上半年广东省房地产估价师案例与分析停车库的估价考试题.docx

2016年上半年广东省房地产估价师《案例与分析》：停车库的估价考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．难以判断
2、下列股东权利中，属于自益权的是。

A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权

C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权

E：执行层的组织协调
3、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A．比较风险

B．通货膨胀风险

C．时间风险

D．资本价值风险
4、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．6264
5、土地增值税以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额

B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额

C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额

D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额

E：执行层的组织协调
6、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。

A：投资公司

B：股份有限公司

C：有限公司

D：股份公司

E：执行层的组织协调
7、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。

A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积

B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积

C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价
8、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增

B．房地产净收益按－固定数额逐年递减

C．房地产净收益按－固定比率逐年递增

D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
9、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。

A．1

B．2

C．3

D．6
10、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。

A：总投资估算表

B：经营成本估算表

C：投资计划与资金筹措表

D：销售收入与经营税金及附加估算表

E：借款合同
11、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为__。

A．典型合同与非典型合同

B．双务合同与单务合同

C．诺成合同与实践合同

D．要式合同与不要式合同
12、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为．【2007年考题】

A：签订估价委托合同之日

B：发放抵押贷款之日

C：完成估价对象实地查看之日

D：未来处置抵押房地产之日

E：工业用地的监测点评估价格
13、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。

A：住宅平均层数

B：住宅建筑净密度

C：住宅建筑面积净密度

D：住宅建筑面积毛密度

E：执行层的组织协调
14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价．【2007年考题】

A：合法原则

B：最高最佳使用原则

C：估价时点原则

D：替代原则

E：工业用地的监测点评估价格
15、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。

A．商品房建设投资

B．土地开发投资

C．其他投资

D．生产性投资
16、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。

A．±5%

B．±10%

C．±20%

D．±30%
17、路线价法估价的第二个步骤应为__。

A．设定标准深度

B．求取路线价

C．编制深度百分率表

D．划分路线价区段
18、下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B．股票过户的权利、股息红利分配的请求权

C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
19、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机

B：物价变动

C：财政收支状况

D：居民收入水平

E：工业用地的监测点评估价格
20、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。

A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去

B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在

C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在

D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去

E：工业用地的监测点评估价格
21、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。

A：0.5年和1年

B：0.5年和1.5年

C：0.5年和2年

D：1年和1.5年

E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产投资首先面临的是系统风险。下列风险中哪一个不是系统风险。__

A．通货膨胀风险

B．资本价值风险

C．市场供求风险

D．或然损失风险
23、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。

A：466 ㎡

B：496 ㎡

C：506 ㎡

D：596 ㎡

E：工业用地的监测点评估价格
24、张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元／㎡，则该房地产的适合价格为。

A：180 000元

B：179 500元

C：159 500元

D：90 000元

E：工业用地的监测点评估价格
25、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：选择专业化

B：产品专业化

C：大量定制

D：单一市场集中化

E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。 (2007年试题)

A：价值相对指标

B：结构相对指标

C：强度相对指标

D：动态相对指标

E：时期相对指标
2、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。

A．4.42%

B．8.11%

C．8.13%

D．9.54%
3、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为__万元。

A．30

B．50

C．30～70

D．70
4、假设开发法是以__原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原

C．预期原

D．未来趋势原理
5、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．2659
6、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥善安排生产用地

B：要妥善安置征地范围外的拆迁户

C：对征收的土地要适当补偿

D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿

E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
7、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%
8、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
9、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是__元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．15625
10、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。

A．联合代理

B．独家代理

C．双重代理

D．自行销售
11、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。

A：单位比较法

B：市场提取法

C：分解法

D：工料测量法

E：指数调整法
12、影响房地产价格的社会因素，主要有。

A：政治安定状况

B：社会治安状况

C：房地产投资

D：房地产投机

E：城市化
13、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。

A．资质年检制度

B．资质审查制度

C．资质复查制度

D．资质审批制度
14、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7．5％。若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。

A：3450．00

B：3466．88

C：3480．67

D：3483．88

E：借款合同
15、以被保险人的民事损害赔偿责任为保险标的的保险称为__。

A．责任保险

B．保证保险

C．自愿保险

D．商业保险
16、估价时计算地租量须把握__。

A．土地是在最佳用途下使用的

B．土地是由最有能耐的人使用的

C．土地是在最粗放利用下使用的

D．土地是在最佳集约利用下使用的
17、契据登记制又称__。

A．德国登记制

B．法国登记制

C．美国登记制

D．意大利登记制
18、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。

A：待开发房地产的价值

B：待开发房地产取得的税费

C：续建开发成本

D：销售费用

E：销售税金
19、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日
20、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
21、根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有__。

A．矿藏、森林、草原

B．水流、山岭、滩涂

C．森林、山岭、荒地

D．森林、水流、荒地

E．草原、滩涂、荒地
22、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是__。

A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的

B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则

C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则

D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理
23、假设开发法是以（）原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理
24、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。

A：房地产抵押估价

B：房屋征收评估

C：房地产转让估价

D：房地产火灾保险估价

E：房地产司法拍卖估价
25、对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的指标的计算非常重要。

A：利息备付率

B：资产负债率

C：流动比率

D：速动比率

E：偿债备付率