幸福家园安置房项目建设可行性研究报告-129页-2013年编制.doc

幸福家园安置房工程可行性研究报告某某幸福家园安置房工程可行性研究报告某省工程咨询中心二一三年二月第一章 总 论一、项目基本情况1、项目名称：XXXX安置房工程2、项目性质：新建3、建设地点：4、项目用地：5、项目业主：XXX。二、研究范围及主要编制依据1、研究范围XXXXX受项目业主委托，对XXXXXX安置房工程进行可行性研究并提交XXXXXX安置房工程可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。2、主要编制依据（1）XX市城市总体规划（20032020）（2）XX市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划（3）XX市人民政府办公厅关于统筹推进我市中心城区“城中村”改造的实施意见（成办发2007102号）（4）XX市人民政府令第78号XX市征地补偿安置办法（5）成建委发2002116号文，XX市拆迁安置房建设协调办公室关于印发拆迁安置房建设标准的通知（6）XX市发展和改革委员会关于黄田坝城中村改造项目安置房项目建议书的批复（成发改审批20111107号）（7）项目其他有关资料三、可行性研究的主要结论1、项目建设必要性项目建设是构建和谐社会的需要，项目建设是地区社会经济发展的需要，项目建设是集约利用土地的需要。2、建设规模及内容本项目为拆迁安置房建设项目，净用地面积58257.36，安置人口4091人，建设住宅2260套，总建筑面积为296444.60，其中：住宅建筑面积174636.30，综合配套及车库建筑面积121808.29。本项目主要建设内容为安置房建设，住宅住宅建筑面积174636.30，共计建设住宅2260套。综合配套及车库主要建设商业用房、物业管理用房、地下机动车库、地下设备用房、门卫室等，建筑面积121808.29。总图工程包括：室外雨水管网、室外污水管网、室外自来水工程、室外燃气管道、通讯工程、绿化工程、小区道路、地面非机动车停车场、全民健身场所、围墙等。其他工程包括：红线内变配电。3、工期安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为24个月，具体安排为：2013年6月底以前，完成可行性研究报批、建设资金筹集等前期准备工作。施工准备阶段：2014年3月底以前，陆续完成施工图设计、工程招投标及工程开工手续。主体工程阶段：2014年4月至2015年6月，完成地下建筑主体、地上建筑主体。安装及竣工验收阶段：2015年4月至2015年12月，完成安装工程、装饰装修、总图工程，完成工程竣工验收。4、项目建设投资及资金来源（1）总投资估算本项目建设投资95914.30万元，其中：第一部分工程费用80665.16万元，第二部分工程其它费用10681.79万元，第三部分基本预备费4567.35万元。详见附表1。（2）资金来源本项目资金来源为业主自筹。5、结论“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。“城中村”改造都必须是由政府统一组织，统一规划，政府统一负责土地一级开发征地拆迁和市政配套工程建设。XX“城中村”改造要求片区内不仅要改善居住环境，也要“升级”生活配套，区域内基础设施、公共设施和生态绿地按照规划建设完成，社区服务、社会保障、就业服务等各项服务功能配套落实到位。本项目的拆迁、土地开发整理、市政基础设施建设已经完成，本报告只就安置房建设进行可行性论证。安置房，是政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。随着XX市经济实力显著增强，统筹城乡深入推进，社会民生显著改善，对外开放不断扩大，XX的城市改造的速度加快，在今后一个相当长的时间内，房屋拆迁、安置被拆迁住户所需要的安置房也将不断增加。拟建项目符合XX市城市规划，无明显环境制约因素，总图布置合理。本项目促进城市建设的保障措施的一部分，在促进经济社会发展的同时，对改善城市居民的居住水平，改善生态环境和提升居住价值具有积极作用，各级政府和民众支持项目建设。项目建设是构建和谐社会的需要、项目建设是地区社会经济发展的需要、项目建设是集约利用土地的需要。根据对建设条件、工程方案可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案可行。综上所述，项目建设十分必要且可行。119第二章 项目背景及建设的必要性“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。“城中村”居民们却还过着“五无”生活：无市政配套设施、无污雨水管道、无自来水、无天然气管道、无消防安全设施。“城中村”改造都必须是由政府统一组织，统一规划，政府统一负责土地一级开发征地拆迁和市政配套工程建设。XX“城中村”改造要求片区内不仅要改善居住环境，也要“升级”生活配套，区域内基础设施、公共设施和生态绿地按照规划建设完成，社区服务、社会保障、就业服务等各项服务功能配套落实到位。本项目的拆迁、土地开发整理、市政基础设施建设已经完成，本报告只就安置房建设进行可行性论证。安置房，是政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。一、经济社会发展概况1、XX地理位置和区域概况（1）地理位置XX位于XX盆地西部的岷江中游地段，介于东经102度54分至104度53分，北纬30度05分至31度26分之间。境内海拔387-5364米，东界龙泉山脉，西靠邛崃山。西部为纵贯南北的龙门山脉。XX市区位于XX平原东部，市中心位于北纬30.67度，东经104.06度，平均海拔约500米。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。XX平原是我国西南地区最大的平原。（2）区域概况XX市总面积1.24万平方公里，下辖9区4市6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。户籍人口1082万人。XX市是XX省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市，在中西部之间起着承上启下的作用。近年来，XX市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。2007年，XX市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。2、地形地貌及自然条件（1）地形地貌XX海拔540米左右。地势平坦，平均坡降0.3%,西北高，东南低。（2）自然条件地理：项目区域位于XX市区位于XX平原东部，平均海拔约500米。XX平原是我国西南地区最大的平原。地势西部略高东略低，属典型的内陆地带。平原及台地构造上属XX坳陷，区域地质稳定性一般良好，主要工程地质问题是局部地带的区域稳定性，裂隙膨胀土，砂土液化，软土层地基及台地边坡稳定性。气候：XX属亚热带季风气候，具有春早、夏热、秋凉、冬暖的气候特点，年平均气温16摄氏度，年降雨量1000毫米左右。气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短、空气较为潮湿。XX的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。水资源：XX市有岷江和沱江两大水系，又有举世文明的都江堰灌溉工程，河网密度1.22公里/平方公里，水资源充沛，多年平均年径流深715毫米，年径流总量89亿立方米。目前，XX市建立了60多个污水净化设施，污水处理厂14个，日处理总规模达122.4万吨。城区及临近河段的污染物浓度总体上已呈下降趋势。2010年末，市区污水处理率90.7%。2010年完成限期治理项目30项，总投资0.4亿元。关停并转迁企业196个，建设项目环境影响评价制度执行率100%。全年空气质量优良率（API指数100的天数）86.6。城区区域环境噪声平均值54.1分贝，城区交通干线噪声平均值69.0分贝，集中式饮用水水源地水质达标率100%。交通：XX交通经过多年的建设和发展，以公路、铁路和航空运输为主的四通八达的立体交通网络体系已基本形成，市域综合交通网络及场站体系正日臻完善。XX是全国45个公路主枢纽城市之一，也是XX省高速公路网的重要支撑点。过境国道主干线有三条，国省干线公路13条，已建成“1环+9射”状的市域高速公路网，总里程达437公里，辐射XX90%以上国土面积；2010年末公路里程20833公里，其中高速公路503公里；2010年末拥有各种机动车辆259.9万辆，比上年增长9.1%；其中私人拥有汽车139.6万辆，增长27.2%。全年公路旅客周转量263.8亿人公里，比上年下降7.6%；民航旅客周转量365.7亿人公里，增长16.4%。公路运输货物周转量174.9亿吨公里，增长18.9%；民航运输货物周转量7.8亿吨公里，增长11.8%。旅游：XX旅游资源得天独厚并具鲜明的XX特色：一是人文景观多。全市现有人文景观172处，全国重点文物保护单位6个，省级文物保护单位33个。二是自然景观全。三是旅游资源分布相对集中。四是XX旅游地理位置十分优越。2010全年接待国内游客6738.3万人次，比上年增长22.3%；国内旅游收入584.6亿元，增长20.5%；组织出境旅游人数46.9万人次，增长78.4%；接待入境旅游者80.2万人次，增长24.1%；旅游外汇收入2.9亿美元，增长22.2%。年末全市三星级以上饭店108家；旅行社260家。3、社会经济条件经济实力显著增强。2010年全市生产总值达到5551.33亿元，比2005年增长95.9%，年均增长14.4%，高于全国4个百分点左右；地方财政一般预算收入达到526.9亿元，年均增长30.1%。现代农业发展势头良好，工业发展步伐加快，服务业稳步发展，三次产业结构继续优化，产业实力进一步提升；发展方式加快转变，节能减排取得进展，自主创新能力增强；城乡基础设施明显改善，城市功能不断完善提升。统筹城乡深入推进。以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹发展战略深入推进，被国务院确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区。“三个集中”的根本方法进一步完善，“六个一体化”的科学体制初步构建，农村工作“四大基础工程”建设取得成效。投资体制、医药卫生体制、行政管理体制等重点领域的改革稳步推进。社会民生显著改善。城乡居民收入大幅提升，2010年城镇居民人均可支配收入达20835元，比2005年增长83.4%，年均增长12.9%；农村居民人均纯收入达8205元，比2005年增长82.9%，年均增长12.8%。城乡就业体系进一步完善，社会保障扩面提质，教育事业发展更加均衡，医疗卫生保障能力稳步提高，人口计生服务管理体系进一步完善，文化事业和文化产业快速发展，民主法治建设加快，精神文明建设成效显著。对外开放不断扩大。进出口持续快速增长，2010年全市进出口总额达246.6亿美元，是2005年的5.48倍，年均增长40.5%，进出口商品结构进一步优化；利用外资大幅增长，2010年实际使用外资超过64.1亿美元，是2005年的11倍，招大引强成效明显，落户XX的世界500强企业累计达189家；对外交流合作不断拓展，国际友好城市增至13个，以XX经济区为重点的区域合作全面推进，实施“走出去”战略步伐加快。4、基础设施条件2010年末市区建成区面积455.6平方公里；城市铺装道路长度2609.9公里，铺装道路面积6459.9万平方米。全年地铁1、2号线工程完成投资39.3亿元，东部、南部新区起步区基础设施建设完成投资59.9亿元。年末全市中心城区公交线路长度4320公里，比上年末增加664公里；公交营运汽车6763辆，增加1048辆；出租汽车13979辆。全年中心城区公交客运量11.6亿人次，地铁一号线客运量1187万人次。自来水供水总量6.6亿立方米，其中生活用水4.4亿立方米。城市气化率94.4%，市区污水处理率90.7%。5、项目建设与国家及本地区社会发展结合性评价随着XX市经济实力显著增强，统筹城乡深入推进，社会民生显著改善，对外开放不断扩大，XX的城市改造的速度迅速加快。在今后一个相当长的时间内，政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地将不断增加，因此房屋拆迁、安置被拆迁住户所需要的安置房也将不断增加。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力投入，是地方政府积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。同时，项目的建设，将进一步改善社会民生，加快城市建设，提升城市形象，将促进本地区社会经济发展。二、规划背景XX市城市总体规划（20032020），对XX市的市域城镇体系及主城区用地布局做了详细规划。1、市域城镇体系规划（1）空间结构规划形成“一心多极，一轴一群”的城镇空间格局。“一心”指主城区；“多极”指规划区外的四市和四县。“一轴”指由主城区沿成雅高速公路和成绵高速公路向南北伸展并连接新津、蒲江以及市域以外的广汉、德阳、乐山等而形成的南北向城市发展轴。“一群”指依托成温邛快速路和成雅高速公路，由崇州、邛崃、新津、大邑、蒲江，以及为数众多中小城镇组成的联系紧密、分工合理、功能一体化的城镇群。（2）等级规模结构规划规划特大城市1个，为XX市主城区；中等城市4个，包括都江堰、崇州、邛崃和彭州；小城市4个，包括新津、大邑、蒲江和金堂；重点小城镇36个；以及多个大型聚居点（一般镇）。2、主城区用地布局规划（1）主城区建设用地发展方向近中期空间拓展以向东、向南方向为主，远期和远景以向南、北方向为主。（2）主城区空间布局形态逐步改善“环状+放射型”布局形态，突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展。南北发展轴：北翼发展轴主要由宝成铁路、川陕公路、成绵高速公路、蜀龙大道等组成，沿交通通道向新都、青白江、金堂、广汉方向发展。南翼发展轴主要由成昆铁路、成乐高速公路、川藏公路、大件路、人民路南延长线、新成仁公路等组成，沿交通通道向华阳、双流、新津方向推进东西发展轴：由成灌高速公路、成灌公路、蜀都大道、成渝公路、成龙公路、成渝高速公路等组成，西部以郫筒、柳城为界，从中心城西侧适度向西分进；东部沿龙泉山向南北展开。（3）主城区空间布局结构构建“一主两次多核”的多中心城市空间结构。一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。该区域是XX对外经济联系的主要方向，将是重要的制造业聚集区，并承担区域物流、专业服务、交通枢纽和居住等职能。近中期重点建设华阳次中心区，远期重点建设新都次中心区。多核：除华阳、新都青白江以外的其他周边组团将成为重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。（4）主城区空间发展策略构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散。突出主城区整体发展效益，按各组团不同功能、不同建设开发模式，实施长期规划引导，采用非均衡建设管理手段，远期逐步形成南北带状组团式布局结构。3、XX十二五发展目标按照建设世界现代田园城市“三步走”战略步骤，今后五年，要通过全市人民的共同努力，把XX建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。具体目标是：综合经济实力显著增强。经济增长保持适度领先，年均增长12%左右，经济总量迈上万亿元台阶，人均地区生产总值达到上万美元，财政收入稳步增长，综合竞争力领先中西部城市，对全省、全国经济发展的贡献明显提高。结构调整取得明显成效。新型工业化、新型城镇化、农业现代化水平显著提高，城乡区域发展更加协调，综合城镇化水平达到60%。现代服务业、高新技术产业和战略性新兴产业实现跨越式发展，现代产业体系基本形成，三次产业结构优化为3:45:52，高新技术产业增加值占规模以上工业增加值的比重达50%以上。投资消费结构进一步优化，自主创新能力不断增强，经济增长的科技含量明显提高，研究与试验发展（R&D）经费支出占地区生产总值比重达到3%，每万人口发明专利拥有量达6件，初步建成国家创新型城市。城乡社会建设全面进步。形成城乡一体的现代教育体系，高水平发展义务教育，高标准普及学前和高中阶段教育，实现免费中等职业教育，高中阶段毛入学率达到96%，新增劳动力平均受教育年限达到14年。覆盖城乡的基本医疗卫生制度不断完善，人民群众健康水平不断提高，居民预期寿命提高到78.5岁。文化、体育事业加快发展，人民群众的精神文化生活更加丰富。稳定适度低生育水平，年均人口自然增长率控制在4。以内，户籍人口控制在1260万人以内。民主法制更加健全，人民权益得到切实保障。社会管理制度更加完善，社会更加和谐稳定。人民生活水平大幅提高。基本实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，农村居民人均纯收入年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入年均增长12%左右，城乡居民收入差距进一步缩小。城乡就业持续增长，基本实现充分就业，动态消除“零就业家庭”，年度城镇登记失业率控制在4%以内，城镇新增就业人数50万人以上。社会保障覆盖面不断扩大，实现人人享有社会保障，保障水平不断提高，新增城镇职工养老保险参保人数达50万人，城乡居民养老保险覆盖率达90%以上，城乡居民医疗保险参加率达98%以上，城镇保障性安居工程建设31.9万套，社会救助体系进一步健全。人居环境质量显著提升。新型城乡形态初步形成，资源节约型、环境友好型社会建设取得明显成效，耕地保有量保持在42.1万公顷，单位工业增加值用水量比“十一五”末降低30%，农业灌溉用水有效利用系数达到0.55，非化石能源占一次能源消费的比重不低于31%；城乡环境更加优美，单位生产总值能耗较2010年下降16%，单位生产总值二氧化碳排放量较2010年下降17%，主要污染物化学需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在2010年基础上分别削减8%、10%、8%、10%，江河水质、大气质量明显提高，森林覆盖率达到38%以上，森林蓄积量达到2910万立方米。改革开放取得重大突破。统筹城乡发展的行政管理体制、市场经济体制、社会管理体制等重点领域和关键环节改革取得新突破，科学发展的体制机制不断完善。对外开放的广度和深度不断拓展，实际利用外资年均增长25%以上，落户XX的世界500强企业达210家以上，进出口总额年均增长15%。多层次的对外开放格局和区域一体化发展格局初步形成，“两枢纽三中心”地位显著提升，初步建成内陆开放型经济战略高地。4、项目建设与批准的规划符合性分析随着XX市经济实力显著增强，统筹城乡深入推进，社会民生显著改善，对外开放不断扩大，XX的城市改造的速度必然加快。项目建设符合XX市城市总体规划20032020及XX市土地利用总体规划修编大纲（20032020）的规划要求。三、社会需求和需求影响因素调查分析1、社会需求“城中村”具有农村和城市双重特征，是城市化进程中的历史产物。在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。“城中村”居民们却还过着“五无”生活：无市政配套设施、无污雨水管道、无自来水、无天然气管道、无消防安全设施。“城中村”改造都必须是由政府统一组织，统一规划，政府统一负责土地一级开发征地拆迁和市政配套工程建设。XX“城中村”改造要求片区内不仅要改善居住环境，也要“升级”生活配套，区域内基础设施、公共设施和生态绿地按照规划建设完成，社区服务、社会保障、就业服务等各项服务功能配套落实到位。本项目的拆迁、土地开发整理、市政基础设施建设已经完成，本报告只就安置房建设进行可行性论证。安置房，是政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。随着XX市经济实力显著增强，统筹城乡深入推进，社会民生显著改善，对外开放不断扩大，XX的城市改造的速度迅速加快。在今后一个相当长的时间内，政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地将不断增加，因此房屋拆迁、安置被拆迁住户所需要的安置房也将不断增加。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力投入，是地方政府积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。同时，项目的建设将带来进一步改善社会民生、加快城市建设、提升城市形象、将促进本地区社会经济发展的社会和经济效益。（1）安置对象本项目安置的对象为政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。（2）安置政策根据XX市人民政府令第78号XX市征地补偿安置办法，按每人35平方米建筑面积进行住房安置。安置房享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。2、需求影响因素安置房建设将受国家相关政策、地区经济发展水平、城市规划及发展、城镇水平等诸多因素的影响。具体受是政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上规模影响。在今后一个相当长的时间内，政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地将不断增加，因此房屋拆迁、安置被拆迁住户所需要的安置房也将不断增加。如何提高拆迁效率，尽量减少政府拆迁的财力投入，是地方政府积极研究探讨、并很好实施完成的根本目标。同时，项目的建设将带来进一步改善社会民生、加快城市建设、提升城市形象、将促进本地区社会经济发展的社会和经济效益。四、项目建设的必要性1、项目建设是构建和谐社会的需要因公共需要、城市发展而被拆迁的住户，在为经济社会发展做出贡献的同时，理应得到合理补偿和安置。这涉及到社会公平、社会和谐等重大社会民生问题，是地方政府高度重视的问题，因此在土地、税收、行政审批等多方面给予大力支持。项目的建设，通过合理规划，提升配套水平，将会大大改善被拆迁居民的生活环境。2、项目建设是地区社会经济发展的需要经济社会的发展，必然带来城市的发展。在今后一个相当长的时间内，政府实施土地储备、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地将不断增加，而带来的房屋拆迁、安置被拆迁住户所需要的安置房也将不断增加。项目的建设是进一步改善社会民生、加快城市建设、提升城市形象、促进本地区社会经济发展的需要。3、项目建设是集约利用土地的需要安置房的集中建设，具有规模优势，在提高居住质量的同时，有利于促进土地的节约集约利用，构建城市发展新格局。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积“城中村”土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。综上所述，本项目的建设是很必要的。第三章 建设标准一、项目建设标准1、有关政策依据根据成建委发2002116号文，XX市拆迁安置房建设协调办公室关于印发拆迁安置房建设标准的通知中要求，拆迁安置房住宅设计应满足现行住宅设计规范的规定，拆迁安置房建筑面积不得低于以下标准：套一型不低于42平方米；套二型不低于58平方米；套三型不低于72平方米。根据XX市人民政府令第78号XX市征地补偿安置办法，第四章第二十二条，持有农村房屋宅基地使用证的被拆除房屋的农转非人员，按每人35平方米建筑面积进行住房安置。2、本项目标准拟定（1）住宅成建委发2002116号文规定为6层住宅，而目前应国家“大统筹、大集中”要求，利于节约土地，拆迁安置房均为高层，公摊面积比多层时相应增大，因此目前拆迁安置房的建筑面积标准均有上浮，据调查，普遍标准如下：套一型：50平方米。套二型：90平方米。套三型：110平方米（如考虑双卫套三型可到120平方米）。套四型：140平方米。套一型针对一人一户，套二型针对两人一户，套三型针对三人一户，套四型针对四人及以上一户。按照XX市“城中村”改造安置房建设经验，套三型升为套四型，适当加大套一型比例，本区户型比例初步确定如下：套一型：不超过40%套二型：50%左右套三型、套四型：10%左右（2）配套配套适当面积的物管用房、商业用房及市政设施设施存放点，并符合XX市规划管理技术规定（2008）的规定。（3）停车位按XX市规划管理技术规定（2008）的规定，商业及物管停车位按0.8个/100、住宅停车位按1个/100配置。（4）容积率、绿地率及建筑密度按XX市规划管理技术规定（2008）的规定，以及本项目的规划技术条件，总容积率不超过3.6，绿地率不小于30%，总建筑密度不大于23%，高层住宅建筑密度不大于18%。二、适合国情情况分析依据XX市人民政府令第78号XX市征地补偿安置办法，并按项目实际安置需要确定的套型，符合我国及XX地区户均人口结构实际，能满足家庭人口的居住需求，并符合当前经济发展状况。三、项目与相关规范符合性分析项目总容积率3.52，小于3.6，符合规划规划设计条件，符合XX市规划管理技术规定（2008）的有关要求。兼容商业面积为29012.38，占计入容积率的建筑面积的比例为14.13%（29012.38/205337.83），小于20%，符合规划规划设计条件，符合XX市规划管理技术规定（2008）的有关要求。住宅停车位1829个，每100住宅（住宅面积174636.30）约为1.04个，符合XX市规划管理技术规定（2008）的有关要求。绿地面积为17477.30，绿地率30%，符合规划规划设计条件，符合XX市规划管理技术规定（2008）的有关要求。高层住宅建筑密度为17.48%，小于18%，符合规划规划设计条件。建筑间距及后退用地红线、道路红线等各类规划控制线符合XX市规划管理技术规定（2008）的有关要求。第四章 建设规模与内容关于立项说明：XX市发展和改革委员会2011年11月以“成发改审批20111107号”对业主单位报送的“关于中坝6组、黄土10组安置房立项的申请”进行了批复，批复的项目建设内容及规模如下：（一）黄土10组安置房工程：建筑面积245180平方米，拟安置4250人，其中：修建住宅168750平方米，配套商业用房34000平方米，物管用房等其他配套用房2025平方米。（二）中坝6组安置房工程：建筑面积135353平方米，拟安置2350人，其中：修建住宅93750平方米，配套商业用房18800平方米，物管用房等其他配套用房626平方米。由于建设单位考虑实际情况需要，现将项目拆分为两个项目：即“XXXXXX安置房工程”和“黄田坝城中村改造项目中坝6组安置房工程”。本项目为“XXXXXX安置房工程”。关于规模差异说明：（1）总建筑面积：立项245180，本报告296444.60，增加51264.60。（2）住宅建筑面积：立项168750，本报告174636.30，增加5886.30。（3）综合配套及车库建筑面积：立项76430（地上36025，地下40405），本报告121808.29，增加45378.29。主要差异来源为综合配套及车库建筑面积。本报告综合配套及车库建筑面积121808.29由地上建筑面积31993.96（商业29012.38、物业管理用房555.43、消防控制室89.71、门厅1024.01、门卫室20.00、底层架空层1292.43）及地下建筑面积89841.33（商业用房3263.00、地下车库及设备用房86551.33）组成，地下建筑面积增加约5万，是由于地下车库配置标准变化所致：立项时考虑的配置标准0.35个/100，本报告考虑的配置标准1个/100。本报告考虑的配置标准1个/100的依据：XX市规划管理技术规定（2008），并附有2010年7月26日XX市城乡规划委员会的主任会议会议纪要。一、建设规模本项目为拆迁安置房建设项目，净用地面积58257.36，安置人口4091人，建设住宅2260套，总建筑面积为296444.60，其中：住宅建筑面积174636.30，综合配套及车库建筑面积121808.29。二、建设内容本项目主要建设内容为安置房建设、综合配套用房建设及总图工程等。1、安置房建设安置房2260套，建筑面积174636.30。2、综合配套用房综合配套主要建设商业用房、物管用房、消防控制室、门卫、市政设施存放点、地下车库及设备用房等，建筑面积121808.29。其中：（1）商业用房：建筑面积32275.38，其中：地上29012.38，地下3263.00；（2）物业管理用房：建筑面积555.43；（3）消防控制室：建筑面积89.71；（4）门厅（单元入口）：建筑面积1024.01；（5）门卫室：建筑面积20.00；（6）地下车库及设备用房：建筑面积（地下2层）86551.3；（7）底层架空层：建筑面积1292.43。3、总图工程室外雨水管网：D800钢筋混凝土承插管50m，D600钢筋混凝土承插管710m，DN300的PE管560m；室外污水管网：D600钢筋混凝土承插管546m，DN400的PE管480m；室外自来水工程：DN200给水管800m，DN100的给水管720m；室外燃气管道（DN150）620m；室外通讯管道650m；路灯亭院照明：35盏；绿化：17477.3；小区道路（车行道）：3000；硬质铺装及地面停车场：15500；全民健身场所：1300；通透围墙：314m；4、其它工程红线内变配电：1项。第五章 项目地址与建设条件一、项目地址基本情况1、地形地貌及自然条件（1）地形地貌地势较平坦，构造稳定。50年历史资料记载无破坏性地震发生，根据建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：XX市区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。本区属岷江水系，饮用水源水质达标率100%。（2）自然条件区位条件：项目区域位于城区西部，三环路以外，区域内综合开发条件较好。气候条件：XX地区位于亚热带暖湿季风气候区，终年温暖湿润，四季分明。气候特征春旱、夏热、秋雨、冬干，日照少，无霜期长，降雨多集中于6-9月（占全年降水量的74.2%）。据XX市气象资料，XX地区气象指标如下：多年平均气温 16.2 多年平均相对湿度 82%极端最高气温 38.3 多年平均日照时间 1228.3h极端最低气温 -5.9 主导风向 NNE多年平均降水量 947.0mm 年平均风速 1.2m/s最大日降水量 195.2mm 最大风速 1.48m/s多年平均蒸发量 1020.5mm 极大风速 27.4m/s2、基础设施条件（1）施工条件项目两个地块位于货运大道东西两侧，地块南边为成温路，建设区交通运输便捷，工程所需建筑材料运送方便，清除废土及建筑垃圾能及时运出。工程区域道路、管网配套连接方便。临时供水、供电设施可就近解决。工程区域地质条件较简单，场地施工条件较好。施工污水经简单沉淀处理，可排入已有的市政管网。（2）市政配套条件项目周边道路已形成，自来水、燃气、通信、排水、供电等基础设施已到位。3、建设条件与项目建设符合性分析项目施工条件及市政配套条件均已具备，符合相关要求。二、项目选址的规划和国土依据项目已取得XX市国土资源局“意向用地意见函”（成国土咨询函2011162号）。三、项目勘察和适合建设情况本项目目前无地堪资料，引用项目附近配套道路的地堪结论作为参考资料：1、地貌单元为阶地，地势有一定起伏；场地内及其附近无影响工程稳定性的不良工程地质作用。2、XX市市区的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计特征周期0.45秒，建筑场地类别为类。为对建筑物抗震可进行建设的一般场地。3、地下水和地基土对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。参考以上资料，场地适合建设。第六章 建设方案一、总平布置1、设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）住宅建筑规范（GB50368-2005）住宅设计规范（GB50096-2011)商店建筑设计规范（JGJ48-88）城市建筑方案设计文件编制深度规定（建质【2003】84号）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ50-88）城市道路交通规划设计规范（GBJ50220-95）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ765-97）城市给水工程规划规范（GB50282-98）城市电力规划规范（GB50293-1999）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）城市用地竖向规划规范（CJJ83-99）XX市规划管理技术规定2008XX市规划管理技术规定及其他相关规定XX市建设项目公共空间规划管理暂行办法XX市三环路沿线城市设计通则XX市中心成户外广告及招牌总体规划2、场地概述（1）场地所在地的名称及在城市中的位置地块位于“611所”以北，货运大道以西，黄土7组及10组规划范围内，净用地面积58257.36平方米。地处XX西三环苏坡立交以西，紧邻城市快速道成温路及货运大道，交通便利，周边已形成较成熟的生活配套设施极为适合打造现代生活社区，成为极具特色的优雅居住社区。基地东面、西面、北面为二类住宅用地，并且北面有规划农贸市场，南面“611所”科研用地，该区域将会成为一个融生活、文化、环境、田园风情为一体的现代化小区。（2）场地地形地貌场地为南北向的近似矩