上半年山西省房地产估价师案例与分析估价委托合同考试试题.docx

2017年上半年山西省房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。

A．长期投资、实物投资和直接投资

B．长期投资、间接投资和实物投资

C．短期投资、实物投资和金融投资

D．短期投资、间接投资和金融投资
2、是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

A：使用价值

B：市场价值

C：市场价格

D：理论价格

E：工业用地的监测点评估价格
3、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为__万元

A．0.50

B．5.63

C．6.25

D．28.14
4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于__日。

A．7

B．10

C．15

D．30
5、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
6、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A：4

B：3

C：2

D：1

E：执行层的组织协调
7、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块 乙的总地价为．【2005年考题】

A：65．4万元

B：81．8万元

C：87．2万元

D：109．0万元

E：工业用地的监测点评估价格
8、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%
9、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。

A．9

B．13.5

C．15

D．18
10、下列对折旧的描述哪一个是错误的：__。

A．估价的折旧注重的是价值的减损

B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一致

C．会计折旧时的C值必须是资产原值

D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限
11、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%
12、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。

A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”

B：经济学中的成本概念同于会计成本

C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”

D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和

E：执行层的组织协调
13、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。

A：200

B：300

C：400

D：500

E：执行层的组织协调
14、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】

A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件

C：估价方法

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格
15、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。

A：商品房建设投资

B：土地开发投资

C：其他投资

D：生产性投资

E：借款合同
16、是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

A：城市紫线

B：城市绿线

C：城市蓝线

D：城市黃线

E：房地产估价机构必须加盖公章
17、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。

A：股份

B：股单

C：股票

D：公司债券

E：执行层的组织协调
18、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序
19、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。

A：发明

B：发现

C：创造

D：确定

E：工业用地的监测点评估价格
20、__的成交日期应与估价时点接近。

A．可比实例

B．要约案例

C．指数实例

D．加权实例
21、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。

A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产

B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱

C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产

D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产

E：执行层的组织协调
22、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方

B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门
23、房屋面积测算的内容不包括。

A：房屋建筑面积

B：房屋使用面积

C：共有建筑分摊面积

D：房屋占地面积

E：执行层的组织协调
24、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是个月。

A：1

B：3

C：6

D：12

E：执行层的组织协调
25、房地产泡沫产生的基础是。

A：投机需求膨胀

B：金融机构过度放贷

C：房地产市场中的过度开发

D：土地资源的稀缺性

E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、信托的职能包括。

A：融通资金

B：财产所有权的转移性

C：财务管理

D：信用服务

E：收益分配的实绩性
2、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。

A．仲裁机构

B．人民法院

C．公安机关

D．房屋拆迁管理部门
3、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的。

A：经营费用

B：销售费用

C：管理费用

D：财务费用

E：不可预见费用
4、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘

B．国有土地出让合同签订

C．拆迁公司现场动员搬迁

D．房屋拆迁许可证颁发
5、物业管理的社会化有两个基本含义，即。

A：房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业

B：物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业

C：物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业

D：物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业

E：政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
6、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
7、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为__。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者
8、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。

A：城市用地布局结构评价

B：城市市政设施和公共服务设施评价

C：社会、经济构成评价

D：城市土地质量评价

E：城市用地环境评价
9、商业信用是企业之间，由于而相互提供的信用。

A：物质交换

B：商品交易

C：借贷关系

D：协作关系

E：执行层的组织协调
10、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】

A：说明估价报告的合法性、真实性

B：说明估价的独立、客观、公正性

C：规避估价风险

D：保护估价报告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求
11、在下图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。

A：F=5A-P

B：F=A(F/A，i，5)-P

C：F=A(F/A，i，5)-P(P／P，i，6)

D：F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)

E：F=[A(P/A，i，5)-P](F/P，i，6)
12、房地产面积测算的边长和面积分别取至__。

A．0.1m，0.01m2

B．0.01m，0.1m2

C．0.01m，0.01m2

D．0.1m，0.1m2
13、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。

A：社会养老保险

B：健康保险

C：劳动工伤保险

D：意外伤害保险

E：失业保险
14、拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为三种。

A：间接委托人

B：直接委托人

C：公民

D：法人

E：其他组织
15、对于竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A：从容不迫型

B：选择型

C：凶猛型

D：随机型

E：借款合同
16、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则
17、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0．2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元。

A：3627．06

B：3634．31

C：4818．34

D：4842．43

E：借款合同
18、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。

A：养老保险

B：职工工资

C：住房公积金

D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴
19、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种__的关系。

A．投资合同

B．基金发行办法

C．信托契约

D．基金章程
20、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
21、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、__等。

A．规划设计方案

B．投资估算

C．资源条件

D．投资权益
22、下列不属于清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．现金回报率

D．偿债备付率
23、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。

A：单元估算法

B：概算指标法

C：单位指标估算法

D：工程最近似匡算法

E：借款合同
24、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。

A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容

B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节

C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节

D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调

E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调
25、下列行为中，应当缴纳契税的有。

A：房屋赠与

B：非法定继承人房屋继承

C：以土地、房屋权属抵债

D：以土地、房屋权属投资、入股

E：房地产抵押