休闲生态农业开发项目可行性研究报告.doc

目 录
第一章 概 述 3
一、项目名称 4
二、项目组织实施单位 4
三、项目建设的背景 4
四、项目编制依据 5
五、项目选址 5
六、建设规模 6
七、投资估算及资金筹措 6
八、主要技术经济指标（见表1－1） 6
九、研究的主要结论 6
十、项目的进度安排 7
十一、项目建议 7
第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定 9
一、需求分析 9
二、建设规模 10
三、项目建设的必要性 10
第三章 场址选择 13
一、场址现状 13
二、场址条件 13
三、建筑材料来源及运输条件 16
第四章 设备工程 17
一、给排水设计 17
二、采暖、通风设计 19
三、电气设计 22
第五章　节水、节能措施 27
一、设计依据 27
二、节能目标 27
三、节能措施 27
第六章 环境保护 31
一、编制依据 31
二、主要污染来源 31
三、具体防治措施 31
第七章 建筑节能 33
一、设计依据 33
二、节能目标 33
三、节能措施 33
第八章 组织机构及人力资源配置 37
一、项目组织机构 37
二、项目监理 38
第九章 实施计划 40
第十章 投资估算与资金筹措 41
一、投资估算 41
二、资金筹措 43
第十章　社会评价 44
一、项目对社会的影响分析 44
二、项目与所在地区互适性分析 44
第十一章　结论与建议 45
一、研究结论 45
二、建议 45
第十二章 项目招标 47
一、招标范围 47
二、招标组织形式 47
三、招标方式 47

第一章 项目总论
一、项目提要
1.1 项目名称
XXXXXXXX休闲生态农庄项目
1.2 项目承办单位及项目负责人
项目承办单位：XXXXXXXX休闲生态农业有限公司
项目负责人：XXX
1.3 项目性质
新建
1.4 项目建设地点
XXXXXXXX
1.5 项目建设期限
本项目建设期限为36个月，即2011年6月-2013年6月。项目分三期实施: 项目一期 主要完成咨询设计、报批、场地平整、农家乐服务区建设等工作；项目二期 主要完成渔业区建设、养殖场建设；项目三期 完成果园建设。
1.6 项目主要产品及产品方向和生产规模
项目主要产品有鱼、白鹅、美蛙、水果及其它特种动物等,提供钓鱼、采摘、观偿、特色饮食等服务；达产期拟年产鱼100吨、白鹅20万只、水果600吨；日接待顾客能力300人次。
1.7 项目建设规模及内容
项目占地面积200亩，其中征地40亩，租用场地160亩。主要建设农家乐餐饮服务区40亩、休闲渔业区及特种养殖50亩、休闲果园110亩。
1.8 投资概算及资金筹措
投资估算：项目总投资估算为5010万元，其中，固定资产投资5010万元，流动资金（暂不计）。固定资产投资中建筑工程投资4456万元，设备(材料)购置及安装费328万元,其他费用144万元，预备费82万元。
资金筹措：项目所需资金全部由投资方自筹解决。
1.9 项目效益分析
项目建成后，年产鱼100吨、白鹅20万只、水果600吨，日接待顾客能力300人次。年均经营收入3840万元，年均销售税金及附加175万元，年均利润总额993万元，年均所得税150万元，年均税后利润843万元。年投资利润率52.82%,税后动态投资回收期5.1年；税后财务内部收益率为34.1%,高于行业基准收益率8%。
二、投资方概况
其从事养殖业多年。其在长期的工作实践中，熟悉各种养殖业加工、销售等各项业务，积累了丰富的工作经验，经营思路敏捷，富有开拓精神及全面的管理水平。
三、研究工作的依据与范围
3.1 研究工作的依据
⑴ 国家发展改革委关于编制可行性研究报告的有关规定；
⑵《产业结构调整指导目录(2005年本)》；
⑶ 党和政府有关发展农村经济的方针、政策；
⑷ 国家发展农业产业化经营的有关政策；
⑸ 《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；
⑹ 安徽省国民经济和社会发展“十二五”计划纲要；
⑺ 项目承担单位提供的基础数据；
3.2 研究工作的范围
本可行性研究主要包括：
⑴ 对项目提出的背景、必要性、产品的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；
⑵ 对产品方案、生产工艺进行论述，通过研究确定项目拟建规模，拟定合理工艺技术方案和设备选型；
⑶ 对项目的建设条件、厂址、原料供应、交通条件进行研究；
⑷ 对项目总图运输、生产工艺、公用设施等技术方案进行研究；
⑸ 对项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施的评价；
⑹ 对项目实施进度、劳动定员的确定；
⑺ 进行项目投资估算，对项目的产品成本估算和经济效益分析，进行不确定性分析，提出财务评价结论；
⑻ 提出项目的可行性研究工作结论。
四、研究结论与建议
该项目是XXXXXXXX休闲生态农业示范项目和农业产业化龙头建设项目。项目符合国家产业政策和行业及地方政府发展规划，有利于促进XXXX休闲生态农业建设和农业产业化发展，适应农业产业结构调整的发展方向。项目的实施，不但可为休闲生态农业的发展起到较好的示范推动作用，直接带动当地农民发展致富，而且项目承建主体能以项目为支撑，得以发展壮大.项目社会效益、经济效益、生态效益统一，具有投资少、见效快、成本低、风险小、效益高等特点。
该项目符合产业政策,各项效益指标均可接受,业主已为项目做了大量前期工作,建议上级对本项目给予重点支持。
第二章 项目建设背景及必要性
一、项目背景
生态农业是农业持续发展的生产模式。发展生态农业，进一步加强生态农业建设既是保证农业持续、稳妥、健康发展和保证我围农业现代化健康发展的必由之路，又是造福子孙后代的千秋大业。2010国家远景目标纲要再一次强调“把加强农业放在发展国民经济的首位”。党中央、国务院对我国农业利农村经济结构调整作了整体部署，确定农业的发展战略目标：增加农业投入，走高投入、高产出、高效益的集约持续发展的道路，实现人口资源、生态、经济和社会发展的协调共进，形成良性循环，建设成一个可持续发展的生态农业。
目前，我国农业已进入新的发展阶段，即已开始由数量型向质量效益型转变，农业已不仅仅受资源制约，同时也受到市场制约。加之入后副农产品生产、市场和消费理念的冲击，迫使全国各地农业和农村经济开始多方位、深层次的战略性结构调整。对于农业企业来说，其结构调整尤为迫切，更为艰难，也是良好机遇。建设生态农业区，走节约型、无污染的循环经济模式和依靠科技进步的内涵式增长之路，全面落实科学发展观，使种养殖，特别是生态农产品在社会上义新农村建设和农民增收致富中发挥应有的作用，则是当前政府和我们广大投资者迫切需要解决的问题。本项目主要围绕生态种养殖，生物链建立，废弃资源循环利用，以环境友好和产品安全为目标。
随着城市居民祟尚回归自然、返朴归真的农家乐休闲、旅游兴趣的浓厚。生态农业模式的建立，可人力发展生态旅游，把生态农业区的建设与生态旅游建设统一起来，提高产业的关联度，带动其它产业的共同发展，不但为XXXX提供了新的旅游项目，而且增加了经济效益，实现经济与社会的全面发展与进步。因此，建立一个集生态效益、经济效益、社会效益于一体的生态农业综合开发基地是十分必要的。
二、项目建设的必要性
2.1是发展农业和农村经济的需要
休闲生态农业产业是对实现外交流的窗口，是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业，是农业一产业的三产业化，是农业产业化的一种新选择、新亮点.休闲生态农业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源，结合农业经营活动、农村文化及农家生活，为居民提供休闲活动，是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态。休闲生态农业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式，在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展.休闲生态农业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展空间，延长了传统农业发展产业链。
本项目实施可为全县发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用。
2.2是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要
从发展的角度看，休闲生态农业是将休闲服务业和生态农业产业有机结合、是将集约经营模式和有限资源循环利用有机结合、是将传统农业和农林牧副渔大农业有机结合，这是调整农业产业结构的有效的新型模式。合理调整农村产业结构，有利于提高资源的利用率，给社会带来更多的财富。因此，本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施，是农业产业改造和升级的重要途径，是当地乃至全县农业产业化的一种新选择。项目将较好地推动全县休闲生态农业的发展，为全县农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式。
2.3是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要
近年来，当地农民通过劳务输出和发展民用工业，转移了部分农村劳动力，扩大了农民的就业门路，但还很不够，依然存在大量的富余劳动力。项目所在的XXXX约3.1万人，其中劳力约2.1万人，在2.1万劳力中大约还有富余劳力约0.6万人左右。2009年全镇农民年人平纯收入不足7000元。
本项目建成后，将凭借其新型的休闲生态农业产业业态而吸引大批客人，在该产业获得发展的同时，与之紧密相关的交通输业、商业、饮食业等农村二、三产业也必将获得显著的发展，从而增加农民就业机会和达到增加农民收入的目的。
2.4有利于促进城乡融合，统筹城乡发展，建设和谐农村
本项目主要是吸引城镇居民来观光体验，将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通，使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局。这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带，从而带动区域经济结构的优化。
第三章 市场分析与销售方案
一、国内休闲生态农业发展现状与趋势
20世纪70年代休闲生态农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，如休闲果园、休闲渔业、特种种养观光、奇异农业、新型科技农业等，产生了各种休闲农业经营模式.有的还可拿自己收获的农产品参加各种展评活动，如法国农村的葡萄园和酿酒作坊很多都是对外开放的，游客不仅可以参观和参与酿制葡萄酒的全过程，而且可以在作坊里品尝，在作坊里亲自酿酒并将酿好的酒带走，享受与城市商店里买酒不一样的自然乐趣.这些葡萄园和酿酒作坊的旅游收入往往高出他们的葡萄和葡萄酒加工的收入。我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平，人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型后，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现。休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值。目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。一些有特色的休闲农业基地，如福建漳州的花卉、水果大观园，厦门华夏神农大观园，山东枣庄石榴园，海南亚珠庄园等，项目独特、条件优越，不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。
将环保、特色、科技与休闲结合起来是生态农业发展的重要趋势。随着经济的发展，回归自然的呼声越来越高，保护环境、维护自然的意识不断增强，这既是休闲生态农业得以兴起和发展的源泉，也是休闲生态农业赖以存在的根本。因此在建设发展和经营上，要注意体现休闲特色，突出农庄风貌和丰富乡土文化内涵，显现其独特的风貌。
二、市场分析
3.2.1 休闲业态市场需求分析
（1）从休闲生态农业的功能看。
休闲生态农业是指利用农业景观、自然生态、环境资源及特色农业产品等，为人们提供人们休闲观光与生活体验服务，是结合生产、生活与生态三位于一体的新型农业生产业态，在经营上表现为产、供、销及旅游休闲服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径。
发展休闲生态农业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践.休闲生态农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲生态农业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识。由于这些功能，休闲农业开始得到了各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲农业发展的需求呈迅速增长的趋势。
（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看。
改革开放以来，我国城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生活状态中。正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一面适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力。旅游和到农村里去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来自大农村，在他们的骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈。农村休闲生活已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高.资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平。根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多。加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长.城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲果园需求增长上。
本项目集休闲钓鱼、观光果园、生态农业、特种种养、农家乐服务及农村于一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源、农民劳动生活场景，举办生态农业休闲观光旅游活动，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返朴归真的需求心理，因而具有广阔的市场前景。
3.2.2 白鹅市场前景
近年来，我国养鹅业发展迅速，饲养量己达到7亿只左右，鹅肉产量约达75万吨以上。发展较快的地区有安徽、江苏、黑龙江、吉林、辽宁、河南和广东等地，近年来各地仍在继续加大饲养和加工规模。
目前鹅的国内外市场需求处于供不应求的现状，我国对鹅的年需求量在8到9亿只左右。在南方有“无鹅不成席”的说法。据预测，上海年需要鹅2000万只，广州年需要7000到8000万只，广西也在7000万只左右，香港每天就需要10万只。而且近几年鹅餐馆在全国遍地开花，鹅肉的消费呈现全国普及的局面，市场非常广阔。在肉类市场消费份额中，鹅肉已经从十年前的1%上升到4%，今后鹅肉市场份额仍呈上升趋势。在国际市场上鹅肉的需求量也明显呈增长趋势。东南亚、俄罗斯、中亚各国、中东伊斯兰国家人民都喜食鹅肉，在欧洲鹅肉的价格要比鸡肉高2到3倍。可见鹅肉的国际需求市场前景非常广阔。
在鹅绒方面，由于鹅绒保暖性能好，又轻便，是各种款式服装、服饰和寝具的珍贵原料。据了解，全世界每年总产量5万吨左右，中国总产量为3万吨，其中有2/3用于原料或制品出口，每年创汇10.5亿美元。鹅绒在国内外市场上一直是抢手货，而且一段时间以内不会出现供大于求的局面。
3.2.3 市场供应分析
本项目的“产品”是为游客提供休闲服务。在XX，休闲农业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观偿果园等，但比较分散，经营机制不健全。例如，有的承包鱼塘的农户是被动地同意城镇和机关单位的人们前来鱼塘垂钓，缺乏配套设施服务和软件服务，这仅是休闲渔业的原始状态，没有企业的动作机制，服务项目非常单一，适应不了人们对现代休闲农业项目的需求，更缺乏品牌建设，在市场上没有竞争力。目前XX仅有一家（大浦）实质性的企业进入休闲农业领域，从整体上讲，XXXX的休闲农业尚处于萌芽状态，没有形成产业。芜湖市休闲农庄发展速度快，但规模比较小，布局不合理，缺乏准确的市场定位。缺少名园、名果、名牌、名项目等，无法提高休闲农业的市场号召力和提升休闲农业的知名度，休闲农业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性。在软环境方面，由于现有的休闲农业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求.休闲农庄内部的导引、休息、安全、卫生、消防、娱乐、餐馆等服务设施的开发与管理都很不完善，从业人员与休闲农业服务离专业水平还有相当大的差距，不能适应社会发展对休闲农业的需要。
三、竞争力分析
项目建成后,将与XXXX乃至周边县、市休闲农业项目构成竞争态势，该项目将处于竞争的主导地位。
（1）综合功能势在必行。鉴于目前XXXX乃至周边地区休闲农业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲农业经营模式和结构进行调整。发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲农业模式。实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好.这在其他行业也得到了充分的体现。本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲农业模式，因而在市场上有较强的竞争力。
（2）区位优势。项目位于XXXXXXXX（XX经济开发区旁边），XX经济开发区于2000年正式启动建设，位于XXXX县城以北，开发区规划面积43平方公里，目前, 一期5平方公里以完成，9.8平方公里二期起步区、2平方公里食品工业园框架初步形成。工业园区目前工业用地已进入全面开发阶段，并形成纺织服装、汽车零部件、电子信息、机械制造食品加工、矿物质深加工等产业发展载体和功能分区。
　　特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境、充足的人力资源以及优惠的税收政策使得园区得到全国各地投资者的青睐，到2010年，开发区入区企业累计达225户，全年实现产值65.1亿元。
如此规模的办公、科研和生产基地集聚地必然存在着大量的目标客户，区内服务设施的欠缺更对本项目提供巨大的发展空间，这是其它项目无法比拟优势。
（3）与XXXX旅游景区的互补优势。XX境内有丰富的旅游资源。主要有：以青山、秀水、奇石、溶洞、花卉为主要特征的国家4A级风景区——丫山风景名胜区；以奇峰陡峭、怪石嶙峋、草木茂盛著称的国家2A级风景区——乌霞公园；以森林、溶洞、湖泊、瀑布集于一身的国家2A级风景区——格里森林公园；以湖水清澈见草、鱼蟹满湖为特色的奎湖水上风景区。有代表“三古”文化的大工山古铜矿遗址、千峰山古墓群、牯牛山古地城址，有展现红色旅游的李家发烈士陵园和三里新四军军部旧址以及黄盖墓、仙酒井、小乔墓、谢家阡等旅游景点。本项目作为旅游业与农业项目的结合形成的新业态，对全县旅游景区起到较好的互补作用。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地黄山、九华山、齐云太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。
四、项目经营策略
品牌经营将自始自终成为本项目经营策略。在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转。这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果.消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造“内功”；通过公共关系、政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值。在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌。
五、销售策略、方案和营销模式
3.5.1 推销策略
积极开拓市场.采取定量和定性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区消费者的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢.根据消费者的消费心理、购买行为、价值观念、偏爱程度而引起的对同一产品消费需求的差异性，把整个市场分成若干消费群，选择企业产品能最大程度上满足需求的买方。同时根据竞争对手产品的特色，针对消费者对产品各种属性的重视程度，强力塑造出企业与众不同的、给人以印象鲜明的个性或形象；注重开发人们对产品的心理属性，提升附加值.从现代营销理念考察产品内涵，既注重有形的物质属性，更要注重诸多无形的心理属性.树立现代整体产品概念（核心产品+形式产品+附加产品），摒弃单纯的物质产品观念。精心提炼出迎合消费者心理的现代理念，用生态理念来引导消费、开拓市场。
品牌战略。品牌是企业的商品与服务及基于其他竞争者有所区别而赋予的名称、用语、记号、象征、设计等各种方式的结合。品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种标志。品牌是企业的形象，有利于消费者理解一家企业，使消费者产生购买的联想，从而形成的无形资产。品牌既是竞争产物，又是竞争手段。时至今日，市场经济发达的国家在经历了产品、技术、资金、竞争后，已进入到品牌竞争时代.因此有一句名言说得好：拥有市场比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌.因此本项目拟以品牌建设作为企业的营销策略，切实做好市场探查、分割、优先、定位工作.同时灵活运用公共关系、政治权力两种营销技巧.通过以上营销策略，可提高产品在国内外市场上的竞争力。
广告宣传、提高企业知名度.通过建立企业网站、电视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争3-5年时间打造出知名品牌。
建立健全营销网络。在周边大中城市特别是广东、深圳、珠海等发达地区设立长期营销机构，靠质优、价廉、优良服务抢占市场。
加强营销队伍建设。对业务销售人员进行攻关推销等方面的技术培训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度。
3.5.2 营销模式
集中统一营销与专供直销。利用项目负责人已经建立的关系进行销售。
特许经营与连锁直销。授权一些诚信守约的经营企业或经营户销售本公司产品，发展一批直销连锁店。
开展网上交易业务，实现远程销售，节约交易成本。
六、市场风险分析
3.6.1 项目产品市场风险因素分析
市场风险。一是本项目产品市场预测的需求量大于项目的供应量。产品主要为芜湖等外地市场，一旦产品处于饱和状态，产品市场可能会受到冲击，造成项目产品滞销或价格下跌，从而出现项目经营利润不能达到预期目标；二是项目目标确立的休闲生态农业产业达不到目标要求。由于失信于游客，导致客源流失，使经营处于不饱和状态。
疫病风险。特种养殖的疫病种类繁多，常规的防疫措施难以全面有效地控制各种疫病的发生，在集约化高密度饲养的条件下，疫病的风险比分散饲养大得多，尤其如口蹄疫之类的烈性传染病，目前尚无特效的预防和治疗药物。一旦发生必须采取扑杀销毁措施，将造成直接经济损失。
财务风险。项目产品属农副产品类，劳动力成本在产品成本中占有较大的比重，市场价格的波动对项目收益影响很大或投资回收延长。因此，项目投资、产品售价、产量和经营成本等因素在项目实施和生产期间可能会发生某些不确定性变化,从而造成财务指标与上述分析产生变化。
3.6.2 防范和降低风险对策
实行订单化生产。充分利用项目负责人经营养殖多年经营所积累的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，再结合国内外同行业的生产管理经验、技术和科学的生产管理流程，生产优质的产品，并利用本公司在推广策划、销售渠道、销售管理及售后服务的优势，充分发挥规模优势, 实行订单生产，努力扩大销售额及市场占有率，规避市场风险。
推介创新，稳定客源.休闲生态农业作为农业产业的一种新型发展模式，并非一朝一日可融入大众心理，业主只有在按照确定的规划目标和业态设计进行品牌打造，并枳极的不惜代价向城市居民推介，使该业态在消费者心理形成一种根深蒂固的理念。游客被吸纳进消费圈子后，项目完全可凭借特色优质服务取悦于人，这样项目才可能稳定客源。
科学防疫，谨慎种养。跟紧国家和畜牧部门提供的疫病情报，建立一套严密的疫病预报体系，平时不惜代价，以防为主，实施严密的防疫措施。如制度化的检疫消毒、卫生清理、疑病隔离、引种调运等各个环节都要按程序操作，以防万一，确保安全。
第四章 项目建设条件选择
一、地理位置
XX，隶属国家级开放城市芜湖市，属南京都市圈，紧邻长三角经济圈，居华东中心位置，是中国经济最具竞争潜力的地区。XX地理位置优越，北临黄金水道长江，南接太平湖风景区，是南去黄山，西往中国佛教圣地九华山必经之路，为全国四大米市之一芜湖的主要粮仓。境内山水相邻、风光宜人、物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”的美称。
二、建设条件
4.2.1 政策环境
近年来，休闲农业已在我国部分地方发展起来了，并且引起了国家有关部门的重视.国家农业部在我国农业发展规划中明确提出：要适应消费市场的变化，在有条件的地方积极发展休闲农业。要求强化扶持，典型引导，坚持项目带动战略，以民间的现有休闲农业发展为基础和民间投资为主体，加大财政支持力度。采取政府立项补助，先建立若干示范点，进行重点扶持，重点支持道路的整修，停车场、路灯、公厕等公共设施的建设，生态环境的维护和产品品牌的宣传，重点支持开展休闲农业的综合系统研究，探索休闲农业发展的模式和以及休闲农业发展的政策目标，摸索建立休闲农业品牌和围绕休闲农业基地建设的系列产品开发与服务内容范畴，逐步带动休闲农业的全面发展，从而促进我国农业的转型升级.政策支持是本项目建设的强大动力。
4.2.2 经济和社会条件
XXXX隶属于沿江开放城市芜湖，地处中国经济发达的长三角边缘，东临浙江等沿海发达省份，南靠世界名山黄山风景区，西接佛教圣地九华山，北依黄金水道长江，是全国生态示范区试点县、安徽生态示范县。总面积1263.7平方公里，现辖8镇、157村、19居、55.2万人（城镇化人口26.5万人）。改革开放以来，XXXX经济社会发展充满了活力，年均增长保持在12%左右，综合经济规模已经挤进中国百强县。2009年全县国内生产总值（GDP）达83亿元，全年财政收入7.6亿元，在岗职工平均工资28688元，农民纯收入6990元。XXXX连续三届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获安徽省投资环境“十佳县”、“十佳经济开发区”称号。
4.2.3 交通条件
XX境内有318国道、205国道、320省道、216省道，北邻铜南宣高速，西靠滁黄高速，沟通合铜黄高速、宣杭高速、芜大高速。向南可达广州、深圳、香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经芜湖、南京可达青岛、天津、北京等地；向东可达杭州、上海，车程分别为2、3.5小时；距黄山、九华山、太平湖风景区仅百余公里，是安徽省旅游“两山一湖”的重要快速通道，交通十分便捷。至芜湖仅半小时车程，距芜湖长江大桥45公里，距芜湖朱家桥外贸码头43公里，距芜湖火车站44公里，货物运输十分便利。
芜湖长江大桥：公、铁两用大桥，总投资46亿元。强化了芜湖的交通枢纽和经济辐射作用。
铁路：华东地区铁路枢纽。
公路：芜大高速、铜南宣高速、滁黄高速在县城周边正在形成高速公路网。开发区道路按现代化新区功能进行建设，由主干道和区间道路网与国道、省道、高速公路相通。
航空：XX距南京禄口机场仅1.5小时车程；距合肥骆岗机场仅2小时车程。
港口：芜湖港是长江深水良港，可常年停泊万吨货轮。货物可由芜湖口岸长江支线链接至上海港口，直达世界各地。朱家桥外贸码头建有两个万吨级海轮泊位。
4.2.4 自然条件
（1）水文、气象
XXXX属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。全县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。历年平均湿度为82%。
XXXX多年平均气温15.8℃。1月份最冷平均气温为2.8℃， 7月份最热平均气温为28.3℃，气温年较差25.5℃。春、秋两季的月际气温升降幅度大。春季气温由3月的9.2℃升至5月的20.9℃，气温上升11.7℃；秋季气温由9月的22.7℃降至11月的10.9℃，气温下降11.8℃；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5℃以下。
（2）地形、地貌
XX在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前XX地貌景观和山川大势。本县地处皖南山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。低山海拔多400-500米，其中大工山海拔558米，丘陵海拔为100-250米。
（3）地质情况
项目用地为一类用地，地势平坦，地基承载力高，工程地质条件良好。
（4）地震
根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001中附录A《我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组》，XXXX抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。
（5）基础设施条件
供电：XXXX境内有1所110KV变电所，2所220KV变电所，供企业用电需要。
给排水：水源来自芜湖市供水公司和XX供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道。
通讯：宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过XX。区内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备的信息接口。
天然气：源自“西气东输”芜湖门站，“川气东送”工程从XX过境45公里，为企业天然气供给提供充足保障。
三、项目建设地点选择结论
XXXX地处长江三角洲为北部，东邻我国经济最发达的沪、宁、杭地区，205、318两条国道贯穿其中，铜宣高速，沿江高速均有出入口对接，交通发达，随着改革开放的不断深入，芜湖已成为安徽省重要的商贸中心和工业基地，强大的发展潜力和灵活的开放政策为全民创业提供了施展才智的平台。
本项目位于XXXXXXXX，新建XXXXXXXX休闲生态农庄项目及附属设施。项目区地理位置优越，交通运输便利，基础设施良好，公用设施完善。该区域无不良地质情况，施工条件可以满足要求。
第五章 项目建设方案
一、项目建设指导思想、原则及目标
项目建设坚持科学发展观和国家农业产业政策作指导，以建设社会主义新农村为根本目标，,通过定向开发、集约经营为手段，遵循市场需求为导向，依靠科技为支撑，按照高标准、高投入、高产出的要求，保进产业持续健康发展。
项目坚持全面规划、合理布局、精密设计、充分到位原则；坚持人工设施与自然环境协调原则；坚持追求最大产出、突出生态特色、致力休闲服务、保持科技领先的原则；
项目以创造四季休闲生态农业为主旨,谋求集经济效益、生态效益、社会效益于一体，面向广大居民和游客开放的休闲生态农业示范区为目标。
二、项目布局
项目布局分四大块组成。第一块为占地40亩的农家乐餐饮服务区；第二块为占地50亩的休闲渔业区及特种养殖；第三块为占地110亩的休闲果园和特种种养场。
三、项目生产技术（设计）方案
5.3.1 项目技术总路线
通过项目各个环节建立生产生态链和服务链，循环利用资源，最大限度的节约资源和降低生产成本。通过种养和农家乐服务，形成一条内部供给和消耗的服务链，利用自产鱼、白鹅的优势，开发特色菜普，尽可能满足游客的“口福”和品鲜的心理，使产品就地消耗，减少外销环节，降低成本。
5.3.2 农家乐服务区设计方案
按可同时接待300人能力设计。农家乐服务区选址空阔地带新建部分设施,同时利用当地民宅为载体,与养殖场保持较远距离（500米以外）。各种建筑设计与服务设施要求简洁明快,保留传统风格,突出农村特色。农家乐服务区包括餐饮、住宿、休闲娱乐服务、农村生活体验等。设置自助服务区,包括顾客自主餐饮、加工、酿造等,让顾客充分体验农村生活乐趣。同时,服务区内配置影视、空调、网络等现代设施和开展现代娱乐项目,使传统与现代融合,乡土特色与城市特色融合。
5.3.3 休闲渔业区设计方案
由于渔业区是由河流及池塘改道而来,地势较低,岸基较好,因此可充分利用地形特征,采用梯级拦筑,分区蓄水。两岸整修加固,并以杨柳、常绿果树等树种绿化,塘岸两侧保留5-10米隔离带，局部可用喂鱼青草绿化,两侧配以阴棚、停车线、钓鱼台等设施。
渔业区通过渔业养殖出产水产品外,主要提供休闲钓鱼,游客局域捕捞。商品鱼种选择以家鱼为主。满足休闲钓鱼则根据鱼类的"好钓"习性选择鲤鱼、鲫鱼、青鱼等品种投养。由于项目主要方向是提供休闲活动,故可采用分区蓄水,多种类混合放养。渔塘面积大,管理任务重,须配置一些先进的鱼塘饲养设施。在生产技术上主要注意鱼病的防治。
5.3.4 白鹅养殖方案
(1)生产方案。项目引进优质白鹅8000组（每组1公3母）。每只母鹅年均产蛋60枚左右，按受精率80%计算等于48枚，按孵化率90%计算等于43只鹅，按成活率95%计算，年产鹅39只。则24000只母鹅年共哺育鹅仔65.66万只
(2)技术方案。①雏鹅饲养管理：选好雏鹅，雏鹅质量的好坏，直接影响到雏鹅的生长发育和成活率。②标准化饲养：白鹅饲养以青饲料为主，配方精饲料只作为补饲用，70日龄只平消耗精料5kg。目前还没有鹅的专用饲料，我场采用的饲料配方为：玉米70%、豆饼（粕）10%、菜籽饼8%、麦麸6.2%、鱼粉或蚕蛹1%、钙粉1%、骨粉1%、食盐0.3%、微量元素添加剂0.5%；③先进的繁殖技术：一是种鹅选配与配比。公母种鹅必须体格健壮，生殖器官发育良好，无生理缺陷；公母种鹅配比要恰当，一般公母比例1：4-5为宜；种公鹅配种适龄为1—4岁，种母鹅产蛋适龄为7月龄至3岁。二是良好的交配场所。鹅是水禽，习惯在水上进行交配。因此，要求水面要宽，200只左右的种鹅群水面不少于10亩，水体要深，一般在1.5米以上；水质要清，不能有废水污染。三是合适的配种时间。早晨公鹅的性欲最为旺盛，下午4点左右也是公母鹅交配的又一良机。每天两次放水(即交配)，并适当延长放水(交配)时间，尽量使每只母鹅都获得复配机会；④白鹅养殖场日常饲养管理工作按周严格安排，保证生产的正常进行。
(3)严格防疫措施。主要常见病有小鹅瘟(又叫烂肠瘟)、卵黄性腹膜炎(又称“蛋子瘟”)和自行拔毛症。预防小鹅瘟可对即将开产前一个月的母鹅进行小鹅瘟疫苗注射，经免疫后的母鹅所生后代具有抗病力。预防卵黄性腹膜炎，一是在种鹅的饮水中添加0.01%的高锰酸钾，并用0.1%的石灰乳消毒棚舍场地；二是剔除外生殖器有病的公鹅。对发病的种鹅可肌注卡那霉素，或氯霉素或在病鹅饲料中每日添加40毫克呋喃唑酮，连喂3－4天。预防鹅的自行拔毛症，一不要用粘有荤油的菜刀铡菜喂鹅，二不要在鹅饲料中混入油荤物。治疗鹅自行拔毛的方法是，用草木灰涂在鹅身上即可。
5.3.5 生态观光果园建设方案
(1)品种选择。根据市场变化趋势和观光的需要，采取高位嫁接方