上海市国有土地上房屋征收与补偿实施工作细则.docx

上海市国有土地上房屋征收和赔偿实施细则
（10月19日上海市人民政府令第71号公布）
第一章 总 则
　　第一条（目标和依据）
　　为了规范本市国有土地上房屋征收和赔偿活动，维护公共利益，保障被征收人正当权益，依据《国有土地上房屋征收和赔偿条例》，结合本市实际，制订本细则。
　　第二条（适用范围）
　　在本市国有土地上实施房屋征收和赔偿，适用本细则。
　　第三条（基础标准）
　　房屋征收和赔偿应该遵照决议民主、程序正当、公平赔偿、结果公开标准。
　　第四条（管理部门）
　　市房屋行政管理部门是本市房屋征收和赔偿工作主管部门，负责本市房屋征收和赔偿业务指导和监督管理等工作。
　　市和区（县）发展改革、建设、计划土地、财政、公安、工商、监察等相关行政管理部门，应该依据本细则要求和职责分工，相互配合，保障房屋征收和赔偿工作顺利进行。
　　被征收房屋所在地街道办事处、镇（乡）人民政府，应该配合做好房屋征收和赔偿相关工作。
　　第五条（征收主体和征收部门）
　　区（县）人民政府负责本行政区域房屋征收和赔偿工作。
　　区（县）房屋行政管理部门为本行政区域房屋征收部门，负责组织实施房屋征收和赔偿工作。
　　房屋征收部门能够委托房屋征收事务所，负担房屋征收和赔偿具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目标。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施房屋征收和赔偿行为负责监督，并对其行为后果负担法律责任。
　　第六条（工作人员培训和上岗）
　　从事房屋征收和赔偿工作人员，应该经过市房屋行政管理部门组织相关法律知识、业务知识培训考评，持证上岗。
　　第七条（举报处理）
　　任何单位和个人对违反本细则要求行为，全部有权向市和区（县）人民政府、房屋行政管理部门和其它相关部门举报。接到举报市和区（县）人民政府、房屋行政管理部门和其它相关部门对举报应该立即核实、处理。
　　市和区（县）监察机关应该加强对参与房屋征收和赔偿工作政府和相关部门或单位及其工作人员监察。第二章 征收决定
　　第八条（确需征收房屋情形）
　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：
　　（一）国防和外交需要；
　　（二）由政府组织实施能源、交通、水利等基础设施建设需要；
　　（三）由政府组织实施科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要；
　　（四）由政府组织实施保障性安居工程建设需要；
　　（五）由政府依据国家和本市相关城镇计划要求组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要；
　　（六）法律、行政法规要求其它公共利益需要。
　　第九条（计划和计划）
　　依据本细则第八条要求，确需征收房屋各项建设活动，应该符合本市国民经济和社会发展计划、土地利用总体计划、城镇计划和专题计划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应该纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划。
　　第十条（房屋征收范围确实定）
　　符合本细则第八条第（一）项至第（四）项要求建设项目需要征收房屋，房屋征收范围依据建设用地计划许可证确定。
　　符合本细则第八条第（五）项要求因旧城区改建需要征收房屋，房屋征收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、计划土地、财政等行政管理部门和相关区（县）人民政府确定。
　　符合本细则第八条要求其它情形需要征收房屋，房屋征收范围由市房屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县）人民政府确定。
　　第十一条（征收范围确定后不得实施行为）
　　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其隶属物和改变房屋、土地用途等不妥增加赔偿费用行为；违反要求实施，不予赔偿。
　　房屋征收范围确定后，有下列行为之一，不增加违反要求赔偿费用：
　　（一）建立新公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；
　　（二）房屋转让、析产、分割、赠和；
　　（三）新增、变更工商营业登记；
　　（四）迁入户口或分户；
　　（五）其它不妥增加赔偿费用行为。
　　相关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应该要求被征收人、公有房屋承租人提交不所以增加违反要求赔偿费用书面承诺。
　　房屋征收部门应该将本条第一款、第二款要求在房屋征收范围内给予公告，并书面通知计划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构和公有房屋出租人等单位。公告和书面通知应该载明暂停期限。暂停期限自公告之日起最长不得超出1年。
　　第十二条（旧城区改建意愿咨询）
　　因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应该组织咨询被征收人、公有房屋承租人改建意愿；有90%以上被征收人、公有房屋承租人同意，方可进行旧城区改建。
　　第十三条（房屋调查登记）
　　房屋征收部门应该对房屋征收范围内房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应该给予配合。调查结果应该在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。
　　第十四条（对未经登记建筑调查、认定和处理）
　　区（县）人民政府应该组织相关行政管理部门依法对征收范围内未经登记建筑进行调查、认定和处理。对认定为正当建筑和未超出同意期限临时建筑，房屋征收部门应该给赔偿；对认定为违法建筑和超出同意期限临时建筑，不予赔偿。
　　第十五条（征收赔偿方案拟订和论证）
　　房屋征收部门拟订征收赔偿方案，报区（县）人民政府。征收赔偿方案应该包含以下内容：
　　（一） 房屋征收和赔偿法律依据；
　　（二） 房屋征收目标；
　　（三） 房屋征收范围；
　　（四） 被征收房屋类型和建筑面积认定措施；
　　（五） 房屋征收赔偿方法、标准和计算方法；
　　（六） 补助和奖励标准；
　　（七） 用于产权调换房屋基础情况和选购方法；
　　（八） 房屋征收评定机构选定措施；
　　（九） 房屋征收赔偿签约期限；
　　（十） 搬迁期限和搬迁过渡方法、过渡期限；
　　（十一） 受委托房屋征收事务所名称；
　　（十二） 其它事项。
　　区（县）人民政府应该组织相关部门对征收赔偿方案进行论证并在房屋征收范围内给予公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日。其中，因旧城区改建需要征收房屋，区（县）人民政府还应该组织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参与听证会。
　　第十六条（方案修改和公布）
　　区（县）人民政府应该将征求意见情况和依据公众意见修改情况立即公布。
　　第十七条（征收赔偿费用）
　　征收赔偿费用包含用于货币赔偿资金和用于产权调换房屋。用于货币赔偿资金在房屋征收决定作出前应该足额到位、专户存放、专款专用。用于产权调换房屋在交付时应该符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可要求，并产权清楚、无权利负担。
　　第十八条（社会稳定风险评定）
　　房屋征收决定作出前，房屋征收部门应该会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡）人民政府，参考本市重大事项社会稳定风险评定相关要求，进行社会稳定风险评定，并报区（县）人民政府审核。
　　第十九条（房屋征收决定）
　　房屋征收决定由区（县）人民政府作出。包含被征收人、公有房屋承租人50户以上，应该经区（县）人民政府常务会议讨论决定。
　　第二十条（征收决定公告）
　　区（县）人民政府作出房屋征收决定后应该立即公告。公告应该载明征收赔偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
　　区（县）人民政府及房屋征收部门应该做好房屋征收和赔偿宣传、解释工作。
　　房屋被依法征收，国有土地使用权同时收回。
　　第二十一条（旧城区改建征收决定）
　　因旧城区改建需要征收房屋，房屋征收部门应该在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人依据征收赔偿方案签署附生效条件赔偿协议。在签约期限内达成要求签约百分比，赔偿协议生效；在签约期限内未达成要求签约百分比，征收决定终止实施。签约百分比由区（县）人民政府要求，但不得低于80%。
　　第二十二条（征收决定复议和诉讼）
　　被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出房屋征收决定不服，能够依法申请行政复议，也能够依法提起行政诉讼。第三章赔偿
　　第二十三条（征收赔偿协议主体确实定）
　　房屋征收赔偿协议应该由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人签署。
　　被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日正当有效房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁协议计户，按户进行赔偿。
　　被征收人以房地产权证所载明全部些人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁协议所载明承租人为准。
　　第二十四条（评定机构选定）
　　被征收房屋价值，由含有对应资质房地产价格评定机构根据房屋征收评定措施评定确定。
　　房地产价格评定机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成，由房屋征收部门经过组织被征收人、公有房屋承租人根据少数服从多数标准投票决定，也能够由房屋征收部门或被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方法确定。房屋征收部门应该将确定房地产价格评定机构给予公告。
　　房地产价格评定机构应该独立、客观、公正地开展房屋征收评定工作，任何单位和个人不得干预。
　　第二十五条（房屋征收价值评定）
　　被征收房屋价值评定应该考虑被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积和占地面积、土地使用权等原因。
　　除本市对用于产权调换房屋价格有尤其要求外，用于产权调换房屋市场价值应该由根据第二十四条要求已选定房地产价格评定机构评定确定。被征收房屋和用于产权调换房屋价值评定时点为房屋征收决定公告之日。
　　被征收人、公有房屋承租人或房屋征收部门对评定结果有异议，应该自收到评定汇报之日起10日内，向房地产价格评定机构申请复核评定。被征收人、公有房屋承租人或房屋征收部门对房地产价格评定机构复核结果有异议，应该自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织房地产估价教授委员会申请判定。
　　第二十六条（征收居住房屋赔偿方法）
　　征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人能够选择货币赔偿，也能够选择房屋产权调换。
　　被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换，房屋征收部门应该提供用于产权调换房屋，并和被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋赔偿金额和用于产权调换房屋价值差价。
　　因旧城区改建征收居住房屋，作出房屋征收决定区（县）人民政府应该提供改建地段或就近地段房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并根据房地产市场价结清差价。就近地段范围，具体由房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人在征收赔偿方案征求意见过程中确定。
　　第二十七条（征收居住房屋赔偿、补助和奖励）
　　征收居住房屋，应该依据不一样情况，根据本细则要求给被征收人、公有房屋承租人以下赔偿、补助：
　　（一） 被征收房屋房地产市场评定价格；
　　（二） 价格补助；
　　（三） 特定房屋类型套型面积补助；
　　（四） 居住困难户保障补助；
　　（五） 搬迁费和临时安置费。
　　对按期签约、搬迁被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应该给奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制订。
　　第二十八条（征收居住房屋赔偿、补助计算标准）
　　被征收居住房屋赔偿金额=评定价格+价格补助，但本细则有尤其要求，从其要求。
　　评定价格=被征收房屋房地产市场评定单价×被征收房屋建筑面积。被征收房屋房地产市场评定单价低于评定均价，按评定均价计算。
　　评定均价=被征收范围内居住房屋评定总价÷居住房屋总建筑面积。评定均价标准，由房地产价格评定机构在评定后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
　　价格补助=评定均价×补助系数×被征收房屋建筑面积。补助系数不超出0.3，具体标准由区（县）人民政府制订。
　　被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋和其它非成套独用居住房屋，被征收房屋赔偿金额增加套型面积补助。套型面积补助=评定均价×补助面积。套型面积补助根据房屋征收决定作出之日正当有效房地产权证、租用公房凭证计户补助，每证补助面积标准不超出15平方米建筑面积，具体标准由区（县）人民政府制订。
　　第二十九条（征收实施政府要求租金标准公有出租居住房屋赔偿、补助标准）
　　征收实施政府要求租金标准公有出租居住房屋，被征收人选择货币赔偿，租赁关系终止，对被征收人赔偿金额计算公式为：评定价格×20%；对公有房屋承租人赔偿金额计算公式为：评定价格×80%+价格补助，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋和其它非成套独用居住房屋，根据本细则要求增加套型面积补助。
　　征收实施政府要求租金标准公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人赔偿金额计算公式为：评定价格+价格补助，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋和其它非成套独用居住房屋，根据本细则要求增加套型面积补助。
　　第三十条（征收实施政府要求租金标准私有出租居住房屋赔偿、补助标准）
　　征收实施政府要求租金标准私有出租居住房屋，对被征收人赔偿金额计算公式为：评定价格×100%；对房屋承租人赔偿根据第二十九条第一款相关公有房屋承租人赔偿要求实施。
　　第三十一条（居住困难户优先保障）
　　根据本市经济适用住房相关住房面积核定要求和本条第二款要求折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米居住困难户，增加保障补助，但已享受过经济适用住房政策除外。增加保障补助能够用于购置产权调换房屋。
　　折算公式为：被征收居住房屋赔偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。
　　保障补助=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋赔偿金额。
　　折算单价由区（县）人民政府公布。
　　符合经济适用住房政策要求条件居住困难户，能够优先购置经济适用住房。
　　第三十二条（优先住房保障申请和审核）
　　居住困难被征收人、公有房屋承租人应该向所在区（县）住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证实材料。
　　区（县）住房保障机构应该根据本细则和本市经济适用住房相关要求对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件居住困难户及其人数在征收范围内公告，公告期为15日。公告期内有异议，由区（县）住房保障机构在15日内进行核查和公布。
　　第三十三条（征收居住房屋其它补助标准）
　　征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应该支付临时安置费或提供周转用房。
　　征收居住房屋造成搬迁，房屋征收部门应该向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。
　　临时安置费和搬迁费具体标准由区（县）人民政府制订。
　　第三十四条（征收非居住房屋赔偿）
　　征收非居住房屋，被征收人、公有房屋承租人能够选择货币赔偿，也能够选择房屋产权调换。
　　征收非居住房屋，应该对被征收人、公有房屋承租人给以下赔偿：
　　（一） 被征收房屋市场评定价格；
　　（二） 设备搬迁和安装费用；
　　（三） 无法恢复使用设备按重置价结合成新结算费用；
　　（四） 停产停业损失赔偿。
　　被征收人、公有房屋承租人按期搬迁，应该给搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制订。
　　第三十五条（停产停业损失赔偿）
　　因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失赔偿标准，根据被征收房屋市场评定价10%确定。
　　被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超出被征收房屋市场评定价10%，应该向房屋征收部门提供房屋被征收前三年平均效益、停产停业期限等相关证实材料。房屋征收部门应该委托房地产价格评定机构对停产停业损失进行评定，并根据评定结果给予赔偿。被征收人、公有房屋承租人对评定结果有异议，能够根据本细则第二十五条第三款要求申请复核、判定。
　　第三十六条（征收实施政府要求租金标准公有出租非居住房屋赔偿标准）
　　征收实施政府要求租金标准公有出租非居住房屋，被征收人选择货币赔偿，租赁关系终止，对被征收人赔偿金额计算公式为：评定价格×20%，对公有房屋承租人赔偿金额计算公式为：评定价格×80%；被征收人选择房屋产权调换，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。
　　第三十七条（征收宗教团体全部房屋赔偿标准）
　　征收宗教团体全部房屋，房屋征收部门应该事先征求宗教事务管理部门意见，并和宗教团体签署征收赔偿协议。
　　征收由房屋行政管理部门代理经租宗教团体房屋，租赁关系终止。征收居住房屋，赔偿方法和标准根据本细则第三十条要求实施。征收非居住房屋，对被征收人赔偿金额为：评定价格×100％，对房屋承租人赔偿根据第三十六条相关公有房屋承租人赔偿要求实施。
　　第三十八条（征收依法代管房屋赔偿标准）
　　征收房屋管理部门依法代管房屋，房屋征收部门应该和代管人签订征收赔偿协议。征收赔偿协议应该经公证机构公证，征收房屋相关资料应该向公证机构办理证据保全。赔偿方法和标准，根据本细则第三十七条第二款要求实施。
　　第三十九条（征收设有抵押权房屋赔偿标准）
　　征收设有抵押权房屋，抵押人和抵押权人应该根据国家和本市房地产抵押要求，就抵押权及其所担保债权处理问题进行协商。
　　抵押人和抵押权人达成书面协议，房屋征收部门应该根据协议对被征收人给赔偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实施货币赔偿，应该将赔偿款向公证机构办理提存；对被征收人实施房屋产权调换，抵押权人能够变更抵押物。
　　第四十条（签订赔偿协议）
　　房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人依据本细则要求，就赔偿方法、赔偿金额和支付期限、用于产权调换房屋地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方法和过渡期限等事项，签订赔偿协议。
　　赔偿协议签订后，一方当事人不推行赔偿协议约定义务，另一方当事人能够依法提起诉讼或仲裁。
　　第四十一条（搬迁）
　　实施房屋征收应该先赔偿、后搬迁。
　　作出房屋征收决定区（县）人民政府对被征收人、公有房屋承租人给赔偿后，被征收人、公有房屋承租人应该在赔偿协议约定或赔偿决定确定搬迁期限内完成搬迁。
　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反要求中止供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。严禁建设单位参与搬迁活动。
　　第四十二条（赔偿决定及复议和诉讼）
　　房屋征收部门和被征收人、公有房屋承租人在征收赔偿方案确定签约期限内达不成赔偿协议，或被征收房屋全部权人不明确，由房屋征收部门报区（县）人民政府。区（县）人民政府应该依法根据征收赔偿方案作出赔偿决定，并在房屋征收范围内给予公告。
　　赔偿决定应该公平，包含本细则第四十条第一款要求相关赔偿协议事项。
　　对征收居住房屋赔偿争议，应该决定以房屋产权调换或房屋产权调换和货币赔偿相结合方法进行赔偿。对征收非居住房屋赔偿争议，能够决定以房屋产权调换、货币赔偿或房屋产权调换和货币赔偿相结合方法进行赔偿。
　　被征收人、公有房屋承租人对赔偿决定不服，能够依法申请行政复议，也能够依法提起行政诉讼。
　　第四十三条（赔偿决定司法强制实施）
　　被征收人、公有房屋承租人在法定时限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在赔偿决定要求期限内又不搬迁，由作出房屋征收决定区（县）人民政府依法申请人民法院强制实施。
　　区（县）人民政府在申请人民法院强制实施前，应该依法书面催告被征收人、公有房屋承租人推行搬迁义务。
　　申请人民法院强制实施，区（县）人民政府应该根据要求提交作出赔偿决定相关文件、被申请人基础情况、并附具赔偿金额和专户存放账号、产权调换房屋和周转用房地点和面积等材料。
　　第四十四条（居住房屋征收赔偿所得归属和安置义务）
　　征收居住房屋，被征收人取得货币赔偿款、产权调换房屋后，应该负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得货币赔偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
　　第四十五条（赔偿结果公开）
　　房屋征收部门应该依法建立房屋征收赔偿档案，并将分户赔偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。
　　区（县）审计机关应该加强对征收赔偿费用管理和使用情况监督，并公布审计结果。第四章法律责任
　　第四十六条（政府部门工作人员责任）
　　市房屋行政管理等相关行政管理部门、区（县）人民政府及其相关行政管理部门、房屋征收部门工作人员在房屋征收和赔偿工作中不推行本细则要求职责，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，由所在单位或上级主管部门责令更正，通报批评；造成损失，依法负担赔偿责任；对直接负责主管人员和其它直接责任人员，依法给处分；组成犯罪，依法追究刑事责任。
　　第四十七条（暴力、威胁等方法搬迁责任）
　　采取暴力、威胁或违反要求中止供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方法迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁，造成损失，依法负担赔偿责任；对直接负责主管人员和其它直接责任人员，组成犯罪，依法追究刑事责任；尚不组成犯罪，依法给处分；组成违反治安管理行为，依法给治安管理处罚。
　　第四十八条（非法阻碍依法征收责任）
　　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行房屋征收和赔偿工作，组成犯罪，依法追究刑事责任；组成违反治安管理行为，依法给治安管理处罚。
　　第四十九条（和赔偿费用相关违法行为责任）
　　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收赔偿费用，责令更正，追回相关款项，限期退还违法所得，对相关责任单位通报批评、给警告；造成损失，依法负担赔偿责任；对直接负责主管人员和其它直接责任人员，组成犯罪，依法追究刑事责任；尚不组成犯罪，依法给处分。
　　第五十条（评定机构责任）
　　房地产价格评定机构或房地产估价师出具虚假或有重大差错评定汇报，由发证机关责令限期更正，给警告，对房地产价格评定机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重，吊销资质证书、注册证书；造成损失，依法负担赔偿责任；组成犯罪，依法追究刑事责任。第五章 附 则
　　第五十一条（相关用语含义）
　　本细则中下列用语含义：
　　（一）被征收人，是指被征收房屋全部权人。
　　（二）公有房屋承租人，是指实施政府要求租金标准、和公有房屋产权人或管理人建立租赁关系个人和单位。
　　（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处含有常住户口，并实际居住生活十二个月以上（特殊情况除外），且本市无其它住房或虽有其它住房但居住困难人。
　　（四）房屋使用人，是指实际占用房屋单位和个人。
　　第五十二条（施行日期）
　　本细则自公布之日起施行。10月29日市人民政府令第111号公布《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、7月1日市人民政府令第61号公布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定措施》同时废止。《国有土地上房屋征收和赔偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证项目，继续沿用原有要求办理，但区（县）人民政府不得责成相关部门强制拆迁。