不动产登记注意项目.doc

一、申请审批表
（一）问询笔录【技术规程P71】
1、抵押登记、转移登记：
你是否结婚？申请登记房地产是否夫妻共有？
注：假如共有应夫妻共同申请；假如非共有应提交非共同全部证实材料。
2、 在建工程抵押：
是否已经取得了预售许可？截至现在已经预售了几套商品房？是否在房管机关进行了立案？
注：在建工程抵押登记时：1）请房管部门提供是否取得预售许可证，假如取得，应提供以立案协议。
3、 异议登记：权利人是否不一样意更正登记？是否已知悉异议不妥应负担法律责任？
注：《物权法》19条：登记机构给予异议登记，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
3、在建工程抵押登记：是否已经取得预售许可证？已经预售几套房屋？
（二） 实地查看【房屋登记措施】19条；[规程】P10
1、房屋全部权首次登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失造成房屋全部权注销登记。
2、实地查看资料：实地查看表、现场照片。
3、实地查看内容：
1）在建工程坐落和证实材料记载信息一致；
2）申请抵押部分已建造。
4、实地查看人员：由2名登记人员负责，最少一名登记官。
（三）申请人单方申请：【技术规程】P6
1、首次登记；2、因继承、受遗赠取得房地产权力；3、因生效法律文件；4、变更登记；5、房屋全部权注销登记；6、异议登记；7、权利人申请不包含房地产权利归属和内容更正登记。
注意：夫妻共有，必需夫妻双方共同申请。
（四） 通知和公告
1、通知权利人：
2、公告：【技术规程】P10
1）公告情形：集体土地上房屋全部权首次登记；权属证书或证实公告作废；补发集体土地上房屋权属证书或证实；查封提议公告【司审】p138。
2）公告期限：不少于15个工作日。【不动产登记暂行条例】22条
3）公告地点：报纸、官网；集体应在村委会办公场所并拍照。
(五）身份证实【规程】P27
1、自然人：【规程】P27
境内自然人身份证实为《居民身份证》，无《居民身份证》能够为《户口簿》及公安部门出具贴有照片证实【收件P23】、《护照》、有效军人身份证件等（军官证、文职干部证、士兵证、学员证、离休证、退休证等）；港澳同胞身份证实为《港澳居民来往内地通行证》或《港澳同胞回乡证》、《居民身份证》；台湾地域居住有效身份证件或经确定身份证实；外国人身份证实为《护照》和中国政府主管机关签发居留证件。【《房屋登记行政行为及司法审查》P130】
2、 法人身份证实：【规程】P27
境内企业法人应提交企业法人营业执照；境内机关法人、机关法人和社团法人应提交组织机构代码证、机关法人证书或社会团体法人登记证书；境内经营型其它组织应提交营业执照；境内非经营性其它组织应提交组织机构代码证；境外企业法人应提交其在境内设置分支机构或代表机构同意文件和注册证实；境外其它组织应提交其在境内设置分支机构同意文件和注册证实；外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构应提交该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具身份证实。
【房屋登记收件】P16：香港、澳门法人、台湾法人及外国法人公证认证要求。
【房屋登记措施】15条：外国组织提交外文身份证民，应该同时提交经过公证或认证该身份证实汉字译本。
3、 权利人名称、身份证实类型变更登记：【收件】P38
1)自然人：
4、 抵押登记或转移登记权利人证实材料
5、 公证情形：
1）【收件】P47：转移登记，约定由某一方当事人单方申请买卖协议或作价入股协议应该进行公证。
2）【收件】P71：转移登记，因离婚约定某一方全部或第三方全部，协议经过公证或法院确定、经婚姻登记机关确定其和存档档案一致，且载明房屋申请人，能够单方面申请。
3）【收件】P52：涉外涉港澳台房屋买卖协议和房屋作价入股协议应该公证。
4）【规程】P29:1、因继承、受遗赠实施申请相关房地产登记继承文书、受遗赠文书，但人民法院生效法律文书确定相关房地产继承、受遗赠事实除外。2、境外申请人委托她人申请房地产登记委托书。3、父母之外其它人处分未成年人房地产申请登记，应提供对未成年人享受监护权证实，但法院制订监护除外。4、境外出具公证材料应经转递或认证，并附汉字译本。

2、企业法人是金融机构应同时提交《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》并经工商行政管理部门核准登记。【《房屋登记行政行为及司法审查》P141，依据《贷款通则》】

（二）代理登记注意事项
1、委托代理人登记，提交授权委托书、委托双方身份证实。授权委托书应该明确委托事项、登记不动产坐落、权限；注明委托期限，申请登记时间应该在委托期限内。委托人是法人或其它组织，应该加盖公章并注明日期；
2、自然人处分不动产，委托代理人申请登记，应该和当事人共同到不动产登记机构现场签署授权委托书，但授权委托书经公证除外。
3、境外申请人委托代理人申请不动产登记，其授权委托书应该根据国家相关要求办理公证或认证。
（三）共有不动产登记申请注意事项
1、共有不动产，应该由共有些人共同申请登记。共有些人应该书面约定共有方法；按份共有，还应该明确共有些人各自占有份额。夫妻共同申请不动产登记，应提交婚姻关系证实。
2、按份共有些人转让其享受不动产份额，应该和受让人共同申请转移登记；受让人属于共有些人以外，应该同时提交其它共有些人放弃优先购置权书面证实。按份共有些人抵押其不动产份额，应该和抵押权人共同申请登记。
3、确定共有些人情形及证实材料【《房屋登记行政行为及司法审查》P20】
（1）国有企业、机关法人以其房地产转让、抵押，应该报相关国有资产管理部门或授权投资机构审批；
（2）集体全部制企业以自由房地产转让、抵押，应该经该企业职员大会或职员代表大会经过，并报上级主管部门立案；以上级调整使用房地产抵押，应该经上级主管部门同意；
（3)股份、有限责任企业或外商投资企业以房地产转让、抵押，应该经股东大会或董事会经过，法律法规另有要求，从其要求；
（4）在合作企业存续期间，以合作企业房地产转让、抵押，必需经全体合作人同意；
（5）以村镇依法建设企业厂房等建筑物及其占有范围内集体土地使用权抵押，应该经集体土地全部者书面同意；
（6）以出租房地产抵押，抵押人应该书面通知抵押权人和承租人；
（7）以预售商品房抵押，其预售协议应该经所在房地产交易机构登记；
（8）以享受国家优惠政策购置房地产抵押，其抵押额以房地产权利人能够处分和收益份额百分比为限；
（9）
（四）监护人代为申请注意事项
1、监护人代为申请登记，应该提交监护人和被监护人身份证实、有权机关出具监护关系等证实材料；因处分不动产而申请登记，还应该提供为被监护人利益书面确保。
2、未成年人以外其它无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记，应该由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记，除提交本人和被监护人身份证实、监护关系证实外，还应该提交人民法院认定无民事行为能力或限制民事行为能力生效法律文书；
3、以下材料可作为监护关系证实使用：户口簿、婚姻关系证实；出生医学证实；人民法院指定监护人生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人证实文件；证实监护关系公证书；未成年人父、母所在单位指定监护人证实文件。
（三）其它
1、申请材料注明提交原件，申请人应该提交申请材料原件。申请材料未注明提交原件，申请人应该提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件，能够提交出具该原件机关或法定存档机构确定和原件一致复印件，或公证机构公证复印件和原件一致证实。
2、不动产登记申请审批表应该由申请人（代理人）签字确定。申请人是法人或其它组织，由代理人签字，并加盖公章；申请人是自然人，由申请人（代理人）签字。
3、申请人应该就相关事项接收登记部门问询并如实回复，在确定问询结果后，在问询笔录上签署姓名和日期。代理人代为接收问询，代理人应该明确代某个申请人接收问询。
4、因继承或受遗赠申请不动产登记，申请人自愿公证享受不动产权利证实，能够作为登记原因证实材料。
一、其它材料
1、建设工程符合计划证实【房屋登记司法审查】P87：
在建工程抵押：建设工程计划许可证（副本）；首次登记：建设工程计划许可证（正本）及计划核实意见书（超出计划）。
建设工程符合计划证实:建设工程计划许可证和建设工程计划验收汇报【河北省城镇计划条例】第34、55条。

2、 房屋完工证实
1）【房屋登记司法审查】P88：建设行政主管部门完工立案证实。
2）【房屋登记收件】P20：房屋完工证实关键有：建设工程质量管理部门出具完工验收立案表；建设单位组织相关部门对完工房屋综合验收形成建设工程质量完工验收合格证；城建单位或个人出具房屋已经完工证实；房屋全部权人出具房屋已经完工确保，或证实房屋已经完工照片。
注：1、依据《建筑法》村民自建民宅，无需取得对完工验收汇报立案，申请人出具房屋已完工证实。
2、《建设工程施工许可管理措施》要求：工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下建筑工程，能够不申请办理施工许可证。

3、 房屋测绘结果：不动产权籍调查表、不动产测量汇报、宗地图、房产分户图、界址点坐标结果表【不动产权籍调查技术方案】
4、 契税缴纳凭证或减免税证实【司审】P111
（2）继承证实:被继承人死亡证实、继承权公证书或遗嘱继承公证书。【司审】P112
（3）受遗赠证实：遗赠人死亡证实、遗赠公证书。【司审】P112
5、 公证：
涉外涉港澳台房屋买卖协议和房屋作价入股协议应该公证。【收件】P52
8、 房屋地址证实（原件）；【房地产登记技术规程C.1.1】
9、保障性住房、单位集资合作建房应提交同意文件；【经济适用住房管理措施】
10、人民法院生效法律文书，当事人不自觉推行生效法律文书，应提交人民法院帮助实施通知书。【司审】P112
11、仲裁委员会生效法律文书，当事人不自觉推行生效法律文书，应提交人民法院帮助实施通知书。【司审】P112
12、房屋设定抵押权，应提交抵押权人身份证实、抵押权人同意房屋转移书面文件、她项权利证书。【房屋登记措施34条】
13、以划拨方法取得土地使用权，应提交有同意权人民政府准予办理出让手续或准予维持划拨状态批文。【房地产管理法40条】
14、监护人代为申请，应由被监护人共同监护人共同申请，父母之外其它人处分未成年人房地产申请登记，应提供对未成年人享受监护权证实，但法院制订监护除外。同时提交为被监护人利益书面确保。【收件】P
12、乡村集体企业或乡村集体经济组织以房屋作价入股，应提交县级以上人民政府同意以集体建设用地使用权作价入股批文。【土地法】60条
13、反担保人资格要求：反担保人能够是自然人也能够是企业法人。自然人须是党政机关、财政全额拨款机关工作人员，或和盈利国有大中型企业签署劳动协议职员及担保机构和经办银行共同认可其它机关团体企机关职员；企业法人能够是申请贷款企业主办企业，也能够是其它独立法人企业。自然人只能为个人提供反担保。企业法人能够为符合贷款条件企业或个人提供反担保。
14、抵押权消亡证实包含：还款证实、提存单、抵消协议、债权人免去债务人债务申明或决定、生效种植债权法律文书。【收件】P139
15、抵押权实现种类：抵押物拍卖、抵押物变卖、抵押物折价。【收件】P139
16、房屋灭失证实种类：全部权人出具房屋实体已经灭失申明或确保、房屋实体灭失照片、因火灾：消防、政府或所在小区出具证实、房屋因拆迁灭失，能够是拆迁赔偿安置协议【收件】P140
17、权利人放弃房屋全部权证实,登记房屋存在她项权利，应提供她项权利人同意书面证实。【司审】P123
18、最高额抵押权担保债权还未确定证实：抵押权人做出申明或承诺、记载有在全确定其间登记簿打印件或复印件（原件）；【收件】P153
（1）债权确定时间届满证实：抵押协议中有约定从其约定，约定不明确或未约定，自抵押权设置之日起满两年；【收件】p168
【收件】p215：预告登记权利消亡证实材料：1）当事人协商解除协议证实：接触商品房买卖协议协议；生效民事调解书、仲裁调解书。2）商品房买卖协议被法院、仲裁机构解除、撤销或宣告无效：民事判决书、民事裁定书、裁决书。3）预购商品房预告登记被生效法律文书确定无效。
20、法人被撤销或宣告破产，清算组织为权利人。
21、已立案商品房预售协议、已立案商品房买卖协议依据：《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应该向预购人出示商品房预售许可证实。房地产开发企业应该自商品房预售协议签署之日起30日内，到商品房所在地县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作部门立案。【房屋登记措施】
22、按份共有，应该经占份额三分之二以上按份共有些人或全体共同共有些人书面同意，但另有约定除外。【物权法】97条
一、境外机构、个人购房相关要求：
1、境外机构、个人购房要求：【相关深入规范境外机构和个人购房管理通知】
个人：1）在境内只能购置一套用于自主住房。
2）相关部门出具境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超出十二个月证实；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留证实。
3）境外个人名下在境内无其它住房书面承诺。
机构：1）相关部门出具在境内设置分支、代表机构同意文件和注册证实。
2)境外机构所购房屋是实际办公所需书面承诺。
2、【收件】p52:《司法部、建设部相关房产登记管理中加强公证联合通知》第四条：相关房产全部权转移涉外和港澳台法律行为，必需办理公证证实，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
3、在中国领域内没有住所外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中国律师或其它人代理诉讼，从中国领域外寄交或托交授权委托书，应该经所在国公证机关证实，并经中国驻该国使领馆认证，或推行中国和该国签订相关条约中要求证实手续，才含有效力。

24、因企业合并发生转移登记，应提供被解散（被合并或吞并）企业工商注销登记资料。
25\自然人变更姓名，应提供户籍所在地公安部门出具证实材料；企业法人名称变更，应提供由工商行政管理部门出具名称变更核准证实材料及税务行政主管部门出具免税凭证。包含国有企业，还应提交国有资产管理部门同意证实材料，包含集体企业，还应提交上级管理部门证实材料；社团法人名称变更，应提供民政部门出具证实材料；地址变更，应提供民政部门出具证实材料。
26、
查封或预查封未解禁之前不得办理：全部登记。
异议登记期间：除查封或预查封外全部登记不得办理。
转移登记：抵押权人、预告登记权利人、地役权权利人、共有些人书面同意。
变更登记：异议权利人
抵押登记：预告登记权利人、地役权权利人、共有些人书面同意。
二、什么是认证：【民事讼诉法】240条
在中国领域内没有住所外国人、无国籍人、外国企业和组织委托中国律师或其它人代理诉讼，从中国领域外寄交或托交授权委托书，应该经所在国公证机关证实，并经中国驻该国使领馆认证，或推行中国和该国签订相关条约中要求证实手续，才含有效力。

问题：【赣州市登记指南】
1、立项批文。
2、建设用地计划许可证、附用地红线图。
3、建设工程计划验收资料：建设工程完工计划核实合格验收单。
4、物业用房证实
5、由小区服务用房，须提交移交协议。
6、建设工程计划许可证，并附总平面图。
自己问题：
1、 几栋房屋，其中一栋登记，怎样识别符合计划？
2、保障性住房、单位集资合作建房应提交同意文件；是否需要？
3、有地下室，须提交非人防证实；？？？？？？
4、商品房、保障性住房应提交计划部门确定业主共有房屋证实或建筑物区分全部权书面约定和住宅专题维修资金全额缴存证实。？？？？？？？？？？
5、以立案房屋买卖协议（是否只适于商品房、保障房）；集体土地是否需要？？？？？？
6、集体房屋抵押是否先办理土地抵押，怎样办理》》》？？？
7、商品房抵押，过户问题？
8、申请书自填还是签字？
9、在建工程抵押设置登记，建设工程施工许可证是否有必需？还没有施工情况，怎样处理？
10、怎样分清，某栋楼是否符合计划？
11、预购商品房预告登记业务多吗？
12、担保范围、推行期限是否对其它抵押权人产生不利影响？???
13、抵押权预告登记转化为房屋抵押权登记怎样操作？
14、预购商品房预告登记怎样保障其为正当建造？？？
15、计划许可证内容及附件？？？？？
16、签订一个夫妻共有实际操作规程。

问题：
1、 以一层为单元登记，楼道部分是否为公有部分？
2、 地下车位怎样登记？
3、 房地产首次登记时，是否就一套为单位编码，包含车库、地下室吗？
4、 怎样保障单位编码不反复，商品房登记不出现一房二登记？
5、 [司审]127：抵押要件增加共有房屋须提交《房屋共有权证》和其它共有些人同意抵押证实。
6、 P168：司审，在建工程抵押问询？
7、 在建工程抵押，收件应增加是否取得预售许可证，是否进行了预售。
8、 异议登记，问询中应通知申请人权利、义务。15日，法院起诉。
9、 地籍调查结果审核意见有谁签字?????????????????????????????????
10、 土地预告登记是否可行？？？？？？？？？？
11、 问询廊坊地籍调查费\测绘费怎样收取?权利人是否委托资质单位测量\调查.

关键问题：涉外问题、夫妻共有、怎样避免房地分别抵押、不予受理情形、集体土地不得单独抵押、 区分全部权、审查内容

关键：以红头文件形式下发地籍调查规程。
依据：《地籍调查规程》《不动产权籍调查技术方案》《房产测量规范》《森林资源计划设计调查技术规程》
公证汇总:
1、【细则】11条，父母、法院指定以外监护人代为申请，监护关系应公证。
2、【收件】p52:《司法部、建设部相关房产登记管理中加强公证联合通知》第四条：相关房产全部权转移涉外和港澳台法律行为，必需办理公证证实，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。
3、继承、受遗赠材料必需公证。【细则】14条。
4、【细则】12条，境外申请人委托，授权委托书应经公证或认证。

步骤再造问题
1、 怎样使用电子签章？
2、 测绘企业应提供电子测绘图、界址点坐标。