房地产开发项目总成本费用构成估算.doc
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1、房地产开发项目总成本费用构成估算1、土地费用估算(1)土地使用权出让金土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式涉及拍卖、招标与协议。(2)土地征用及拆迁安顿补偿费新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格拟定;实行产权调换的,应计
2、算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。(3)土地转让费土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。(4)土地租用费土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。(5)土地投资折价非经常见的合作开发项目的模式。2、前期工程费前期工程费重要涉及开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个比例估算
3、。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。(2)“三通一平”等土地开发费用,重要涉及地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。3、基础设施建设费基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和社区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,重要涉及供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、
4、干管和干道的接口费用。基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,重要涉及建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。5、公共配套设施建设费公共配套设施费是指居住社区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。重要涉及居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。6、开发间接费开发间接费是指房地产开发公司所属独立核算单位
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