不动产登记注意项目.doc
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1、一、申请审批表(一)问询笔录【技术规程P71】1、抵押登记、转移登记:你是否结婚?申请登记房地产是否夫妻共有?注:假如共有应夫妻共同申请;假如非共有应提交非共同全部证实材料。2、 在建工程抵押:是否已经取得了预售许可?截至现在已经预售了几套商品房?是否在房管机关进行了立案?注:在建工程抵押登记时:1)请房管部门提供是否取得预售许可证,假如取得,应提供以立案协议。3、 异议登记:权利人是否不一样意更正登记?是否已知悉异议不妥应负担法律责任?注:物权法19条:登记机构给予异议登记,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。3、在建工程抵押登记:是否已经取得预售许可证?已经预售几套房屋?(
2、二) 实地查看【房屋登记措施】19条;规程】P101、房屋全部权首次登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失造成房屋全部权注销登记。2、实地查看资料:实地查看表、现场照片。3、实地查看内容:1)在建工程坐落和证实材料记载信息一致;2)申请抵押部分已建造。4、实地查看人员:由2名登记人员负责,最少一名登记官。(三)申请人单方申请:【技术规程】P61、首次登记;2、因继承、受遗赠取得房地产权力;3、因生效法律文件;4、变更登记;5、房屋全部权注销登记;6、异议登记;7、权利人申请不包含房地产权利归属和内容更正登记。注意:夫妻共有,必需夫妻双方共同申请。(四) 通知和公告1、通知权利人:2、公告:【技术
3、规程】P101)公告情形:集体土地上房屋全部权首次登记;权属证书或证实公告作废;补发集体土地上房屋权属证书或证实;查封提议公告【司审】p138。2)公告期限:不少于15个工作日。【不动产登记暂行条例】22条3)公告地点:报纸、官网;集体应在村委会办公场所并拍照。(五)身份证实【规程】P271、自然人:【规程】P27境内自然人身份证实为居民身份证,无居民身份证能够为户口簿及公安部门出具贴有照片证实【收件P23】、护照、有效军人身份证件等(军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等);港澳同胞身份证实为港澳居民来往内地通行证或港澳同胞回乡证、居民身份证;台湾地域居住有效身份证件或经确定身
4、份证实;外国人身份证实为护照和中国政府主管机关签发居留证件。【房屋登记行政行为及司法审查P130】2、 法人身份证实:【规程】P27境内企业法人应提交企业法人营业执照;境内机关法人、机关法人和社团法人应提交组织机构代码证、机关法人证书或社会团体法人登记证书;境内经营型其它组织应提交营业执照;境内非经营性其它组织应提交组织机构代码证;境外企业法人应提交其在境内设置分支机构或代表机构同意文件和注册证实;境外其它组织应提交其在境内设置分支机构同意文件和注册证实;外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具身份证实。【房屋登记收件】P16:香港、
5、澳门法人、台湾法人及外国法人公证认证要求。【房屋登记措施】15条:外国组织提交外文身份证民,应该同时提交经过公证或认证该身份证实汉字译本。3、 权利人名称、身份证实类型变更登记:【收件】P38 1)自然人:4、 抵押登记或转移登记权利人证实材料5、 公证情形:1)【收件】P47:转移登记,约定由某一方当事人单方申请买卖协议或作价入股协议应该进行公证。2)【收件】P71:转移登记,因离婚约定某一方全部或第三方全部,协议经过公证或法院确定、经婚姻登记机关确定其和存档档案一致,且载明房屋申请人,能够单方面申请。3)【收件】P52:涉外涉港澳台房屋买卖协议和房屋作价入股协议应该公证。4)【规程】P29
6、:1、因继承、受遗赠实施申请相关房地产登记继承文书、受遗赠文书,但人民法院生效法律文书确定相关房地产继承、受遗赠事实除外。2、境外申请人委托她人申请房地产登记委托书。3、父母之外其它人处分未成年人房地产申请登记,应提供对未成年人享受监护权证实,但法院制订监护除外。4、境外出具公证材料应经转递或认证,并附汉字译本。2、企业法人是金融机构应同时提交金融机构法人许可证或金融机构营业许可证并经工商行政管理部门核准登记。【房屋登记行政行为及司法审查P141,依据贷款通则】(二)代理登记注意事项1、委托代理人登记,提交授权委托书、委托双方身份证实。授权委托书应该明确委托事项、登记不动产坐落、权限;注明委托
7、期限,申请登记时间应该在委托期限内。委托人是法人或其它组织,应该加盖公章并注明日期; 2、自然人处分不动产,委托代理人申请登记,应该和当事人共同到不动产登记机构现场签署授权委托书,但授权委托书经公证除外。3、境外申请人委托代理人申请不动产登记,其授权委托书应该根据国家相关要求办理公证或认证。(三)共有不动产登记申请注意事项1、共有不动产,应该由共有些人共同申请登记。共有些人应该书面约定共有方法;按份共有,还应该明确共有些人各自占有份额。夫妻共同申请不动产登记,应提交婚姻关系证实。 2、按份共有些人转让其享受不动产份额,应该和受让人共同申请转移登记;受让人属于共有些人以外,应该同时提交其它共有些
8、人放弃优先购置权书面证实。按份共有些人抵押其不动产份额,应该和抵押权人共同申请登记。3、确定共有些人情形及证实材料【房屋登记行政行为及司法审查P20】(1)国有企业、机关法人以其房地产转让、抵押,应该报相关国有资产管理部门或授权投资机构审批;(2)集体全部制企业以自由房地产转让、抵押,应该经该企业职员大会或职员代表大会经过,并报上级主管部门立案;以上级调整使用房地产抵押,应该经上级主管部门同意;(3)股份、有限责任企业或外商投资企业以房地产转让、抵押,应该经股东大会或董事会经过,法律法规另有要求,从其要求;(4)在合作企业存续期间,以合作企业房地产转让、抵押,必需经全体合作人同意;(5)以村镇
9、依法建设企业厂房等建筑物及其占有范围内集体土地使用权抵押,应该经集体土地全部者书面同意;(6)以出租房地产抵押,抵押人应该书面通知抵押权人和承租人;(7)以预售商品房抵押,其预售协议应该经所在房地产交易机构登记;(8)以享受国家优惠政策购置房地产抵押,其抵押额以房地产权利人能够处分和收益份额百分比为限;(9)(四)监护人代为申请注意事项1、监护人代为申请登记,应该提交监护人和被监护人身份证实、有权机关出具监护关系等证实材料;因处分不动产而申请登记,还应该提供为被监护人利益书面确保。2、未成年人以外其它无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记,应该由其监护人代为申请登记。监护人代为申请
10、登记,除提交本人和被监护人身份证实、监护关系证实外,还应该提交人民法院认定无民事行为能力或限制民事行为能力生效法律文书;3、以下材料可作为监护关系证实使用:户口簿、婚姻关系证实;出生医学证实;人民法院指定监护人生效判决;居民委员会、村民委员会指定监护人证实文件;证实监护关系公证书;未成年人父、母所在单位指定监护人证实文件。 (三)其它 1、申请材料注明提交原件,申请人应该提交申请材料原件。申请材料未注明提交原件,申请人应该提交申请材料复印件,并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件,申请人不能提交原件,能够提交出具该原件机关或法定存档机构确定和原件一致复印件,或公证机构公证复印件
11、和原件一致证实。 2、不动产登记申请审批表应该由申请人(代理人)签字确定。申请人是法人或其它组织,由代理人签字,并加盖公章;申请人是自然人,由申请人(代理人)签字。 3、申请人应该就相关事项接收登记部门问询并如实回复,在确定问询结果后,在问询笔录上签署姓名和日期。代理人代为接收问询,代理人应该明确代某个申请人接收问询。 4、因继承或受遗赠申请不动产登记,申请人自愿公证享受不动产权利证实,能够作为登记原因证实材料。一、其它材料1、建设工程符合计划证实【房屋登记司法审查】P87:在建工程抵押:建设工程计划许可证(副本);首次登记:建设工程计划许可证(正本)及计划核实意见书(超出计划)。建设工程符合
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