2023年湖南省上半年房地产估价师制度与政策勘察设计单位的资质管理考试试卷.doc

湖南省2023年上半年房地产估价师《制度与政策》：勘察设计单位的资质管理考试试卷

湖南省2023年上半年房地产估价师《制度与政策》：勘察设计单位的
资质管理考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有结识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点
B．同一估价目的、同一估价方法
C．同一估价目的、同一估价时点
D．同一估价原则、同一估价目的
2、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。
A．130.0
B．119.2
C．117.5
D．120.0
3、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。
A．名义利率相应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率相应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
4、下列四个选项中，说法不对的的一项是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．乡、村公司的土地使用权可以单独抵押
C．以乡、村公司的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押
D．以一宗房地产分割抵押的，初次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超过其余额部分
5、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达成现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
6、城市用地合用性评价一般将城市用地划分为__类用地。
A．3
B．8
C．5
D．10
7、对开发商而言，在下列协议形式及补充条款中，风险最大的是（）。
A．固定总价协议，采用按日计价的增价条款
B．固定总价协议，采用重大增价条款调整
C．固定总价协议，采用延期增价条款
D．成本加浮动酬金协议
8、属于反映会计主体某一时点财务状况的报表是__。
A．资产负债表
B．损益表
C．钞票流量表
D．利润分派表
9、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
10、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。
A：通货膨胀影响
B：投资利息因素
C：资金时间价值
D：投资风险补偿
E：工业用地的监测点评估价格
11、我国个人住房抵押贷款的风险最终重要转移在__身上。
A．开发商
B．银行
C．购房者
D．都是
12、下列关于招标的说法，不对的的是。
A：房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂限度选择招标方式
B：通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C：开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D：邀请招标合用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
E：借款协议
13、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。
A．基准价格
B．平均价格
C．正常价格
D．市场价格
14、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，假如房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测可以以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积
计）为（）元/m2。
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
15、下列属于控制性具体规划内容的是__。
A．建筑和绿地的空间布局
B．绿地系统规划设计
C．道路竖向规划设计
D．拟定建筑容积率
16、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不对的的是__。
A．公司信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
17、关于资金时间价值的说法，错误的是。
A：现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B：现在的100万元也许与5年后的148万元价值相同
C：现在的100万元也许与2年前的121万元价值相同
D：由于存在资金时间价值，不同时点上发生的钞票流量无法直接比较 E：借款协议
18、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指标估算法
19、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。
A．人力资源和社会保障部
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
20、房地产投资信托基金的投资收益重要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
21、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完毕后的房地产价值10 000万元，则该房地产的直接成本利润率为。 A：36％
B：62．07％
C：73．47％
D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
22、我国2023年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目的时碰到困难，这重要体现了房地产投资风险的__。
A．政治风险
B．政策风险
C．利率风险
D．市场供求风险
23、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不涉及__。
A．资金融出机构的资金来源和财力状况
B．资金融出机构的对外形象
C．各项融资收费的合理性
D．对资金调动和转移的灵活性
24、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。
A：通过自己开发耕地取得
B：通过征收土地取得
C：通过城市房屋拆迁取得
D：通过市场购买取得
E：工业用地的监测点评估价格
25、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．融资类参数
B．评价标类指标
C．时间类参数
D．收益类指标
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。 A：采用特定专利的
B：采用专有技术的
C：建筑艺术造型有特殊规定的
D：国务院规定的其他建设工程的勘察、设计
E：一般建设工程的勘察、设计业务
2、房地产开发公司的经营成本重要涉及__。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
3、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
4、定义市场区域工作重要涉及__。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释拟定市场区域边界的依据
5、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。
A：1：1
B：1：2
C：2：1
D：3：1
E：执行层的组织协调
6、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保__。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
7、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的因素，可以从等方面进行检查。
A：基础数据是否对的
B：是否符合估价原则
C：估价时间的长短是否合理
D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的
E：所搜集的资料是否全面
8、A市B住宅社区，专有部分面积为8万，社区总面积为9万。该社区于2023年10月业主所有入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。假如该社区共有750户业主，该社区业主做出有关改建社区建筑物决定，应当经。 A：专有部分面积为4．5万以上的业主批准
B：专有部分面积为6万以上的业主批准
C：且有业主总数中的375户以上业主批准
D：且有业主总数中的500户以上业主批准
E：由于其他经济因素(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应告知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿
9、某类房地产2023年～2023年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则运用平均增减量法预测该类房地产2023年的价格为（）元／。
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
10、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为
2.23%，管理承担补偿为1.32%，缺少流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
11、下列关于楼地面的构造，表述对的的是。
A：在有隔声、保温等规定的楼面则设立轻质材料的填充层
B：垫层是在基层之上的构造层
C：面层是地面的表层
D：面层是人们直接接触的一层
E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土
12、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为2023，按月等额还本付息。假如公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。
A．1297.91
B．3584.01
C．4881.93
D．5158.71
13、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。
A．纯公司模式
B．纯政府模式
C．政府与公司合作模式
D．受政府授权委托的公司模式
E．房地产学会模式
14、下列说法对的的是__。
A．协议履行费用的承担不明确的，由双方分担
B．协议履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
15、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。
A．政府协议出让土地
B．购买相邻房地产
C．卖方不了解行情
D．设立抵押的房地产
16、遵守合法原则应做到。
A：在依法鉴定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关协议等其他合法权益权属证明为依据
B：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才干转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件
C：在依法鉴定的使用权利方面，应以使用管制为依据
D：在依法鉴定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者协议等允许的处分
方式为依据
E：在依法鉴定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策
17、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋__登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
18、房屋拆迁实行过程中，违章建筑应由__认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
19、由于房地产权益投资风险较高，和储蓄机构等存款性金融机构很少或者主线不参与房地产权益融资。
A：建设银行
B：工商银行
C：商业银行
D：农业银行
E：借款协议
20、下列关于房地产抵押的表述中，对的的有。
A：村办公司的厂房可以抵押
B：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C：公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D：抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁协议在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E：同一房地产不得设定两个以上抵押权
21、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供应委托人的“产品”，对其具体的写作规定是__。
A．全面性
B．科学性
C．客观性
D．准确性
E．概括性
22、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
23、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格也许产生的变动方向，下面描述对的的为__。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
24、假设开发法的操作环节涉及__。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发运用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应承担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．
25、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。
A：管制权
B：征收权
C：充公权
D：没收权
E：征税权