BT委托代建综合项目管理的概念.doc

BT、委托代建和项目管理概念

BT
委托代建
项目管理
概念
BT（Build -Transfer）即建设-移送，是当今国际基本设施项目中被普遍采用项目融资模式，系指项目发起人通过一定程序选定投资人，与投资人订立BT合同，使得投资人或者由其设立项目公司获得项目业主，由投资人或项目公司负责项目投资、融资和建设，并在规定期限内将竣工后项目移送给发起人或其指定建设单位（如下合称“建设单位”），建设单位依照BT合同向投资人或项目公司支付回购价款，以获得投资人或项目公司移送项目产权方式。
“代建制”，即通过招标等方式，选取专业化项目管理单位（“代建单位”）负责建设实行，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移送给使用单位《国务院关于投资体制改革决定》（国发[]20号）
。
从本质上看，委托代建是项目管理一种。
各地依照《国务院关于投资体制改革决定》规定，纷纷出台了地方规定，规范政府投资项目代建制管理，例如《湖南省政府投资项目代建制管理办法》，但鲜见对非政府投资项目代建制度规定。
依照长沙市建设局工程处（）答复，《长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理告知（长建发[]17号）》合用于所有在长沙范畴内以代建制和/或项目管理模式进行项目。
是指从事工程项目管理公司（如下简称项目管理公司），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动《建设工程项目管理试行办法》第2条
。
法律关系
(a) 项目建设期内，投资人因投资建设项目，而获得了项目产权，成为项目业主；
(b) 项目建设期内，投资人可以自行建设项目，也可以通过总承包/分包方式将项目施工任务所有或某些外包给总承包商/分包商完毕；
(c) 不同于BOT项目中投资人通过运营项目获得投资回报，在以BT项目运作项目中，在项目建成后，项目发起人需要通过回购项目，投资人以获得资产转让价款方式获得投资回报。
以BT模式运作建设工程项目中包括法律关系基本如下：
第一层，项目/资产转让关系——发起人向投资人转让项目，以及投资人项目发起人或政府指定其她机构转让建成后项目资产；
第二层，借贷关系——投资人为筹措项目建设资金，对外融资；
第三层，总承包（如有）/分包——投资人作为发包方，委托总承包方或分包方负责项目所有或者某些施工建设。
项目代建制度采用合同制，项目业主与代建单位订立委托代建合同，对双方之间权利义务进行商定，委托代建单位作为其代理人管理项目建设资金，管理项目工程建设。其本质属于委托合同，代建单位在项目业主授权范畴内行使权利，项目业主作为被代理人承担相应法律后果。
项目代建和项目管理都是接受项目业主委托，管理项目工程建设。两者区别在于：
（1）资质规定。根据《建设工程项目管理试行办法》第三条，项目管理公司应当具备工程勘察、设计、施工、监理、造价征询、招标代理等一项或多项资质。而普通状况下，对代建单位资质、经验及资金实力较管理单位规定更高。
但依照《长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理告知》第2条，项目建设管理单位应当具备与建设管理项目相适应施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程征询甲级、房地产开发一级及以上资质中一项或者多项。因而，咱们理解，在长沙进行项目管理和委托代建对项目管理单位和代建单位资质规定并没有区别。
（2）受托人权利不同。代建单位作为受托人项目享有项目业主代表权、资金管理权、签约代理权及建设管理权，而项目管理单位只享有建设管理权。
（3）受托人承担责任不同。代建单位要按合同商定承担项目投资控制、工期和工程质量责任。而项目管理单位普通无需承担上述责任。
资金来源
BT模式本质上是一种建设工程项目融资模式，项目发起人通过转让项目产权、回购项目产权向投资人融资，投资人以项目业主身份直接向金融机构融资，筹措项目建设资金。
代建制度下，项目资金来源于被代建单位，普通商定代建单位按项目进度提交项目用款报告，并定期向被代建单位报送工程进度及资金使用状况，以便被代建单位监督项目资金使用状况。
项目管理制度下，项目资金来源于业主。
业主和相对方权利和义务
项目发起人和投资人权利和义务应依照双方订立《BT合同》进行商定。
在BT模式下，项目发起人负责项当前期工作，通过向投资人提供项目设计、施工等文献建设，自行选取项目监理，控制项目总投资等方式监督、控制项目建设。
投资人严格按照项目发起人提供建设文献建设该项目，在项目建设期内，拥有项目所有权，拥有项目投资权、建设权和处分权，在项目建设期内承担项目融资及建设引起所有责任和义务。在建设完毕后，按合同商定向项目发起人移送项目。
业主和代建单位权利和义务应依照双方订立《委托代建合同》进行商定。
《湖南省政府投资项目代建制管理办法》将代建制分为全程代建或阶段代建。其中全程代建是指从项目建议书批复开始至竣工验收，对项目进行全过程代建管理；阶段代建是指从初步设计批复开始至竣工验收，对项目进行阶段性代建管理。
参照《湖南省政府投资项目代建制管理办法》第10条，
采用全程代建方式，代建单位负责代办如下事项：
(一)根据批准项目建议书组织编报项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计；
(二)依法组织开展项目勘察、设计、施工、监理及设备材料采购招标，负责工程合同洽谈与订立，并将招投标状况、订立合同报发展改革、财政和有关行业管理部门备案；
(三)办理规划、用地、拆迁、施工、环保、消防、人防、园林、市政等关于报批手续；
(四)会同使用单位按项目进度提出年度投资筹划和年度基建支出预算，并按月向发展改革、财政部门和使用单位报送工程进度及资金使用状况；
(五)按照国家和省关于规定以及代建合同商定组织工程验收及办理竣工验收备案；
(六)编制工程结算表及竣工财务决算报财政部门审批，并按照批准资产价值向使用单位办理资产交付手续；
(七)整顿汇编移送项目关于资料。
　采用阶段代建方式，代建单位代办前款初步设计批复后事项。
　第11条采用全程代建方式，使用单位负责办理如下事项：
　(一)提出项目建设性质、建设规模、使用功能配备、建设原则，组织编报项目建议书；
　(二)参加项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计编报；
　(三)协助办理规划允许、施工允许等关于手续；
　(四)监督项目勘察、设计、施工、监理及设备材料采购招标工作；
　(五)会同代建单位编制年度投资及基建支出预算筹划，向发展改革部门申请项目年度投资筹划；向财政部门申请年度基建支出预算及资金拨付；
　(六)筹措自筹资金；
　(七)监督工程质量、施工进度及资金使用状况，参加工程验收。
采用阶段代建方式，使用单位除负责办理前款规定事项外，还应当负责组织编报项目可行性研究报告、初步设计。
工程项目管理详细方式及服务内容、权限、取费和责任等，由业主与工程项目管理公司在合同中商定。
依照《建设工程项目管理试行办法》第6条，工程项目管理业务范畴涉及：
（一）协助业主方进行项当前期策划，经济分析、专项评估与投资拟定；
（二）协助业主方办理土地征用、规划允许等关于手续；
（三）协助业主方提出工程设计规定、组织评审工程设计方案、组织工程勘察设计招标、订立勘察设计合同并监督实行，组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比选并进行投资控制；
（四）协助业主方组织工程监理、施工、设备材料采购招标；
（五）协助业主方与工程项目总承包公司或施工公司及建筑材料、设备、构配件供应等公司订立合同并监督实行；
（六）协助业主方提出工程实行用款筹划，进行工程竣工结算和工程决算，解决工程索赔，组织竣工验收，向业主方移送竣工档案资料；
（七）生产试运营及工程保修期管理，组织项目后评估；
（八）项目管理合同商定其她工作。

限制性规定

《长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理告知》第3条，项目建设管理单位及其有直接利害关系单位不得承担管理项目勘察、设计、施工、监理及设备材料供应等工作。具备与建设管理项目相应设计资质，可以承担可行性研究报告编制。
第4条，项目建设管理单位应当在工程项目开工前，将项目委托建设管理（代建）合同、相应项目管理组织机构、管理体系、项目负责人及专业人员配备状况报市建委工程处备查。
依照《建设工程项目管理试行办法》第7条，项目管理公司可以依法承担管理项目工程勘察、设计、监理业务，但施工公司不得在同一工程从事项目管理和工程承包业务。
但依照《长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理告知》第3条，项目建设管理单位及其有直接利害关系单位不得承担管理项目勘察、设计、施工、监理及设备材料供应等工作。具备与建设管理项目相应设计资质，可以承担可行性研究报告编制。
且依照该规定第4条，项目建设管理单位应当在工程项目开工前，将项目委托建设管理（代建）合同、相应项目管理组织机构、管理体系、项目负责人及专业人员配备状况报市建委工程处备查。