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管理处保安部工作手册

一、保安部工作规程

依据公安部门颁发“广东省保安管理条例”，结合小区实际情况，保安队伍建设和管理，应包含以下内容：
1. 宣传教育。宣传教育工作就是把国家制订法律、法规和企业各项安全保卫规章制度向全部职员进行宣传，以增强她们法制观念和遵纪遵法自觉性。提升警惕，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、防治安灾难事故）。
2. 加强内部治安管理。制订多种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动，并同任何危害小区利益、扰乱经营秩序行为作斗争。
3. 查破案件。查破通常涉外案件和刑事案件，帮助公安机关侦破重大案件和查破治安案件。
4. 秘密力量建设。开展调查研究，建立刑事、治安秘密力量，以提早发觉各类犯罪人员或犯罪嫌疑人员。
5. 保卫要害部位。划分小区要害部位，建立要害部位档案，严密各项防范方法，确保要害部位安全。
6. 追查事故。依据事故大小，配合公安机关或单独追查。参与调查重大事故（火灾事故等）。
7. 保密工作。帮助相关部门做好保密工作，同偷窃、出卖党和国家机密，企业秘密行为作斗争。
8. 警卫、消防工作。负责小区消防安全工作，领导组织小区警卫和义务消防队，并开展教育和训练及进行安全性检验。
9. 完成管理处、安全机关和安全机关交办其它任务。

二、岗亭岗位职责

1. 当值职员（保安），一定要等候接班同事抵达，交待清楚相关当班事项才能离开岗位。
2. 接班者应提前十五分钟抵达岗位，具体了解上一班保安当班事项。
3. 门岗员要尤其保持站立端正，精神振作，衣冠整齐，待人热情有礼。
4. 执勤期间，在岗位内发觉治安情况，必需作书面统计及应立即汇报主管。
5. 未经许可，不得离开岗位。
6. 门岗员应依据实际情况半闭或全闭大门，并放下档车栏。来访车辆应在大门外检验及登记。
7. 全部进出门岗人和车辆必需严格检验，验证，登记。全部进、出货车必需经过检验，而载货离去货车，亦必需出示物品搬运许可证来证实。如有怀疑，应要求可疑人出示所携带物品或运载货物才予放行。必需时可通知相关租户/业主会同检验。
8. 当发生意外而有些人受伤，须指挥交通，给尾随车立即警告，将伤者小心地移离危险位置，打电话召唤救护车及通告控制室等候支援。
9. 在无人受伤交通意外事件中，须维持秩序，使现场交通畅顺。然后统计事件经过。
10．凡易燃、易爆或具危害公共安全之物品，一律严禁携入。
11．任何人士在非办公时间内到访先要登记，保安必需登记来访者之身份证，及查询理由是否合理。

三、巡查岗位职责

1. 常常巡视小区内公共设施是否正常，如发觉变异要立即查明情况和原因，立即处理和汇报。
2. 熟记紧急联络用讯号，电话号码，对讲机号码，方便和相关单位和人员立即联络。
3. 执勤时必需全神贯注，细心观察，发觉有异味，听到可疑声响，要立即查明情况。
4. 注意来往人员情况及其携带物品，发觉可疑人和物品要选择合适地点位置加以监视，并立即汇报。
5. 发觉偷窃分子，进行流氓活动，应立即设法擒获。
6. 发觉有相互打架、吵架斗殴现象时，应上前劝导阻止。
7. 发觉火灾立即扑灭，并快速报警。
8. 预防可疑人物在公共地方放火，放置炸弹及易燃易爆物品。
9. 注意公共停车场车辆及公共设备有否被损坏。
10． 若在巡查时发觉有岗位出现真空，应临时接替相关岗位，并立即通知领班处理。
11． 注意小区内公共地方清洁情况是否满意及照明灯泡是否须要立更换。
12． 填写巡查汇报及按时到巡查点签卡或打卡。

管理处保安部工作手册2

四、保安员应具礼仪及当值注意事项

1.仪表

1.1制服必需穿戴整齐及清洁。
1.2头发应定时修剪梳理整齐，不得留长头发。
1.3胡子必需刮好。
1.4皮鞋应该擦亮。
1.5手指甲必需定时修整及保持清洁。
1.6必需注意个人卫生。

2.礼貌
2.1于见到相熟客人，必需有礼貌地打招呼。
2.2 对全部客人提问，必需有礼貌地耐心回复。
2.3即使面对无理取闹客人，亦不可随便恶言相向，必需耐心解释原因。若在必需时应转达上级处理。
2.4应尽可能面带笑容，保持一个亲切形象。
2.5即使在向陌生人问询时，亦应尽可能保持笑容及礼貌，切记不可无故厉声喝问，影响管理处形象。
2.6当值时严禁粗言秽语。
3.纪律
3.1于保安亭及保安柜台当值时，坐姿必需挺直。
3.2于站岗时，腰板必需挺直，切忌歪歪斜斜，有气无力。
3.3必需服从上级指示，不可违抗命令。
3.4即使抓到贼人，亦必需交由上级处理，严禁无故使用暴力。
3.5绝对不能在面对客人时抽烟或吃零食，更不可咬著香烟或食物跟客人讲话。
3.6不可无故迟到早退，即使有任何理由亦必需先向上级汇报。
3.7交接岗位时必需按时，而离开岗位前亦必需向下一班职员交待清楚，
以下班职员还未前来接替其岗位前，严禁私自离开。
3.8若发觉有岗位出现真空，应临时接替相关岗位，亦立即通知主管处理。
3.9必需切记服务客人原是管理处职员应尽责任，全部职员严禁向客人索取任何形式赏赐。即使客人主动提出亦应该礼貌地拒绝。
4.工作态度
4.1必需留心四面发生任何事。
4.2遇有任何事情发生，应尽可能保持冷静处理，不可惊惶失措。而若发觉未能自行处理，应立即向上级汇报并要求帮助。
4.3若发觉可疑事或物，切勿害怕麻烦而放弃追查。
4.4遇有客人投诉，必需耐心聆听，并尽力为客人处理问题。
4.5必需含有团结精神，同事之间应主动相互帮助，不可在遇事时相互推卸责任而拒不赴援。
4.6若发觉有业户需要帮忙，应主动作出帮助。

五、交接班制度

1. 接班人员提前20分钟做好接班准备工作，按时接班。
2. 接班人员要在值班室当面清点应交接物品（如交接班原来访登记本、手电筒、放行条、对讲机等），检验值班室内外卫生及值班用具性能。发觉问题做 好统计，并立即向班长和队长汇报，不然接班后发觉问题，后果由当接班人员要负责。
3. 交班人员要负责检验接班人员，警容风纪，发觉问题应立即纠正，对不听从劝说者要向保安部汇报，交班接班人员不得相互偏护，如有发觉，二者全部要严厉处理。
4. 凡因交接班分不清而发生问题，要依据具体情况追查双方责任。
5. 通常交接时间已到，接班人员还未到位接班。交班人员做好统计，（包含时间和接班人员），同时交班人员要立即向班长汇报，班长不在时，要向保安部汇报，直到班长或队长安排人员值班，才能离开岗位。

六、会议学习训练制度

1. 会议制度
1.1队委会由队长、班长组成，每个月 日由队长组织召开。
1.2队委会内容是总结当月工作，传达文件，指示及上级会议精神等
同时研究下个月工作计划，和讨论研究奖处罚决定等。
1.3保安全体会议由队长组织总结保安部全体队员工作情况，表彰好人好事，和纠正多种错误，传达和学习相关文件和精神，部署工作，每个季度召开一次大会。
1.4班务会每七天开一次，由班长组织，总结一周工作情况，评出本周积
极分子一名并做统计。
2.学习制度
每个月最终一周星期五为保安部学习时间，由队长主持。
3.训练制度
3.1每个月1-3号三天为全队和班长培训日，确定当月训练内容和其它事项。
3.2每个月27、28、29号三天为各班训练时间，由各班长负责组织，并做
好训练统计，训练内容由保安部通知。

七、警容风纪要求

1. 执勤、训练集会等集体活动，要统一穿制服，穿统一发放鞋，不准穿和制服不协调衣服。炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍能够不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。
2. 休假或离开住地范围时，不准穿制服。
3. 保持个人仪容整齐，不准留长发（以发两侧不能触耳，后侧衣领为准）或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲、不准戴戒指和项链。
4. 各班每个月对警容风纪进行一次检验，不合格者，按要求扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。

八、停车场规则

1． 全部进入本车场车辆必需是政府部门认可之正当车辆并依相关法例已购置有效之汽车保险。
2． 全部进入本车场车辆，须在车场入口处领取有车辆进场时间之停车证。
3． 汽车时租泊车收费为每小时人民币 元正，无偿停车时间为 分钟。摩托车每次收费 元，夜间每次 元。
4． 全部时租车辆在驶离车场前，必需在车场出口收款处缴交应付之停车费，并须把停车证交还收款处方可离开。
5． 遗失时租停车证者，除按时缴费外，另须手续费人民币伍拾元正。
6． 遗失月租停车证，车主请用书面向管理处申报，重领新停车证并缴付手续费人民币伍拾元正。若在新停车证发出前于本车场停泊，将按时租停泊计算收费。
7． 全部进入场内车辆，必需服从管理处人员指示，停泊在保安员安排车位和地点内，而且须严格遵守车场内交通标志指示行驶。
8． 月租车位车辆，必需在车头挡风玻璃上张贴有效停车月证。同时，车辆只许停泊有所属车位内，严禁越位停泊。
9． 凡未经许可或停泊在非指定车位或阻塞通道之车辆，均会被施离现场及给予扣留，而无须预先通知。车主在领回车辆时须缴付一切拖车及扣车等费用。被拖或被扣车辆如有任何损毁，管理处概不负责。
10.任何进入本车场之车辆，若对车场内公众设备等造成损坏，司机和相关 单位之用户须负责一切赔偿。
11.在车场内停泊车辆，如遇被窃、失物、损坏或某种原因引致任何人士
伤亡等，概和管理处无关。
12.未经管理处同意，不许在停车场内洗车或维修车辆。
13.违反小区车场规则司机或车辆，管理处有权拒绝其再度进入本小区车畅。
14.全部进入本车场之车辆除需遵守以上各规则外，还需遵守《业主守则》 中“花园交通规则/车辆管理”。
15.管理处有权随时修改以上规则而不须另行通知。
16.本规则之解释权属物业管理处。

九、小区紧急应变方法

1．水浸之处理程序：
（1）职员巡楼时或在岗位上如发觉小区内水浸，应立即将情况汇报当值主管。
（2） 当值主管接汇报第一时间到现场了解情况。经核实后应视情况决定是否立即通知相关部门（如工程部、行政人事部、保安部、管业部等）责任人，说明相关出事之地点和简明情况，同时主动组织现有些人力物力开展抢险工作。
（3） 组织当值人员采取有效方法，拦截和疏泄积水，预防水浸之蔓延，尽可能降低水浸所致损失。包含；
a） 关闭受浸区域之电掣、以防人员触电。在水蔓延通道上摆放拦水沙包，
预防水浸到其它楼层；
b）用布、沙包或其它材料塞住漏洞；
c）疏通排水地漏、排水渠；
d）开启排水泵；
e） 用吸水机吸水；
f）其它一切经济有效方法
(4）设法明水浸之起源并采取有效方法加以截断；
a） 如水浸起自小区机管设施之损坏和故障应该关闭控制相关故障部位水掣或供水泵。
b） 如洪水来自小区外，应该在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。
c） 如水浸来自市政地下水反溢，应该临时将相关反溢地下水道通往水区入口封闭，并用排水泵将小区内积水抽排出小区外。
(5）水源中止后应立即通知清洁人员吸清积水，清理现场环境，通知工作人员修复受损设施，立即回复小区整齐外貌和正常使用。
(6）事故处理过程中应设法维持好小区内秩序，并耐心做好向业户抚慰解释工作，尽力为业户克服因水浸所带来实际困难，并注意维护好小区和管理处形象，对自已不清楚情况不要胡乱作答。
(7）如有单位受浸，应立即通知相关业户回小区处理单位内财物。
(8）如有任何公共设施正常使用受到影响，应在小区各关键出入口设置通告，知会业户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
部分常见水浸事故针对性处理方法

在发生以下所列情况时，除采取上述通常方法外，还应采取以下对应针对性方法：
(1） 小区供水管道发生破裂，应立即找到并关上能够控制破裂部位水掣。
(2） 如小区空调设施或蒸气管道出现大漏水现象，应该在隔水处摆放桶水同时用沙包保护好周围可能受影响电梯槽和业户单位。
(3） 在进行防火喷淋检修操作前，应先关上相关水掣，并把相关部位积放干，然后才能够对喷淋进行操作。
2．漏液化气处理程序：
职员接获或嗅到气味而发觉煤气泄漏时，应采取以下程序处理：
(1） 保持冷静。在气体泄漏现场严格严禁任何人使用明火，使用无线电对讲机和关闭任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏气体。
(2） 将事件通知小区消防中心，并说明事发地点和程度，方便消防人员依据情况作出处理（如通知消防局、煤气企业，工程部等等）。
(3） 打开泄漏范围相关门窗，加紧气体扩散，阻止现场范围非相关工作人员围观。并依据实际情况和消防人员指示，采取有效方法和指导现场相关人员疏散。
(4） 通知煤气企业即时进行抢修。
3．停电处理程序：
(1） 立即和工程部联络，立即采取方法恢复供电。
(2） 使用紧急照明，确保各关键公共地方、及通道照明。
(3） 如在末知情况下小区忽然发生停电，管业部应立即派职员到小区各关键电梯厅及小区出入口维持秩序，并通知保安中心采取必需方法，严防有些人制造混乱，混水摸鱼。
(4） 如忽然接获通知小区将在短时间内停电，应立即通知工程部安排电梯工，在停电前十分钟，向业户发出通知。
(5） 处理期间应耐心接待客人问询和向业户作好解释和疏导。
4．火警之处理程序：
(1）第一个发觉起火人应该立即用消防电话、对讲机或其它最快方法通知小区消防中心，说明起火确实实地点和起火性质，通知火灾现场一带业主和职员疏散。然后视情况决定是否打破就近消防玻璃报警器，方便发出火警警报，然后视情况利用就近消防器材如公共地方设置消防灭火器，消防栓，沙袋，水龙头等立即将火焰扑灭，或控制火势发展，等候消防人员到来。对电器发生火灭，需使用气体灭火器、干粉灭火器或投掷沙袋等，而不可使用水性灭火用具。
(2） 管业部接报后应立即通知以下人员：
a）消防控制中心
b）当值保安主管
c）当值维修主管
d）管理处主任
e）各部门主管
f）如获物业主管、当值主管给指示后。通知市消防队。
这时，管业部各职员作为信息控制中心而留下继续值班，
除非另有指示，不然应坚守岗位。
(3） 物业主管、部门主管等，不管谁先抵达起火地点，全部有权有责任用最快时间作出是否向市消防队报警决定。因为火灾蔓延大全部是因为忽略了立即通知消防部门而造成。
(4） 利用小区之传讯系统如消防警报等通知全部业户疏散，并通知业户切勿使用电梯，应由走火通道撤离。
(5） 接到通知后，全部些人员除受命参与灭火外，其它要坚守岗位，等候指令，并做好疏散准备。
(6） 如火势扩大，小区职员要各施其职，帮助小区人士撤离现场，使其有秩序地撤离及集中在安全指定地点。管理员要注意维持小区各关键公共地方秩序，指导和帮助小区内人员从正确路径疏散。而保安人员要控制好小区出入口，确保其通畅，并提防坏人“趁火打劫”。工程部则应关闭相关区域电源、将相关电梯锁停在首层，只留一辆消防电梯由消防中心控制。
(7） 如已通知消防局，则需派人在约定小区门口或路口接应消防员，引其到畅消防员到场后将灭火工作交给消防员，小区当值主管应保持和消防员方面联络，为其工作提供可能帮助。
(8） 如出现人员损伤，应通知医疗部门（市抢救电话：120），并主动组织救援。
(9） 火灾扑灭后要保护现场，直到消防局消防调查完成。并立即将火灾相关情况汇报送交相关责任人。
5．斗殴暴力事件处理程序：
(1） 巡查发觉或接报小区内有些人实施暴力行为，应立即用对讲机或其它最快方法汇报小区保安中心，简明说明现场情况（地点、人员数量、斗殴程序，有没有使用武器等），同时保持冷静，如能即时处理可即时处理，不然监视现场，等候保安中心指令。
(2） 保安中心接汇报应视情况立即派合适数量保安员到场，尽可能阻止一切暴力行为，然后将相关肇事人员带往保安中心接收调查处理。如场面无法控制，应立即报公安局派人到场处理。
(3） 如斗殴事件中小区财产或人员受到损害，应摄下照片、保护现畅扣下相关肇事人员和留下目击者，作具体调查以明确责任和落实赔偿。
(4） 如包含肇事责任情况应报交派出所立案处理。
(5） 处理过程中应注意保持客观及克制态度，除非正当防卫需要，通常情况下应尽可能避免和人发生武力冲突或口角。
(6） 事件中如有造成人员受伤，要立即组织抢救，并立即送交或通知医疗部门。
(7） 如遇重大伤亡事故，应打广州市抢救电话120，说明事发地点、人员伤病情及联络电话、接抢救车地点等。
6．偷窃和破坏事件处理程序：
(1） 如接到偷窃警报，应立即派保安人员到场查视，立即将情况回报。
(2） 巡查发觉或接报小区内有些人实施偷窃破坏行为，应立即用对讲机或其它最快方法汇报小区保安中心，简明说明现场情况。（地点、人员数量、人员财务损失情况等），同时保持冷静，如能即时处理可即时处理，不然监视现场，等候保安中心指令。
(3） 保安中心接报后应视情况立即派合适数量保安人员到场，尽可能阻止一切偷窃或破坏行为，并将相关肇事人员抓获带往保安中心调查处理。
(4） 如事件中包含财产损失或人员受到损害，应拍摄照片或录相、保护现畅扣下相关当事人员和留下目击者，作具体调查以明确责任和落实赔偿。
(5） 如涉肇事责任情况应报交派出所立案处理。

7．台风/寒流之处理程序

暴雨天

(1） 留心小区内外及公共地方四面之去水渠是否通畅，如有淤塞，尽可能即时清理，若遇有困难，应再通知相关部门派员清理。
(2）留心配电房及其它功效房是否有积水及需要清理。

台风戒备讯号悬挂

(1） 提升警觉，开始实施防风方法。
(2） 将小区内周围全部杂物（任何轻易被强风吹倒之物件），搬回储物室内，避免发生意外。
(3） 检验公共车路、行人道、天台四面去水渠是否淤塞，如有垃圾及树叶等轻微阻塞，应立即清理，务求去水通畅，预防发生水浸。
(4） 管理处发出通告提醒业户搬回全部摆放于公共地方之杂物及花盆于室内。

强风讯号悬挂

当气象台改挂强风讯号时，管理处各职员应立即进入防风紧急戒备状态：
(1） 将全部公众地方门窗关好，以免被强风吹毁。
(2） 将公众地方轻易被风吹倒及刮走通告牌，花盆和多种杂物搬入储物室或其它安全地方，如 无法搬走，亦必需用绳绑好，以免被强风吹倒而伤人。
(3） 如强风讯号悬挂时正值日、夜班交接时间，当值职员须当值至下班职员返回岗位。

烈风讯号

(1） 必需将强烈台风讯号之通告分发到每一个单位业户，使各业主及住户能得悉台风讯息，方便提升警觉，小心出入。并以此通知各业主/住户把一切杂物搬回室内，以免伤及她人。
(2） 全部正在当值之职员，须紧守工作岗位直到下一班同事全部返回接班后方可下班，以免造成岗位“真空”状态。
(3） 将各玻璃窗贴封条胶纸，增加防震度，以免被烈风吹破刮坎伤人。
(4） 每隔半小时巡楼一次。巡查时要尤其留心小区前后及公共地方之全部去水渠是否被垃圾阻塞，如被淤塞应立即清理。关键行人通道如有积水亦应主动清
理，以免路滑伤人。同时注意检验全部于公众地方之窗门有否被风吹开，造成雨水渗透和天台门有否被风刮烂及渗水等情况出现，以免引致各楼层水浸。更应注意各功效房是否积水，如发生积水须立即处理，以免影响公众设施之运作。
(5） 随时准备帮助做好小区范围内全部地方突发性工作，一切服从小区主管之
调动及指挥（如主管因台风关系未能上班，职务将由保安主任代管），务求
根本处理台风吹袭时所带来多种问题。

十、表格目录

表格一 来访人员车辆记录表
表格二 装修人员进出登记
表格三 停车场收费日报表
表格四 保安值班情况交接表