BT综合项目运作基本程序.doc

BT项目运作基本程序

一 BT模式概述
1、BT是英文Build（建设）和Transfer（移送）缩写形式，即“建设--移送”。 是政府运用非政府资金来进行非经营性基本设施建设项目一种融资模式。项目运作通过项目公司总承包、融资，工程验收合格后移送给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报。
2、常规融资、投资方式存在重大缺陷，金融资本、产业资本、开发商、建筑公司等行业被人为阻隔，资金缺少封闭管理，不能形成以项目为核心有机循环闭合体。
3、BT模式可优化资源配备，合理分散风险，BT项目投资巨大，建设周期长，引入社会资本，多方共同承担风险，获取收益。 发展BT模式使产业资本和金融资本全新对接，形成了一种新融资格局，为政府提供了一种解决基本设施建设项目资金周转困难融资新模式，为投资方剩余价值提供了新投资途径，也使银行或其她金融机构获得了稳定融资贷款利息，是一种以各参加方“双赢”或“多赢”为合伙理念当代经济模式。
4、《国务院关于投资体制改革决定》中明确规定“放宽社会资本投资领域，容许社会资本进入法律法规未禁入基本设施、公用事业及其她行业和领域”，“各级政府要创造条件，运用特许权经营、投资补贴等各种形式，吸引社会资本参加社会资本参加有合理回报和一定投资回收能力公益事业和公共基本设施建设”。这是BT模式获得发展政策背景。
5、BT项目履行法律根据
（1）《中华人民共和国政府采购法》第二条“政府采购是指各级国家机关、事业单位和团队组织，使用财政性资金采购依法制定集中采购目录以内或者采购限额原则以上货品、工程和服务 BT模式行为。”
（2）建设部《关于关于哺育发展工程总承包和工程项目管理公司指引意见》第四章第七条“勉励有投融资能力工程总承包公司，对具备条件工程项目，依照业重规定按照建设—转让(BT) 、建设--经营--转让(BOT) 、建设—拥有--经营(BOO) 、建设--拥有--经营--转让(BOOT)等方式组织实行。”
二 BT项目运作基本程序
1、政府应依照本地基本设施建设需要，完毕项目立项、项目建议书、可行性研究、谋划报批等前期工作。
2、政府拟定融资模式、贷款金额、偿还资金筹划安排。
3、政府通过招投标方式拟定投资方，拟定投资方应是依法注册成立国有或私有建筑公司，政府与投资方订立BT投资合同，商定双方权利与义务，订立BT合同，并将项目融资和建设特许权转让给投资方。
4、银行或其她金融机构依照项目将来收益状况对投资方经济等实力状况为项目提供融资贷款。
5、投资方组建BT项目公司，在建设期间行使业主职能，对项目进行融资、建设、并承担建设期间风险。
6、参建各方按BT合同规定，行使权利，履行义务，推动工程项目。
7、政府在BT投资全过程中行使监管职能，保证BT投资项目顺利融资、建设、移送。
8、工程竣工验收。
9、投资方有偿将项目移送给政府，政府按商定总价，按比例分期偿还给投资方。

三 BT项目运作模式及风险
　　1、BT项目运作模式中普通存在三个主体
（1）项目业主：政府及所属部门指定机构或公司，负责对项目项目建设特许权招标。在项目融资建设期间，业主在法律上不拥有项目，而是通过予以项目一定数额从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资支持。在项目建设完毕和移送后，将拥有项目所有权和经营权。
（2）BT投资建设方：BT方通过投标方式从政府获得项目建设特许权。负责提供项目建设所需资金、技术，安排融资和组织项目建设，并承担相应项目风险。通过招投标方式产生相应设计单位、施工单位、监理单位和设备、原材料供应商等。
（3）贷款银行或其她有关机构：融资渠道在BT模式中扮演很重要角色，项目融资渠道普通是投资方自有资产、银团贷款、政府政策性贷款等。

（4）BT项目架构图（此架构特别适于直接施工型BT模式）：
勘察设计合同

项目业主

勘察设计单位

政府行政部门

工程监理机构

招标代理机构

其她征询机构

招标代理合同

工程监理合同

征询

征地拆迁合同

BT投资建设方

BT投资
建设合同

项目公司

金融机构

融资合同

法律征询公司

造价征询公司

其她征询机构

征询合同

施工单位

施工合同

业主对项目公司监督

政 府

2、BT模式运作常用两种方式
(1)施工二次招标型BT模式：政府选定仅承担投资职能投资人(联合体)，由投资人设立具备法人资格项目公司对BT项目进行融资、建设组织和管理，办理工程建设关于审批手续、通过公开招投标程序选取施工承包商和材料设备供应商等。这种模式特点是项目重要施工承包商要由项目公司此外再通过公开招标程序拟定，而不是由政府拟定。
(2)直接施工型BT模式：政府选定可以承担项目主体某些施工投资人(联合体)，投资人设立具备法人资格项目公司对BT项目进行融资、建设和管理。其特点是项目公司成立后，不再另行选取施工总承包商，而是直接按BT投资建设合同商定进行施工。这种模式减少了中间一种大环节，投资人不再把项目转包给施工总承包商，如果投资人和施工总承包商都同步追求施工利润，就会导致项目建设成本加大，政府回购价提高。因而，规定承建BT项目施工总承包商既要有较强投融资能力，又要有较强施工能力。此模式中监理单位必要由业主委托。
3、BT项目运作风险分析
（1）风险较大,有政治、自然、社会、技术等方面风险。参建各方需增强风险管理能力，其中：政府债务偿还与否按合同商定实现？BT投资建设方融资筹划能否在项目实行过程中贯彻？两者是至关重要。
（2）合理利润及商定总价拟定比较困难。
（3）当前整个建筑行业对BT模式结识不够，有关立法工作还处在摸索阶段，致使诸多问题无据可依，BT模式经常被滥用，以BT之名行垫资之实，有在用地、立项、规划等方面违背基本建设程序，等等，以上不规范行为给介BT项目参建各方也许带来巨大风险。
4、项目业主方应加强对BT项目抗风险管理
（1）BT项目建立前提是将来政府财政收入增长，如果政府财政收入无法支撑BT项目，一味追求形象、业绩工程，便属于盲目扩张固定资产投资规模行为，扰乱国家宏观建设环境，当无法按期回购已交工BT项目时，必将极大损害投资人经济利益。因而BT项目立项时，应依照自身经济实力，社会需要，进一步论证，精打细算，合理拟定项目规模及开工时间。
（2）招标拟定投资方时，应严格审查投资方公司资质，认真核算投资方所融资金来源、融资能力、经济实力、银行信用级别、财务状况等。防止浮现工程拖拉、偷工减料、拖欠工程进度款和农民工工资，甚至浮现“烂尾” 工程。
项目公司注册资金普通为项目总投资35%，
（3）勘察、设计单位拟定： 由于基本设施建设复杂、投资大，规定高，工程设计质量和深度直接影响工程造价，为锁定建设成本，BT项目普通采用概算包干形式,如果投资人介入过早将增长双方风险。为减小风险、更好控制工程总投资,政府要认真做好项目可行性论证、方案优化选取、初步设计（概算）、施工图设计（预算），以审定初步设计概算为控制目的，通过招标选取BT投资单位。
（4）委托工程监理 ：基本设施建设项目建设工艺复杂，且存在大量隐蔽工程，工程质量控制难度大。特别是直接施工型BT模式项目中，由投资人承担项目施工建设，其特殊身份加大了工程质量控制难度。如果由投资人自行拟定监理单位，投资人很也许通过控制监理机构在项目施工中获取不合法利益。为保证工程质量、成本、进度，监理单位应由政府委托，并由其支付监理费用。
（5）BT项目操作上规范是保证项目成功核心。应采用FIDIC合同条款签定BT合同，规范双方行为，明确双方权利和义务,履行项目法人责任制，对项目资金筹措、建设实行、资产保值增值实行全过程监督，合理减少工程造价和融资成本。
（6）政府在法律上不便与投资方形成经济合同关系，应组建一种项目法人或委托征询中介公司，代表政府行使业主权利，履行业主义务，也可聘请专业律师进行全过程把关，提高对项目风险分析、辨认、评价及转移能力。加强对BT项目公司融资进行监管，达到融资合同后，BT项目公司及贷款银行必要持融资合同正本向政府登记备案后方为有效。监督BT项目公司防止融资所获资金用于其她用途，或就已设立质押内容重复融资。加强对BT项目公司寻常资金运用监管，规定BT项目公司在银行设立工程建设资金专户，并接受政府监管。在项目建设过程中，其专户存款须保证工程款及时支付，不用于与BT工程无关其她任何 经济活动。检查监督资金到位和使用状况，规定BT项目公司须按月向政府授权机构提供银行账单等有关资料。为了防止拖欠工程有关单位工程进度款，BT项目公司须按月向政府授权机构提供工程进度款支付状况阐明，积极防范相称长建设周期内也许浮现各种风险。
5、BT项目开发管理基本程序（接下页）

基本程序
可行性研究
办理用地手续
方案设计
监理招投标
办理开工手续

施工招投标
BT投资建设方职责

办理《建设工程施工允许证》，编写《建设工程开工申请表》，办理工程安全、质量监督手续及开工报告。

全过程管理
直接施工型

施工二次招标型

组织施工招标

项目业主职责
办理环境影响评价审查、
建设项目核准或备案手续
编制《可行性研究报告》
办理土地出让允许、《建设用地
规划允许证》《国有土地使用证》

施工图审查
审查项目方案设计

编写《工程设计招标书》《设计任务书》，与设计单位订立《工程设计合同》

《工程设计合同》
组织监理招标
监督

工程竣工验收

工程移送

工程初验

督促施工、监理单位进行竣工验收准备，
组织工程验收和工程总结

督促监理单位组织工程初验，施工单位整治
BT项目公司移送
接受
工程设计
报建
组织、审查初步设计文献

报审初步设计，重点是人防、消防、市政、公安、卫生等

初步设计（概算）
施工图设计(预算)
(审查合格盖审查章)
施工全过程控制
提出变更、签证意见
变更、签证
参加施工图审查

成立BT项目管理公司

与项目业主订立合同
与BT投资建设方订立合同

对BT项目管理公司审查

订立BT合同
组建BT项目管理公司
提供投标书及项目建议书、贷款融资状况等

组织BT项目招标
BT项目招投标
控制
对BT项目进行
跟踪、调研、策划

办理规划允许手续
办理《建设工程规划允许证》

立项
编写勘察委托书
设计单位提供图纸及初勘技术规定

初勘
编写勘察委托书
设计单位提供图纸及详勘技术规定

详勘
(审查合格盖审查章)
BT项目开发管理基本程序