市场部研展工作作业流程图及具体作业流程.docx

市场部工作步骤

一、市场部拓展工作项目步骤图（草案）

市场开发人员和发展商初步接触，了解项目基础情况

和市场开发人员配合

市场部研展人员配合

决定项目是否提案

是
进行项目市场调研

项目建 议
SWOT分 析
消费者分析
相关政策法规研 究
项 目分 析
项目所在宏观区域市场分 析
项目所在微观区域市场分 析
相关个案分 析

和市场部信息管理员相配合

和市场部信息管理员相配合

初步市场调研汇报

和策略部、创意设计部人员讨论

正式市场调研汇报

抄送策略 部
抄送创意设计部

二、市场部研展工作细则（草案）

（一） 全程策略步骤中位置

市场部研展工作
市场部开发工作
市场部信息管理工作

策略部

物业管理部
用户服务部
创意设计部
营销部

（二）、市场部研展工作关键内容
1．帮助市场部开发人员确定某项目是否需要提案
2．确定提案后，对项目进行市场调研，为策略部和创意设计部进行策划和创意设计提供市场信息及依据
3．进行楼盘普调、区域市场分析、专题研究、消费者调查、开发商实力调查等

（三）、项目调研
第一阶段：
时间：市场部开发人员得到相关项目信息，确定提案前
关键：
1．帮助市场部开发人员了解发展商背景
2．依据项目情况，提供是否提案意见

第二阶段：
时间：确定提案后，初步市场调研汇报出来之前
关键：
1．了解发展商对于提案在时间和内容上要求，制订调研工作计划
2．对项目做深入分析，包含地块、景观、交通、周围设施。其中交
通包含：
周围关键公交线路、关键交通道路
3．项目所在宏观、微观区域市场分析。包含区域内商品房建设量、
销售量、留存量等数据汇总及分析
4．相关房地产政策法规研究
5．相关个案分析。包含：
价格、房型、面积、产品形态、小区环境、卖点、销售情况等
6．消费者分析。包含：
区域、年纪、收入、消费心态等
7．SWOT分析。包含：
优势、弱势、机会、威胁
8．项目提议。包含：
价位、房型面积、建材、会所、智能化、物业管理等

第三阶段：
时间：初步市调汇报出来后，正式市调汇报出来之前
关键：
1． 和策略部、创意设计部人员沟通，听取意见
2． 对初步汇报修正，提交正式汇报

（四）、给市场开发部信息支持
1． 发展商相关信息
2． 调研时标地取得信息
3． 从媒体广告中得到信息
4． 多种房展会上取得相关信息

（五）、给策略部支持
1．在提案阶段时，做市场调研，提交市场调研汇报
2．在项目代理协议签署后
（1） 做相关专题调研，如纯净水如户、菜单式装修等
（2） 配合策略部做即时性调研

（六）、给创意设计部支持
1． 项目运作中各阶段广告表现整合
2． 广告表现中专题图片整合
3． 前期设计中资料整合（VI、楼书、专业单位等）

三、市场部研展工作细则
（一）楼盘调研
1． 新盘
从信息管理员处得到新盘信息，第二天安排负责该新盘所在区域调研人员进行市调，当日填写完市调分析表，交和研展主管。研展主管审看后，交和信息管理员存档。

2． 关键楼盘
关键楼盘为热销楼盘，滞销楼盘和有特色之楼盘。对于关键楼盘采取跟踪调研。每个月安排一次对关键个案跟踪调查，调查由负责该案所在区域研展人员进行。当日填写完市调分析表，交和研展主管，研展主管审看后，交和信息管理员。另外，对关键个案要求每隔三个月写一份相关关键个案跟踪调查汇报，以电脑文件形式交和主管。

3． 旧盘
旧盘调研采取和新盘和关键个案相结合方法。研展人员在调查新盘和关键个案同时，对周围原有楼盘进行调查。当日填写完市调分析表，交和研展主管，研展主管审看后，交和信息管理员。

4． 调查分析表填写要求
（1） 字迹清楚、端正。
（2） 画楼盘位置图时，必需用尺和铅笔。楼盘周围道路必需是三横三纵。
（3） 若要修改，楼盘位置图用橡皮，其它部分用修正液。
（二）专题研究
专题研究范围包含政治经济信息、房产法规政策、市政计划、行业动态、营销动态、建材装潢等。
1． 人员安排
每项专题指定一人负责。假如研究专题较复杂，则配置一人作为辅助。
2． 汇报
每项专题研究结束后必需出一份专题研究汇报，以电脑文件形式交和主管，主管审看后交和信息管理员存档。
（三）消费者调研
现在采取和售楼处相配合方法。即设计一份消费者调查问卷，将此问卷置于售楼处。由售楼人员请看房者填写问卷。每隔30天，由研展人员回收一次。
1． 指定专员作为市场部和售楼处相关消费者调研联络员，每次由该联络员回收消费者调查问卷。
2． 由联络员负责进行消费者调查问卷分析。
3． 每隔三个月，提交一份消费者调研汇报。
（四）工作时间安排
1． 天天9：10——9：25为市场部研展人员例会时间，安排当日工作。
2． 每七天一、三、五安排市调。在市调日，市调人员于天天早上9：30离开企业，外出市调。
3． 每七天二、四研展人员在企业，安排以下工作：
（1） 研展人员对自己所调楼盘及周围区域进行深入分析
（2） 做专题研究
（3） 进行业务交流提升会

四、市场研发部信息管理工作步骤（草案）
（一）工作步骤图

阅读房产方面报刊

每日房产信息摘要
电脑档备份

公布在企业群上

各部门按“摘处”到报架上查找具体内容

提议

选出新楼盘
电脑档备份

交予主管

（附索引样表）

市调表归档
安排市调人员市调

广告类剪贴（分区每两月做成广告集，并做电脑及书面目录索引）
旧报处理 资料类剪贴（按八类型分，并做电脑及书面目录索引）
专刊入月刊（专刊包含：房地产时报、上海楼市周刊、
解放日报周四住宅消费、新
闻晨报周五房产、新民晚报
周五楼市）
市）

（附广告、资料索引样表） 归还
各部门借阅
办理借阅手续

楼书分区整理，并做电脑及书面索引

归还
设计部
选出经典楼盘广告

提议、记得归还
一周房产信息汇总

抄送：总经理室、市场开发部
策略部、设计部、
用户服务部

（二）、工作细则

1、阅读报刊
泛读报纸：其中包含对信息广泛大致而全方面了解，包含考虑当报纸正反面全部有相关信
报纸种类：房地产时报、上海楼市周刊、解放日报、新闻晚报、新民晚报、新闻晨报

2、选出新楼盘
定义：将要开盘楼盘
方法：经过广告信息、电话问询、电脑档中已经有楼盘对照得出是否是新盘

3、旧报处理
（1）剪报
分为“广告”、“资料”、“信息”三类
广告：房产广告。请剪时在广告上注明日期、区域、摘处。
资料：分八类（参见资料夹），也请注明日期、摘处、类别。
(八类：重大政治经济信息、房地产法规政策、城市计划和市政建设、行业动态、建筑装潢和物业管理、营销动态、同行个案营销策略、相关边缘信息)
信息：相关展示活动广告信息，剪下后交予主管，便于安排人员参与。

（2）电脑档备份
用EXCEL对所剪阅广告、资料进行索引（具体参见样本）
广告：区域、日期（报刊日期）、案名、电话、代理商、发展商、售价、广告专题、编码
资料：日期、摘处、类别、专题、关键性（*表示）、页码
注：以上完成后，将索引一份归入广告、资料剪贴集，另一份作为电脑档和各部门共享。
4、选出经典楼盘广告
目标：给设计部进行每七天五广告点评活动，具体可参见“广告步骤点评”
选择：即在每七天所剪房产广告中选择确定本周点评内容
这种选择能够从两方面考虑：第一，广告精美有特色
第二，在某一时期引发轰动楼盘，如“奥林匹克花园”
注：点评好请立即归还

5、设定项目专题信息夹
目标：帮助市场部其它人员写每个月区域汇报
步骤：在做剪报时，对相关区域复份、备份，送予相关人员处。
每项目分“新、旧”两夹，旧夹放已阅读使用资料，新夹放还未使用资料。

6、借阅手续

（1） 借阅资料包含:广告集、资料夹（分八类）、楼书、楼盘照片、报纸月刊（分五类）
（2） 借阅人须填写借阅表，部门经理签字后才可，并做后续追踪。（附借阅表）
（3） 市场部全部些人员有义务注意被借阅资料完整性，应提升这方面意识。
（4） 为了确保报刊资料完整性，请企业全部些人员阅报时不要将报纸以前台报夹上取下来。

7、沟通杂志
提议：提前20天约稿
步骤：确定栏目、约稿、审稿、校对，送创意部，需准备图片，成形后需要复审校对。

（三）、工作延伸方向
1、对企业“信息查询系统”利用方面
2、本企业内部本身信息库建立方面，考虑用ACCESS数据库编制一应用软件
3、在楼书方面，需系统化
（1）更新合理化划分版块
（2）对已经有楼书进行数据备份，提议用ACESS或EXCEL
（3）提议一楼书一档案（含个案表）一编号，不要混合