大丰商业地产市场调查.doc

大丰市商业地产市场调查一、 大丰概况：1、综合概况现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和1个省级海洋经济综合开发区。大丰市地处江苏东部，黄海之滨，总人口74万，面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。大丰市先后荣获“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省社会治安安全市”和“全国城市环境综合整治优秀城市”等30多个国家级和省级先进县（市）称号。大丰是麋鹿之乡。大丰麋鹿国家级自然保护区是世界上最大的麋鹿放养区，也是全国精选的15个生态旅游景点之一，现有麋鹿1000多头，占世界总数的30%。大丰是全国第一批生态建设示范城市。1983年大丰出台了全国第一部生态县规划，由此被誉为“中国最早、早成功的生态建设区域”。全国生态专家称“中国生态建设这篇大文章，是从大丰落笔的”。大丰将生态理念全面渗透到社会的各个方面，形成绿色教育、绿色城建、绿色工业、绿色农业，进行综合生态建设。这一局面在中国独此一家。目前大丰已建成了生态家园、生态村落、生态社区人类文明与自然造化的完美结合是人类能够创造的最伟大的作品，环境优美、文明进步的大丰市正率先开始对这样的作品做浓墨重彩的绘制。大丰是滩涂湿地宝库。大丰海岸线112公里，沿海滩涂面积10万公顷，是亚洲最大的一片滩涂湿地，被联合国列入世界重要湿地名录。原始滩涂湿地上栖息着400多个野生动物家族，生长着近500种海边植物，是各类野生动植物栖息繁衍的天堂。大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年开放一类口岸，并同时开工建设6个5万吨级泊位。到2010年，大丰港将形成1500万吨年吞吐能力，成为江苏沿海对外开放的综合型中型商港。十一五期间，大丰将努力建成江苏东部沿海新兴临港工业城市、江苏中部开放的港口物流城市、长三角地区重要的生态旅游城市和盐城跨越发展的重要增长极。2、文化环境：大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰市早在1942年初建，当时名字是“台北县”，因地处东台的北边，所以叫台北了。后来，因为它与台湾的台北县同名，故在1951年改为大丰县。这大丰二字的来源呢，有两种说法，一是因为大丰这地方古时为盐场，而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”，于是取“大丰”二字。另一说法是，取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的。不过取名为大丰后，确实老百姓的日子也一天天好起来了，大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县，70年代，棉花产量进一步增加，被誉为“金大丰”，这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦，种植棉花。著名的社会学家费孝通在大丰考察后，即兴题诗“大丰连年大丰收，滩涂初访是中秋，万顷沧海出桑田，范公忧乐不无由”。诗中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大丰人文荟萃，除了范仲淹曾在这任职外，还出了另一个名人，那就是水浒传的作者施耐庵，大丰是中国四大古典名著之一水浒作者施耐庵的故里。3、经济发展2013年，大丰区全年实现地区生产总值443.52亿元，比上年增长13.4%，增幅列盐城各县（市、区）第1。其中，第一产业增加值68.6亿元，增长3.2%；第二产业增加值194.15亿元，增长16.6%；第三产业增加值180.77亿元，增长13.5%。全市人均地区生产总值63229元。产业结构不断优化。三次产业增加值比例调整为15.4743.7740.76，其中第三产业占比较上年提高1.06个百分点。全年实现高新技术产业产值213.06亿元，比上年增长65.47%；占规模以上工业总产值比重达33%，较上年提高13.6个百分点。“全国县域经济基本竞争力百强县（市）”列第54位，较上年提升1 位。 大丰的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。4、结 语 大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出； 城市人口进程化强劲，为地产市场早就基础； 大丰拥有独特的自然保护区，形成旅游特色产业； 拥沿海中部唯一的深水大港，为打造江苏腹地唯一的港口城市奠定基础； 城市规划较为合理，定位为一城一港，城市向西，后东、北，以及相关的城市绿化以及道路等公共配套的进驻； 旧城改造。出新房屋建筑，拆改危房违建，增加绿化面积，完善旧区基础设施和街道服务设施。对城市中心区内工业企业实行“退二进三”“退二进绿”，改善城区环境品质。结合市政府搬迁和旧城改造工程，强化人民路、黄海路城市主要商业街区的职能。 大丰的经济发展，基本保持在15%的增长，高增长的速度； 目前大丰还处于典型农业化经济，向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快； 大丰拥有良好的文化底蕴，城市经济化程度尚欠佳。二、城市规划1、城市规划区范围西至沿海高速公路、北至徐大高速公路、东至大丰海洋经济综合开发区东界、南至大中镇南界及一卯酉河一线，包括现大中镇、大丰海洋经济综合开发区、裕华镇、东坝头农场、华丰农场的乡镇行政区域范围以及海丰农场、新丰镇南部的部分用地，总面积约为616平方公里。城市总体规划用地范围约为101km2，城市建设用地规模34.1km2。2、城市性质和功能定位江苏东部沿海新兴临港工业城市，江苏中部重要的港口物流城市，长三角地区重要的生态旅游城市。3、城镇空间组织 “一城两点”，即一城为主城区；两点为刘庄和港口两个片区中心，重点发展“一城一港”，即城区和港区。4、城市总体布局城市发展方向：近期以西进为主，远期东扩北延，建设新区，整合老城，积聚产业，优化城市功能。布局结构：以老斗龙港为界，以城市发展时序及道路、河道为分隔，形成“两片五区”团块状城市空间布局结构。5、综合交通体系对外交通有铁路、公路，内河航道为主流。城市道路交通以“六横六纵”的方格形路网结构，构筑合理的主干道路网，以提高交通系统运行效率。六横自北向南为：疏港路、永跃路-新村路、幸福大街、大刘路-黄海路、南翔路、南环路；六纵自西向东为：西环路、四号路、西康路、常新路、人民路、东宁路。6、城市绿化系统规划以城郊生态防护林网为基础，充分利用交通廊道、自然河流水系开辟城市公共绿地和生产防护绿地，形成以“绿核、绿廊、绿带、绿环”为主体的多层次城市绿地结构。“绿核”：老斗龙港湿地公园。“绿廊”：老斗龙港绿色生态廊道、新团河-二卯酉河滨河绿化景观廊道。“绿带”：沿河道及主要城市干道形成的带状绿地。“绿环”：东宁路绿带、疏港路绿带、西环路绿带、南环路绿带所形成的环状防护绿地体系。7、近期建设规划。近期规划建设重点：新区建设。加快新区建设，启动新区房地产开发，初步形成新的市中心区。加快工业区建设，加强道路、绿化和市政设施建设，改善投资环境。在南翔路高速公路互通口附近建设专业市场区。旧城改造。进行旧居住区、旧街区、城中村出新改造工程。出新房屋建筑，拆改危房违建，增加绿化面积，完善旧区基础设施和街道服务设施，改善旧区居住环境。对城市中心区内工业企业实行“退二进三”“退二进绿”，改善城区环境品质。结合市政府搬迁和旧城改造工程，强化人民路、黄海路城市主要商业街区的职能。进一步编制了城市交通、燃气、人防等专业性规划，组织实施了城市道路桥梁框架工程、景观建设工程、城市品位提升工程、公共公用事业工程、城市基础设施配套建设工程、城市管理建设工程等七大类七十五项工程，全面开工建设。组织了绿化大会战，市区新增绿地面积23.6万平方米。城市规划建设管理工作日趋规范，市容市貌得到了极大改善。 苏中平原广袤的土地与相对廉价的劳动力成本注定其在长江三角洲的新一轮产业调整中可以起到极为重要的拾遗补缺的作用，随着长江三角洲经济的发展尤其是苏南经济的崛起，日益增高的土地及劳动力成本将挤压出绝大部分的劳动密集型企业，北迁该类企业目前发展势头较强，大丰自身的区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，取得良好的发展势头。三、商业地产市场调查1、富民农副市场地址：大丰市疏港路117号占地面积180亩 总建筑面积11万方共二层楼，一层商铺，二层住宅经营门类：水果，蔬菜，日用百货，水产品，肉类，副食品等开业时间：2013年4月租金：一期：免两年，合同期三年 （第三年房子是1万，在99.28平方左右） 二期： 16500元/间/年，合同期5年，租金4万元，剩余部分由开发商补贴物业管理：一期：免两年，两年后1700元/间/年，租赁保证金5000元 二期：2600元/间/年，一次性缴纳五年物业管理费为13000元垃圾费：门市外6米经营为55元/月，门市内经营为35元/月，公用水电按面积平摊停车位：机动车辆550左右，非机动车辆营业时间：商户自定签约率： 50-60% 开业率：10%商铺开间：5-6米 进深：6-8米 层高：3米商铺面积：30-50平方米优点：有一定的优惠政策，有政府协持缺点：地理位置偏，交通不方便，广告做的少，没有人气没有形成气候2、上川（五金）地址：大丰市疏港路99号经营门类：五金市场共三层，一层商铺，二层、三层住家开业时间：2012年12月商铺面积：40-50平方米租金：5000-6000元/间/年物业管理：1元/平方米/月入驻率：90%营业时间：商户自定优点：专业市场，价格有一定的优惠政策缺点：地理位置偏，没有人气，无商业氛围，没有消费群体，局部没听说过本项目3、花都美食城地址：大丰市飞达路88号总面积105亩，建筑面积约5万平米，总投资2.6亿（其中一期占地65亩，建筑面积3万平米）经营门类：美食，休闲娱乐物业结构：为一拖二、一拖三开业时间：2013年营业时间：商户自定无物业管理费停车位：1000左右入驻率：90%优点：环境好缺点：还没形成气候4、海聚汽配城地址：大丰市金丰路与通港大道交界处。总占地面积350亩，总建筑面积38万平方米1号楼门面1-5层、3号楼开发商自营酒店经营门类：汽配、超市、童装、餐饮、数码、休闲娱乐等生活配套设施。签约率：0物业管理和垃圾清理费暂时没定。租金20元 /平方/月-105/平方/月门面属于框架式结构，可自由分割。优惠政策：免租两年，合同期三年。5、兴隆装饰城地址：大丰市黄海西路35号总占地面积：3.5万平方米 总建筑面积：5万平方米门类：陶瓷、板材、集成吊顶、卫浴、墙纸等家装建材开业时间：2007年6月营业时间：自定入驻率：90%租金：30元/月/平方楼层：2-3层门面开间：3.6米进深：7.2米面积;35-60平方米物业管理费和垃圾清运费：7-8元/月/平米6、欧蓓莎国际购物中心欧蓓莎国际购物中心位于大丰市人民北路与新村路交汇处西猜，总建筑面积约7万平方米，项目集北京居然之家、义乌小商品、数码港三个经营定位。项目占地：60亩建筑面积：7万平方米经营定位：13层家居建材；46层KTV、酒店、写字楼销售价格：面积均在80150一层：临街2万元/；内街1.21.3万元/二层：900010000元/三层：80008600元/四六层整层销售四层：60006500元/ 约900五层：5800元/ 约900六层：5600元/ 约900招商租金：一层：30元/月平米 其中：租金为21.25元/月平米；管理费为8.75元/月平米二层：21元/月平米 其中：租金为13.5元/月平米；管理费为7.5元/月平米三层：15元/月平米 其中：租金为7.5元/月平米；管理费为7.5元/月平米招商政策：免6个月租金，管理费不免。主力商家：居然之家 （管理商家）总计套数：450套销售状况：80%7、鸿基汇金购物公园鸿基汇金购物公园位于大丰市的市中心，健康路与人民路交汇处东南角，寸土寸金。街区共约900间店铺，街区南北向长约330米。开间进深：开间约4米，进深约10米-14米。主街道宽18米。经营品种：品牌服饰，箱包鞋帽，皮具，内衣，化妆品，文具，皮草，健身房，美容健体等。项目现状：项目主要街道部分人气旺盛，主要集中在一楼街区，二楼、三楼生意惨淡。多关门歇业。项目管理：管理混乱、无序，卫生状况较差。店铺租金：主街区：30平方米 6万/年 50平方米 18万/年 80平方米 40万/年 注明：上述价格不能等比，采用抽样调查法，位置不同价格相差很大。 内 街：3080平方米 1.3万3.8万/年8、明星国际家居地址：大丰市疏港路8号建筑面积：1.5万方商铺门类：板材、油漆，陶瓷，卫浴，五金、集成吊顶，灯具、电工电料，地板木业，橱柜、厨卫电器，床具，办公家具、酒店家具，红木、实木、餐桌椅，套房，软体沙发，玻璃藤艺等开业时间：2009年5月共三层楼，一层35元/平方/月，二层24元/平方/月，三层22元/平方/月入驻率：100%无免租期，无物业管理费营业时间：8：00-18:00优点：品种多，品质好，已形成气候，有商业氛围缺点：地理位置偏，交通不方便