物业安全防范管理.doc

定义
物业安全管理指物业服务公司采取各种措施、手段，保证业主和业主使用人的人身、财产安全，维持正常生活和工作秩序的一种管理行为，这也是物业管理工作最基础的工作之一。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面：“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。
物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式（公安机关和社会自我防范）具有补充的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。
物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境，以提高生活质量和工作效率。
内容
全物业安管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。
治安： 治安管理是各物业管理公司为防盗，防破坏。防流氓活动，防灾害事故而对所管物业进行的一系列的管理活动，其目的是为了保障物业管理公司所管物业区域内的财物不受损失，人身伤害，工作，生活秩序正常。 其特点：综合性强、管理难度大、服务性强、治保人员素质要高。 物业治安管理除了靠人力外，还应注重技术设施防范。。。（）
消防 预防火灾的基本措施：
1. 控制可燃物;
具体方法有：控制可燃物品的储存量，以难燃或不燃材料代替易燃或可燃材料，用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火极限，保持可燃物处于良好通风状态。
2. 隔绝助燃物；
就是破坏物体的助燃条件，具体措施有：奖易燃易爆物的生产置于密闭的设备中进行，对容易自燃的物品进行隔绝空气存放。
3. 消除着火源；
具体措施有：安装防雷防爆装置，采取控温，遮阳等措施避免着火源，在建筑物之间构筑防火墙，在同一大厦不同楼层之间同一楼层的不同区域安装防火卷帘等。

常用消防设施，设备和器材：
1. 灭火器
灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它由筒体，筒盖，瓶胆，喷嘴等部件组成，灭火器种类较多，按其移动方式主要有手提式和推车式灭火器。
2. 火灾自动报警系统装置
火灾自动报警系统的作用是尽早的探测到火灾的发生并发出警报，以便采取措施，预防和减少火灾的发生和造成的损失，按检测的火灾特性不同，火灾探测器常分为以下几种：感烟式火灾探测器，感温式火灾探测器，感光式火灾探测器，可燃气体火灾探测器。

3. 自动喷淋灭火系统装置
自动喷淋灭火系统是按适当间距和高度装置一定数量喷淋头的供水灭火系统，主要由喷头，阀门，报警控制装置和管道等组成。
4. 消防栓系统
消防栓系统主要由供水堡，管网，消防栓，水袋，水龙头，喷水栓，报警按钮及报警电话等组成。
5. 防排烟系统
现代化的高层楼宇里在安全通道附近都安装排烟装置。
6. 加压送风系统
发生火灾时，为防止烟雾，毒气进入疏散通道及消防电梯厅，除安装防火门外，还在每一层的 疏散楼梯及消防电梯前安装百叶式加压送风系统，以供应充足的新鲜空气，确保人员疏散和消防电梯的正常运行。
7. 安全通道于消防电梯
当发生火灾时，人员了通过安全通道（及防火楼梯）进行紧急疏散直达室外或其他安全处（如避难层，平台等）消防电梯是供消防灭火，抢救伤员，运输消防器材的专用电梯。
车辆管理制度
车辆管理制度是为了使车辆管理统一化，制度化，合理有效的调配和使用各种车辆，最大限度的节约成本，最真实的反应车辆的实际情况。尽可能的发挥最大经济效益并对公司所有车辆的保养和维修进行控制，以确保车辆安全、良好的运行。
车库安全管理：
1、 车辆按顺序停放,不得阻塞消防车通道和堵压消火栓;车辆之间 保持一定的安全疏散距离。
2、 电源火线绝缘套管不被挤压,与灼热部位保持一定的安全距离。
3、 驾驶室、车厢的车门(包括安全疏散门)开启灵活,门锁完好。
4、 车辆备有相应的消防器材，并定期检查。
5、 进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置 废杂物，禁止场内吸烟。
6、 进场司机必须遵守安全防火规定。用过的油棉纱等废弃物,必须 及时清理,不准存放在停车场、停车库内。
7、 在停车场内禁止以超过限速的速度行驶。
8、 进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内 学习驾驶车辆。
9、 进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等 危 险品的车辆进入停车 场。
10、 不损坏停车场消防、通信、电器、供水等场地设施。
11、 在停车场出入口处设置垃圾桶(箱)，必要位置设路障和防护栏
突发
安全协防作为物业管理中一个重点和难点。然而在实际工作中，尽管我们对此下了很大的功夫，费了很多的精力，在人防、技防、物防上做得也很细致，但物业管理区域内安全突发事件仍时有发生（从客观上来讲是在所难免）。究其原因，防范皆为被动，而安全突发事件的发生却往往是事前难以预料或控制的。
小区常见安全事故及其处理方法
业主家中爆炸、煤气中毒等安全事件；
当得知业主家中爆炸、煤气中毒等事件，应立即报告管理处主任，并拨打119、110电话求救，并迅速组织开展扑火等营救工作，如果有人在室内，则应立即制定应急预案施救被困人员。
水管爆裂 1. 寻找水管爆裂，造成水浸的原因； 2. 关闭有关水阀或总闸，切断水源，如当时无法迅速关闭，则借助衣物、消防水带等引领水流离开电梯等危险区域； 3. 如水浸是由于水管爆裂所引起，应立即通知维修部进行抢修； 4. 利用沙包遏止水势蔓延到其它区域； 5. 将接近水浸地区的电梯升高及暂停使用； 6. 通知清洁部利用拖畚、扫把及潜水泵等工具清理现场； 7. 清理现场前，有条件的应当拍照记录； 8. 事后将有关资料包括水浸原因、涉及面积，破坏程度、抢修过程等记录并填“事件报告”呈报

安全突发事件基本平息后，对处理全过程进行全面的总结必不可少，以此总结经验，吸取教训；发现问题，持续改进；肯定成绩，逐步推广；为制订纠正措施，防止类似事件的再度发生打好基础。
在此还有一点值得强调，突发事件基本处理完毕后，对相关业主、使用人的回访必不可少。此时可能正是他们需要帮助的时候，亦为双方相互沟通的最佳时机之一，适时地上门回访，往往能取得意想不到的效果。
综上所述，物业管理中安全突发事件的处理过程亦可看作是戴明博士提出的“PDCA”管理模式的一个循环过程——P（Plan）：策划；D（Do）：实施；C（Check）：验证；A（Actions）：改进，周而复始，环环相扣， 通过戴明循环，让“事前预防、事中控制、事后改进”的安全突发事件处理过程的线条与思路变得更为清晰，便于不断地发现隐患，制订对策，有效处理，降低、规避物业管理公司的风险。
小结：物业区域的安全管理关系到人员的生命，财产安全，所以必须建立健全规章制度，用制度来管人管事，用制度来保证物业区域内生命财产安全、生活安宁，以提高生活质量和工作效率。物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保证。另外，我们把服务做好了，让业主满意，从而为企业塑造良好的组织形象。人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。