工业地产开发流程.docx
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1、工业地产开发流程我国工业地产的发展面临新的历史性机遇,也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大,将有更多国际机构投资到这一领域,未来潜力无限。一、工业地产理论及开发模型介绍(一)工业地产理论(1)工业地产的概念工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常涉及工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。简朴而言,就是工业性质的房地产。(2)常规工业地产开发模式分类根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式重要有工业园区开发
2、模式、主体公司引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。如下是工业地产开发模式分析。(a)工业园区开发模式在政府主导的前提下进行,通过发明相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具有的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设立,是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,也是我国目前工业地产市场的重要载体如北京亦庄开发区,杭州经济技术开发区等,是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式,同样也是我国目前工业地产市场的重要载体。在政府主导的
3、前提下进行,通过发明相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具有的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。(b)主体公司引导模式是主体公司进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的公司,营建一个相对独立的工业园区;在自身公司入驻且占主导的前提下,借助公司在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类公司的聚集,实现整个产业链的b打造及完善主体公司引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发,其重要是围绕主体公司进行的开发运作,是公司产业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区,在上海石化龙头公司的带动
4、下,做大做强石化公司,同时进行相关行业延伸及细化,进而达成整个产业链的完善与发展,为实现整个金山“大石化战略”发展目的奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心公司入驻且占主导的前提下,借助公司在产业链中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类公司的聚集,实现整个产业链的集成和提高。(c)工业地产商模式房地产投资开发公司在工业园区内或其他地方获取工业土地项目,在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代
5、表。具体由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流公司入驻,普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,平常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。 如普洛斯公司的开发模式,其在取得土地之后,进行一级开发涉及基础设施的建设,二级项目以仓储设施为主,采用租赁方式销售,客户对象涉及制造商、零售商和物流公司等等。之后,派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”,即由普洛斯打造一个设施平台,吸引物流公司入驻,普洛斯只作房地产投资开发和物业管理,平常物流业务仍由客户操作,其本质是依旧是房地产开发商。 (d)综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体公司引导模式
6、和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 就我国目前来说,工业地产的开发模式重要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类公司,其管理体制重要有:一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发公司为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级和国家级开发区一般采用以开发公司为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区
7、域内一家开发公司签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少园区开发公司在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。就我国来说,工业地产的开发模式重要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,由于其在很大限度上受到政府的影响,需要根据本地政府的政策应对,涉及园区产业类型,土地出让和规划等因素的综合影响,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。(3)工业地产公司运作工业房地产土地的批租年限为50年。目前主业为工业地产的上市公司重要有鑫茂科技、空港股份、海泰发展、大港股份、张江高科、ST运盛等。它们大
8、多以经济或高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。 工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定,一般钞票流充沛;享受工业土地增值带来的资产溢价;不受住宅地产政策调控影响。(4)工业地产的发展工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整发展的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起,特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高,投资回报日渐减少的情况下,越来越多的民营或海外资金逐步向工业地产转移,使得这些独立的小型工业园区逐步兴起,而这样的园区往往更多考虑的是园区工业房地产的回报问题,这也就更接近于大家现在比较流行的“工业地产”的概念了
9、。(二)工业地产四大特性工业地产的商业模式具有大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的四大特性。从运营的规律来说,工业地产租期相对较长、相对回报稳定。(三)工业地产重要开发流程工业地产作为一门产业,其赢利点体现在可以快速启动、以收入抵偿支出、并可以在抵偿支出后有剩余。有其独有的商业模式,涉及工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。(四)工业地产成功开发要素工业地产如何成功,重要从以下六个方面:一、一方面是选址,分析区域市场环境和所在城市的核心竞争力。要先拟定主导产业,围绕主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套公司在哪种情况下可以进来,了
10、解公司需求和园区的产业定位及产业发展方向。跨国公司选址是从四个方面考虑的:1、寻求资源:自然资源、劳动力资源。2、寻求市场:追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率:提高公司在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。 一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析,以及围绕客户自身的需求。 市场分析。对自身城市的竞争力,环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察,一般情况下把开发区提成成熟和即将成熟两个部分,即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段, 开发区的分析。要对开发区自身的产业要进行分析,有哪些龙头公司,能不能带动它的配套公司进来。产业分析。对一个产业来讲,一方面要拟定
11、主导产业,一个是自己自身拟定了,围绕它的主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套公司在哪种情况下可以进来,找到它的需求,自身的园区的产业定位和产业的发展方向。二、另一方面是定位,任何一个园区自身的定位是起决定性作用的。先要移植外部强势资源,哺育内部特色优势,整合区域优势资源,形成园区自身特有的优势。在具体定位的时候,要考虑市场的导向、资源的整合、创新的能力。比如从定位的角度可以判断是制造型的园区、物流园区,还是研发型园区、商务型园区。定位,任何一个园区自身的定位是起决定性的作用,假如定位错了或者是方向错了,你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源,哺育内部特色优势,整合区域优势资源。根据
12、自身有的能力,比如自身就是一个物流类的公司,可以把你的资源带到你所要进入的区域来,此外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来,把区域的资源整合起来,形成园区自身特有的优势,实际就是吸引公司入住的理由,这样就会形成一个非常好的定位。 在具体定位的时候,要考虑市场的导向,资源的整合,创新的能力。从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区,商务型园区,这样更实用一些,对一个公司的自身的吸引力更强一些。 综合起来来讲,作为一个定位是两个方面,一个是借助本区域优势,发展工业园区,进而促进开发区的发展。拟定园区选址及产业定位后,就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产
13、业规划,但是类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再运用的产业链。厂房可按不同的公司需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。第三是客户,要对目的客户进行细分。一般情况下,对客户的分析要从几个方面进行。一个是对现有园区公司和潜在客户进行分析;一个是从产业链的角度,涉及对区域自身的主导产业分析,跟踪二级配套公司、关联公司的投资动向。此外要确立以商招商概念,对专业市场进行分析,考虑把市场和制造融合在一起,形成前店后厂的园区模式。客户分析。要客户进行把握,一般情况下,客户分析从五个方面来进行的:第一,现有园区的公司的分析,目前的开
14、发区进了哪些公司,同类的园区进了哪些公司,这些公司自身的发展阶段,这些公司的进入是由于成本、政策还是市场,这样你知道什么东西吸引它来;第二,有同区域公司搬迁的分析,在我们的很多的城市都有退二进三的概念,老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带,随着城市的发展要进行搬迁,你给它提供一个很好的场地,很好的硬件和软件的服务设施,吸引他到你的园区来,这样的分析也要分析透;第三,是从产业链的角度,如奔驰进入北京之后,围绕奔驰对他的产业链进行分析;第四,还要对国外的公司进行跟踪,跟踪具体的大的公司的动向,它的产业方面的动向,发现它投资的趋势,会带来关联公司的投资的动向;第五,尚有以商招商的概念,还要对专业市
15、场进行分析。任何一个城市,按照我国的规划和发展,都会规划几个专业的市场,这个市场自身聚集大量的商家之外,它的上下游公司都会过来,比如说北京大红门的服装市场。第四是造势,通过挖掘潜在优势,发明市场,促进发展。一方面拟定园区营销的推广理念,搭建公关平台(政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台),创新传播渠道(网络、行业、户外、展会论坛)。要结合城市资源、城市特点,考虑产业经济和园区发展的和谐共赢。让客户意识到园区不仅仅提供厂房,更重要的是提供一种全新的适合公司发展的生活方式和超值服务。造势,挖掘潜在优势通过策划提炼发明市场促进发展,我想有这样一个过程。第五是产业招商。招商的核心是招商渠道的建设,
16、可分为国内投资公司、国内异地公司、同区域公司,通过优惠政策等各种方式把真正需要的公司招进来。以一个汽车产业链为例分析,一个整车的组装厂家涉及的产业链公司比较多,要把各个配套行业层层分解,找到适合园区发展和需要的零部件公司。产业招商 定位之后,面对你的产业也好,面对你的行业也好,如何招商,以一个汽车产业链的分析为例,实际一个整车的组装厂家,下面产业链的公司比较多,涉及劳动各个配套的行业,从上到下一层一层的分解,会发现有哪些零部件的公司会到你的园区来。有的在园区内配套,比如说发动机的生产厂,把一级的配套,把自身园区外的公司拿进来之后,针对他们招商。 从招商角度来看尚有一个很重要的因素是渠道的建设,
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