常州工业地产的竞争形势分析以及后期发展趋势1.doc

盛田工业房产分析-常州工业地产的竞争形势分析
常州标准厂房仓库出租
（注：本调查的范围为常州市新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区等五区各经济开发区内的商品性厂房园区，可能不包括部分辖区乡镇已建或在建的零星项目）
一、 概述
从2003年以来，随着招商引资的需要，常州市土地的需求与供给之间的矛盾已日益加剧，政府也逐渐认识到发展标准厂房、集约用地的重要性，并开始倡导各开发区和乡镇开发标准厂房集中区。
与一开始的小打小闹、政府主打不同的是，目前参与标准厂房开发的主体开始逐渐扩充为开发区政府、乡镇、街道、村委、房地产开发商、生产性企业、建筑商、专业投资公司等等，各项目总规划面积超过270万平米、共占用土地近5000亩，目前，已建成的各类标准厂房面积约110万平米，主要分布在新北区、武进区及钟楼区。
二、 各区标准厂房发展的特点
1、 新北区：
新北区标准厂房的总量较大，主要由高新区发展总公司、乡镇街道开发为主，建成时间较早。早期由政府开发的标准厂房主要集中在高新区范围内，其地理位置优越且可享受国家级高新区各类优惠政策、这些厂房结构简单、层次不高，但目前已全部出租完；而近期，出现了以薛家镇为主的乡镇工业园区发展公司，建设标准厂房集中区，主要供本区域内的企业发展。
特点：区位及配套较为成熟，地价及建造成本低；
武进横山桥厂房500-12000平米
武进横山桥土地出租面积2亩-10亩均有
新北天宁区厂房仓库出租面积1000-3500平米
武进遥观厂房/仓库/土地/出租出售面积700-2000平米
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存量与增幅：目前高新区未入驻厂房主要在建成较晚的薛家工业园，由于高新区土地资源紧张，故近几年高新区的标准厂房增长将主要依靠粤海工业园的增长；
租金及售价水平：由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区，故该地区的租金及售价水平较其他区域高，高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到20元/平米.月。
趋势：新北区承载大的外商引资项目要较其他区域强，但由于没有引进项目的载体，新北区近几年外资增长的幅度放缓，但预计随着粤海滨江园的建设完工，中小型外资企业进入新北区的数量将会有一定的增长。
2、 武进区：
武进区的标准厂房建设起步较晚，其开发主体主要为企业。
特点：区位优势明显、工业经济发达、规划先进、地价低且较充裕、建设档次较高；
存量与增幅：武进区的标准厂房数量在07年将会有成倍的增长，主要原因是在建的几个工业园区都将在07年建成投入使用，并将在今后2年左右的时间内逐渐消化；
租金及售价水平：由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提高，故该地区的租金也较高，普遍在12元/平米.月以上。
趋势：由于新推的量巨大，故将在未来2年内对整个常州市内的厂房租赁带来一定的影响。
3、 钟楼区：
钟楼区的标准厂房主要都由区各级政府投资建设，以满足先期的开发区建设及招商引资需要。
特点：地域优势明显，吸收本区域企业能力好。
存量与增幅：目前，主要有新闸科技园有一定数量的多层厂房剩余，预计未来1～2年，该区域标准厂房数量不会有大幅度提升。
租金情况：由于政府建造的特殊性，故该区的标准厂房租金弹性很大。
4、 其他两区：
天宁区：目前有一定规模的只有新动力工业园，都是多层厂房，由于该区域主要以发展纺织业和制药为主，且以发展三产为先，故在该区未来一段时间内，都将只有新动力一枝独秀。
戚墅堰区：该开发区发展得较晚，目前标准厂房开发的数量较少，加州科技港目前主要以外资孵化型研发机构为主。
三、 07年预计在经营项目存量及土地情况：
1、 经营中的项目存量：
2007年在开发或有存量的项目主要有13个，分布在各个区内。其中，规模较大的主要分布在新北区及武进区内，07年常州预计新增的厂房面积及空置面积在80万平米左右。
片  区
园区名称
空置及预计新增规模（万/平米）
新北区
高田工业园
2.9
薛家工业园
5
常欣工业园
3.3
三井科技园
6
粤海滨江园
5.3
武进区
津通工业园
10
智思工业园
4
湖塘科创园
5
今创工业园
6
武进建安园
4
天宁区
新动力工业园
8
钟楼区
新闸科技园
8
五星工业园
4
汇  总

71.5
（1） 新北区：新北区的存量项目主要为三井科技园，该园区已建设完成多层厂房2栋，面积约8万平米，由于区政府的产业定位要求，该园区只能已引进半导体、电子、软件等行业的企业；其余园区均是在建或刚刚部分建设完成。
（2） 武进区：津通工业园与湖塘科创园已建设完成近1年，厂房定位于电子、轻工行业，以多层厂房为主；其余园区都是刚刚开始建设，且主要以单层厂房为主，预计将于07年6月份大多可以投入使用。
（3） 钟楼区：该区新闸科技园建设完成约半年，以多层厂房为主，只有3栋小型单层厂房，目前剩了大量的多层厂房未出租。
2、 土地存量及预计供应量：
片  区
园区名称
土地存量（亩）
新北区
常欣工业园
30
三井科技园
80
粤海滨江园
100
武进区
津通工业园
120
智思工业园
100
今创工业园
150
武进建安园
60
天宁区
新动力工业园
80
戚墅堰区
加州科技港
200
东方高科
100
钟楼区
五星工业园
200
汇  总

1220
（1） 新北区：可供开发的土地项目较小，除薛家镇可能有少量的未建设的土地外，预计近期，该区可供开发的标准厂房用地相当少；
（2） 武进区：由于土地收回的压力，高新区较早批地的企业均已动工建设标准厂房，且土地的余量较充裕，预计都将在2年左右的时间全部消化；
（3） 天宁区：据了解，除新动力工业园外，该区近期不会再对工业地产项目批地；
（4） 戚墅堰区：该区的东方高科项目，目前后期开发处于暂停状态，加州科技港总用地需1000亩，但从现在来看，主要以开发孵化型多层小单元厂房为主，并逐渐在5年左右的时间消化；
（5） 钟楼区：从区政府听说，可能会考虑再批准工业标准厂房园区用地，估计占地300亩，但目前可供发展的用地很少。
常州市武进横山桥厂房500-12000平米
常州市武进横山桥土地出租面积2亩-10亩均有
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四、 07年典型标准厂房园区项目产品分析：
1、 典型项目：
（1） 薛家工业园：
该园区位于新北区薛家镇黄河西路，近临高新区核心区范围、距粤海空港园约8公里，由薛家镇政府投资建设。目前，该园区已完成约4万平米的单层厂房建设并已于06年10月投入使用，其二期工程也已动工，预计07年6月将有4～5万平米的多层厂房投入使用。
由于该园区目前仍未办理土地证，故所建的厂房只能出租，单层厂房租金目前为12元/平米.月，从该园区目前进驻的企业来看，主要都是从高新科技园、薛家镇、新闸镇搬迁或扩产而来的企业，以内资为主、规模中等。
（2） 新闸科技园
新闸科技园位于钟楼区新闸镇，机场路旁边，交通相当便利，距粤海空港园约7～8公里。园区一次性建成并与06年9月起投入使用，总建筑面积约13万平米，主要都是3层框架结构厂房，目前园区入驻率40％，而其中的单层厂房已全部入驻完。
该园区目前也未能办理土地与房产手续，故不能出售，单层厂房出租价格为14元/平米.月，多层厂房为12元/平米.月。入驻该园区的主要为城西及新闸镇的中小企业。
（3） 新动力工业园
园区位于外环路与青洋路交界，交通发达、位置优越。园区规划建设有18万平米的各类多层厂房，目前已建成的3栋多层厂房已全部入驻，近8万平米的二期厂房将于07年3月左右投入使用。
该园区已取得土地证，其厂房以出售为主，据调查，在建的厂房签约率近40％，其中以底层厂房较为抢手，而三层楼面较难出售，出售均价为1800元/平米。随着土地政策的颁布，该园区目前的厂房为暂售状态，预计在近期有涨价的可能。
入驻该园区的企业有一定数量的市区搬迁企业、适合本地区的纺织企业以及城市东部的一些中小电子、制造企业。
（4） 津通国际工业园
       该园区位于武进高新区，总占地460余亩，规划建设面积约30万平米，目前已建成各类厂房14万平米，其中主要为多层（双层）厂房，整个园区于2005年9月交付使用，目前入驻率约60％。
该园区规划为特色的外商企业制造园区，入驻该园区的企业主要为外商投资企业，招商渠道以武进高新区招商局为主。由于高新区对该园区予以大量的政策及租金扶持，故目前入驻该园区的企业租金普遍较低，在8～10元/平米。
2、 07年市场供应特点及户型结构分析：
早期常州的标准厂房均以多层框架结构为主，但由于常州产业结构的影响，单层厂房更加受到企业主的欢迎，故今年来开发的厂房中，单层厂房所占的比例已逐渐上升，07年预计新增的厂房中，单层厂房与多层厂房的建筑面积基本相同，各占50％左右。
07年将是常州市场标准厂房供应量最多的一年，预计新增各类标准厂房超过50万平米，加上空置的厂房，累计供应面积将在80万平米左右。
 07年市场可供的标准厂房比例如下：
3、 建筑单体及户型、结构创新分析：
目前，常州标准厂房的结构相对简单，但实用性已逐渐增强。
单层厂房：制造区一层、办公区局部两层，1～2个单元组成的联合体，是目前市场推出的单层厂房主流户型；层高（檐高）在8.5～9米，配备5T行车梁。
多层厂房：3层最为普遍，层高在4米～4.5米，柱距在8～9米是市场的主流；而津通工业园主打的双联体结构，已逐渐在各园区内被借鉴。
结构创新：随着土地价格的上涨，如何更加经济地使用土地，是今后各园区需要重点突破的难题，目前，已经有开发商开始考虑在多层厂房中提高首层高度，以适应部分轻型机械加工企业，另外，在调研过程中，我们也发现了在多层厂房的底层采用小型行车（在柱上设小牛腿）。
常州市武进横山桥厂房500-12000平米
常州市武进横山桥土地出租面积2亩-10亩均有
常州新北天宁区厂房仓库出租面积1000-3500平米
常州武进遥观厂房/仓库/土地/出租出售面积700-2000平米
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五、 厂房租金及售价情况：
1、 经营方式：
常州范围内的标准厂房主要以出租为主，能够出售的园区非常少。主要的原因都是正在或已经开发的项目中，有大量是乡镇或街道投资建设的，这些园区均未合法拥有土地证，且在今后的一段时间内都无法获得。
拥有土地证、可办理房产证的园区主要有：
园区名称
土地证
出售
佳井工业园
有
不售
常欣工业园
有
暂不售
长宏工业园
有
可出售
东方高科技园
有
出售为主
加州科技港
有
不售
新动力工业园
有
出售为主
津通工业园
有
不售
今创工业园
有
不售
智思工业园
有
不售
在这些园区中，以出售为主的园区只有东方高科技园和新动力工业园。
2、 租金情况：
多层厂房租金普遍在10～12元/平米.月，部分园区达到14元左右；
单层厂房租金普遍在12～14元/平米.月；
3、 售价情况：
多层厂房售价均价在1600～1800元/平米；
单层厂房可出售的价格约为1800元/平米。
4、 租金及出售价格趋势分析：
租金：由于07年的厂房供应量相当大，故预计07年的厂房租金上涨空间有限，多层厂房将继续维持在12元/平米.月左右；单层厂房将低于14元/平米.月；
售价：由于土地价格的上调及实际可供出售的厂房数量较少（不排除部分有两证的园区开始转让厂房），故在07年，常州的厂房出售价格将全线上扬。
[ 注：由于新的土地价格标准的出台，常州市范围内的土地转让价格已大幅度上扬，武进及戚区二手土地的价格突破25万元/亩 ]

六、 政策性影响分析：
（1）土地政策
2006年8月31日，国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，随后，国土资源部又统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》。根据工业用地最低出让价格标准，新北区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区的土地最低价格均较先前的土地价格有明显幅度的提高，新北区的工业用地最低出让标准达到32万元/亩。由于目前正在开发的工业园区用地大都在新政之前取得，故开发成本方面受此影响不大。
由于07年有大量标准厂房产出，将会导致07年的市场供过于求，但可供开发的土地面积急剧减少、未来2～3年可供的土地又更少，所以今后标准厂房的出租形势会是07年出租价格维持目前的标准，08年有适当程度的上升，09年开始租赁价格将会开始出现较大程度的上扬。从目前看来，常州的两个以出售为主的园区的厂房价格仍未有明显上升，但预计近期其出售价格会有一定程度的提高，整个常州地区的厂房出售情况将出现明显好转。
（2）常州工业区划调整
依据新一轮常州城市总体规划纲要，至2010年，常州市中心城区有280家工业企业需迁出，而实际可能迁出的企业将远远多于此数，这批企业中，有大量的企业将不符合常州工业用地出让的标准而不能单独拿地。
补偿政策：按照相关的补偿政策，拆迁企业除了获得政府得拆迁补偿外，还可获得提前拆迁奖励（数额较大）以及契税减免。故在市区房屋产权的企业大多数选择购地或购买厂房，为粤海空港园带来良好的契机。

（3） 产业政策及工业布局 
依据新一轮常州城市总体规划纲要确定的“拓展南北、提升中心”的城市用地发展方向，常州在主城区规划建设相对集中的5个工业片区和主城外围7片工业小区。主要为：
——滨江工业区，北临长江，南至规划镇南铁路，主要发展重化工、能源和环保产业；
——高新技术产业区，东至通江路，南接城北干道，西临德胜河，北抵沪宁高速公路，主要发展电子、机电一体化、生物医药、新材料等高新技术产业，禁止发展纺织、印染等一般技术要求和有污染环境的企业；
——城西工业区，包括钟楼经济开发区、新闸机械工业区，主要发展电子信息、机电一体化、生物医药、农用机械、工程机械、客车制造、新型材料等产业，禁止新建、扩建化工、印染、食品等有水污染的企业； 
——城东工业区，包括戚墅堰经济开发区、东南经济开发区、武进高新技术产业开发区和遥观工业区等，主要发展机车制造、汽配、食品、制药、纺织、印染等产业；
——武南工业区，北临武南河，西至淹城路，东 接夏城路，南依武进大道，主要发展电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业，禁止新建、扩建有大气污染和水污染的印染、化工、食品等企业。 
主城外围工业小区实行统一规划、连片开发、多镇共园（区），规划形成孟河、奔牛、卜弋、湟里、漕桥、洛阳、横山桥等7片工业小区。
依据这一产业政策，今后，粤海空港园周边将逐渐形成以电子信息、机电一体化、生物医药、农用机械、工程机械、客车制造、新型材料等产业为主的产业集群。主要与园区形成产业竞争的区域为武进高新区、戚墅堰开发区及钟楼开发区。
（4）政府扶持及补贴：随着本次调控的开始，各级政府对各类工业地产项目的政策扶持及补贴将减少，建设成本将逐渐提高，而津通等依靠政府租金补贴都会逐渐到期而不再进行补贴，包括租金及售价都将明显提高，工业地产企业的生存空间将会减少。
（5）金融政策的紧缩：目前，常州的工业地产开发企业主要还是依靠土地抵押获取银行代快以获取建设资金，但由于利率提高以及放贷的紧缩，工业地产开发企业获取银行信贷将逐渐变难且成本不断提高
常州市武进横山桥厂房500-12000平米
常州市武进横山桥土地出租面积2亩-10亩均有
常州新北天宁区厂房仓库出租面积1000-3500平米
常州武进遥观厂房/仓库/土地/出租出售面积700-2000平米
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