绍兴某房地产项目投资可行性研究报告.doc

目 录

1 前言 4
2 项目背景 5
2.1 系统现状 5
2.2 项目需求 5
3 技术选型 7
3.1 选择EMC公司 7
3.2 选择开放的EMC CLARiiON磁盘阵列 8
3.3 值得称道的产品兼容性 11
3.4 SAN+NAS集成优势 13
4 解决方案 15
4.1 方案设计原则 15
4.2 系统拓补图 17
4.3 存储方案描述 17
4.3.1 方案简介 17
4.3.2 稳定安全的存储架构 19
4.3.3 高性能存储 20
4.3.4 数据迁移 22
4.4 备份系统存储方案 22
4.4.1 备份系统设计原则 22
4.4.2 磁带库的选择 23
4.4.3 备份软件的选择 25
4.4.4 备份策略的定制 28
4.5 技术方案优势总结 28
4.5.1 高可用性 28
4.5.2 高安全性 28
4.5.3 高性能 29
4.5.4 可扩展性 29
4.6 CX4-480C支持的软件及特性 29
4.6.1 Navisphere 管理套件 30
4.6.2 存储管理任务栏 30
4.6.3 NQM应用服务级别管理 32
4.6.4 MetaLUN 32
4.6.5 虚拟LUN技术 33
4.6.6 Access Logix 33
4.6.7 SnapView快照和克隆 34
4.6.8 MirrorView/A和MirrorView/S 34
4.6.9 SAN Copy 35
4.6.10 PowerPath 35
4.6.11 软件在线升级 35
4.7 EMC售后服务及承诺 37
4.7.1 服务承诺 37
4.7.2 技术支持和服务的联系方法 38
4.7.3 服务期限及服务内容 41
5 附件：产品介绍 43
5.1 EMC CX4-480C光纤磁盘阵列 43
5.2 NS40G网关 50

page57

第一部分  项目简介
一、项目建设概况
（一）开发建设项目前言
拟建设投资的绍兴XX新区XX西路5号地块项目通过对政策、市场以及行业等基础参数的剖析，结合对项目地理特征、文化内涵等相关元素的解读，XX置业有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在XX新区XX西路5号地块投资建设精品住宅小区，结合项目地块处于XX城市湿地公园的优越条件为项目的开发带来不可多得的机遇。
（二）建设项目基本概况：
项目名称：绍兴XX新区XX西路5号地块 
建设地点：绍兴市XX新区XX西路
建设单位：绍兴XX置业有限公司
企业性质：有限责任公司
经营范围：房地产开发经营
注册资金：10000万元
法人代表：
地址：
联系方式：
开发商简介：绍兴XX置业有限公司系由股东海亮地产近控股集团有限公司、浙江巨星控股集团有限公司共同出资组建的股份制有限责任公司，于是2010年9月19日取得绍兴市工商行政管理局核发的企业法人营业执照，注册资本10000万元，公司坚持以市场为导向，开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，尊崇“诚信、品质、责任、拼搏”的企业精神，全力打造XX品牌。
项目的基本概况：项目位于绍兴市XX新区XX西路，经绍兴市规划国土局批准，用地性质为居住、商业办公。
（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员
    项目的可行性研究工作由开发商XX置业有限公司独立承担并享有最终解释权，可行性研究报告编制过程严格按照建设部、省建设厅、市建设局、国土资源局等相关政府部门文件。
（四）可行性研究报告编制依据
1、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；
2、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
3、政府主管部门批准的资源报告、国土开发规划、交通路网规划和工业基地规划；
4、有关的经济法规及工程技术方面法规、标准和规范等
5、政府主管部门规定用于项目评价的参数和指标。
6、有关市场需求调查、分析和预测资料等
（五）可行性研究报告研究范围
研究范围主要包括：住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价，银行贷款评价等。
（六）项目建设规模与内容
项目主要技术经济指标
1
建设地点
绍兴XX新区XX西路
2
规划总用地面积
121697.144㎡
3
容积率
≤1.8
4
建筑密度
≤25%
5
建筑高度
24米≤建筑总高度≤80米
6
绿地率
不少于30%
7
地下室面积
≤104296㎡
二、项目可行性研究结论
1、本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。
2、项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场需求。从财务分析结果表明，本项目在计算期内预计经营收入390856万元，开发总投资 247137万元，可获得投资利润 143719万元，投资收益率为30.6%，缴纳所得税25227万元，扣除所得税后净利润为75683万元，项目盈利能力很强；本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。
3、项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。

第二部分  项目背景和发展概况
一、项目建设背景
2002年，《绍兴大城市发展战略纲要》出台，确定了越城、柯桥、袍江三大组团和XX城市绿心的大城市格局。2007年市政府确定了“越州新城”建设的发展目标和总体框架。这对于加快建成绍兴大城市，扩大城市规模，强化中心城市功能，构筑区域竞争新高地，都将起到积极的作用。
“越州新城”是指在越城、柯桥、袍江三大组团和XX新区的中间地带，建设一个融合各个组团的紧密型现代化新城区，将绍兴分散的几个组团连在一起。
从2000起的十余年时间，绍兴经历了从局促空间突围、进而东扩北进、最终兴建越州新城这样一个演进的历程。《绍兴大城市发展战略纲要》，明确提出精心规划建设“城市绿心”与市“行政中心”；并首次正式将XX新区功能定位为“生态功能调节区、城市休闲娱乐区、水上旅游观光区和行政管理中心区”。
二、投资的必要性
XX新区板块是在市政府明确规划发展前景前提下逐步发展起来的一个新兴板块，从目前区域内在售楼盘的分布情况来看，目前XX新区板块主要指沿解放北路两侧开发的大滩区块，该区块尽管开发时间较短，但是由于众多品牌房产公司的进驻、高档楼盘的开发以及与老市中心直线距离近等原因在短时间内已经成为目前绍兴高价房的聚集地，是近阶段房地产市场的焦点板块。
随着绍兴市民生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。市场迫切需要符合现代生活的高端住宅，该项目的投资开发必然能产生很好的社会效益和经济效益。

第三部分  市场投资环境和市场研究
（一）绍兴市区房地产业发展历程
绍兴市区房地产业是从八十年代中期开始发展起来的，到目前为止，走过了起步、崛起、调整、高速发展、再次调整、逐步繁荣这样六个阶段：
1、起步阶段（1984-1989年，约5年）。1984年4月，诞生了绍兴市第一家房地产开发公司—中国房地产集团公司绍兴分公司，同年又相继成立了市房地产开发公司和市房地产经营公司，这标志着市区乃至全市房地产业的正式起步。随后，由于全国经济建设热潮的兴起，市区相继又有建设房产、信托房产、塔山房产、城区房产等公司成立。
2、迅速崛起阶段（1990-1993年，约4年）。上世纪九十年代初，绍兴市政府决定开发建设中兴路和拓宽胜利东路，加上1992年邓小平南巡讲话发表以后，绍兴市又启动了城东绍兴经济开发区的建设，这给市区房地产业带来了新的发展机遇。仅1992年和1993年，市区就冒出了30家房地产企业，开发了如“鹤池苑”等代表性房产。到1993年，市区房地产投资达到了7.21亿元，比上年增长了3倍多。
3、调整阶段（1994-1997年，约4年）。由于前两年房地产开发过热，给市区的房地产发展留下了一些隐患，加上国家实行宏观调控，市区房地产开发投资迅速下滑，从1994年到1997年，基本维持在4.7～5.0亿元这一水平，同比增幅在低位徘徊不前，房地产业发展处于低迷状态。
4、高速发展阶段（1998-2004年，约7年）。三个原因促成了市区房地产业的迅速复苏并进而转入高速发展时期。一是1998年，随着政府机关住房制度改革的开始实行（即停止实物分房，实行货币分配），市区住房制度改革进入了实质性阶段，有好大一部分单位，为搭上房改“末班车”，纷纷突击购房分房；二是当时我国为应对亚洲金融危机，而采取了积极的财政政策，发行特别国债，定向用于基础设施建设，其中包括用于经济适用住宅建设；三是在九十年代中后期逐步兴起的私营房地产企业，也对市区房地产业起了推波助澜的作用。这一阶段，市区先后开发了以“快阁苑”、“龙洲花园”、环城河整治、城市广场、袍江工业区房地产为代表的建设项目，使市区房地产业再次步入高速发展阶段，呈现出异常繁荣的景象。其中：前四年是投资高速增长期，1998年-2001年，市区房地产投资额年平均增长速度达到40.1%；虽然2002年后，房地产投资增幅有所回落，但商品房住宅销售势头依然旺盛，从1998-2004年，市区房地产实际销售面积年平均增长了35.2%，其中2004年的销售面积达到了177.91万平方米，超过了1998年-2001年这四年的销售面积总和。
5、调控调整阶段（2005-2006年，约2年）。2005年开始，国家为了遏止略有抬头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。
6、逐步繁荣阶段（2007年至今）。2007年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区（迪荡新城）板快、城南老城区板快、会嵇山高端别墅区板块、火车站北-大滩高端公寓板块、袍江新城板块、柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格局、随着上投、世茂、坤和、卧龙、绿城、滨江等一系列外地品牌开发商的进驻，加上金昌、置业、北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入，在绍兴范围内形成了品质开发的新潮流，诞生了一批以高品质的楼盘。整个行业在经历了08年短暂震荡之后，又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又一个高峰。
（二）绍兴市区商品房价格走势轨迹
房地产市场发展形势，一方面反映在房地产开发投资量，而另一方面更反映在市场的供求关系及商品房价格的高低变化上。
绍兴市区进入实质性住房制度改革是在1998年，当时各级政府机关开始实行货币分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品房市场价格的走势，也从1998年开始。见表
表：绍兴市区商品房销售价格变化情况（单位：元/平方米）
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
住宅价格
1875
1937
1933
2010
2599
3704
5236
5250
5500
6940
7320
7919
价格涨幅
/
3.31%
-0.21%
3.98%
29.3%
42.52%
41.36
0
5%
26.1%
5.4%
4.4%
■ 绍兴市区商品房价格在1998年～2001年间基本维持在相对稳定的水平；
■ 2001年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。2004年到达5895元/平方米，比全省平均价格高673元，居全省第三，仅低于杭州和温州；
■ 2005年受宏观调控影响，绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与2004年基本持平；
■ 2006年，市区房屋销售价格比上年上涨4.6%，其中商品房销售价格上涨4.2%，二手房价格上涨5.2%。
■ 2007年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡、山水人家、白鹭金滩、金湖湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。
■ 2008年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降54.5%和57%，大量绍兴企业面临经营困境，购买力持续萎缩。
■ 2009年全市一手商品房签约金额约62.9万元，其中住宅签约金额约45.4万元，较08年同期大幅增加314.9%。一手住宅签约均价约7919元/平方米，较08年同期略升4.4%。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升。 
表：绍兴市区2002-2009年房地产开发投资情况（单位：亿元）
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009年
投资额
44.5
49.09
74.5
120.34
103.3
178
199
210.46
增幅
34.7%
2.7%
51%
55.8%
-10.7%
38.9%
11.8%
4.2%
表：绍兴市区近三年房地产销售情况（单位：亿元）
年份
2007
增幅
2008
增幅
2009
增幅
投资额（亿元）
178
38.9%
199.6
11.8%
210.46
4.2%
商品房销售额（亿元）
2417694
42.5%
110.2
-54.5%
302.87
160.8%
商品房销售面积（万平方米）
478.08
23.5 %
205.93
-57%
475.67
119.3%
房地产施工面积（万平方米）
1663.76
22.4%
1728
3.7%
1900.41
10.0%
其中：新开工（万平方米）
481.01
-5.0 %
545.02
13.1%
531.94
-0.2%
竣工面积（万平方米）
343.77
4.1 %
298.98
-10.2
293.12
-1.9%
空置面积（万平方米）
160.80
-16.0 %
192.02
24%
209.58
3.8%
表：绍兴市区2009年房地产销售情况

表：绍兴市区2009年商品房销售户型结构走势

表：绍兴市区2009年商品房销售价格结构走势

（三）绍兴市区房地产开发分布情况
随着老城区土地资源的日益稀缺以及城市版图的不断扩张，绍兴市区房地产开发逐步形成了从一环线、二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势，并形成了东南西北四个不同方位上的六大居住板块。城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城南新住宅区的外围环境得到了明显的改善；城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新一轮“越州新城”城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住宅用地将会陆续推出；而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后，已经开始明显升温；城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴未来又一个理想的居住区；而城北的XX新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办公中心和生态居住区，通过市政府对XX新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块为代表的XX新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。
从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。高档楼盘主要分布在大滩、迪荡新城一带，价位一般在每平方米1000-14000多元；中档楼盘以城西、城南开发的楼盘为主，价位一般在每平方米8000-10000元之间；相对价位较低的低档楼盘主要位于袍江、生态园区等区块，价位大约在每平方米6000-8000多元。
（四）绍兴市区住宅需求市场现状及特点
绍兴住宅消费市场向来都是一个相对封闭的市场，由于绍兴本土文化沉淀十分浓厚、地方主义和观念较强，外地人在绍兴较难融入当地生活，而绍兴大部分的大型企业主要集中于绍兴县的柯桥，因此，一直以来，绍兴市区住宅市场的消费人群主要以本地人为主，而本地消费群体中又以新婚人群和乡镇进城人群为主的刚性购房群体为主，由于居民一直以来的投资渠道主要为居民储蓄和稳健型的金融产品，因此绍兴房地产市场投资性购房比例相对较低。与浙江省内大部分的经济发达城市相比，绍兴人在住宅消费方面的观念远远落后于其经济发展和居民收入水平。
但是，进入2007年以来，以上这种状况正在发生迅速的变化，随着绍兴房地产市场整体开发水平的提高，全国范围内房价的快速上涨，绍兴当地住宅消费者的消费热情和潜力正在得到前所未有的激发。投资性购房比例快速增加，新开楼盘销售火暴，一房难求，而这些房源又以极快的速度进入二级市场并以每套加价数万元甚至数十万万元的幅度快速转手获利，这种巨大的赚钱效应充分激发了市场的人气并反过来推动新楼盘的销售。与此同时，绍兴快速增长的地方经济更促进了一大批人加入到改善型购房的队伍中来，加上近几年开始的全国性的“婴儿潮”效应更进一步刺激了婚房市场的需求，多种因素集中在一起，绍兴住宅消费市场迅速膨胀并极大了推动了房地产市场的整体发展。
绍兴住宅市场经过了几轮的宏观调控，从供需关系和市场运行特征来看，目前已经进入了一个新的快速发展时期。随着大量外来品牌开发企业的进入以及消费者购房观念的改变，绍兴房地产市场正面临着一个前所未有的发展机遇，而目前这种商品房市场供需两旺的局面仅仅是一个开始，作为一个经济发达、人均收入水平领先的城市来说，市场需求一旦被充分激发，其潜力是不可忽视的。
（五）项目市场可行性分析的结论
通过对外滩一号地块以及绍兴住宅市场的调查和分析，现得出以下结论：
1.绍兴住宅市场进入了新一轮的快速发展期，强大的购房需求和购买力将对绍兴住宅市场发展形成有力的支撑；
2.随着老城区用地日益紧张以及房价的快速上涨，周边区域板块将迎来巨大的发展机遇，而板块之间的竞争将日益激烈；
3.随着越来越多的国内品牌开发商进入绍兴市场，本地房地产业整体上将面临重新洗牌，土地储备和品牌实力将成为今后企业的核心竞争力；
4.绍兴市新一轮城市规划“以向西和向北发展”的主要方向将对未来几年土地供应和城市发展形成巨大影响，XX板块因其地理位置的优越性以及在整个绍兴城市规划中的重要性，而成为绍兴房地产行业的下一个热点，在其崛起的过程中影响整个绍兴房地产业的格局。

第四部分  项目选址及建设条件
一、地块详情
所属区块分析：位于绍兴市XX新区，整个区域东至绍三线、南至萧甬铁路、北至柯袍线，距杭甬高速接口处2公里，距萧山国际机场24公里。XX新区位于绍兴大城市越城、柯桥、袍江、杭州湾绍兴工业新城区四大城市组团的中心，是绍兴大城市的“绿心”。行政区划76平方公里，核心区块 (城市绿心)开发建设面积53.4平方公里。
地块描述：东南部由XX湿地水域环抱而成，西至城市交通主干解放大道，北抵凤林西路，与城市各标志性建筑距离如下表：

绍兴火车站
洋江路5号地块
昌安实验学校
客运中心
镜湖高教园区
新市政府
大滩水上公园
城市广场
人民医院
绍兴一中镜湖校区
城际高铁柯桥站
奥林匹克中心

地点
距离
车程（时速50公里）
城市广场
4.5公里
约8分钟
客运中心
3公里
约4分钟
人民医院
3公里
约4分钟
火车站
2.5公里
约3分钟
水上公园
2.5公里
约3分钟
新市政府
1公里
约2.5分钟
奥林匹克中心
2公里
约4分钟
XX高教园区
7.4公里
约10分钟
城际高铁绍兴站
11公里
约13分钟
昌安实验学校
4公里
约5分钟
图：地块位置图
本项目所在地

二、项目地块的周边情况
XX新区绍兴全新的城市中心，绍兴市政府、水上公园、湿地公园、绍兴一中等布列其中，行政、居住、旅游、文化、教育、艺术等城市功能一应俱全；其重点关注配套有：
市政府：XX新区是绍兴市政府的所在地，周边市政配套齐全。
XX中学：XX中学位于XX新区，由锡麟中学、灵芝镇中、灵芝镇中嘉会分校兼并活动，北临云集路，东面为规划中的灵芝路，西面也为规划道路，南面为河流，占地113亩，学校有60个班级，可容纳3000名学生，是市区规模最大的初中学校。
昌安实验学校：绍兴市昌安实验学校建成于2000年9月，“九年一贯制”市属学校，总投资为3000万元，校园占地70亩，建筑面积2.3万平方米。学校是全国中小学整体改革委员会委员单位，浙江省、绍兴市两级实验学校研究会会员单位和浙江省现代教育技术实验学校，学校现有49个教学班，2400多名在校学生，123位教职员工。
XX湿地公园：XX湿地公园是浙江省首个国家城市湿地公园，有“水乡泽国”之称。 XX湿地公园总面积约15公里，位于绍兴中心城市三大组团越城、柯桥、袍江之间，是典型的淡水河流湖泊型湿地。
1．周边社区配套与环境
（1）行政/公共机构
名称
与本项目距离
绍兴市政府
2公里
人民医院
3公里
（2）教育设施
名称
与本项目距离
昌安实验小学
3公里
绍兴一中XX校区
1.5公里
XX高教园区
8.4公里
（3）主要楼盘
名称
与本项目距离
金色家园
100米
美林
200米
白鹭金滩
1公里
山水人家
1公里
绍兴天下
1.5公里
绍兴天下
1.5公里
（4）公园
名称
与本项目距离
潜山公园
50米
（5）文化、娱乐、休闲设施
名称
与本项目距离
图书馆
2公里
音乐厅
1.5公里
少年宫
1.7公里
市民广场
1.8公里
文化广场
1.5公里
博物馆
1.6公里
温泉高尔夫
1.5公里
2．周边主要交通
（1）道路交通状况
本项目距离城市中心5公里左右（正常行驶车程10分钟），距离XX新区市政府约3公里（正常行驶车程5分钟）。目前地块周边道路中，解放路是XX新区通往市中心的南北走向主要干道。
（2）公交线路
本项目区域内现有302路公交线路，全程约10公里，全程行驶时间约30分钟左右，票价1元。
公交线路
走向
沿途站点
间隔时间
运营时间
302路
西南
～东北
绍兴一中→XX中学→ 墨 庄
25分钟
长桥首班6:25 墨庄首班6:15　至　长桥末班18:00 墨庄末班17:00
（3）交通发展趋势
地块周边的公交线路较少，目前出行工具为公交车和自行车/助动车，但由于人气不足，来往于市中心的出租车比较少，公交车到晚上九点就停止运营，从便捷角度出发在短期内交通问题仍成为区域内的一个重要问题。但随着区域的发展成熟，新建小区的逐步入住、人气的旺盛，系列交通配套将得到有效解决，未来交通将越来越便捷。

第五部分  地块环境经济评价与分析
一、XX区域相关情况
1.市场概况
XX新区房地产行业历近年成交量、成交价情况：

作为绍兴高端住宅的核心区域，XX新区无论从土地成交价格还是销售均价均处一个较高水平线。2007年坤和房产率先将高层居住理念引入绍兴，革新了绍兴的人居观念，伴随着白鹭金滩排屋的热销，大滩版块逐步树立起其在绍兴房地产市场的高端地位。
经过几年的发展，XX新区是现在乃至以后绍兴的楼市的重点，清晰地可以看到其中的分界，以104国道北复线为界，以南是XX大滩区域，以山水人家、白鹭金滩、绍兴天下为代表，这个目前被定义为绍兴的中央居住区，随着开发的深入，目前的居住氛围已经形成，如果说大滩代表了绍兴居住的现在，而北复线以北的外滩区域则表示着绍兴居住的未来。
在越州新城、未来的行政中心及总部经济园的规划促使下，XX新区的房产市场正在迅速发展，在未来一段时间内，拥有独特自然资源和极具优势地理位置的XX新区将成为高品质房产的聚集地。

序号
地块编号
开发楼盘
土地成交面积
建筑面积
容积率
土地性质
成交价（万元）
楼面价
竞得单位
成交时间
㎡
亩
（元/㎡）
1
大滩4号
白鹭金滩
149931
225
362283
2.4
商住
80000
2208.2
金昌房产
2006-7-13
2
大滩1-3号
山水人家、山水名家
174421
262
317989
1.8
商住
76900
2418.3
坤和建设
2006-11-1
3
大滩5号
绍兴天下
176851
266
300647
1.7
商住
71700
2384.9
北辰置业
2006-12-28
4
外滩2号
金色家园
80643.9
121
177417
2.2
商住
70000
3945.5
滨江集团
2007-11-28
5
外滩3-1号
美林
59165
89
118328
2.0
商住
41000
3464.9
赞成房产
2007-11-28
6
外滩1号
/
111154.6
167
277886.5
2.5
商住
122000
4390.3
金绿泉置业
2009-8-17
7
外滩4-20号
/
15329
23
38323
2.5
商业
18400
4801.3
渚暨润滑油
2009-8-17
8
外滩4-4号
/
8350
13
40080
4.8
商办
6250
1559
越发机械制造有限公司
2009-9-23
3057
5
6114
2.0
办公
9
外滩4-6号
/
6024
9
29518
4.9
商办
5050
1711
中实房产
2009-9-23
10
外滩4-8号
/
6838
10
22565
3.3
商办
2300
1019
诸暨市意龙纺织轧染厂
2009-9-23
11
外滩4-10号
/
6811
10
22476
3.3
商办
2300
1023
城乡建设
2009-9-23
12
外滩4-14号
/
6612
10
19836
3.0
商办
2300
1160
中实房产
2009-9-23
13
外滩3-2号
/
49998
75
99996
2.0
商住
60000
6000
中成房产
2009-12-10
绍兴XX新区主要土地出让情况统计表（2006-2009）

二、市场推量预测
表：未来两年内竞争楼盘高层体量预测（单位：㎡）
项目
高层总建筑面积
高层已售面积
高层可售面积
山水名家
220000
185000
35000
白鹭金滩
205000
185000
20000
绍兴天下
220000
165000
55000
赞城美林
150000
12000
138000
金色家园
200000
0
200000
盛世名苑
1130000
421800
708200
小计
2125000
968800
1156200
A.滨江·金色家园
2007年11月28日拍得，楼面地价为3946元/平米，起拍价4亿，成交金额为7亿。旁边公建地块拍卖楼面地价皆在880～1600元/平米之间，地上建筑面积大多在2万～5万平米之间，容积率4.0。
2、基础数据
位置
南至凤林西路，西至解放大道，北至梅山江绿化大道
开发商
滨江集团
景观设计单位
广州棕榈
建筑设计单位
中国美术学院风景建筑设计研究院
营销策划单位
动力广告
物业管理商
暂无
建筑类型
7栋高层(33层)+90套排屋（二联—五联，地上面积约20000㎡）——最新方案。（原方案为8栋高层）
规划设计
总占地面积
80643.9㎡
总建筑面积
200416.6㎡，其中地上建筑面积177416.6㎡（包括公建60000㎡），地下建筑面积23000㎡。
规划户数
暂无
容积率
2.2
绿化率
25%
建筑设计
建筑风格
现代
户型范围
180—240㎡
小区配套
会所规模
未定
配套
未定
建筑用材、设施
面砖
开盘日期
预计2010年
交付日期
暂无
楼盘售价
预计12000元/㎡
付款方式及折扣
暂无
销售情况
金色家园预计于2010年下半年开盘，现可接受购房意向登记，此次推出的排屋主力面积在250-320㎡之间，高层主力面积在88-180㎡之间
物管收费
暂无
3、项目效果图

4、现场实景

B.赞成·美林
2007年11月28日拍得，楼面地价3465元/平米，成交金额41000万元。
1、基础数据
位置
东临解放大道，南至凤林西路，北靠梅山江
开发商
杭州赞成集团
景观设计单位
澳大利亚普利斯景观设计公司
建筑设计单位
香港刘伍设计事务所
营销策划单位
杭州捷群广告有限公司
物业管理商
暂无
建筑类型
平层官邸
规划设计
总占地面积
59165㎡
总建筑面积
157000㎡，其中地上面积118328㎡，地下面积38672㎡。其中2栋公建，地上面积约4万平米；4栋高层，地上面积约6万平米；4层叠排，约18000平米。
规划户数
暂无
容积率
2.0
绿化率
25.5%
建筑设计
建筑风格
新古典主义
户型范围
250—350㎡
小区配套
会所规模
暂无
配套
暂无
建筑用材、设施
暂无
开盘日期
一期2010年3月，二期预计2010年6月底
交付日期
暂无
楼盘售价
一期均价11000元/平米，二期预计13000元/平米
付款方式及折扣
暂无
销售情况
项目一期推出高层15#楼116套房源，主力户型89方。
二期16#楼预计6月底开盘，主力户型面积89，130平米，
均价13000元/平米
主广告宣传语
新古典城市官邸
物管收费
暂无
4、项目效果图片

C.山水人家/山水名家
1、区位图
山水名家

解 放 大 道

2、基础数据
开发商
坤和建设（绍兴）有限公司
景观设计单位
加拿大LAD国际设计集团上海景源建筑设计事务所
建筑设计单位
深圳华森建筑与工程顾问有限公司
物业服务
深圳市之平物业发展有限公司
智能化设计
中程科技有限公司
室内设计
上海意嘉丰建筑装饰有限公司
管理顾问
LEIDISEN(雷迪森)酒店管理有限公司
建筑类型
普通住宅 高层（30-32层）、别墅（毛坯房）、
SOHO公寓（精装修）

规划设计
总占地面积
174421平方米
总建筑面积
400000平方米
规划户数
1400户
容积率
1.90（包括高层）
绿化率
40%
户型设计
主力户型
山水人家排屋：250—410㎡，高层90-190㎡；
山水名家排屋：240㎡和280㎡，高层160—240㎡
会所规模
800平方米
建筑风格
中式
车位配比
高层1：1 排屋：1:1 SOHO公寓：1：1
开盘时间
山水人家高层与排屋2007.12；SOHO公寓2008.3.16
山水名家高层与部分排屋2009.4
开工时间
2006.11.1
交付时间
山水人家2009.4.1；山水名家2012.1.1
付款方式
一次性付款98折，按揭99折
周边配套
项目本身2号地块规划，集休闲、运动、步行与一体的商业中心，XX国家城市湿地公园，规划建立娱乐会所，绍兴客运中心、汽车西站、火车站、绍兴市人民医院、昌安实验学校等。
交通状况
距离城市广场1.5公里；有12路、88路、312路、602路经过此地；拥有解放北路、104国道北复线、梅山路及大滩路等干道，交通便捷。
楼盘售价
高层均价11000-12000元/平米；排屋均价14500元/㎡
高层还有3幢未开,目前接受登记预约
物业管理费
高层1.38元/㎡/月;SOHO公寓商业部分3元/㎡/月;住宅部分1.8元/㎡/月;排屋3元/㎡/月
3、销售情况
2007年10月推出高层570套，均价1.2万元/㎡;2007年12月推出排屋58套，均价2万元/㎡;截止当年年底共销售高层520套，销售额为9.3亿元，排屋12套，销售额为0.8亿元，年度总销售额约10.1亿元。
2008年剩余在售排屋46套，均价降低到1.6—1.7万元/㎡;高层60套，均价降低到1.1万元/㎡;08年3月新推出SOHO公寓共221套，均价1.1万元/㎡。截止当年年底剩余排屋及高层全部售完，排屋销售额为2.6亿元，高层销售额为0.99亿元，SOHO公寓售出55套，销售额为0.3亿元，年度总销售额约3.89亿元。
2009年4月推出山水名家排屋52套，均价14500元/㎡；山水名家高层250套，均价9000元/㎡。截止09年12月，排屋全部销售完毕。
4、现场实景

D.绍兴天下
1、区位图

2、基础数据
位置
东至长大江、南望文笔塔、西北至梅山江，与XX湿地公园紧密相连
开发商
绍兴北辰置业有限公司
景观设计单位
泛亚国际
建筑设计单位
中国美术学院风景建筑设计研究院
营销策划单位
杭州青鸟广告
物业管理商
绿城物管
建筑类型
一期高层401户,排屋212户
规划设计
总占地面积
265亩
规划户数
2000余户（二期高层具体户数未知）
容积率
1.70（包括高层）
绿化率
45%
建筑设计
建筑风格
新古典主义
户型范围
排屋：220-310平方米；高层120㎡、140㎡、165㎡、280㎡
小区配套
会所规模
3500平方米
配套
游泳池、幼儿园、商业区等（其他功能暂未定）
建筑用材
1层砂岩、2层以上用面砖
车位配比
高层1：1，排屋1：2
开工日期
2007.9.1
开盘日期
高层2008.5.15，排屋2008.10.15。
交付日期
一期2010年
楼盘售价
高层均价：12000 排屋均价：13000元/平方米
付款方式及折扣
一次性付款96折；按揭付款首付40%以上98折，40%打97折。
销售情况
项目二期8#楼32层的高层5月2日已开盘，一单元6户，此次共推出房源约100余套，主力户型面积有140㎡和170㎡，均价为12000元/㎡，交付时间为2012年8月
物管收费
排屋2.8元/平方米，高层1.38元/平方米
交通状况
距离城市广场1.5公里；有12路、88路、312路、602路经过此地；拥有解放北路、104国道北复线、梅山路及大滩路等干道，交通便捷。
周边配套
XX国家城市湿地公园，规划建立娱乐会所，绍兴客运中心、汽车西站、火车站、绍兴市人民医院、昌安实验学校。

3、销售情况
2008年5月推出高层401套，均价9000元/㎡,10月推出排屋212套，均价1.3万元/㎡。截止08年底销售高层134套，销售额为1.7亿元，排屋21套，销售额为0.7亿元，年度总销售额约2.4亿元。截止09年12月，绍兴天下全年销售额为9.86亿元
4、项目效果图片