上海下半年房地产估价师理论与方法房地产权益状况描述模拟试题.doc

上海2016年下半年房地产估价师理论与方法：房地产权益状况描述模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B市场上能找到充分的房地产历史价格资料C房地产市场在过去无明显的季节变动D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 2、某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为_预算价格。A单项工程B单位工程C分部工程D分项工程3、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调 4、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A超额利润B投资回报C内部收益D风险报酬5、物业服务企业资质管理办法规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。A：暂定级B：一C：二D：三E：执行层的组织协调 6、估价报告书的外在质量包括_。A估价结论的准确性B估价参数确定的合理性C估价方法选择的正确性D估价报告的文字表述水平 7、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是_。A耕地占用税用于土地开发和农业发展B土地复垦费用于农业发展C菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理D征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支 8、下列关于路线价法中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格 9、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格 10、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。A：估价目的、估价原则、估价时点B：估价目的、估价原则、委托人C：估价原則、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于 元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同 12、通常房地产开发投资利润率的计算基数为【2003年考题】A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格 13、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对的财产强制拍卖。A：张某B：张某或杨某C：杨某D：张某和杨某E：执行层的组织协调14、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是_。A是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 15、某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数【2003年考题】A：091B：092C：1.09D：110E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产市场中的_，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A需求饱和B供求平衡C泡沫经济D过度开发 17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：装修E：工业用地的监测点评估价格 18、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。A非理性预期B价格机制C容积率控制D生产的时间落差 19、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由_。A两家银行按债权比例受偿B两家银行均等受偿C甲银行优先全额受偿D乙银行优先全额受偿 20、城市房屋拆迁补偿估价可以分为房屋产权调换补偿估价和_。A搬迁补助费估价B临时安置补助费估价C停业的补偿费估价D货币补偿 21、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。A包含了对通货膨胀的补偿B不包含对通货膨胀的补偿C没有实际意义D不能直接用于财务评价 22、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。A：建筑师B：工程师C：造价工程师D：估价师及物业代理E：借款合同23、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A自然周期与投资周期同步变化B投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 24、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。A：估价对象的真实价值B：估价对象的重置价格C：估价对象的实际成交价格D：合格估价师的重新估价结果E：工业用地的监测点评估价格25、某幢大厦的房地总价值为5 000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1 000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。A：20B：10C：30D：40E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某写字楼的建筑面积为8104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_104m2。A5.2B6.4C6.8D7.6 2、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E：共有的房地产3、建筑安装工程费用中的财务费，属于。A：措施费B：规费C：间接费D：直接工程费E：执行层的组织协调 4、按投资计算基础的不同，现金流量表分为。A：全部投资现金流量表B：部分投资现金流量表C：资本金现金流量表D：借贷现金流量表E：投资者各方现会流量表5、关于计征房产税的下列说法中，正确的是_。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收C对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E房产税按年计征，分期缴纳 6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D房屋拆迁实施 7、下列有关保险的表述中，正确的是_。A社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B从本质上说，保险体现一定的社会关系C危险的存在是保险产生的必要条件D在各种保险中，商业保险最能体现分配职能 8、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中，对公益事业房屋的认定和表述，不正确的是。A：公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业B：公益事业多为非营利的社会福利事业C：根据其服务对象，凡是为大多数老百姓服务，应认定为公益事业D：根据其服务对象，凡是排他性的且不是共享性的，可以认定为公益事业E：只要是为大多数老百姓服务，且房屋有经营、有收益，就应认定为公益事业 9、实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的利润D：物业服务企业的酬金E：物业服务支出 10、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。中华人民共和国土地管理法中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府B：市人民政府C：省人民政府D：国务院E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书11、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于_。A不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B市场法中交易情况调整C比较相同类型不同期限价格的高低D不同类型房地产不同使用年限价格的高低E直接用于测算价格 12、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A12.35%B12.55%C12.68%D12.93% 13、根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是_。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见14、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括_。A消费者调查B促销策略调查C分销渠道调查D技术发展调查E竞争情况调查 15、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制B：股份制C：有限责任制D：国有独资公司E：个人企业 16、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括_。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证 17、对下列情况，不符合免征印花税的情况是_。A财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据B已纳印花税凭证的副本或抄本C有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同D权利、许可证照 18、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。A：是否有足够的资金来源B：是否有较为广阔的市场C：是否具有较理想的财务内部收益率D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E：项目是否可行 19、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着（）风险。A收益现金流B资本价值C购买力D政策 20、衡量房地产泡沫常用的指标有。A：房价收入比B：租金售价比C：实际价格与理论价格之比D：房地产供求比E：房地产价格指数与居民消费价格指数之比 21、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为_。A房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同B房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的物业服务合同C业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同D业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的前期物业服务合同E业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的一般物业服务合同 22、建筑构造中的条形基础适用于_建筑中。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构23、下列关于地租理论，表述正确的是。A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租C：地租由土地的需求与供给所决定D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势 24、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。A：划拨土地应补交的出让金B：已抵押担保的债权数额C：发包人拖欠承包人的建设工程价款D：强制执行费用E：估价费用25、强制拍卖标的须符合以下三个要件。A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产