上半年房地产市场运行报告.doc

2011年上半年房地产市场运行报告
（市房地产管理局 2011年7月21日）

一、 基本情况
1、 房地产投资。统计部门数据显示，上半年全市房地产开发投资完成26.38亿元，居全省第15位，同比增长52.66%，居全省第5位，高出全省平均增幅23.25个百分点。按我局有关单位调查，上半年市区房地产开发投资完成27亿元，同比增长54.29%。
2、商品房施工。上半年市区商品房累计施工面积376.68万平方米，同比增长44.7%，其中住宅256.44万平方米，同比增长23.01%，非住宅120.24万平方米，同比增长131.54%。商品房新开工面积163.92万平方米，同比增长51.95%，其中住宅111.4万平方米，同比增长23.19%，非住宅52.52万平方米，同比增长200.97%。商品房竣工面积166.76万平方米，同比增长188.21%，其中住宅106.5万平方米，同比增长111，35%，非住宅60.26万平方米，同比增长706.69%。
3、商品房供应。上半年市区批准预售商品房97.15万平方米，同比增长33.8%，其中住宅60.06万平方米，同比下降4.53%，非住宅37.09万平方米，同比增长282.37%。批准预售住宅5169套，非住宅6508间。
4、商品房预销售。上半年商品房预售合同备案面积51.67万平方米，同比下降6.14%，其中住宅面积41.49万平方米，同比下降18.07%，非住宅10.08万平方米，同比增长128.57%。备案总套数5817套，其中住宅4050套，非住宅1767套。
5、二手房交易。上半年市区二手房交易面积18.68万平方米，同比增长2.24%。成交套数3258套。
6、商品房价格。上半年新建商品房住宅均价4218元/平方米，同比上涨26.12%。非住宅均价6168元/平方米，同比下降1.11%。二手房住宅均价3907元/平方米，同比上涨30.06%。
7、房地产信贷。上半年房地产开发企业贷款余额86791万元，比上年同期减少2339万元。个人住房消费贷款余额518701万元，比上年同期增加159413万元。按揭贷款购房占总购房户66%，比上年同期减少7个百分点。
8、房地产税收。上半年市级房地产税收累计完成35400万元，同比增长15.4%。
9、土地供应。上半年市区房地产开发供应土地10宗1125.21亩，其中商品房开发出让土地4宗297.93亩，保障性住房建设用地6宗827.28亩。与上年相比，商品房开发供地减少，保障房建设供地增加（2010年全年商品房开发出让土地20宗1659亩）。
二、做法与特点
今年以来，我市促进房地产市场健康平稳发展采取的主要措施：
1、认真落实国家房地产调控政策。今年以来，我市认真贯彻落实房地产调控政策，紧密结合本市实际，市政府出台了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，制定了我市房价控制目标，并于3月25日公布。金融、税务等部门和机构也都严格执行差别化信贷政策和税收政策。
2、 狠抓商品房开工建设。年初，我们通过对城区50个在建项目和20个待建项目摸排，确定2011年商品房新开工任务。将全年开发任务分解落实到企业、到项目，并由开发企业签订承诺书。承诺书内容包括开发任务、施工进度、农民工工资、房屋质量、安全生产、诚信经营等。对完不成任务、违诺的开发企业，建设、房管部门不予核发规划许可、施工许可、预售许可。同时，对过去净地出让项目进行清理，土地出让合同对开工、竣工、开发周期不明确的，一律签订补充合同，明确开竣工时间，加强开发用地跟踪管理，严厉查处囤地悟盘行为。对未按计划开工建设的闲置土地，该收取闲置费的足额收取，该收回土地使用权的无偿收回。已对3宗土地依法进行收回，对严重失信企业清理出局。
3、 加强调度和监控。我市成立了由市政府领导牵头房管、建设、规划、国土、物价、工商、税务等部门参加的房地产开发调度监督领导小组。市房管局抽调数十名骨干联系项目，开展经常性的督查，每月一调度，每月一通报，发现问题及时解决。对完成任务好的企业和项目联系人给予奖励，对完不成任务的企业和项目联系人给予处罚，确保完成今年商品房开发供应任务。
4、 加强市场监管。开展经常性房地产市场巡查，上半年共进行市场巡查46次。配合物价部门进一步完善预售商品房价按备案制度、房价一价清制度和一房一价明码标价制度。同时，联合物价、工商等部门开展房地产市场和房地产中介市场清理整顿，严厉查处哄抬房价、变相预售、虚假广告等违法违纪行为，规范房地产市场秩序。
5、 加大保障性住房建设力度。今年省下达我市各类保障性住房总目标任务为20940套，截止6月底，已开工17373套，完成开工进度82.96%。其中新增廉租房2740套，开工2340套，完成进度85.4%；新增公租房5000套，开工5393套，完成进度107.8%，已竣工1961套；棚户区改造12000户，已拆迁5655户，完成进度47.13%，开工住房9640套，完成进度80.33%。保障性住房任务中，市级新建廉租房300套，已全部开工；开发区公租房2321套已全部开工；埇桥区622套，全部开工，其中皖神1#楼主体完成， 2号楼主体六层施工，华洋公寓主体一层施工；棚户区改造4050户，已拆除房屋50万平方米，建造安置房150万平方米，已开工72万平方米。
上述措施实施对。促进我市房地产市场健康平稳发展起到了积极作用。目前，我市房地产市场运行态势良好。主要特点是：
1、商品房供销两旺，市场运行基本平稳。近年来，我市房地产开发投资、商品房施工面积、新开工面积都以较大幅度增长，商品房有效供给持续增加。同时，住房刚性需求持续旺盛，市场呈现供销两旺、平稳有序的发展态势。今年1—6月，住房批准预售的面积60万平方米，实际销售41.5万平方米。多数住房项目、楼盘供不应求，市场空置、待销商品住房微乎其微。
2、商品房结构趋于合理，商业地产快速增长。在住房结构中，普通商品房占99%以上，省地型高层住房占69%，比上年提高20个百分点。在户型结构中，中小户型占82%。随着我市打造皖东北贸易中心城市战略深入推进，商业地产日趋活跃，发展加速。目前，经营性商业用房占全部商品房供应的38.2%，上半年批准预售商业用房6508间，同比增长404.5%。
3、住房刚性需求强劲，市场规模不断放大。一是受买涨不买跌因素影响，改善性住房消费仍占购房主导地位。二是随着城市化、工业化进程加快，农村居民进城购房日益增多。三是我市实施的城市扩容战略，批准两个千亩园项目，将城区外围皖北煤矿、淮北煤矿职工吸纳城市居住，扩大了市场需求。四是旧城和棚户区改造步伐加快，拆迁安置房规模扩大。今年市区棚户区改造4050户，连同城市基础设施、公益项目征迁仅安置房项目就有6个，安置房建设面积150万平方米。
4、商品房价格高位运行，但涨幅明显回落。目前，原材料价格、人工工资、土地出让价格都在上涨，商品房建造品质要求也越来越高。受刚性成本和刚性需求的双重作用，上半年商品房住宅价格高位运行。但涨幅明显回落。上半年住宅均价涨幅回落12.4个百分点，1—6月涨幅逐月回落，6月份住宅均价环比下降1.78%。
存在问题：
1、住房供应不足。上半年批准预售面积增加，但住房面积下降。由于企业开工不足、施工缓慢，加之一中搬迁，今年第一次招生，形成学区房热，造成住房供不应求，房价上涨。企业开工量与市场需求相比、与企业占有的土地相比以及企业承诺的开工量相比明显滞后。
2、企业资金链趋紧。随着城市发展，规划水平不断提高，高层住宅成为主流，开发周期随之延长，加之拆迁、建安、工资等成本增加，对企业的现金流要求较高，少数企业资金链吃紧。
3、消费贷款收缩。二手房贷款实际停办，二套房贷款门槛越来越高，基本停办。首套房贷款受额度限制，越来越难办，许多符合条件的首套房贷款需排队等候。
三、趋势分析和下步打算
从宏观层面看：
1、宏观政策着力点指向二三线城市。国家统计局公布的数据显示，6月份70个大中城市新建商品房住房价格继续上涨，同比涨幅下降的城市只有3个，二三线城市取代一线城市开始领涨。国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。虽然我市房地产市场无论总量还是房价都不属于重点调控城市，但随着二三线城市宏观调控政策的实施，进一步落实宏观调控政策的压力也逐步加大，调控任务更加艰巨。
2、资金问题更加突显。今年以来，央行已连续6次上调存款准备金率，从2010年1月已连续12次上调，大型金融机构已达到21.5%。目前，不仅开发企业融资困难，符合条件的住房消费贷款已受到影响。下半年要高度重视企业资金链问题，加强风险防范。
从本市情况看：
1、商品房开发供应加大。年初调查摸排，市区在建房地产开发项目50个、待建项目20个，未开发使用的净地3487亩，计划今年新开工面积400多万平方米。目前，已开工164万平方米，还有2000亩净地待开发，还不包括两个千亩园未供土地。预计，下半年将有150万平方米以上新开工商品房，其中已有10个项目正在规划审批和项目报建。
2、商品房销售出现滞缓迹象。上半年商品房销售特别住房处于供不应求状态，但随着供应量增加、消费贷款紧缩，目前商品房销售出现放慢迹象，房价预期下跌心理有所抬头。
3、实现房价控制目标有难度也有希望。6月份新建商品房住宅均价已呈下降趋势，与1月份均价比涨幅低于当年房价控制目标。下半年，定向开发的两个千亩园项目约有40万平方米住房销售备案。棚户区改造和安置房项目将有一批低价商品房入市。虽然房价上涨的外在因素依然存在，但抑制房价过快上涨的内在因素突显，房价结构性下降可能性增加，经过不懈努力，争取实现房价控制目标，确保不拖全省房地产调控后腿。
下一步措施：
1、 盯紧项目开工，确保供应。充分发挥项目联系人的作用，明确任务，强化职责，盯紧项目，狠抓开工，加快施工，确保供应。对项目实施过程中的具体问题和困难积极协调有关部门帮助解决。
2、 调整预售门槛，促进销售。我市商品房预售门槛一直较高。下半年，根据市场情况，灵活调整预售条件，减轻企业资金压力，加快销售和资金回笼。同时，希望金融机构要积极争取贷款规模，对符合条件的住房消费贷款要力争保障。目前，市场已批准预售的待销房源达70多万平方米，下半年进入市场的房源会更多，要特别防止销售萎缩带来的一系列不利影响。
3、 加强市场监管，促进健康发展。主要是加强项目资本金监管和预售资金监管，防止个别企业资金链出问题。加强经常性市场巡查，促进市场健康有序发展。
4、 准确把握市场态势，积极应对市场变化。高度重视市场运行情况，深入分析市场变化，准确把握市场态势。目前，我局已开发完成了房地产项目系统，该系统对房地产开发项目从土地取得、规划审批、开工竣工、预销售等全程进行监测，融合了项目手册、开发统计等管理内容。通过项目系统的实施和备案系统、登记系统、个人住房系统的信息整合和共享，进一步完善市场监测分析，及时为政府决策和企业应对提供有效依据。
四、县域房地产市场情况
上半年，各县商品房施工总面积291.98万平方米，其中萧县69.28万平方米，砀山61.05万平方米，灵璧53.9万平方米，泗县107.75万平方米；新开工总面积181万平方米，其中萧县42.86万平方米，砀山42.71万平方米，灵璧28.5万平方米，泗县66.93万平方米；竣工总面积121.3万平方米，其中萧县14.69万平方米，砀山40.06万平方米，灵璧22.9万平方米，泗县43.65万平方米。
各县批准预售商品房总面积59.44万平方米，其中萧县15.74万平方米，砀山36.24万平方米，灵璧2.64万平方米，泗县4.82万平方米。
各县商品房预售合同备案总面积49.46万平方米，其中萧县10.77万平方米，砀山17.56万平方米，灵璧8.35万平方米，泗县12.78万平方米。
上半年，各县已备案的住宅均价：萧县2926元/平方米，砀山2578元/平方米，灵璧3050元/平方米，泗县2278元/平方米。