广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引.doc

广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知发文字号穗地税函2010170号发文日期2010-08-27有效性全文有效所属分类地方规范性文件局属各单位：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称实施细则）以及国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号，以下简称187号文）、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号，以下简称220号文）规定，现编发房地产开发企业土地增值税清算有关问题处理指引：一、土地增值税清算时收入确认问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。原关于印发的通知（穗地税发2005106号）第二章第四条第二款“收入实现的确认：1.以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；2.以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3.以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；4.以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现”规定停止执行。二、房地产开发企业未支付质量保证金，其扣除项目金额确认问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。原关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除”规定停止执行。三、房地产开发费用扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和5以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和10以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。原关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）第四条第一款“房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用实施细则第七条第（一）（二）项规定计算的金额之和的5计算扣除”规定停止执行。 （税中望月评论：那就是按照10%扣除了，前后对照广州地税解释就比较清楚了，其他地区可以参考）四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。原关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）第三条第一款“房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按实施细则第七条第（一）项取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用计入取得土地使用权所支付金额”规定停止执行。五、拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。原关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据187号文第三条第一项的规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除”规定停止执行。六、以上第一条至第五条适用于2010年5月19日以后发出清算通知书的房地产开发项目或分期项目。2010年5月18日以前发出清算通知书尚未完成清算审核的，不作追溯调整。七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。九、分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时如何计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费问题对于能够按各分期项目土地面积划分清楚的，直接分摊各分期项目取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；对于不能直接按各分期项目土地面积划分清楚的，应按照下列方法和顺序计算分摊土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费：（一）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间土地面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费；（二）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间建筑面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费。十、分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。十一、房地产开发项目，如何确认已竣工验收问题房地产开发项目符合下列条件之一的，应视为已竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报有关政府部门备案；（二）开发产品已取得初始产权登记证明。十二、对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题（一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。发文字号穗地税函2008342号发文日期2008-10-20有效性条款失效所属分类地方规范性文件局属各单位：根据中华人民共和国土地增值税暂行条例、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称实施细则）以及关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题【注：根据广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函2010170号），本文件第一条2010.8.27日起废止。】房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第（一）项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。（二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。（三）房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。（四）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。（五）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。（六）房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除。【注：根据广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函2010170号），本文件第二条第六款2010.8.27日起废止。】三、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题（一）房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按实施细则第七条第（一）项规定计入取得土地使用权所支付金额。【注：根据广东省广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函2010170号），本文件第三条第一款2010.8.27日起废止。】（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按实施细则第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。（四）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。（五）房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理，经审核实际发生的劳务后，实际支付的金额能够提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。（六）房地产开发企业根据已经制订的相关上缴标准向上级公司缴纳管理费，再通过上级公司返还支付相关费用的，按实际支付相关费用并且提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。四、关于财务费用中利息支出扣除问题（一）房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用按实施细则第七条（一）（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。（二）实施细则第七条第三款中的金融机构是必须具有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融单位。五、关于“普通住宅”与“非普通住宅”的认定和执行问题根据关于贯彻的补充意见（穗地税发2006167号）第一条规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。六、关于扣除项目分摊计算问题（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。（二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。七、关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入问题（一）代收税款，不计入销售收入。（二）代政府部门收取各项费用，根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。八、关于房地产开发企业转让房地产时交纳的堤围防护费（1998年1月1日前为防洪工程维护费）视同为转让房地产有关的税金准予扣除。7