物业服务标准(基础服务).doc

物业基础服务质量标准一、综合管理服务标准内容服务要求物业服务中心设置小区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。管理人员要求（1）服务中心经理有物业管理员上岗证和经理上岗证。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情。服务时间周一至周日在服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于12小时。日常管理与服务（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。（2）公开报修电话，24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的诉求在24小时内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金。（7）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（8）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户80%的业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。（10）制定物业中心内部管理制度和考核制度。（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（14）对违反小区公约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（15）小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。二、公共区域清洁卫生服务标准序号内容服务要求1地面每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、大理石每四个月保养一次。2扶手、开关盒、表箱盖、单元门、信报箱扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。3栏杆每两天擦抹一次。4天花板、公共灯具每月除尘一次。5进户门每周擦抹一次。6楼道玻璃每季度清洁一次。7天台、屋顶每月清洁一次。9电梯轿厢每日擦拭、清扫一次，循环保洁（如有地毯每日换洗一次）。10垃圾收集多层按幢设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。11道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死角；明沟每月清扫一次。12宣传栏、小品等每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次。13垃圾厢房垃圾房每周冲洗一次，垃圾桶内胆夏天隔天冲洗一次，冬天每周冲洗一次。14果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。15消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三次。三、公共区域秩序维护服务标准内容服务要求人员要求（1）专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门岗（1）主出入口24 小时值班看守、24小时值岗，并有详细交接班记录和外来人员的登记记录。（2）对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定是否放行。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录。巡逻岗（1）秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次。（2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告开发商与警方，协助采取有关措施。（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有报警中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界（全封闭）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）报警中心接到报警信号后，秩序维护人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每两日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。四、公共区域绿化日常养护服务标准项目内容要素养护要求（植物）公共绿化草坪修剪草坪保持平整，草高不超过10cm。清杂草每年清除杂草两遍以上，杂草面积不大于10%。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。病虫害防治及时做好病虫害防治。其它草地生长正常，斑秃黄萎低于10%。树木修剪乔、灌木修剪每年两次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。中耕除草、松土适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病虫害防治防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境布置一年中至少有一次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏不超过五处。修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，施复合肥一次。病虫害防治适时做好病虫害防治。五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准项目内容运行、保养、维修服务要求公共部位门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。路灯、楼道灯完好率不低于90%。雨、污水管道区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及进清掏。化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。围墙每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。室外健身设施等每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。排水系统1、每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。3、控制柜电气性能完好，运作正常。4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。升降系统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。消防系统1、 消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。2、 每天检查火警功能、报警功能是否正常。3、 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器发现有损坏及时更换。4、 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查。5、 每月检查一次灭火器，及时更新或充压。