房屋及设备维修养护管理专业方案.doc

一：楼宇维护质量目标共分十项，以表格形式在下列项中概述和保障各项质量目标完成实施方法。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理关键方法1房屋及配套设施完好率98%98%以上完好房建筑面积+基础完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检验制度；定时进行全方面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修立即率100%100%立即维修次数/应计报维修次数建立严格修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访统计。3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效工作质量监督机制和回访制度、考评制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次照明灯及疏散灯完好率95%98%以上完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量4关键机电设备完好率99%99%以上完好大型及关键机电设备/大型及关键机电设备总计完善机电设备运作制度和维护保养制度，配置专业工程技术人员，全部机电保养维修人员全部持证上岗；实施二十四小时专员值班；出现故障立即排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/大学城消防设备总数实施巡查制度，建档统计。6火灾发生率1以下（年）1以下（年）发生火灾面积/大学城内物业使用大学城管理部经理为责任消防员下属全体职员均为义务消防员；落实防火安全三级检验制度；消防中心二十四小时值班，统一调感人员。7有效投诉率2以下（年）2以下（年）有效投诉次数使用人总数做好做细日常工作，采取方法，加强和使用人沟通，定时走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提升职员素质；投诉处理有结果、有统计、有回访。有效投诉处理率95%100%处理有效投诉数量/有效投诉总计8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总计人员培训自学和培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考评制度和奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访统计，加强服务队伍服务意识。10使用人满意率95%以上96%以上对管理满意人数+基础满意人数/使用人总人数采取现代化科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛搜集使用人意见，加强双方交流及沟通。二：设施维护一、设备定时维护保养方案和标准。（一）、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）序号部位内容要求1外壳1、查低压连接母线；2、检验壳体。低压母线不发烧、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹2温度计1、检验是否完好；2、观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超出1403声响监听变压器声响发出均匀“嗡嗡”声，无异常杂音4变压器室1、检验门窗、地面、四壁；2、检验通风道、通风设施；3、检验室内照明设施；4、检验室内消防设施无杂物、不漏水、能预防小动物进入、洁净整齐、功效正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功效正常、消防设施功效正常2、低压开关柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检验仪表指示及运行参数；3、检验空气开关4、检验闸刀开关、操作机构；5、检验分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作情况符合运行要求，指示灯指示正常2柜后面1、观察母线、连接点、引出线；2、检验电度表连接良好、接点无发烧变色，电度表铝盘转动正常3、电容器柜序号部位内容要求1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；2、检验仪表指示及运行参数；3、检验自动赔偿器；4、检验各组电容指示灯；无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，赔偿器功效正常，指示灯完好2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检验导线及其连接点；3、检验柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超出454、柴油发电机序号部位内容要求1机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物2控制屏1、检验信号指示；2、检验各控制形式、状态。机组处于正常备用状态，符合运行规程要求3蓄电池1、检验浮充电压、电流值；2、检验蓄电池液比重及液位。浮充电压261V，浮充电流12A（观察充电电流表），电池液比重1.261.30（采取吸式比重计），液位不低于极板4冷却水箱检验水位水位在正常刻度范围5储油箱检验油位确保储油最少能供机组运行二十四小时6润滑油检验润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内7通风检验机房通风设施风机运行正常、室内通风良好。5、强电井序号部位内容要求1插接箱1、清扫外表面；2、检验空气开关；3、检验内部接线；无灰尘、污迹，情况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。2强电井室1、检验房顶、四壁、地面、门；2、检验室内照明设施；3、检验电缆、母线槽无损坏、无杂物、无漏水，能预防小动物进入，洁净整齐，开关、灯具功效正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。（二）、每七天保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹2接地线1、检验接地线2、检验连接点无断股，无锈蚀，接触良好。2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目柜后面检验闸刀开关检验自动开关检验保险丝具检验电缆及电缆头检验母线支撑固定装置不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢靠不松动，接线桩头无发烧变色，无焦糊异味无发烧，容量符合要求，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动3地线检验接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固4地下电缆室检验室内环境检验电缆托盘检验电缆无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整齐无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功效良好，指示仪表及信号正确3接地检验接地线无松动，无断股4柜内检验熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏4、柴油发电机序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2冷却水系统检验冷却水箱水位检验各管路及连接部位水位距注水口约50mm连接良好，无渗漏3燃油系统检验油箱油位检验各管路及连接部位油位正常（确保二十四小时运行）联接良好，无渗漏4润滑系统检验油尺、油位检验机油油质检验润滑系统各接头油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏5空气流阻指示器检验空气流阻指示器色标应为绿色6控制系统手动空载试运行1、按操作规程要求手动开启机组2、检验发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。开启快速，开关正常，运转无异常声响电压、频率正常，信号灯指示正常油压、水压正常，油温、水温正常（三）、年度保养项目1、电力变压器序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2变压器1、全方面清扫、擦拭2、全方面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢靠无松动三相电阻应平衡（相间差异小于三相平均值之4%，线间差异小于三相平均值之2%）采取2.5KV兆欧表，阻值符合相关要求3电气联接1、调压联接片2、一次电缆接头3、二次母线槽接口调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好4变压器室全方面清扫清扫、检验高压负荷开关检验修理室内照明、通风、消防设施清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢靠，无损坏缺失功效正常，无故障2、低压开关柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3柜内全方面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全方面检验紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清楚三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力适宜触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢靠，无松动，颜色符合要求4地下电缆室全方面清扫、整理无垃圾、杂物、电缆排列整齐3、电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2柜内全方面清扫灰尘整理二次线，更换字迹不清楚接线号检修控制元器件无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清楚完好无缺损、动作可靠3电容器检验电容器壳体及瓷瓶测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效电容器壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作要求，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超出额定值10%4、柴油发电机序号内容要求1完成每日巡视保养项目2检验紧固各连接部螺栓检验连接导线更换冷却水更换机油滤清器，检验机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机，观察多种参数是否符合运行规程5、供配电接地系统序号部位内容要求1接地线检验接地线螺栓及连接情况紧固良好2接地体检验接地体焊接头焊接良好、无锈蚀3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻系统接地电阻小于46、防雷接地系统序号部位内容要求1接地体各金属管网防雷接地焊接无松动、焊点无锈蚀2接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻接地系统接地电阻小于10二、供电系统应急抢修、处理方案（一）、供电系统抢修限时要求：为了确保供电系统发生意外事故后，能立即抢修，特制订本抢修限时要求：1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内抵达现场，按变压器环网柜急停按钮并立即通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超出3小时。2、变压器在3小时不能排除故障，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员立即修理，若60分钟内不能排除故障，立即更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内抵达故障现场，排除故障。7、对全部设备设施故障抢修情况全部要进行具体统计，包含故障发觉时间、故障部位、故障原因、抢修方法、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（二）、停电应急处理方法1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应立即通知管理部，由管理部通知校方停电原因立即间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应和供电局联络，问明停电原因立即间后，立即通知管理部及校方，同时确保备用发电机在5分钟内开启并接入应急电网，相关人员检验应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好确保安全组织方法和技术方法，维修责任人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，快速组织人力抢修，必需时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备定时维护和保养计划和标准设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期消防控制台1各类指示灯（含电源、信号）直观目测指示灯指示正常1个月2各类开关直观目测处于开启或自动状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损六个月4各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐一紧固各端子连接牢靠无烧损六个月5各电源、信号线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶带包扎，严重时更换导线无破损、烧焦现象六个月6控制台内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘六个月7控制台表面除尘用干擦布、毛刷除去表面灰尘无尘每日设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期区域报警器1指示灯直观目测“Ac Power”（绿色）指示亮其它指示灯不亮2电源电压在按下内部电源电压/后备电压切（或外部Battery Test键）换键前后，目测指示灯是否正常指针指示+24V（+5V）1个月3报警功效按下“Fire Test”键“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐一紧固各端连接牢靠，不松动5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化六个月6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎除尘无尘六个月7击碎玻璃按钮盒直观目测按钮盒完好，无松动1个月设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期集中报警器1指示灯直观目测“Ac Power”（绿色）指示灯亮，其它指示灯不亮1个月2电源电压在按下内部电源切换键或外部键“Batterry Test”前后，目测指针指示是否正常指针指示+24V（+5V）1个月3报警功效按下“Fire Test”键“Zone Alarm”指示灯和“Switch Care”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐一紧固各端子连接牢靠、不松动六个月5信号（电源）线如有轻微破损，用绝缘胶带包扎，破损或老化严重时更换导线无破损、老化六个月6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘六个月设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期烟感探头1烟感探头用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头红色指示灯亮六个月2温感探头用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器吹热风区域报警器上对应位置报警指示灯亮六个月设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期防火卷帘门1控制箱内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨触点完好，无烧损六个月2控制箱内部各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐一紧固端子无烧损或松动六个月3机械部分（齿轮、锋条）如有锈损用煤油清洗，然后加润滑油无锈损且表面涂有润滑油1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动六个月6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1个月设备设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期防火门1防火门门体直观目测完好无损、无变形六个月2防火门弹簧铰键有损坏、更换备件；若无损，加机油完好，弹性适度六个月3消防通道、防火门直观目测，并开关防火门消防通道通畅，防火门开闭自如1周排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，或更换触点完好，控制启停正常六个月3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐一紧固端子无烧损或松动六个月4控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯泡电源指示灯指示正常1个月5排烟阀（1）微动开关及内部接线端子用螺丝刀紧固各固定螺钉及各接线端子端子无松动、微动开关固定良好1个月（2）复位按钮、导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢丝、转轴加油复位按钮控制无误、排烟窗开启灵活1年设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期加压送风系统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好，控制启停正常六个月3控制柜内各接线端子及端子排端子用螺丝刀逐一紧固端子无烧损或松动六个月4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置正确3个月5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示灯灯炮电源指示灯亮1个月消防系统控制柜1控制柜上电源指示灯及各类开关直观目测电源指示正常，开关处于开启或自动状态1个月2控制柜内部各电器触点如有烧损，拆下后用砂纸打磨触点完好、无松动六个月3各电器元件接线端子及端子排端子用螺丝刀逐一紧固各端子连接牢靠、无烧损六个月4电源（信号）线如有破损，用绝缘胶带包扎导线无破损或老化六个月5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘每日设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期消防指示牌1指示灯直观目测指示灯亮、且处于等候状态1个月2指示灯按测试键按测试键后，指示灯亮1个月设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期消防应急广播系统1主机各电源信号、控制信号及音量调整键直观目测信号指示正常、音量调整位置适宜1个月2各切换器、控制器通电试验转换工作正常1个月3各放大器放音试听音质、音量音质、音量良好1个月4各接线端子及线路用螺丝刀紧固，导线如有破损，用绝缘胶带包扎端子无松动，各导线完好1年5压带轮主导轴，磁带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3个月6各层扬声器接线是否牢靠、纸盒是否完好如松动，用螺丝刀紧固各扬声器接线牢靠、纸盒无破盒六个月7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除尘无尘六个月设备机房1机房卫生用拖布、帚把、擦布打扫设备房地面机房整齐、洁净1个月2机房内照明、电话开关电灯、通话检验照明完好、电话通话正常1个月3地漏排水试验地漏排水通畅1个月设备序号维护保养项目检验保养方法标准周期灭火器材1推车式灭火器直观目测完好无损，压力在正常范围1个月2干粉灭火器直观目测,并用手摇动瓶体压力正常，指针指示在绿色安全区内1个月3手提式1211灭火器直观目测压力正常，指针指示在绿色安全区内1个月喷淋系统1水泵手动盘车转轴转动灵活2个月2水泵添加盘根添加盘根点动时不漏水六个月3水泵加润滑油更换并添加润滑油水泵运转灵活六个月4阀门添加盘根或更换垫片，清洁阀杆开启自如，不漏水，阀杆无锈蚀六个月5水泵和电机用擦布和毛刷无尘1个月6各信号阀直观目测在区域报警器上对应位置无报警信号1个月7各水流指示器放水试验消防值班室对应指示灯亮，并发出报警3个月8喷淋头直观目测喷淋头表面油灰不可过多六个月