西塔项目股权融资方案初步思路样本.doc
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1、西塔项目股权融资方案初步思绪一、项目股权融资条件1、依据市政府招标文件要求和本企业投标书承诺,项目标权益资金不低于项目总投资60%(即36亿元),确保金融风险趋于弱化,使银行负债率不超出40%;2、我方股权占比不能低于项目资本金51%,即18.3亿元,提议引入3-4家战略投资者以确保我方对整个项目标相对控股经营管理权;3、满足贷款银团对项目股权结构具体要求;4、股权定价基础项目评定价值要明确。二、项目股权融资主体操作方法1、以项目企业作为融资主体扩股增资项目企业注册资本为人民币20亿元,增资部分可直接扩股注册资本扩大到3039.2亿元,本企业仍保留20亿元投资,再引入1019.2亿元外来投资,
2、外来投资方占项目企业25.549股权。增资后企业利润会摊薄,但盈利应会高出摊薄部分。增资也可不采取扩大注册资本做法,而进入资本公积。该方法操作简便,费用低廉,但和广州市建委不许可变更项目企业股东地方政策相冲突,需要和市建委等相关部门协商处理,取得市政府特许。2、根据项目各功效成立项目子企业实现股权融资鉴于市建委现行政策不许可项目企业变更股东,能够成立和各功效产权面积对应经营管理企业,将各功效产权面积作为西塔项目企业对子企业投入,转移到各子企业中去成为该企业资产,在子企业层面实施股权融资,同时也能满足投资者选择。该过程需关键进行税务策划,合理利用政策避免所得税、营业税等巨额支出。子企业功效面积(
3、单位:平方米)酒店经营管理企业酒店面积、宴会厅53544写字楼经营管理企业写字楼167494商场经营管理企业商场(含地上商场和地下商场)54237(含地下商业16298平方米)观光旅游经营企业观光层会展经营管理企业会议中心22915注:服务式公寓销售前景好,投资回报高,可考虑在建设期,用于预售,回笼资金,填补建设资金不足。 地下停车位分配至各功效面积,不成立专门经营管理企业。上表中面积数不包含车位面积数。三、股权融资形式1、 “夹层融资”(mezzaninefinancing)操作模式:投资机构可将资金借给西塔项目企业投资方(城建开发、祥港房地产开发或城建开发集团),项目企业投资方将其对项目企
4、业股份权益或本身企业股权抵押给投资人,抵押权益将包含夹层借款者收入优先分配权,从而确保在清偿违约时,夹层投资人能够优先于股权人得到清偿,权益在一般股权之上、债券之下。在国际资本市场上夹层融资期望回报率仍大大高于债权回报率,57年期(通常夹层融资协议期限)回报率通常是1012%。为此,夹层投资通常要求较低分期还款和较高到期还款,以确保一直握有足够数量债权,其目标就是在企业增加到一定程度、股权增值后,利用所谓“退出触发机制”,将债权转换为股权。不过夹层投资通常并不真正转换股权,而是将这一权利出售给期望能从获取项目企业股权第三方,比如西塔项目如能整体上市前融资投资者或房托基金等。所以,夹层投资将会在
5、远不到协议期限时候,就先行变现退出。因为夹层投资者追求是投资回报,而不是经营控制项目企业,所以本企业能够尝试这种融资方法保持对西塔项目标经营管理权。采取这种方法最大好处是:无须在项目标“四证”齐全(建设用地计划许可证、国有土地使用证、建设工程计划许可证、施工许可证)前提下就能够处理引入夹层投资,同时夹层资金进入不影响项目向银行申请贷款。现在中国联华信托投资企业已经在这方面进行了探索,具体操作方法和操作障碍将立即咨询相关业界人士。2、和权益型房地产基金或信托投资企业尝试采取多个股权合作方法开发项目利用前述成立和各功效产权面积对应项目子企业和权益型房地产基金组成多个合资企业共同开发,前提是必需确定
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