娄底市湘中综合物流园区申请建设可行性分析报告书文学.doc

娄底市湘中综合物流园区

项
目
情
况
简
介

娄底市工程咨询中心
二00九年四月
目 录
第一章 项目单位基本情况
第二章 项目基本情况
第三章 项目市场分析
第四章 项目设计方案
第五章 项目总投资估算、融资方案及财务评估
第六章 项目风险分析及控制风险措施
第七章 项目招标内容
附件：
1. 企业法人营业执照
2.湖南省发展和改革委员会文件《关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园建设项目的批复》
3.湖南省建设项目选址意见书
4.娄底市国土资源局《关于娄底湘中综合物流园建设项目用地的预审意见》和项目用地相关资料。
5.娄底市环境保护局文件《关于湘中综合物流园项目（一期）环境影响报告的批复》
6.中国建设银行贷款意向书
7.娄底市湘中综合物流园项目资金到位和支出专项的《审计报告》和工程进度全景照片
8.娄底市人民政府《关于湘中综合物流园暨娄底东车站战略装车点建设有关事项的协调会议纪要》和娄底市人民政府办公会议纪要
9.声明

第一章 项目单位基本情况

1.1 公司简介
娄底市经建贸易有限公司是该项目的主建单位，该公司成立于2002年3月，注册资金1160万元，总资产3415万元。法人代表李益中。公司位于娄底市乐坪东街13号。
娄底市经建贸易有限公司是2003年由湖南省经委、发改委核准成立的集钢材、水泥、制冷设备、煤炭、矿产品、政策允许的有色金属等资源、能源销售的贸易企业，公司已与国内山西省、贵州省及本省的大中型能源企业建立了战略合作关系，是一个集经营管理、运输、销售为一体的现代化贸易企业。公司现有员工86人，其中大专以上学历的45人，高、中级经营管理人员32人。
公司长期以来，坚持“以人四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。四川省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。张学忠书记、张中伟省长对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。
工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001年四川机电行业进出口比例达到了50%以上，2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十强。这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。
为本，科学管理”的企业宗旨，公司于2007年以来由单一的贸易企业逐渐向物流建设及贸易一体的多元化企业转变，依托本市的资源优势及铁路企业的运输优势，公司拟与广州铁路集团湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中综合物流公司，以娄底东火车站为基地，将湘中物流园打造为湖南省同行业先进的具有现代物流信息平台的企业。
公司一直坚持现代化企业管理的模式，狠抓经营管理及售后服务，并积极纳税，先后荣获湖南省“守信用企业”和湖南省“质量信得过单位”等荣誉称号。

1.2 生产经营情况及“十一五”发展目标规划
七年来公司经营管理能力和营销水平处于不断提高和不断完善的成长过程，从单一的贸易企业逐渐向多元化企业转变，不但培育了一支优秀的员工团队，而且铸就了企业的无限生机，使企业的经营管理充满了活力。
在整个经营管理过程中，公司坚持现代化企业的先进管理模式，对每个岗位、每个站点，直到每一个营销环节进行全程有效的控管，从而确保了商品销售的稳步提升。2003年至今，公司销售收入连年翻番，至2007年底，公司商品销售收入11205万元，净利润593万元，上交税金300万元。随着湘中综合物流园项目的逐步运营，计划2009年生产销售突破2亿元。
公司秉承“以人为本、科学管理”的企业宗旨，创建了公司网站，并以此为平台真诚服务于用户，公司的服务信息、营销政策和营销理念都及时发布在网站上，加强了公司和用户之间的沟通和了解，同时也扩大了公司的知名度。六年来，不仅与国内的大中型能源企业建立了良好的战略伙伴关系，而且随着湘中综合物流园的建设与逐步完善，公司的综合实力得到了不断提升。
“十一五”期间，公司发展规划是从单纯的贸易企业成功转型为集能源贸易、物流、房地产业为一体的多元企业，到“十一五”末力争经营收入达到20000万元，将公司打造一个有品牌、上规模的处于国内同行业领先的多元企业。

第二章 项目基本情况

2.1 项目建设背景
在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉”，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器”，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。
娄底市位于湖南省域中心，东邻湘潭、株洲，北连长沙、益阳，西抵邵阳、衡阳。湘黔、洛湛两条铁路干线在此相交，南北东西通达，是湘中地区唯一的铁路枢纽。辖区内国道、省道纵横。上瑞、二广高速公路穿越境内；东部有涟水，西部有资水。全市拥有铁、水、公交通网辐射四面八方，通达全国各地，形成处湘中而达边际的交通优势。娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有“湖南的鲁尔区”和“世界锑都”、“十里钢城”、“百里煤海”、“热电明珠”、“有色金属之乡”、“建材之乡”、“农机之乡”的美誉。娄底是湖南省的能源原材料制造业基地，物流量十分巨大。
娄底市政府十分重视发展物流业，在《娄底市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出：“发挥区位独特、交通便捷、物流量大的优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通服务体系。娄底市政府于2006年9月委托湖南大学交通运输与物流研究所编制了《娄底市现代物流业规划（2006～2020）》，并于2007年9月评审通过了该规划。该规划确定了辐射和带动能力强的湘中综合物流园选址在娄底市火车东站附近。
近年来，随着市政府推进新型工业化战略的实施，产业结构和产品结构进一步调整和优化，进出口贸易也有了跨越式的发展，2008年娄底市进出口贸易达11亿美元。娄底市政府十分重视对外开放经济的发展、铁路口岸的设立与建设，于2007年11月，专门成立了娄底铁路口岸筹备办，并请求省政府同意设立娄底铁路口岸，至2008年11月17日，省政府湘政函［2008］226号批复了同意娄底铁路口岸开放，娄底市相关政府随即展开了娄底铁路口岸筹建工作，并确定铁路口岸选址也为娄底市铁路东站附近。
根据《娄底市现代物流业规划（2006～2020）》，娄底市铁路站场能力严重不足，对娄底市铁路东站的扩能改造方案已通过论证，根据娄东改造方案，铁道部和省政府将投资1.2亿元用于娄底火车东站的扩能改造。同时，根据娄底铁路口岸和综合物流园项目建设的需要，娄底市人民政府与广铁集团合作，将追加投资2.0亿元，在娄底东车站组建湘中地区规模最大、功能最全的湘中综合物流园。
为顺应娄底经济社会快速发展和铁路运输体制改革的需要，同时尽可能优化物流组织，减少城区交通、环保的压力和影响，广铁集团公司拟逐步将娄底站区范围内茶园、双板桥、娄底、娄底东、胜昔桥的货运组织给予相应调整。娄底火车站将主要承担客运和编组的功能，今后将不再办理站内货物业务。娄底火车东站作为湘中地区唯一的铁路口岸和功能最全的综合型物流基地，将主要承担涟钢的薄板和精品钢材、冷钢的精品钢材、开发区的精加工工业产品、锡矿山的锑品、冷水江金鹰的出口服饰、涟源五江的化轻产品、新化的电子陶瓷、双峰的农机、各县市区的出口禽兽、农产品的出口报关、检疫、集装箱业务，粮食农产品储运，日用品工业品储运等。并同时承担城市配送服务。
随着娄底市纳入省委、省政府3+5城市群大战略发展，娄底湘中综合物流园暨铁路口岸建设已进入市委、市政府2009年重点项目工程，要求该项目要以“3+5”城市群建设为依托，力争把娄底建设成为全省乃至更大范围内的物流园。

2.2 项目建设内容
整个园区一期按500万吨设计规模，二期按1000万吨设计规模，建设采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。园区内建设现代仓储区、中央商务交易区、物流信息科创开发区、铁路货运码头、产品运载、配送作业区、产品包装加工区、拆迁安置区、公寓区及水、电、道路等配套服务设施。

2.3 建设规模
（1） 总体建设规模
根据本项目的主要功能和生产纲领，总体建设规模的主要技术经济指标为：
Ø 占地面积为86.33万m2（共需征用土地1295亩，其中近期406亩，中远期889亩）
Ø 建筑物：198,000 m2，占地128,522 m2
Ø 堆场、作业场：116,000 m2
Ø 道路、停车场：137,660 m2
Ø 建筑系数：0.523
Ø 绿化面积：169,190 m2
Ø 绿化率为：19.6%
Ø 场地利用系数：0.86
Ø 主要机械设备：500台（套）
本项目主要建、构筑物工程量见表2-1。
主要建、构筑物工程量汇总表 表2-1
序号
工 程 项 目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
47800
2
各类仓库
m2
111000
3
生产辅助建筑
m2
3800
4
生活辅助建筑
m2
14000
5
维修加工车间
m2
5700
6
综合办公楼
m2
15700
7
道 路
m2
97200
8
停车场
m2
40460
9
作业场
m2
84500
10
堆 场
m2
31500
11
绿 化
m2
169190

（2） 一期拟建规模：
按照项目滚动开发、分期实施的战略思想，其主要技术经济指标为：
Ø 占地面积为27.07万m2（已有86亩，新征320亩）
Ø 建筑物：75,902 m2，
Ø 堆场、作业场：15,006 m2
Ø 道路、停车场：60,780 m2
Ø 建筑系数：0.525
Ø 绿化面积：56,615 m2
Ø 绿化率为：21%
Ø 场地利用系数：0.88
Ø 主要机械设备：142台（套）
本项目主要建、构筑物工程量见表2-2。
主要建、构筑物工程量汇总表 表2-2
序号
工 程 项 目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
18922
2
各类仓库
m2
42095
3
生产辅助建筑
m2
990
4
生活辅助建筑
m2
5673
5
维修加工车间
m2
3389
6
综合办公楼
m2
4633
7
道 路
m2
46780
8
停车场
m2
14000
9
作业场
m2
33000
10
堆 场
m2
12000
11
绿 化
m2
56615

2.4 项目总投资及资金来源
娄底湘中综合物流园(一期)规划总用地406亩(其中既有土地86亩，新征土地320亩)，总建筑面积12.5万平方米，该项目总投资22130万元，其中娄底市经建贸易有限公司自筹15491万元，占总投资的70%；申请银行贷款6639万元，占总投资30%。项目资本金占投资比例为70%。

2.5 建设条件落实情况
（1）该项目已立项核准，批复文号为：湘发改财贸【2009】8号《关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园建设项目的批复》
（2 ）征地86亩，并已完成三通一平工作。
（3）与中国建设银行达成贷款意向书。贷款意向书编号为：（2009）第001号。

第三章 项目市场分析

3.1 娄底市物资流通发展状况分析
随着经济的全球化和科学技术尤其是信息技术的迅猛发展，物流作为一种实现经济高效运行和直接决定企业生产和效益、商品流通的成本和效率、消费者对服务的满意度，进而涉及到工商企业乃至国家经济核心竞争力、国家和地区投资环境以及产业结构调整的融高新技术为一体的先进组织方式和管理技术，在经历了几十年的发展后，目前正在成为全球经济发展的一个重要热点和新的经济增长点，并成为一个国家和地区经济综合实力的重要体现。
我国自上世纪80年代初引进“物流”概念和理论以来，随着我国社会主义市场经济体制的初步建立与完善，经济持续、快速、稳定增长和科学技术的迅猛发展，物流对提高地区乃至国家的综合经济竞争力的作用，已开始为各界所关注，现代物流项目的规划与实施，正成为社会经济发展的新亮点。
娄底市近几年社会经济发展很快，但由于地处内陆地区，经济发展的总体水平与全国水平尚有一定的差距，与沿海和经济发达地区相比差距更大。娄底市在交通、仓储设施虽已有一定的基础，但从现代物流的理念看，规模，水平还都比较低，亟需从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。
3.1.1 交通基础设施发展状况
娄底市的综合运输网建设已取得了很大的成就，由铁路、公路、内河运输构成的交通网络已初具规模。各种运输方式的现状分述如下。
（1） 公路。娄底市公路网由高速公路（上瑞、二广）、国道（G320、G207）、省道（S209、S210、S217、S225、S312、S314）县道和乡道等构成。2005年底，全市公路通车里程、达到9278公里，比上年增长了18.3%，其中高速公路62公里，二级以上公路326.6公里，等级公路3060公里，公路路网密度也从“九五”末的38公里/百平方公里上升到97公里/百平方公里，在全省处于领先地位见表3－2。特别是潭邵高速公路的建成通车，极大地提高娄底公路营运能力，使得娄底交通运输为经济发展起到了真正的纽带作用。到2008年，公路总里程达到10606公里，娄新高速、二广高速娄底段开工建设，县乡公路基本实现油路或水泥路，98%的行政村通了公路。
2005年娄底与湖南其他城市公路里程构成状况比较　　表3－1

公路里程(公里)
所占比例(%)
人口 (万人)
人均公路里程(公里/万人)
面积 (平方公里)
公路网密度 (公里/平方公里)
娄底
4926
5.61
407.1
12.16
8117
0.608
长沙
5429
6.25
610.38
8.998
11819
0.645
株洲
4096
4.66
373.84
10.957
11262
0.364
湘潭
2719
3.09
282.82
9.614
5006
0.543
衡阳
8411
9.57
718.95
11.699
15302
0.55
邵阳
7975
9.08
739.7
10.781
20829
0.383
怀化
9556
10.9
495.29
19.254
27564
0.347

（2）铁路。湘黔铁路横穿东西，洛湛铁路贯通南北，二者交会于娄底，使娄底成为湘中腹地铁路枢纽。至2005年底，娄底铁路通车里程416公里，其中干线铁路：湘黔线134公里，洛湛线69公里(含娄邵线60公里)；厂矿专用线213公里。
整个娄底有21个车站，总运能设计为2000万吨。娄底火车站位于城区中心，为横列式一级三场的一等区段站。娄底车站日接发列车能力为200列，解编能力为104列，日装卸能力800车。娄底车站货运能力为800万吨，但实际承担的运量已经达到了1306万吨/年，处于超负荷运转阶段；娄底东站为专用货站，到发线6股，设计吞吐量为50万吨/年，两站的近年数据见表3－3；胜昔桥站、百亩站、茶园站均是分布于城市近郊的四等客货两用站。冷水江东站是一个三等客货混合站，冷水江东站货运能力为200万吨/年，其实际运量达到了647万吨/年，超负荷运转427万吨/年，它对冷水江市的企业比如冷水江钢铁总厂、锡矿山闪星锑业公司、大唐湖南华银金竹山电厂有着至关重要的作用。
（3） 内河运输。最近几年，娄底水路运输大为改观，给铁路运输起到了很好的补充。娄底市主要河流有：东部有涟水，西部有资水，近几年来，娄底加大力度对资水航道进行了集中整治，为水上运输提供了可靠的航道安全保障，有力地推进了娄底水土运输的快速发展。娄底市境内有大小河流21条，总长达1303公里。2005年，娄底通航河流14条，航道通航里程327公里，其中常年通航里程246公里，季节性通航里程81公里。其中六级航道111公里，七级航道120公里，九级航道120公里。
娄底市港口设施比较落后，主要有新化港和冷水江港。新化港生产用码头长度565米，泊位6个，最大靠泊能力160吨。冷水江港生产用码头210米，泊位长度210米，泊位个数6个，最大靠泊能力100吨。据普查，境内有码头36座，总长度达9008米，泊位个数449个，如新化综合货运码头、冷水江水港客运综合码头等。
3.1.2 货物运输状况
3.1.2.1 历年各种运输方式货运量
娄底市社会货物运输量一直呈上升趋势，2007年社会货运量达到10084.40万吨，比2006年增长了5.91%。社会货运量的持续增长，为娄底市物流市场带来大量需求，为物流行业的发展提供了良好的市场环境。历年的社会货运量统计情况如表3－2所示。
娄底市货运量统计表（单位：万吨）　　　表3－2

2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
合计
3981
4398
4692
6467
7105
7792
9522
10084
公路
3025
3333
3729
5528
6134
6251
6444
6864
铁路
773
903
878
905
948
1490
2998
3114
水运
183
162
85
34
23
51
79
105
数据来源：2000－2007年《娄底统计年鉴》

3.1.2.2 公路运输方式状况
2007年公路货运量0.68亿吨，增长6.5%；公路货物周转量53.63亿吨公里，增长10.6%；完成公路客运量0.97亿人，增长5.1%；公路客运周转量30.24亿人公里，增长10.4%。娄底市公路货运量占社会总量的80%。
娄底市经济的较快速发展伴随着运输工具数量的急速增加，2005年拥有载客汽车19920辆，载货汽车15491辆，摩托车在2005年保有量达到89725辆。最后特别的要指出由于娄底还是一个经济欠发达地区，拖拉机的数量一直都占到很大的比例。到2007年，全市民用汽车保有量6.25万辆，增长22.5%，其中私人汽车保有量4.6万辆，增长27.7%。
娄底市是能源、原材料开发基地，货物运输业比较发达，但由于多年来对货运站场的建设缺乏认识，站场建设资金缺乏，原有新化煤炭二处停车场和冷水江装配站也管理不善，区域内货运基本上处于自由市场态势，严重影响货物运输业的发展。近两年来，相继建成了双峰客货运输站、涟源客货运输站、娄底货运站等，逐步加强对货运市场的管理。
全市共有零担货物站和社会货运停车场7个，其中5个零担货运站：娄底汽车零担货运站、冷水江汽车零担货运站、涟源汽车零担站、双峰汽车零担站、新化汽车零担站；2个社会停车场；新化煤炭二处停车场和冷水江装配站。
表3－3所示为娄底市客货运输站现状。根据《娄底市道路运输客货站场“十五”发展规划和2015年远景规划》，娄底市货运站场规划表如表3－4所示。
娄底市货运站场现状表　　表3－3
项目名称
所属县市
等级
占地面积(m2)
停车场面(m2)
总建筑面积(m2)
站房面积(m2)
库房面积(m2)
堆场面积(m2)
装卸机械
完成吞吐量(吨)
竣工时间
总投资(万元)
具体站址
合计

9500
7100
2280
180
1680
1250

33000

54

娄底汽车零担货运站
娄底

1200
800
80

60
40

1990
4
娄底汽车站内
冷水江汽车零担货运站
冷江

800
600
80

60
40

1983

湘运42车队内
冷水江汽车装配站
冷江

3100
2200
1000
100
800
550

18000
1998.12
30
冷水江工人文化宫内
涟源汽车零担站
涟源

600
400
60

40
40

1982

涟源汽车站内
双峰汽车零担站
双峰

600
500
80

60
40

1984

双峰汽车站内
新化汽车零担站
新化

700
600
80

60
40

1997

新化汽车站
新化煤炭二处汽车货运停车场
新化

2500
2000
900
80
600
500

15000
1999.5
20
新化煤炭二处内

娄底市货运站场规划表　　表3－4
项目
名称
所属市县
建设性质
站级
建设规模(m2)
分年度投资（万元）
具体站址
占地
建筑
停车场
总投资
2001
-2005
2006
-2010
2011
-2015
合计

166285
36320
100200
5145
1495
1500
2150

娄底汽车零担货运站
娄底市区
扩建

4000
820
3100
120

120
娄底市城区扶青路
娄底汽车货运站
娄底市区
新建

27000
5000
20000
800

800

潭邵高速公路娄底联络线入口，娄底汽车南站边大新村处
涟钢汽车装配站
娄底市区
新建

20010
2500
16000
700

700

涟钢与S209交汇处
双峰汽车货运站
双峰县城
新建

9990
1600
8000
450

450
双峰县城城北处
五里牌汽车装配站
双峰县城
新建

11400
2000
10000
470
470

双峰县城五里牌处
新化立新桥汽车装配站
新化县城
新建

15000
2000
9000
500
500

新化县城西开发区立新桥
冷水江汽车零担货运站
冷江市区
新建

3000
800
2100
100

100
冷水江城区
冷水江汽车装配站
冷江市区
新建

8325
7500
3000
525
525

冷水江市环城北路处
涟源汽车装配站
涟源市区
新建

33000
8500
15000
800

800
涟源市人民东路处
粟家塘汽车货运站
娄底市区
新建

34560
5600
14000
680

680
娄底市娄湘公路与娄涟公路交叉处
注：此表规划的站场是属市县级货运站。

3.1.2.3 铁路运输方式状况
2007年1～11月，完成铁路运量2950万吨，其中货物发送量1200万吨，货物到达量1750万吨；2008年1～11月，完成铁路运量2710万吨，其中货物发送量1040万吨，货物到达量1670万吨。
娄底、娄底东站货物到发统计表　　表3－5
站名
年份
全年发运量(万吨)
全年到达量(万吨)
其中各种货物运量(万吨)
站内
(万吨)
专用线自用(万吨)
专用线共用(万吨)
娄底
2005
454.8
853.2
134
67.4
387.4
81
2006
505.3
960.9
142.5
61.5
443.8
95.8
2007
500.7
967
157.6
75.4
425.4
89.4
娄底东站
2005
67.4
11.3
63.7

2006
61.5
57.4
56.9

2007
75.4
14
67.5

涟钢专用线
2005

70.3

2006

85.6

2007

90.2

3.2 湘中物流园区的辐射范围与客户定位
3.2.1. 湘中综合物流园的辐射范围
湘中综合物流园直接经济腹地为娄底市所辖的娄星区、双峰县、新化县、冷水江、涟源以及株洲、湘潭、衡阳、益阳、邵阳、怀化等地区，间接腹地为长沙、湘西自治州及国内各省市。
3.2.2. 湘中综合物流园的客户定位
要实现不同发展阶段的战略目标，湘中物流园区必须通过科学规划和建设，充分发挥其地理区位、综合交通、功能齐备、信息通信、规范管理等优势，吸引众多与现代物流紧密关联的企业入驻园区，共同发展。湘中物流园区吸引的主要目标市场客户应包括以下几类企业。
（1）物流服务提供商。
社会化、专业化的物流服务提供商是现代物流业发展的基本推动力量，他们入驻园区不仅有利于整合配置凌乱、分散的物流资源，而且有利于物流企业重组、构建有规模和实务的湘中市场物流龙头企业。湘中物流园区可吸引的物流服务提供商既包括交通运输、货代、配载、仓储加工、包装、装卸、配送、车场管理等服务功能比较单一的物流企业，也包括可提供较综合的物流服务功能的第三方物流企业。后者可利用园区各种优势在园区内建设发展具有不同功能特色的物流园或配送中心
（2） 物流服务关联度高的加工及贸易企业。
湘中物流园区也可吸引城区及周边地区的都市型生产企业，例如，食品加工、农产品加工、钢材加工配送、建筑混凝土生产企业等；也适合发展一些大型贸易商及生产企业建立原材料采购和产成品销售的区域中心库。园区内聚集大量高水平的第三方物流企业为生产贸易企业选择物流服务战略合作伙伴提供了良好条件，而入驻生产企业为园区发展提供物流需求源头，物流服务供需双方在园区的聚集有利于实现共赢的互动发展。湘中物流园区同时还适合发展一些大型贸易商、生产企业建立全国原料采购和产成品销售的中心库，特别是冶金、能源、建材、化工、机械五大传统产业、特种陶瓷、矿山机电、农用机电三大特色产业；新材料、新能源、先进制造、电子信息、生物医药等高新技术产业。湘中物流园区可建立特色工业产品、农机产品与农产品等类别的专业交易市场和展示中心，使商流、物流、资金流相互融合，使湘中发展成为面向全国和境外的批发交易市场的集聚地。
（3） 信息服务提供商。
湘中物流园区将聚集大量的物流及部分生产企业，园区的运作及管理将具有规模大、效率高的特征，需要采用先进的现代信息通信技术来支撑高效率的物流服务体系，需要吸引信息网络、电子商务、软件开发等高科技信息，服务提供商参与园区经营发展，同时也为这类信息服务企业提供巨大的发展空间。
（4） 其他服务业企业。
园区内大量生产交易商及物流服务商的聚集，为报关、金融、保险、法律咨询代理、商务服务、广告、汽修、加油、餐饮、住宿、文化娱乐、园林绿化、物业管理、生活服务等各类服务业行业企业入驻园区可提供良好的市场环境和发展空间，而这些企业的入驻也将以其配套服务进一步提升物流园区的综合物流服务功能。

3.3 区域分析
3.3.1 工业建市优势
娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有“湖南的鲁尔区”和“有色金属之乡”的美誉。境内已发现47个矿种，其中探明储量的有25种，占全省探明储量的30%。已探明储量的矿种地58处，其中大中型矿床36个，以煤矿、建材、有色金属为主。保有储量占全国、全世界第一位的有梯，占全省一位的有煤、白云石、石灰岩和大理石，占全省第二位的有石墨。占世界第三位的有石膏和黄铁矿，其它如金、铅、锌、锰、钨等矿种的探明储量也在全省占有重要地位。以此为依托，境内布局有涟源钢铁集团有限公司、冷水江钢铁总厂的现代治金企业，金竹山矿业集团等百余家大中型煤炭开采企业，锡矿山闪星锑业有限公司等世界知名锑矿开采企业。享有“世界锑都”、“十里钢城”、“百里煤海”
、“热点明珠”、“有色金属之乡”、“建材之乡”的美誉。
根据娄底市“十一五”规划总体目标：到2010年，经济总量突破600亿元，人均生产总值突破14000元，社会消费零售总额超过200亿元，GDP总值保持平均每年10%左右的增速，高速的经济发展使得建设综合物流园成为社会发展的必需。
3.3.2 口岸批准优势
经娄底市人民政府申请湖南省人民政府，（湘政函【2008】226号）同意娄底市开设铁路口岸。娄底东综合物流园与拟建的娄底市海关口岸纳入城市统一规划和整体建设，对建设湘中物流一体化，提升娄底城市品位大有帮助。
相对与周边地区如：怀化、邵阳、益阳各地，娄底市铁路口岸引进海关、商检等部门后，具有了较强的出口货运优势，同时也将会吸引周边地区的出口货物到娄底来托运。
项目实施后将约占娄底市场货运40%的份额。

第四章 项目设计方案

4.1 湘中综合物流园远期总平面布置图
远期总平面布置方案：（详见附图）。该方案的特点一是将物流园站的主出入口设在迎春路与湘阳街的交汇处。在与公路平行的路段中央布置站区出入口，大门距公路向北后退30米，作为出入公路的缓冲区和临时停车区。大门中间面对集装箱作业区，西边是货运展示交易区，东边是货载配送区，这样可使公路上过往的车辆和行人在途经此处时很直观地看到物流园堆码的大型国际集装箱与正在进行作业的大型装卸机械，和体形高大的现代化仓库，以及货运交易区的繁忙景象，使人们感受到现代物流的新气象，从而产生灵感；二是站区内各作业区（综合办公区、海关监管区、公共仓储区、货运交易区、加工增殖区等）划分明确，有条不紊地进行各自作业；三是站区内外交通组织顺畅，保证了进出车辆安全、有效地运行。有效利用市政规划各干道组织交通，既不破坏原有的市政规划，又使每个作业区既各形成小环路，尽可能地降低了车流、货流、人流的交叉，减少了迂回线路，达到园区路与市政路顺畅连接；四是综合办公区布置在湘阳街与迎春路交汇处的西侧，与市区相连形成较好的景观。
一、主要技术标准
1、满足现代物流业园区建设硬件要求。
2、满足娄底市整体物流规划。
3、满足国家铁路设计标准要求。
二、规划建设方案
1、研究原则
（1）、整体规划、分步实施、滚动开发的原则
（2）、尽可能满足铁路战略装车点建设规范要求
（3）、尽可能满足各物流企业和客户的要求
（4）、注重物流发展模式与城市发展需求相适应的原则
（5）、注重定性与定量相结合的原则
（6）、注重科学管理模式与技术运用并重的原则
2、规划方法
调查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。
3、规划重点：
（1）、近期：物流基础设施布局规划、物流公共信息平台建设、娄底市物流发展政策与措施。
（2）、中期：物流公共信息平台建设的完善、科学管理公交政策与措施实施的完善。
（3）、远期：形成布局合理，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息一体化的现代物流系统。
3、园区整体功能区域划分
按500万吨设计规模，拟开发建设的湘中综合物流园主要设置八大功能区域，其功能名称、位置、面积如下：
（1）、现代仓储区：位于秋浦街南侧，面积100亩;
（2）、中央商务交易区：位于秋浦街南侧，面积120亩；
（3）、物流信息科创开发区：位于现货场东侧，面积为30亩；
（4）、铁路货运码头：位于现经建公司既有86亩及原货场90亩；
（5）、产品运载、配送作业区：位于秋浦街南侧，面积40亩；
（6）、产品包装加工区：位于秋浦街南侧，面积30亩；
（7）、拆迁安置区(拟在二期安排)；
（8）、公寓区(拟在二期安排)；
功能区划分完成后，同时在物流园中央商务交易区内配套设置海关、商检、保险、银行分理、海关监管、邮电通讯、中介咨询服务等机构，实现物流一条龙服务，发挥商检、口岸等设施功能，将湘中物流园建设成连接3＋5城市群，带动周边发展的综合物流中心。
二期运能按1000万吨规模设计，土地预留面积应相应扩大，按娄底市总体规划要求，该土地预留在现有货场东侧。

4.2 主要技术参数
（1）货运比例：社会专业运输企业与本站承运比例按9:1估算。工作天数：360天，平均运距120公里，工作率80~90%，实载率60~70%。
（2）仓储作业：库内仓储量与库棚仓储量比例为8：2，平均堆存期为7~9天，入库系数为0.7，堆存层数平均5层，库房面积利用系数取0.7,工作天数360天,日工作班制为两班。
（3） 车辆维修作业：按二级维护及小修考虑。年工作天数为330天，班作业。
（4） 货运市场交易：年工作天数为330天，日工作为8小时计。

第五章 项目总投资估算、融资方案及财务评价

5.1.1 投资估算的编制依据
（1） 湘中综合物流园建筑安装工程量估算及设备需用量估算
（2） 交通部建设工程概预算编制规定
（3） 湖南省建筑工程计价定额
（4） 湖南省安装工程估价表
（5） 湖南省建设工程费用定额
（6） 全国统一建筑安装工程工期定额
5.1.2 投资估算的基本前提
湘中综合物流园工程投资估算不包括今后材料、设备政策性调价，故暂不计列物价上涨费。
5.1.3 投资估算结果
建设投资估算及构成、主要建筑物工程量及投资估算、主要构筑物工程量及投资估算、主要设备需用量及投资估算及其他建设费用投资估算汇总表，参见表5-1~表5-5。
一期工程建设投资总额构成表 表5-1
序号
投资项目
金额
（万元）
占土建投资
（%）
占设备投资 （%）
占其他费用（%）
占工程总投资（%）
一
土建工程
8320
100

37.60
其中：建筑物
6610
79.45

构筑物
1710
20.55

二

设备购置
4886

100

22.08
其中：装卸机械
1102

22.56

各类车辆
3400

69.58

其他设备
384

7.86

三
其他费用
8924

100

其中：其它费用
7605

85.22

预备费
1055

11.82

建设期利息
264

2.96
40.32
总 计
22130

100

一期工程主要建筑物工程量及投资估算汇总