下学期房地产金融大专考试试卷B卷.doc

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__________________________密 封 线 内 不 准 答 题________________________________________________
潇湘职业学院二0一一年下学期期末考试
《房地产金融》试卷(B)

参考班级: 大10级物业管理班 考试时间：120分钟

题号
一
二
三
四
五
总分
得分

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1、直接融资活动方式是指资金的借贷和融资工具的买卖( )
A、直接由企业自己面向社会进行的 B、直接通过银行为“中介”进行的
C、直接通过证券公司为“中介”进行的 D、直接通过保险公司为“中介”进行的
2、目前我国房地产债券种类______，流动性______，吸引力______。( )
A.少 差 不够 B.多 差 强
C.多 好 不够 D.少 差 强
3、非银行型房地产金融机构创造货币的能力相对______，业务的专业化程度______，范围较______。( )
A.较弱 高 广 B.较强 高 窄 C.较强 低 广 D.较弱 低 窄
4、下列属于房地产信贷部特点的是( )
A.领导体制上的单一性 B.管理体制上的一般性
C.金融业务上的统一性 D.融政策性、经营性、服务性的三位一体性
5、房地产投资风险中，（ ）是指随房地产价格下跌的可能性而发生的风险。
A.经营风险 B.财务风险 C.市场风险 D.自然灾害风险和意外事故
6、在房地产信用的形式中，房地产（ ）是指银行和可授信用的其他金融机构以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。
A.消费信用 B.国家信用 C.银行信用 D.个人信用
7、抵押贷款的抵押品( )
A.可以是动产，也可以是不动产 B.只能是动产，不能是不动产
C.不能是动产，只能是不动产 D.既不能是动产，也不能是不动产
8、房地产抵押债券的特点是地方性强，流动性______，它与其他证券相比，变现性和吸引力______。( )
A.差 较差 B.强 较强 C.差 较强 D.强 较差
9、信贷机构与客户的存贷关系是__关系，而信托机构与客户的关系是__关系。( )
A.委托代理 债权债务 B.债权债务 委托代理
C.信任托付 委托代理 D.信任托付 债权债务
10、发行者通过发行市场的中介人，也就是承销商办理债券的发行手续和销售事务，这种房地产债券发行方式被称为( )
A.公募发行 B.私募发行 C.直接发行 D.间接发行
11、房地产证券交易的首要市场要素是( )
A.供买卖的房地产有价证券 B.证券的买方
C.证券的卖方 D.证券交易的中介组织和中间人
12、房地产开发、建造、使用过程中，各种财产因各种自然或人为的灾害事件导致的直接或间接的损失，属于( )
A.房地产财产损失 B.房地产责任损失
C.房地产人身损失 D.房地产信用损失
13、存款人签发的、委托其开户银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，被称为( )
A.汇票 B.本票 C.支票 D.出票
14、下列属于资本市场领域的是( )
A.短期住宅资金存贷市场 B.贴现市场
C.长期存贷市场 D.短期住房债券市场
15、可以通过观察来判断建筑物成新度，______的成新度为七六成。( )
A.完好房 B.基本完好房 C.一般损坏房 D.严重损坏房及危险房
二、名词解释（本大题共4小题，每小题4分，共16分）
1、房地产金融

2、货币政策

3、住房抵押贷款证券化

4、项目融资

三、简答题(本大题共4小题，每小题7分，共28分)
1、房地产投资的特点有哪些？

2、房地产金融的特点有哪些？

3、房地产抵押贷款的职能与作用有哪些？

4、简述房地产保险的作用。

四、计算题(本大题13分)
1、不确定型的决策问题：某公司可以有三个投资方案可供选择，而未来市场形势也有四种可能，具体的收益情况和可能性如下表：

第一种情况
第二种情况
第三种情况
方案A
—100
150
200
方案B
50
100
120
方案C
0
50
170
分别用最大可能法和期望值法，选择出经济上满意的项目。

五、论述题(本大题13分)
1、在房地产金融活动中，请结合所学教材和专业知识，论述利率在房地产金融市场中的杠杆作用。

潇湘职业学院二0一一年下学期期末考试
《房地产金融》试卷答案(B)
一、 单项选择题
1-5：A B C A C 6-10:A B A D C 11-15:B C C D D
二、名词解释（本大题共5小题，每小题4分，共20分）
1、房地产金融是房地产资金各方供求相互运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和。
2、货币政策（教材10页） 3、住房抵押贷款证券化（教材133页）
4、项目融资（教材192页）
三、简答题
1.房地产投资的特点?
　房地产投资对象的固定性和不可移动性；房地产投资的高投入和高成本性
房地产投资的回收期长和长周期性 ；房地产投资的高风险性
房地产投资的强环境约束性 ；房地产投资的低流动性
2、房地产金融的特点有哪些？
（1）、以不动产为抵押品来保证贷款的偿还即借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，以确保履行贷款合同的各项条款。如果借款人违反了还款约定，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售（拍卖）以弥补贷款损失。
（2）、“无转移抵押”性质
（3）“杠杆效应”即以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。
3、房地产信托与房地产信贷有什么区别?
（1）是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。（2）当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。 （3）抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权 （4）借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系 （5）涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。
4、简述房地产保险的作用
房地产保险是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。保险公司承担的房地产的风险是纯粹风险，即偶然性、意外性和可测定性。

四、计算题
(1)首先采用最大可能法，根据表中数据，最大可能性是0.4，即第二情况，收入最大的是250，即方案1当选。
(2)采用期望值法，方案1的收入为：300×0.3+250×0.4+0×0.3=190
方案2的收入为：100×0.3+100×0.4+100×0.3=100
方案3的收入为：800×0.3+50×0.4-100×0.3=230
经过比较，方案3的收入最大，因而方案3当选。
五、论述利率在房地产金融市场中的杠杆作用。
利率杠杆是通过调整利率,影响货币资金供求流向,从而对国民经济进行调节的一种手段.它具有资源配置诱导、政策信号显示、主体行为约束、经济运行杠杆等功能.在西方发展的市场经济国家,利率杠杆是灵敏、有效的,对调节国民经济运行起了很大作用.
1宏观调节功能：(1)积累资金：利率是有偿使用闲置资金的手段。 (2)调节宏观经济：通过利率变动优化资源配置。 (3)媒介货币向资本转化：闲置货币转化为生产资本。 　　(4)分配国民收入：利率变动影响利息收入。
2微观调节功能(1)激励功能：增加贷款者的收益，鼓励储蓄积累。 (2)约束功能：增大借款者的成本，提高资金使用效益。