房地产公司股权收购前期调查指引.doc

房地产企业股权收购尽职调查指导

1.合用
本调查指导合用于收购方委托尽职调查律师事务所，是收购房地产企业股权应当进行尽职调查操作规程和文档原则。
2.使用措施
运用本指导，律师事务所可以制定出合用适合尽职调查方案，用于通过竞争获得尽职调查业务；获得尽职调查律师可以通过本指导，顺利、高水平完毕尽职调查工作，制作出高水平尽职调查汇报。
3.尽职调查研究指导
3.1目：
在尽职调查开始前，必需首先明确调查目，调查目包括确定目企业现实状况、提醒法律风险、提出或制定风险处理方案；
目企业现实状况由调查详细项目反应出来，是调查工作详细实行，因此，应当根据调查目，制定出适合调查项目。
3.2提议调查项目
3.2.1房地产企业股东及其出资状况、排它权或优先权存在与否；
3.2.2房地产企业土地财产现实状况；
3.2.3房地产企业房地产开发项目法律现实状况；
3.2.4房地产企业房地产项目波及税费种类及其实际缴纳信息；
3.2.5房地产企业财务状况、财产状况；
3.2.5.1房地产企业资产和负债数额；
3.2.5.2房地产企业财产形态和财产现实状况；
3.2.6房地产企业协议状况；
3.2.6.1房地产企业债权和债务状况；
3.2.6.2房地产企业协议关系人及其协议履行现实状况；
3.2.7房地产企业税务信息和状况
3.2.8房地产企业人员信息和协议状况
3.2.9房地产企业分支机构和对外投资
4.需要法律文献：
为完毕调查项目，须搜集获得对应法律文献，提议搜集获得如下文献、文档材料
4.1企业营业执照
4.2企业章程
4.3合资或合作协议
4.4验资汇报
4.5股东出资证书
4.6股东出资无它项权利申明
4.7企业所有土地协议和土地证书
4.8企业所有房地产开发项目名单
4.9企业各房地产开发项目法律现实状况申明
4.10企业各房地产开发项目已经获得所有政府部门和/或有关单位批文、指示、协议
4.11企业各房地产开发项目波及税、费种类目录
4.12企业各房地产开发项目波及税、费缴纳现现实状况及其票据
4.13企业各房地产开发项目到达可申请施工许可证时法律状态时还需要办理证、照目录，完毕需要程序和时间、有关政府部门描述
4.14房地产企业历年财务汇报
4.15房地产企业财产目录和财产权证、财产现实状况、财产使用人或控制人
4.16房地产企业所有协议目录
4.17房地产企业所有协议履行现实状况阐明
4.18房地产企业所有协议副本
4.19房地产企业债权债务明细表
4.20房地产企业债权债务单位名称、有关协议文书等文献
4.21房地产企业税务登记证、税务信息申明
4.22房地产企业雇员名单和雇用协议
4.23房地产企业其他文献和档案
5.措施：完毕调查工作，实现调查目所采用措施包括且不限于
5.1申明
5.2查对
5.3分析和总结
5.4提醒和警示
5.5问询
5.6其他措施
6.程序
6.1制定调查提议书，与客户交流后形成包括调查目，调查项目、需要文献名次、其他支持条件在内调查实行纲要
6.2提出文献目录
6.3接受和搜集、搜集文献
6.4确定为完毕调查目，对种类文献使用、合用措施
6.5实行
6.6总结和成文
6.7再核算
6.8修改和定稿
6.9文档同意和提供
7.调查汇报：调查汇报应当包括如下内容：
7.1背景
7.2调查目
7.3调查项目
7.4调查波及目企业文献、文档资料目录
7.5调查使用措施：应当对文献、文档资料性质进行分类，然后指出根据不一样性质文档资料确定不一样调查措施
7.6调查汇报使用前提性条件阐明
7.7调查项目阐明
7.8总结
7.9存在风险调查项目
7.10补救提议
7.11总陈说
7.12汇报人
7.13备查文献
7.14所波及法律法规目录
楼 盘 市 场 调 查 表

名 称

公开日期
年 月 日
楼盘类别
□公寓 □别墅 □
地 址
市（省） 区（县） 路
区 域 关系图

基地位置图

环境评估

企业构成
投
资
商

发展商

地址电话

代销商

地址电话

销售据点

主销据点

设计单位

承建单位

物业管理

基本资料
土地获得
□出让 □转让 □划拨
出让日期
年 月 日
出让年限

出让价格
□熟地 □毛地 /M2
基地面积

总建面积
万M2
规划形态

容积率

功
能
规
划
层次

功能

规划户数 车位数 施工进度 交房期
备注

房
型

面

积
格局
室、厅、卫
建筑面积
使用面积
户数
单元
花园面积
（其他）

面积配比扇形图

得房率： %

说 明

原则层平面图

建

材
外观

大堂

电梯

门窗

客、餐厅

卧室

厨房

卫浴

通讯

其他

公
共
设
计

售
价
及
付
款
方
式
起售单价
/ M2
平均单价
/M2

总价配比扇形图
总价范围

主力总价

车位单价

总销金额

商
场
层次
1F 2F 3F
价格

定金
签约

一次付款
进度付款

按揭付款

银行、 % 年、 %利率
销

售

分

析
市调日期
年 月 日
年 月 日
广告媒体

数量强度

重要诉求

来电来人

售出户数

销售率

销

售

顺

序
房
厅
万
/ 户

㎡
房
厅
房
厅
房
厅
万
/ 户

㎡
万
/ 户

㎡
万
/ 户

㎡

房
厅
万
/ 户

㎡
房
厅
房
厅
房
厅
万
/ 户

㎡
万
/ 户

㎡
万
/ 户

㎡

客源分析

购置动机分析

购置抗性分析

综

合

分

析
成 功 点
失 败 点

建

议

制表人

制表日期
年 月 日
□结束 □未结束