上半年广东省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作要求考试试卷.docx

2017年上半年广东省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。

A：自行拆迁

B：委托拆迁

C：政府拆迁

D：社会拆迁

E：房地产估价机构必须加盖公章
2、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元／亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。

A：260

B：300

C：360

D：600

E：房地产估价机构必须加盖公章
3、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605

B．600

C．650

D．550
4、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A．50

B．60

C．70

D．80
5、不动产登记费的收取__

A．按不动产面积

B．按件收取

C．按不动产体积

D．按价款的比例
6、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况

B．估价时点与房地产状况均为现在

C．估价时点为现在，估价对象为未来状况

D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
7、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。

A．1

B．2

C．3

D．6
8、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。

A．《中华人民共和国注册会计师法》

B．《中华人民共和国会计法》

C．《中华人民共和国注册会计师管理条例》

D．《中华人民共和国会计管理条例》
9、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．上级财政部门

D．上级房改部门
10、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A．市级购物中心

B．区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店
11、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司

B．股份有限公司

C．有限责任公司

D．两合公司
12、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性
13、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。

A．自身支付能力

B．拥有物业后所能获取的预期收益大小

C．市场供求状况

D．区域因素
14、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。

A．700000元

B．695554元

C．777268元

D．800500元
15、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价__。

A．78万元

B．882万元

C．1210万元

D．1272万元
16、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零

B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标
17、下列不属于股票基本特征的是__。

A．稳定性

B．决策参与性

C．流通性

D．非返还性
18、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。

A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B：现时该房改房上市交易的正常价格

C：现时该房屋的房改成本价

D：当时该房屋的房改成本价

E：工业用地的监测点评估价格
19、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A．半年

B．一年

C．两年

D．三年
20、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因

B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
21、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析
22、关于资金时间价值的说法，错误的是。

A：现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

B：现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

C：现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

E：借款合同
23、服务人口1万～5万人、年营业额在3000万～10000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为__。

A．地区购物商场

B．居住区商场

C．邻里服务性商店

D．特色性商店
24、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。

A：1

B：3

C：5

D：7

E：执行层的组织协调
25、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。

A：质量控制

B：进度控制

C：合同管理

D：成本控制

E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是__。

A．珍惜耕地，合理利用土地的原则

B．无偿使用土地的原则

C．保证国家建设用地的原则

D．妥善安置被征地单位和农民的原则

E．依法征地的原则
2、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．难以判断
3、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。

A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策

B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

E：执行层的组织协调
4、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业

E．运输物业
5、决定拆迁安置的地点是__。

A．城市规划的需要

B．城市规划的要求

C．商品房价格

D．城市规划的需要和新建房屋的性质
6、影响房地产价格的社会因素，主要有__。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化
7、对确定资本化率有参考依据的有__。

A．折旧率

B．物价指数

C．银行贴现率

D．投资回报率
8、契据登记制又称__。

A．德国登记制

B．法国登记制

C．美国登记制

D．意大利登记制
9、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。

A．64

B．96

C．160

D．224
10、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款

B：土地储备贷款

C：土地开发贷款

D：建设贷款

E：借款合同
11、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。

A：50％～65％

B：60％～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同
12、劳动市场上的垄断因素表现在。

A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给

B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给

C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求

D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给

E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求
13、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

A：开发商处于市场领导者地位

B：开发商难以估算成本

C：开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D：开发商打算与同行和平共处

E：开发商具有向市场领导者挑战的实力
14、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段
15、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。

A：允许流通物

B：限制流通物

C：禁止流通物

D：动产

E：不动产
16、国家对房地产开发企业资质管理实行__

A．统一审批

B．国务院审批

C．分级审批

D．部门审批
17、某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。

A．7.9

B．11.9

C．12.1

D．19.0
18、下列属于房地产中介服务主要特点的是。

A：人员特定

B：委托服务

C：有偿服务

D：无偿服务

E：行政服务
19、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。

A．临近城市主干道

B．靠近酒厂

C．靠近高等院校

D．靠近铁路线

E．临近城市中心
20、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。

A．市场需求容量调查

B．市场营销因素调查

C．竞争情况调查

D．消费者调查
21、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制．(2009年试题)

A：现金流量表

B：损益表

C：资金使用计划

D：资金筹措计划

E：资金来源与运用表
22、水污染可分为。

A：海洋污染

B：地下水污染

C：地表水污染

D：承压水污染

E：潜水污染
23、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
24、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。

A：将影响商品需求的各种因素作为自变量

B：将需求作为因变量

C：将影响商品需求的各种因素作为因变量

D：将需求作为自变量

E：将供给作为自变量
25、资产负债表是由企业的组成。

A：经济资源

B：资产

C：负债

D：所有者权益

E：利润