产市场进一步看好。

2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴
1、 中国人民银行新近出台的121文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力；

2、 国务院发表《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。对房地产市场是一个重大利好；

3、 深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈；

4、 市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力；

5、 由于莲塘片区乃至罗湖区的土地资源开始紧缺，为本项目的发展带来新的发展机遇；

2.2 区域市场分析
2.2.1 区域市场界定
区域市场界定为莲塘片区，具体如下图：

2.2.2 供给分析
据调查，2003年代表竞争项目一览表。
表8：2003年代表竞争项目一览表
开发项目
宗地位置
开发方向
开发规模
均价
鹏兴花园六期
罗沙路
由三栋二十二层的单体楼、一栋十一层和一栋十八层的单元式楼围合而成
85500平方米
5500
鹿茵翠地二期
罗沙路
由13栋8-18层小高层建筑围合而成
30321.41平方米
5600
蕙兰雅居
罗沙路
小高层、高层
34000平方米
5500
名骏豪庭
罗沙路
由10栋，18-28层商住楼组成    
125207平米   
5800

根据罗湖2004年土地出让计划，今年土地出让将以拍卖为主，莲塘现有土地储备中今年无出让计划。且房地产开发企业土地储备量也比较少，预计近两年莲塘片区市场竞争程度一般。

2.2.3 需求分析
1、 区域市场住宅需求分析
莲塘地产市场地区域性不强，该区域住宅地主要目标客户为：
① 莲塘片区本地居民
② 罗湖居民
③ 香港居民
④ 福田南山居民
据调查，莲塘片区销售情况较好的楼盘，主力户型主要以面积介于80 m2～110 m2三房为主，70 m2左右的二房市场承接力也比较理想。一般总价价位集中于40-60万元之间，对于楼盘单价的接受价位集中于5000-6000元/平方米之间。
2、 项目所属区域商服市场分析
片区内新型商业物业主要集中在鹏兴花园附近。
目前在售的商铺较少，主要集中为新开发地住宅小区层临街铺位，销售价格在10,000～30000元/平方米不等，商铺面积主要是40～80平方米左右，门面进深1：2，销售率比较高，基本实现100％销售；面积较大的铺位，如超过150平方米的铺位销售情况不太理想。
出租商铺的租价平均一楼月租金为50~200元/平方米铺位经营以服务住宅小区的配套为主，如：五金配件、美容美发、日用副食、餐饮、布艺窗帘等。
临街商铺租金售价一览表
项目
售价（元/平方米）
租金（元/平方米月）
商业气氛
鹏兴花园五期
14000
80
较好
名骏豪庭
25000

较好
鹏兴花园六期

200
很好
新世界鹿茵翠地

60
较差
**广场
11000-16000（预测）
50-80（预测）
较差

目前项目所在地商业气氛较弱，周边人流和住宅均较少，商业部分的销售难度较大。

2.2.4 竞争分析
区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。
2.2.5 片区房地产市场分析结论
根据以上调查，莲塘片区近三年将有较少的项目推出，新推楼盘总开发量比较少，定位预测均会走中档路线，主要卖点为片区生态绿色资源，户型以60～110平方米的实用性三房和两房单位为主，预测住宅销售均价在5000~6000元/平方米之间，而项目所在地商业气氛较弱，乐观预测临街商业价格在11,000~16000元/平方米之间，区域市场竞争一般，预计未来片区价格将较为平稳。

3 项目分析与评价
3.1 地块解析
3.1.1 交通条件
项目位于莲塘西岭下村，位于罗湖区至沙头角大道南侧，新秀村东头，西面是曦龙山庄，南面就是与香港的分界线，可以凭窗远眺一览青山绿水，风景非常优美，是居家的风水宝地。
图片2：项目四至

东侧——新秀村 西侧——曦龙山庄

南侧——分界线 北侧—山景
3.1.2 地形、地势
地块形状呈不规则四边形，场地内已平整，地势平坦，但距罗沙路面高差较大。
图片3：地块现状

3.1.3 规划限制条件
建筑退红线距离：北向≥11米，西向≥10米，东向≥11米，南面红线内侧为绿化、停车及活动用地（局部有高层建筑处退11米）。总体布局满足消防要求。

3.2 项目SWOT分析
S（优势）：
紧邻罗路，交通方便；
规模较大，具有一定的规模优势；
开发商具有一定的知名度，品牌优势；
南北向山景，景观资源非常丰富，具景观优势。
W（劣势）：
地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱，未来销售实现的压力大；
高层分摊大，物业管理费用较高；
高差较大，临街商业价值挖掘难度较大；
距公路较近，有噪音影响。
Ｏ（机会）：
未来片区供应量较小，竞争压力不大；
Ｔ（威胁）：
商铺整体包装推广难度较大；
面临福田及南山的竞争；
城市经济中心带西移。
3.3 项目评价
宗地形状为不规则四边形，地块平整，但与罗沙公路有较大高差，商业规划难度较大，罗沙公路为区内主要交通干线，但距项目太近，交通噪音影响较大；
宗地周边商住项目较少，人气不足，公共配套弱，不利于商铺价值挖掘；
宗地周边周边自然景观较为丰富，可结合项目整体规划，打造生态景观住宅。

4 市场定位及项目评估
4.1 项目定位
通过项目的SWOT分析，我们考虑到项目的较适宜的定位为：莲塘生态景观住宅。
1、 产品定位
商业定位：街铺+专业市场（整体包装推广）；
住宅定位：中档纯住宅，主力户型宜以2房（75～85㎡）、3房（85～115㎡）为主，配合适当的4房及以上的平面、跃式、复式户型。
2、 客户定位
商业定位：主要为本地原居民、投资客、个体经商户、罗湖区白领；
住宅定位：由于交通较为方便，面向深圳整体市场，特别是罗湖市场。
3、 价格定位
考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，位于莲塘片区边缘地带，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下（其商业价格为较理想乐观的价格）：
住宅均价：5500元/平方米；
商业均价：8000元/平方米；
一层街铺均价：16000元/平方米；
一层内铺均价：11000元/平方米
二层整体均价：7000元/平方米
三成整体均价为：6000元/平方米

4.2 方案建议
1) 方案整体设计
总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。
2) 商业设计
在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。
3) 住宅户型设计
住宅户型有2房、3房为主，面积在60～85、85～115平方米之间；2房套数约占总套数35%左右，3房套数约占总套数35%左右，其余为4房和1房等其他少量户型。

5 项目开发建设进度安排
5.1 有关工程计划说明
根据项目的开发规模、莲塘房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：
计划于2004年6月开始动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年6月竣工，其开发建设期为2.5年（从2004年第1季度至2006年第2季度，共10个季度）。
5.2 施工横道图
详见附表10.1

6 投资估算与资金筹措
6.1 项目总投资估算
根据测算，项目的总投资为48880.28万元（含土地转让费）详细见下表
表10：项目总投资估算表
序号
项目名称
总额万元
单价（元/平方米）
占总投资比例
1
土地成本
11400.00
824.30
23.3%
2
前期工程费
1078.74
78.00
2.2%
3
建安工程
30024.93
2171.00
61.4%
4
管理费
850.07
61.47
1.7%
5
不可预见费
850.07
61.47
1.7%
6
其他费用
373.41
27.00
0.8%
7
财务费用
1590.00
114.97
3.3%
8
销售费用
2021.56
146.17
4.1%
9
公用设施专用基金
691.50
50.00
1.4%
10
合计
48880.28
3534.37
100.0%
注：单价为按建筑总面积分摊计算的单价,包括地下室面积。
总投资估算说明
1、土地成本
根据委托方介绍：项目用地转让费为11400万元，与基准地价相比较为便宜。
2、前期工程费
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察等费用，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》及同类房地产开项目的实际情况。
项目前期费用为1078.74万元。
3、建安工程费
包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

项目建安工程费为30024.93万元。
4、管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的2%记取。
项目管理费为850.07万元。
5、不可预见费
由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按前述3项之和的2