本科毕业论文---住宅物业管理存在问题及对策(论文)设计.doc
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1、毕业论文题目:住宅物业管理存在问题及对策住宅物业管理存在问题及对策一、中文摘要: 随着我国经济社会的快速发展,房地产大潮早已兴起并且竞争日益激烈,大大小小的城市建了越来越多的房子,越来越多的房地产开发商已经开始把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然,良好的物业管理,不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求,而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段,还存在很多问题,据统计,目前我国物业管理从业者已经有1000多万人,产值超过300亿,逐渐成为服务业中的支柱产业,与发达国家相比,我国的物业管理覆盖率很低,只是为小部分人提供了服务,还有很大一部分人没有
2、享受到物业管理服务,这就意味着我们对物业管理有一个全面认识,了解物业管理的现状及存在的问题是很有必要的。 我国的物业管理产生于20世纪80年代初,经过30多年的探索和实践,经历了从无到有、从小到大的发展过程。目前已逐步进入市场化、规范化、法制化、人性化发展的新时期,也取得了较大的成就。但当前,物业管理在我国仍处于初级阶段,物业管理制度还不成熟,物业管理立法进程也较慢。直至2003年,统一的行政法规物业管理条例才出台,2007年进行了修改,这一法规的出台,结束了物业管理法规缺失的状况,规范了物业管理活动,也将会对物业管理行业的发展起着长远的引导作用。 本文将从企业、社会、政府、业主四个角度出发,
3、通过提出物业管理中存在的问题以及进一步分析、研究这些问题,力争提出一些有针对性的建设性的建议和对策,期望对物业管理行业有所帮助。二、 关键词:物业管理 存在问题 解决方法 未来前景The problemsand Countermeasures of residential property management一、英文摘要: With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce competition, large and
4、small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion.Granted, good property management, not only can meet the needs before check-in customer expectations and occupancy, but also can bring good
5、economic benefits for the real estate developers and property management companies.But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, Chinas property management practitioners has more than 1000 people, output valu
6、e of more than 30 billion, has gradually become pillar industry in the service industry, compared with developed countries, Chinas property management coverage is very low, just as a small part of the people to provide the service, and a large part of the people do not enjoy the property management
7、service. This means that we have a comprehensive understanding, understanding of property management status and existing problems is very necessary for property management. Property management in our country at the beginning of the 1980s, after 30 years of exploration and practice, through the devel
8、opment process from scratch, from small to large.The new erahas gradually enteredthe market,standardization and legalization,the development of humanity,but alsomade great achievements.But the property management in our country is still in the primary stage, the property management system is not mat
9、ure, property management legislation process is slow.Until 2003, unified administrative rules and regulations of the property management regulations was promulgated, 2007 were modified, the introduction of the regulations, the end of the lack of property management regulations, regulating the proper
10、ty management activities, will be on the property management industry development plays a long-term role in the guidance. The four from the perspective of enterprises, society and government, the owners of the property management in the existing problems and further analysis, study these problems, s
11、trive to put forward some suggestions and Countermeasures on the construction, expected to help the property management industry. 二、关键词:Property management The problems Solution Future prospects目录1.引言51.1选题背景和意义51.2研究的内容和方法52.物业管理相关阐述62.1物业的概念62.2物业管理的概念62.3物业管理的主要内容73.物业管理行业的现状73.1企业发展情况73.1.1以企业成立
12、时间划分73.1.2以企业注册登记类型划分83.1.3以企业资质等级划分83.1.4各资质等级面积、人员之间关系93.1.5以经济区域划分93.2从业人员情况93.2.1以工作岗位划分93.2.2以学历层次划分103.2.3以技术层次划分103.2.4以男女性别划分103.3管理物业项目情况103.3.1按物业类型划分113.3.2按项目获取方式分113.4企业经营与效益情况113.4.1物业服务费价格水平113.4.2企业经营效益情况123.5企业员工工资福利情况123.5.1企业管理人员收入情况123.5.2企业操作人员收入情况123.5.3保险、住房公积金缴纳情况134.物业管理中存在的
13、问题134.1法律法规滞后,体系体制不完善134.2政府职能问题,监管部门缺位144.3物管行业市场化程度不高144.4物管企业没有实质性权力,管理难度大144.5部分业主素质较低,消费意识不强154.6物管企业规模小,难以形成综合优势,面临巨大经营风险154.7物管企业合同履行不到位174.8人才危机184.9地区间发展不平衡185.物业管理存在问题的原因195.1政府方面195.2企业方面195.3社会方面206.物业管理存在问题的对策206.1政府方面206.1.1引导物管行业走法制化发展道路206.1.2改变政府定位,更加注重政府的服务职能206.2企业方面216.2.1建立一支专业的
14、队伍,走专业化发展道路216.2.2抱团发展,形成集团公司216.2.3更加注重品牌文化,增强服务意识226.2.4充分利用现代科技,走智能化发展道路226.3社会方面246.3.1充分发挥行业协会的指导促进作用246.3.2引导公众改变对物业的认识246.3.3逐步引进高素质人才,为物管行业发展提供持续的人才资源257.物业管理行业发展前景展望257.1国民经济的快速发展必然会为物业发展带来契机257.2物业行业加大创新力度,运用现代科技,发展智能物业257.3延长物业服务产业链268.结论26参考文献27住宅物业管理存在问题及对策1.引言 伴随着改革开放以来我国经济社会的迅速发展,各行各业
15、都取得了不错的发展成绩,也诞生了一批新兴行业,物业管理就是其中之一。1981年,深圳市成立了国内第一家物业管理公司,标志着我国物业管理的起步。1994年,当时的建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理,我国物业管理从此进入快速发展阶段。据不完全统计,目前,全国物业管理企业已逾4万家,从业人员1000多万人,国内行业产值已达到数百亿元,并以每年20%以上的幅度递增。随着行业的发展,我国物业管理行业的发展方向也越来越清晰,展望未来其发展方向主要有从建管分离到强强联合、从两极分化到规模化经营、从售后服务部门到系统集成商、从物业管理到资产管理。但随着社会经济的发展和住房分配制度的改革,我国的房屋权属已
16、发生了根本性变化,传统的房屋管理模式也逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。但就近几年物业管理行业的发展来看,这一与城镇居民息息相关的产业,却存在着种种的问题,成为广大购房者的一大心病。为此,当前加强对物业管理的研究与探索,不仅事关广大城镇居民的切身利益,也关系到物业管理行业本身的健康发展,可以说关乎国家前途命运,研究意义重大。1.1选题背景和意义 本文主要研究住宅物业管理,这也是我国覆盖面积最广,涉及人员最多的一种物业管理形式。据不完全统计,目前全国城镇约有200亿平方米的住房,至2010年就有70%(约140亿平方米)出售给个人。建设部早在1996年就规定,全国新建住宅小区必须实行物业管
17、理,旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定,旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平(经济适用房)每平米0.5元/月计算,全国每年单此项收费就达330多亿元,倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上,这个市场将更加庞大。 近年来,伴随着经济社会快速发展,物业管理作为城市管理的一种新形势和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海以及经济发达地区获得了较快的发展。在其发展过程中,这一新兴行业所展现的蓬勃生机,广阔的发展空间,强烈的现代化气息,被公认为是一种朝阳行业。它也推动了政府配套设施的建设和城镇化的进程,对于提高人们的生活质量,促
18、进社会和谐起着重要的作用,然而随着社会的不断前进,物业管理发展显得有些滞后,近年来也暴露出一些问题,比如服务意识不强、组织架构不明确、从业人员素质偏低、专业化程度过低等一系列问题。所以就要研究并且逐步提出方法对策解决这些问题,如此才会促进行业的长远发展。1.2研究的内容和方法 本文旨在研究住宅物业管理中存在的问题并且针对性的提出一些解决方法,主要研究的是物业管理存在的问题,将这些问题罗列出来,逐条提出解决办法。本文从实际出发,理论联系实际,结合自身体验与社会调查,查阅了大量的专业书籍,从法律条文以及专家名流那里获取了大量的信息,提出的解决方法行之有效,相信会对物业管理行业的发展有所促进作用。2
19、.物业管理相关阐述2.1物业的概念 “物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内,现已形成了一个完整的概念,即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一项物业,同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态,如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。根据使用功能的不同,物业可分为以下五类:居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。不同使用功能的
20、物业,其管理有着不同的内容和要求。2.2物业管理的概念 所谓物业管理,就是指物业管理企业接受业主委托,依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护,对它周围的环境和公共秩序进行管理,并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命,使其保值增值,而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家十五计划发展纲要中,已经明确地提出,要规范发展物业管理业。 而我们通常说的物业管理是狭义上的物业管理,更加侧重物业服务,强调的是服务的内容,它具有以下特点: 1.物业管理的对象是完整的物业,指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型,可以是一个单元或套房,也
21、可以是有几千个单位的大型物业。 2.物业管理服务的对象是人,即物业使用人,包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。 3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主,物业公司是被雇用者。 4.物业管理的核心内容是“服务”,物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务,创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。 5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境,对物业起到保值、增值作用。 6.物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务,又要最大限度地获取利润。为此,物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主
22、体的关系,实现社会、经济、环境三个效益的统一,促进企业经营的良性发展。2.3物业管理的主要内容 物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为:常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。 常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务,目的是确保物业完好与正常使用,保证正常的工作生活秩序和美化环境,是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定,物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项目具体包括:一、房屋修缮及其管理、装修管理等;二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新;三、环境卫生管理;四、绿化管理;五
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