上海上半年房地产估价师房地产估价案例与分析知识房地产估价报告的写作考试题.doc
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1、上海2015年上半年房地产估价师房地产估价案例与分析知识:房地产估价报告的写作考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算,一般应在_年以上。A30B25C20D15 2、在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素,并判明其对开发项目投资效益影响的程度,是()分析的目的。A盈亏平衡B敏感性C风险D概率3、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元,预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万
2、元、600万元、650万元,从2010年开始保持在2009年的水平上该房地产剩余经济寿命45年,土地使用权于2042年底到期,该类房地产的报酬率为8,则该房地产2007年1月1日的收益价格为。A:6825万元B:6866万元C:9181万元D:9222万元E:工业用地的监测点评估价格 4、基准地价系数修正法的基本原理是。A:收益原理B:替代原理C:地租理论D:区位理论E:工业用地的监测点评估价格5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起_日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A10B15C20D30 6、按
3、照住房置业担保管理试行办法的规定,住房置业担保公司提供的担保是_担保。A一般保证B贷款人、保证人分担责任的比例保证C连带责任保证D信誉保证 7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案,导致商品房产型发生变化,并在10日内书面通知了买受人,买受人接通知后未作表示,2个月后买受人提出退房,按规定买受人_。A有权退房,但应承担违约责任B有权要求开发公司承担违约责任C有权要求开发公司赔偿损失D无权退房 8、某房地产投资项目,资产为6 000万元,负债为3 500万元,流动资产总额为3 000万元,流动负债总额为1 500万元,存货为1 800万元。则该项目的速动比率是。A:80B:120
4、C:171D:200E:借款合同 9、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为_。A43.2%B50%C56.8%D70% 10、房地产拍卖业务主要来自。A:企业委托B:个人委托C:法院委托D:政府委托E:执行层的组织协调11、不应计入收益性物业经营费用的是。A:抵押贷款利息B:公共设施维修费C:房产税D:物业保险税E:借款合同 12、在我国设立保险公司,注册资本最低限额为人民币亿元。A:1B:2C:3D:5E:执行层的
5、组织协调 13、某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200。按土地价值进行分排,甲占有的土地份额为。A:1B:1.5C:2D:2.5E:工业用地的监测点评估价格14、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A均衡原理B预期原理C竞争原理D替代原理 15、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是。A:毛租金乘数法B:潜在毛收入乘数法C:有效毛收入乘数法D:净收益乘数法E:工业用地的监测点评估价格 16、一般来说,投资于房地产信
6、托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多,这主要是因为REITs具有_。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能 17、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点D同一估价原则、同一估价目的 18、国务院决定禁止。A:商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B:商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C:商品房预购人购买未竣工的预售商品房D:商品房预购人利用抵押贷款的方式购买
7、未竣工的预售商品房E:执行层的组织协调 19、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为。A:45.05B:49.31C:58.86D:63.6E:借款合同 20、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的。A:最低价格B:平均价格C:出让地价D:标定地价E:工业用地的监测点评估价格 21、选择目标市场,通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场,通过生产、销售和促销的专业化分工,来提高经济效益,这种目标
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