常州工业地产的竞争形势分析以及后期发展趋势1.doc
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1、盛田工业房产分析-常州工业地产的竞争形势分析常州标准厂房仓库出租(注:本调查的范围为常州市新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区等五区各经济开发区内的商品性厂房园区,可能不包括部分辖区乡镇已建或在建的零星项目)一、 概述 从2003年以来,随着招商引资的需要,常州市土地的需求与供给之间的矛盾已日益加剧,政府也逐渐认识到发展标准厂房、集约用地的重要性,并开始倡导各开发区和乡镇开发标准厂房集中区。 与一开始的小打小闹、政府主打不同的是,目前参与标准厂房开发的主体开始逐渐扩充为开发区政府、乡镇、街道、村委、房地产开发商、生产性企业、建筑商、专业投资公司等等,各项目总规划面积超过270万平米、共占用
2、土地近5000亩,目前,已建成的各类标准厂房面积约110万平米,主要分布在新北区、武进区及钟楼区。二、 各区标准厂房发展的特点1、 新北区: 新北区标准厂房的总量较大,主要由高新区发展总公司、乡镇街道开发为主,建成时间较早。早期由政府开发的标准厂房主要集中在高新区范围内,其地理位置优越且可享受国家级高新区各类优惠政策、这些厂房结构简单、层次不高,但目前已全部出租完;而近期,出现了以薛家镇为主的乡镇工业园区发展公司,建设标准厂房集中区,主要供本区域内的企业发展。特点:区位及配套较为成熟,地价及建造成本低;武进横山桥厂房500-12000平米武进横山桥土地出租面积2亩-10亩均有新北天宁区厂房仓库
3、出租面积1000-3500平米武进遥观厂房/仓库/土地/出租出售面积700-2000平米欢迎前来咨询,以下联系方式长期有效有需要者联系本人联系方式电话:15206128155联系人QQ:158578782存量与增幅:目前高新区未入驻厂房主要在建成较晚的薛家工业园,由于高新区土地资源紧张,故近几年高新区的标准厂房增长将主要依靠粤海工业园的增长;租金及售价水平:由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区,故该地区的租金及售价水平较其他区域高,高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到20元/平米.月。趋势:新北区承载大的外商引资项目要较其他区域强,但由于没有引进项目的载体,新北区近几年外资
4、增长的幅度放缓,但预计随着粤海滨江园的建设完工,中小型外资企业进入新北区的数量将会有一定的增长。2、 武进区:武进区的标准厂房建设起步较晚,其开发主体主要为企业。特点:区位优势明显、工业经济发达、规划先进、地价低且较充裕、建设档次较高;存量与增幅:武进区的标准厂房数量在07年将会有成倍的增长,主要原因是在建的几个工业园区都将在07年建成投入使用,并将在今后2年左右的时间内逐渐消化;租金及售价水平:由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提高,故该地区的租金也较高,普遍在12元/平米.月以上。趋势:由于新推的量巨大,故将在未来2年内对整个常州市内的厂房租赁带来一定的影响。3、 钟楼
5、区:钟楼区的标准厂房主要都由区各级政府投资建设,以满足先期的开发区建设及招商引资需要。特点:地域优势明显,吸收本区域企业能力好。存量与增幅:目前,主要有新闸科技园有一定数量的多层厂房剩余,预计未来12年,该区域标准厂房数量不会有大幅度提升。租金情况:由于政府建造的特殊性,故该区的标准厂房租金弹性很大。4、 其他两区:天宁区:目前有一定规模的只有新动力工业园,都是多层厂房,由于该区域主要以发展纺织业和制药为主,且以发展三产为先,故在该区未来一段时间内,都将只有新动力一枝独秀。戚墅堰区:该开发区发展得较晚,目前标准厂房开发的数量较少,加州科技港目前主要以外资孵化型研发机构为主。三、 07年预计在经
6、营项目存量及土地情况:1、 经营中的项目存量: 2007年在开发或有存量的项目主要有13个,分布在各个区内。其中,规模较大的主要分布在新北区及武进区内,07年常州预计新增的厂房面积及空置面积在80万平米左右。片区园区名称空置及预计新增规模(万/平米)新北区高田工业园2.9薛家工业园5常欣工业园3.3三井科技园6粤海滨江园5.3武进区津通工业园10智思工业园4湖塘科创园5今创工业园6武进建安园4天宁区新动力工业园8钟楼区新闸科技园8五星工业园4汇总71.5(1) 新北区:新北区的存量项目主要为三井科技园,该园区已建设完成多层厂房2栋,面积约8万平米,由于区政府的产业定位要求,该园区只能已引进半导
7、体、电子、软件等行业的企业;其余园区均是在建或刚刚部分建设完成。(2) 武进区:津通工业园与湖塘科创园已建设完成近1年,厂房定位于电子、轻工行业,以多层厂房为主;其余园区都是刚刚开始建设,且主要以单层厂房为主,预计将于07年6月份大多可以投入使用。(3) 钟楼区:该区新闸科技园建设完成约半年,以多层厂房为主,只有3栋小型单层厂房,目前剩了大量的多层厂房未出租。2、 土地存量及预计供应量:片区园区名称土地存量(亩)新北区常欣工业园30三井科技园80粤海滨江园100武进区津通工业园120智思工业园100今创工业园150武进建安园60天宁区新动力工业园80戚墅堰区加州科技港200东方高科100钟楼区
8、五星工业园200汇总1220(1) 新北区:可供开发的土地项目较小,除薛家镇可能有少量的未建设的土地外,预计近期,该区可供开发的标准厂房用地相当少;(2) 武进区:由于土地收回的压力,高新区较早批地的企业均已动工建设标准厂房,且土地的余量较充裕,预计都将在2年左右的时间全部消化;(3) 天宁区:据了解,除新动力工业园外,该区近期不会再对工业地产项目批地;(4) 戚墅堰区:该区的东方高科项目,目前后期开发处于暂停状态,加州科技港总用地需1000亩,但从现在来看,主要以开发孵化型多层小单元厂房为主,并逐渐在5年左右的时间消化;(5) 钟楼区:从区政府听说,可能会考虑再批准工业标准厂房园区用地,估计
9、占地300亩,但目前可供发展的用地很少。常州市武进横山桥厂房500-12000平米常州市武进横山桥土地出租面积2亩-10亩均有常州新北天宁区厂房仓库出租面积1000-3500平米常州武进遥观厂房/仓库/土地/出租出售面积700-2000平米欢迎前来咨询,以下联系方式长期有效有需要者联系本人联系方式电话:15206128155(宋)联系人QQ:158578782四、 07年典型标准厂房园区项目产品分析:1、 典型项目:(1) 薛家工业园: 该园区位于新北区薛家镇黄河西路,近临高新区核心区范围、距粤海空港园约8公里,由薛家镇政府投资建设。目前,该园区已完成约4万平米的单层厂房建设并已于06年10月
10、投入使用,其二期工程也已动工,预计07年6月将有45万平米的多层厂房投入使用。 由于该园区目前仍未办理土地证,故所建的厂房只能出租,单层厂房租金目前为12元/平米.月,从该园区目前进驻的企业来看,主要都是从高新科技园、薛家镇、新闸镇搬迁或扩产而来的企业,以内资为主、规模中等。(2) 新闸科技园 新闸科技园位于钟楼区新闸镇,机场路旁边,交通相当便利,距粤海空港园约78公里。园区一次性建成并与06年9月起投入使用,总建筑面积约13万平米,主要都是3层框架结构厂房,目前园区入驻率40,而其中的单层厂房已全部入驻完。 该园区目前也未能办理土地与房产手续,故不能出售,单层厂房出租价格为14元/平米.月,
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