以房抵工程款法律风险及防范.doc
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【干货】终于攒齐了,以房抵工程款八个法律风险点 曾巧 新疆七合律师事务所 无论房市上扬还是下行,工程欠款始终是施工方难以回避的痛。开发商在出现资金难以周转时,为了使工程资金回笼,往往提出以房抵工程款;施工方为了保全工程款,也倾向于接受这样的方案。面对日益萎缩的房市,施工方只能凭运气、靠关系来消化房产,将烫手房屋向下游抵债,于是分包商、材料商、油漆工等纷纷被卷入这场漩涡。以房抵款与传统的货币支付工程款存在明显不同,由此也衍生了较多的矛盾和纠纷。实践中,接受以房抵款的施工方应注意以下8个法律风险点: 1、以房抵工程款的法律效力 以房抵工程款,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。此方案中涉及到两个法律关系:工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。《城市房地产转让管理规定》第3条:本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:…(四)以房地产抵债的…因此,只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定,不违返法律、行政法规的强制性规定,以房抵工程款合同应合法有效。同时,《合同法》第286条:发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价。承包人对工程款债权享有法定优先受偿权。其与发包人协议以房抵工程款,属于优先受偿权实现的方式,故也应认可其效力。 2、工程在建情况 工程是否竣工,对以房抵工程款有一定影响。主要分两种情况:一、开发商以已建成但未出售的房屋抵付;二、开发商以已在建房屋抵付。第一种情况因房屋已建成,具备使用条件,位置、质量、产权等较清晰、易掌握,不易产生纠纷。而第二种情况下,因抵款时房屋尚未建成,即我们通常所说的期房,双方签订的合同为《商品房预售合同》,施工方需查验开发商是否已经取得预售许可证,在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同,也无法到房管局备案,买房人权益难以保护。且房屋设计、结构及能否竣工交付等一系列重要问题尚未确定,以该种房屋抵付工程款易产生纠纷,因此有必要对此产生的后果进行防范约定。 3、是否设定抵押 建筑商需要审查该在建工程是否为银行设置了抵押权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条:抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权。因此,如果存在抵押权,抵押权人实现抵押权时将会使施工方难以现实获得房屋所有权。 4、固定价格及房源 在双方协商时,为避免日后因开发商抛出虚高的销售价格或提供楼层、户型等较差房源,而损害施工方的利益,用于冲抵工程款的房号、数量、面积、价格或优惠比例一定要在合同中具体明确。 5、明确税费分担 一般说来,房屋销售过程中的契税、印花税等,应由施工方及最终买受人根据法律和政策规定各自承担,施工方不承担相关费用(除非施工方自买自用)。双方在协议中明确了冲抵价格,如实际销售价格高出抵款价款,超出部分的溢价应该属于施工方。若产生溢价,冲抵价款额度内的税费应由房屋出卖人及最终买受人承担;溢价部分对应的税收由施工方及最终买受人承担。 6、工程款与抵付房房价差额的处理 实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致,必将出现差额,因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何补全及处理。 7、房屋的交付期限 通常情况下,在以房抵款合同中,对房屋的交付期限当事人很少作出约定,因此易产生纠纷。而交房期限对于施工方尤为重要。如施工方自行寻找购房者,何时交房是购房者考虑是否购房的重要因素之一,因此建议在以房抵款合同中对交房期限作出具体明确的约定。 8、及时办理过户手续 施工方自行消化购买,应立即签署房屋预(销)售合同,并在条件具备后办理房屋过户手续,如委托开发商销售,也应明确时间。例如:半年之内若能按照施工方同意的条件对外销售,销售款归施工方;若半年之内不能销售,则施工方应该有将房屋过户给自己单位或指定买受人的准备。未登记过户情况下,如果开发商拖欠其他款项或反悔不履行抵债协议等,这对施工方来说存在很大风险。也许施工方考虑如过户日后再销售就变成了二手房,还涉及两次销售的税费,但是,这种风险及成本,与房屋登记在开发商名下的风险及可能的损失比较下来,还是值得的。 由于以房抵款的情况各不相同,开发商不能履约的原因千差万别,因此以房抵款协议的约定内容、风险防范重点亦因此而有变化,单凭施工方自己的判断难免百密一疏,故应当聘请专业律师协助把关,并对其后问题进行跟踪处理,将风险防患于未然,切实保护自身的利益。 更多精彩内容,敬请关注微信公众号“三律法网”- 配套讲稿:
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- 工程款 法律 风险 防范
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