万科规划方案专项方案设计任务计划书模板.doc

XX房地产企业计划方案设计任务书

1 项目概况及用地分析
1.1用地自然条件概况及分析
1.1.1 宗地位置
应附文：简述宗地位置
应附图：宗地城市位置图；宗地域域位置图
1.1.2 宗地现实状况
(1) 宗地四至范围
应附文：简述宗地四至范围
应附图：宗地红线图
(2) 宗地现实状况地形地貌
应附文：简述宗地现实状况地形地貌，关键及特殊地形地貌特征应展开
分析
应附图：宗地现实状况照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图
(3) 绿化植被和水面
应附文：简述宗地内绿化植被和水面情况。如有考虑保留植物和
水面，应说明拟保留部分范围、拟保留植物树种和习性、拟保留水面改造方法
应附图：宗地绿化植被和水面分布图
(4) 气候气象
应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。
(5) 水文地质
应附文：简述地表水、地下水现实状况及周围建筑基础处理情况
应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周围建筑基础处理资料等）
(6) 特殊地下物
应附文：明确宗地地下有没有文物、地下军用设施及管线、地下油罐
房或其它大型地下建筑物

1.2 宗地社会条件概况及分析
1.2.1 区域现实状况和计划
应附文：简述用地所处区域历史沿革、文化背景、地段或区域现实状况
特征等，对象征地段特点景点设施附照片说明。当地政府
对宗地所处区域计划设想和实施计划说明。
应附图：区域现实状况图：区域总体计划图
1.2.2计划要求
应附文：说明计划管理部门对宗地计划设计关键点，或宗地《建设用地计划许可证》内容，对用地关键设计指标分析。
应附：计划关键点；容积率分析表
1.2.3 交通情况
应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线和宗地周围站点；
私车赴宗地路线选择；
应附图：区域交通分析图；周围交通分析图；周围道路断面图
1.2.4公共设施
(1) 公共建筑
应附文：描述对设计存在影响公共及商业建筑名称、类型、
面积、基础功效、形态及建成时间；
(2) 对设计存在影响设施和标志物
应附文：简述以下有利和不利原因情况
有利原因：广场、公园、城市雕塑等
不利原因：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它组成噪音和污染建筑物、构筑物和设施。
应附图：周围公共设施图
1.2.5 市政管线
应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接
口位置、 管径、埋深、标高
应附图：市政管线图

2 计划设计基础标准
2.1 项目定位
2.1.1 项目标市场定位
2.1.2 项目形象定位
2.1.3 用户定位
2.1.4 价格定位
2.1.5 产品定位

2.2 物业发展计划
2.2.1．差异化策略
2.2.2 项目专题
2.2.3 计划方案设计提议（计划指标、功效分区、各区物业配置提议）
2.2.4 景观方案设计提议
2.2.5 产品户型配比组合提议
2.2.6 户型创新提议
2.2.7 建筑形式、建筑品质及外立面提议
2.2.8 小区配套提议
2.2.9 提升房屋舒适度方面提议
2.2.10 道路交通组织提议
2.2.11 产品生态环境提议

3概念设计研究结论
3.1 概念设计研究各方案简评
应附图：各方案总平面，模型照片或表现图
应附文：简明分析各方案优势、劣势；如有意向方案，应陈说选择意
向方案理由及深化调整方向。

3.2 设计目标
应附文：描述项目楼盘设计形象目标
3.3经济技术指标结论
应附表：综合经济技术指标表

综合经济技术指标表
填表人： 填写日期： 年 月 日
项目名称

有没有计划关键点

项目计划总用地

容积率

居住区用地

建筑密度

总建筑面积
M²
绿地率
%
住宅总建筑面积
M²
住宅总户数
户
公共服务设施总面积
M²
汽车位总数
个
住 宅
内 容
类 型
建筑面积
占住宅总建筑
面积百分比(%)
拟结构形式
备注
低层住宅（1～3层）

多层住宅（4～6层）

小高层住宅（7～11.5层）

中高层住宅（12～18层）

高层住宅（19层～100m）

超高层住宅（>100m）

公 共 服 务 设 施
内 容
类 型
建筑面积(M²)
用地面积(M²)
商业

会所

学校

幼稚园

市政公用

其它

汽 车 停 车
内 容
停车方法
车位数
占总停车面积百分比(%)
地下、半地下

架空层

地面车库

地面露天

交 楼 标 准
内 容
装修标准
占住宅总建筑面积百分比(%)
毛坯房

仅提供厨卫装修

提供全套精装修

3.4 计划方面结论
3.4.1 用地布局
(1) 功效分区和产品类型分布
应附文：分析用地内外对项目开发有利和不利原因，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次分布
应附图：功效分区和产品分布图
(2) 空间序列和层次
应附文：简述关键公共空间功效和特点
应附图：对应参考图片
3.4.2道路交通
应附图：交通分析图
(1) 主入口位置
(2) 人车关系
应附文：明确人车分流、局部合流或合流
(3) 停车方法和数量
应附文：明确可采取停车方法和各方法停车数量
(4) 公交场站
应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等
(5) 班车车位
应附文：明确位置和数量
3.4.3 开发分期
(1) 分期情况
应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置
应附图：分期开发示意图
(2) 首期销售卖场
应附文：简述首期销售卖场形态、功效、面积和大致位置要求
3.4.4 组团管理
(1) 物业管理模式
应附文：明确小区开放程度和物业管理基础单元
(2) 低层、多层项目基础单元（组团、庭院、邻里单元）
应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系要
求
应附图：组团基础单元分析图
(3) 高层项目标标准层拼接意向
应附文：简述户型配置、朝向、关键体数量要求
3.4.5 环境景观
(1) 景观现实状况
应附文：明确保留、利用、改造及消除原因
(2) 景观视线竖向分析
应附图：景观视线分析图
（3）景观设计方向和总体要求

3.5 单体方面结论
3.5.1 公建配套
应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明
确关键或有特殊要求公建分布要求
应附图：配套分析图
3.5.2住宅设计
应附文：明确内部功效空间设置要求（比如是否设工人房、私家车位，
入户方法等）；明确外部自然资源利用要求（比如明确观景要求、朝向、私家花园等）
应附图：住宅单体意向平面图

3.6 技术方面意见
3.6.1 土方平衡方案
应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图
3.6.2 日照分析方案
应附图：日照分析图
3.6.3 技术配套设置要求
应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、
物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求

4 方案设计需要处理关键问题
4.1 计划方面问题
4.1.1 用地布局
(1) 依据功效分区和产品类型分布结论，进行布局设计
(2) 依据关键公共空间功效和特点描述进行空间设计
4.1.2 道路交通
(1)满足5类人回家流线设计：公交人流、出租车人流、私车人流、
自行车人流、步行人流；
(2)满足人车关系要求和停车要求
(3)满足公交车和班车停放要求
(4)满足消防要求
(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
4.1.3 销售分期
(1) 首期销售产品合理搭配（标杆产品和现金流产品）
(2) 首期销售卖场销售气氛营造
(3)分期设计应综合考虑以下原因：
a.满足分期期数、面积、位置要求
b.考虑每期设计上吸引用户卖点
c.分期开发时物业管理模式可行性
d.分期开发时施工组织可行性
e.分期开发时道路系统可行性
4.1.4 组团和管理
(1) 依据组团基础单元要求确定组团规模，根据规模进行组团设计
(2) 依据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等
(3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计
4.1.5 环境景观
(1)景观设计含有明确专题
(2)景观结构设计：景观轴线和景观关键考虑，集中绿地和组团绿地关系，步行景观路线组织
(3)景观功效明确，景观提供停留功效、景观提供观赏功效；同
时重视景观对人行为影响和景观参与性
(4)处理景观和气候关系，比如避免关键景观处于建筑阴影区、落叶树选择等
(5)现实状况景观利用方法
(6)当地形出现高差时，应进行景观视线竖向分析

4.2 单体方面问题
4.2.1 会所单体方案设计
4.2.2商业单体方案设计，商业和会所设计时应注意首期销售时二者多功
能性和功效使用时间次序，二者先做为销售卖场后做为会所商业使
用
4.2.3学校、幼稚园总图部署
4.2.4首期住宅单体方案设计
建筑形态、风格和户型

4.3 技术方面问题
4.3.1 日照间距设计
4.3.2 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）
4.3.3 技术配套设施形态和位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、
水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理
设备等
4.3.4 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并处理，需要采取以上技术方法原因、区域或部位、具体技术方法、成效比较和实施成本
4.3.5新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供提议、技术和成本参考数据等
4.3.6其它技术意见在计划方案得到表现

4．4 成本提议
4．4.1 建安成本要求
4.4.2 管线成本要求
4.4.3 小区配套成本要求
4.4.4 景观成本要求

5 设计结果要求
5.1 设计结果
5.1.1 图纸请一律按A3规格印制、装订成册，每个方案请提供设计文本12套。
5.1．2 图纸内容要求（全部图纸方向应和正南北向一致）：
序号
内 容
规格
备注
1
计划设计总说明及经济技术指标
A3
文字稿（汉字）
2
总平面图（含环境）
A3彩图
A0展板
3
总体鸟瞰图
A3彩图
A0展板
4
透视图一：多种住宅业态以正常视点看到透视效果图。
A3彩图
A1展板
5
透视图二：用正常视点以商业建筑为主体透视图。
A3彩图
A1展板
6
内院环境透视图
A3彩图
A1展板
7
日照分析图
A3

8
景观分析图
A3

9
人流、车流分析图
A3

10
小区消防分析图
A3

11
各住宅单体标准层平面图、立面图、剖面图
A3

12
会所各层平面图、立面图、剖面图
A3

13
商业建筑各层平面图、立面图、剖面图
A3

14
地下室平面图
A3

15
总体计划模型
1：300

16
设计服务承诺书
A3
文字稿（汉字）
另外 : 设计单位可依据需要提供其它表示构思和创意相关图纸。
5.1.3提供完整设计资料电子文件一套。
5.1.4 请提供以作展示用总体计划平面图、总体鸟瞰图、透视图等，表现方法不限。在装订成册套装图中也要有对应小表现图或表现图照片。

5.1.5总体计划模型要求：百分比为1：300（带罩），底盘尺寸统一为1700 mmⅩ1400 mm，
5.1.6设计服务承诺书需报出方案设计、扩初设计、施工图设计设计周期和进度安排、设计取费方法及费用，施工配合安排、设计人员组成名单等内容,以密封形式在投标当日和投标资料一起送交招标单位，由发展商最终选定设计单位，负担对应设计任务。

5.2 综合经济技术指标
(1) 计划指标表，

计划指标表
指标名称
总体
期

数值
（ha）
所占比重
（％）
数值
（ha）
所占比重
（％）
项目计划总用地

1.居住用地

100

100
①住宅用地

②公建用地

③道路用地

④公共绿地

2.其它用地

①市政道路用地

②代征绿化用地

③市政道路绿化用地

④居住区计划用地范围内非为居住区配建公建用地

⑤和居住区功效无直接关系建筑和设施用地

⑥其它政府保留用地或不可建设用地

总建筑面积
m²
m²
1.

①住宅建筑面积
m²
m²
②非住宅建筑面积
m²
m²
③住宅建筑面积比重
%
%
2.

①计入容积率建筑面积
m²
m²
②不计入容积率建筑面积
m²
m²
③不计入容积率建筑面积比重
%
%
3.

①不可售建筑面积
m²
m²
②可售建筑面积
m²
m²
③可售面积占总建筑面积比重
%
%

住宅面积毛密度
m²/ha
m²/ha
住宅面积净密度
m²/ha
m²/ha
公共服务设施面积毛密度
m²/ha
m²/ha
住宅建筑套密度（毛）
套/ha
套/ha
住宅建筑套密度（净）
套/ha
套/ha
人口毛密度
人/ha
人/ha
人口净密度
人/ha
人/ha
绿地率
%
%
建筑密度（建筑覆盖率）
%
%
容积率(建筑面积毛密度)
万m²/ha
万m²/ha
总户（套）数
户
户
总人口(按3.5 人 /户计)
人
人
车位总数
个
个
车位/户数
1:
1:
说明：
1. 应依据方案情况编制表格；方案设计任务书内计划指标表可依据实际需要进行简化。
2. 项目计划总用地
依据项目实际规模可分别确定为“居住区计划用地”、“居住小区计划用地”、“居住组团计划用地”三种情况。
3. 居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地总称。
依据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。
4. 住宅用地
住宅建筑基底占地及其四面合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）总称。
5. 公建用地
也称公共服务设施用地，是和居住人口规模相对应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应包含建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。
6. 道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
7. 公共绿地
满足要求日照要求、适于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应包含居住区公园、小游园和组团绿地及其它带状块状绿地等。
8. 住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有住宅建筑面积。
9. 住宅面积净密度
也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积和住宅用地比值表示。
10. 公共服务设施面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有公共服务设施面积。
11. 绿地率
居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地比率（％）。
绿地应包含：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内绿地），不应包含屋顶、晒台人工绿地。
12.建筑密度
居住区用地内，各类建筑基底总面积和居住区用地比率（％）。
13.容积率
也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有各类建筑建筑面积，或以总建筑面积和居住区用地比值表示。