中华孝贤坊老年公寓(二期)建设项目可行性研究报告.doc

包公故里、中华孝贤坊老年公寓（二期）建设项目可研报告
发证单位：国家发改委
证书编号：工 咨 甲
21420080001

安徽省合肥包公故里
中华孝贤坊老年公寓(二期)建设项目

可 行 性 研 究 报 告

北京市建壮咨询有限公司

主要编制与审批人员

建设单位负责人：
编制单位负责人：

审 稿：

项目负责人：

编制人：

目 录
第一章 总论 4
1.1 项目概述 4
1.2 编制依据 4
1.3 研究范围 5
1.4 承办单位概况 6
1.5 主要经济技术指标 7
第二章 项目背景及必要性 9
2.1 项目背景 9
2.2 建设的必要性 11
第三章 老年产业与市场分析 14
3.1 社会老龄化现状及政策分析 14
3.2 当地政府政策支持及措施 14
3.3 发展情况 15
3.4 旅游市场前景概述 16
第四章 项目建设内容与规模 18
4.1 概述 18
4.2 项目建设地点 18
4.3 建设内容与规模 19
4.4 主要技术指标 21
4.5 项目建设方案 21
4.2 其它建设条件 24
第五章 主要工程设计 25
5.1 工程设计原则 25
5.2 总图布置 25
5.3 方案设计 25
5.4 电气 25
5.5 给排水系统 27
5.7 采暖、通风及空调 29
5.8 停车场建设 29
5.9 园区旅游、购物、安全设施建设 29
第六章 环境和生态影响分析 31
6.1 项目建设地区的环境现状 31
6.2 编制依据 31
6.3 环境保护执行标准 31
6.4 控制污染的初步方案 31
6.5 绿化设计 33
6.6 防灾减灾 33
第七章 节能方案分析 35
7.1 设计依据 35
7.2 用能标准和节能规范 35
7.3 能耗种类和数量分析 36
7.4 能源供应状况 36
7.5 节能措施和节能效果分析 36
7.6 节能机构 37
第八章 经营管理与劳动定员 38
8.1 项目经营 38
8.2 项目管理 40
8.3 劳动定员 42
8.4 实施计划 43
第九章 投资估算与资金筹措 44
9.1 投资估算 44
9.2 资金筹措与资金使用 46
第十章 财务评价 47
10.1 财务评价依据 47
10.2 项目建设期、经营期、计算期 47
10.3 成本和费用估算 47
10.4 营业收入及税金预测 48
10.5 利润估算 49
10.6 财务盈利能力分析 49
10.7 财务评价结论 51
第十一章 经济影响分析 52
第十二章 社会影响分析 54
12.1 社会影响效果分析 54
12.2 社会适应性分析 55
第十三章 可行性研究结论与建议 56
13.1 主要结论 56
13.2 建议 56
第一章 总论
1.1 项目概述
1.1.1 项目名称
安徽省中华孝贤坊老年公寓（二期）建设项目
1.1.2 建设单位
安徽省龙图健康产业投资有限公司
法人代表：韦秀明
1.1.3 建设地点
合肥市肥东县包公镇
1.1.4 建设内容与规模
以老年居家养老社区、老年医疗康复和保健服务区、包公故里文化观光区、生态休闲旅游区、水上娱乐区为建设目标，完成项目区的道路、房建、旅游基础设施和旅游景点的开发。按照国家老年养老社区标准，建设项目区交通、供电、通讯、卫生等基础设施的配套，建设满足老年人养老及游客食、宿、行、娱、购的生活及旅游服务设施。
1.1.5 投资估算与资金来源
项目估算总投资20.68亿元。资金全部由项目单位自筹。
1.1.6 建设时间：分五期实施
五年（2012年5月－2017年4月）
1.2 编制依据
1. 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》
2. 《中华人民共和国老年人权益保障法》；
3. 《合肥市国民经济和社会发展“十一五”规划》；
4. 国家、省、地、市、市各级对老龄工作的重要指示精神以及工作要求；《老年法》和《中共中央国务院加强老龄工作的决定》；
5. 《中华人民共和国行业标准——老年人社会福利机构基本规范》；
6. 《关于加快发展社会养老福利事业的实施意见》；
7. 《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》；
8. 建设部、民政部颁布的《老年人建筑规范》；
9. 《关于全面推进居家养老服务工作的意见》；
10. 《农村敬老院管理暂行办法》；
11. 《老年权益保障法》；
12. 《工程建筑设计规范》；
13. 《老年人建筑设计规范》；
14. 《无障碍设计规范》；
15. 合肥市委、政府、省老龄委、省民政厅及相关专家、领导对项目的要求和构想；
16. 国家与地方政府公布的有关法律法规、条例等。
1.3 研究范围
我们受建设单位委托，经过对项目建设背景必要性的分析论证，结合合肥市及周边城市人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时，对项目实施的外部条件、环境保护，突出“绿色、低碳、生态、科技”为特色。加强项目组织管理，针对工程实施、招标采购等方面进行了详实的研究。为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。
1.4 承办单位概况
安徽省龙图健康产业投资有限公司，是一家以老年居家养老为核心，以老年颐养医疗康复为前提，以生态休闲旅游为依托，以包公故里厚重历史文化为基础的综合型老龄产业服务性公司。公司注册资金为5000万，法人代表韦秀明。公司虽于2011年6月初筹备创立，但公司决策和管理层领导创业已有20多年，成功创办了安徽同济置业有限公司和建筑、建材等企业，以及合肥瑞金医院等经济实体。多年的创业精神和丰富的创业经验，为创立龙图健康产业投资公司奠定雄厚的基础条件。公司筹建本项目已达10年之久，为项目园区生态环境已投入3000多万。对于本项目建设，公司将立足于高起点、高标准、高品位、高科技和高投入，计划打造中国一流的中华孝贤坊老龄产业园项目。
龙图投资公司拟定在肥东县包公镇辖区内塔山周边建设安徽合肥包公故里《中华孝贤坊老龄产业园项目》。本项目共分七个区，主区为老年公寓会所生活区，辅区为医疗康复区、生态休闲旅游区、健身体验区、包公故里文化遗产观光区、自助种植养殖区、水上娱乐区。投入巨资精心打造全国一流的高品位、个性化、智能化、艺术化的机构养老服务社区。区内设立公寓会所、医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、健身房、图书阅览室、书画苑、花房、老年大学、棋牌茶社、球场、钓鱼台、寺庙、教堂等生活配套功能齐全的设施。项目建成后将为社会提供8000张床位，为万千老人修心养生创造良好的环境和医疗保健服务，为精神文化生活等提供优越条件。
本公司已经具备一支高素质的优秀团队，其中高级职称5人，中级职称11人，中高级职称占公司人数80%。公司正在制定中长期发展规划和战略目标。本项目计划建成中国一流的多功能养老机构，建成中国独特的医疗保健市场，建成中国唯一的包公故里文化遗产观光市场，建成中国现代特色的农副产品市场。公司在总体规划中，将致力于在创新上求特色，在务实上促发展。充分利用安徽高端教育资源，计划聘请高等院所专家教授，加强养老科学研究。设立养老服务培训基地，提高养老服务内涵和服务水平，加强从业人员的职业道德教育，加强业务技能和服务水平的提高。制定从业人员职业技能等级评定制度，实行养老机构从业人员的职业资格认证和持证上岗制度，探索社会养老服务新机制，探索自然养生保健新理论，探索创建无线养老社区，探索低碳生活养老社区，开创中国养老福利事业的新篇章。
1.5 主要经济技术指标
表1-1 项目主要经济技术指标汇总表

序号
经济指标名称
单位
指标值
备注
一
经济指标

1
工程总投资
万元
206826

其中：建设投资
万元
203826

流动资金
万元
3000

2
年经营收入
万元
46459.96

3
年总成本
万元
18342.20

4
年经营成本
万元
14088.32

5
年利润总额
万元
15342.54

6
年利税总额
万元
11656.23

7
投资回收期
年
9.79
税后
8
财务内部收益率
%
11.82%
税后
9
财务净现值
万元
16621.49
税后
10
投资利润率
%
5.64%

11
投资利税率
%
7.42%

二
技术指标

1
总建筑面积
m2
698000
不含亭、阁、轩、坝
2
总用地面积
m2
538330

3
容积率
%
1.08

4
绿地率
%
61.5

5
养老人数
名
10000

表2-2 二期建设项目主要经济技术指标
二期经济技术指标

备注
总用地面积
83333.3㎡
125亩
总建筑面积
135643㎡

其中
老年公寓
84270㎡

对外接待中心
21391㎡

医院
29982㎡

容积率
1.627

绿地率
41%

第二章 项目背景及必要性
2.1 项目背景
2.1.1人口老龄化和老年人问题日益突出
人口老龄化是21世纪一个重大的社会问题，也是21世纪人类发展的主要特征。联合国提醒各国要“铭记21世纪老龄化是人类前所未有的，对任何社会都是一项重大挑战”。这也是我国必须面对的关系国计民生和国家长治久安的重大战略性社会问题，已经引起党中央、国务院的高度重视，也引起了全社会的共同关注。
中国人口老龄化是持续的生育率下降和平均期望寿命延长共同作用的产物。2010年，中国60岁以上老年人口达到1.67亿,占总人口的12%以上。预测到2015年将超过2亿，约占总人口的14%，到本世纪中叶将达到4亿左右，占总人口的四分之一。未来几十年，中国人口年龄结构将从成年型转向老年型，并向高龄老年型发展。
随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老年人中差不多有三成的老人都存在这样那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的心理隔阂等。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已影响家庭和睦与自己的身心健康。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人的生活质量，真正实现“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐”。
2.1.2 国家积极发展老龄事业
中国政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导、社会参与、全民关怀的老龄事业的工作格局。国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标、任务和基本政策；中国已经先后出台了《老年人权益保障法》、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》、《中国老龄工作发展纲要》、《中国老龄事业发展“十一五”规划》等政策法规。“十一五”期间应在现有基础上，继续加大老龄政策研究力度，丰富完善老龄政策法规体系。
全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命健康，生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老的优良传统，尊重老年人情感好和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐；是推动社会主义和谐社会进度的重要举措，也是加快发展三产服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。
2.1.4合肥市养老机构发展存在的问题
合肥确立了“以为老年人服务为重点，由政府倡导资助，促进社会各方举办社会福利事业”的指导思想。近些年我市养老机构有了比较大的发展，但是许多方面仍旧无法满足我市老龄市场的众多需求。具体说：政府财政对养老事业投入不足，养老机构和服务设施不足，养老机构普遍存在条件差、规模小、养老服务方式陈旧、服务功能内容单一，服务水平档次差异较大，各部门重视程度不高。
目前合肥90%以上的老年人选择居家养老。然而，随着我国城市化进程的加快，传统的“养儿防老”观念和家庭养老模式都受到巨大冲击。于是，机构养老渐渐走进人们的视线，成为被社会接受的养老模式。截至2008年底，合肥市共有老年公寓34所，拥有老年福利床位3909张；乡镇敬老院119家，拥有老年福利床位9000张。合肥市拥有老年福利床位占老年人的比重为1.9%，低于全国文明城市要求的2%标准。其中，养老机构床位在200张以上的仅三家。因为各种条件的限制，合肥市各养老机构服务水平参差不齐，许多养老机构存在设施简陋、服务水平低的状况，大多数还停留在集体宿舍的层面，只能满足老人基本的生活需求，老人的伙食、娱乐方式都很单一，不能真正意义上满足市民养老需要。　
2.2 建设的必要性
2.2.1本项目建设是弘扬传统美德的需要。目前老年人提及最多的是“生活有人照料”和“看病就医方便”， 近年来，老年人对养老方式的选择呈现出以下特点：在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快以及本人所受压力的加大，子女在赡养老年人方面的表现为弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老年人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的传统美德。弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为老者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建设一个老年人居住、交流、老有所用的公寓是大部分老人的心愿，在这里享受充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理，在这里老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲可以娱乐，康复时可以运动、游玩，真正实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”
2.2.2本项目建设是积极应对合肥市老龄化问题、探索养老的新方式需要。安徽省已进入老龄化社会，正加速老龄化。坚持“健康老龄化”发展方向，培育新型的居家养老的社会化养老模式，进而探索具有中国特色、时代特征、安徽特点的老龄事业发展模式已成为省委、省政府关心和重视老龄工作的内容之一。
目前合肥市已经步入了老龄化社会，据民政部门数据统计显示，截至2008年底，合肥市60岁以上老年人口已达65.98万，占合肥市总人口的比重为13.95%。其中，65岁以上老年人口为46.73万，占总人口的9.74%；80岁以上老年人口为9.1万，占60岁以上老年人口的13.8%。超过联合国界定的10%的老龄化城市标准，而且老年人口每年还按照3%的速度递增，预计2025年老年人将占到全市总人口的25%。面对这一趋势，传统的养老方式已难以适应，广泛动员和依靠社会力量，大力兴办多种形式的养老福利机构，满足日益增长的社会养老服务需求，是落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，也是构建和谐社会、应对我市人口老龄化快速发展的迫切需要。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，扩大就业渠道，推动经济增长。
2.2.3本项目建设是发展安徽省老龄事业的需要。按照《安徽省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的通知》（皖政办【2006】68号）设定的“到2010年，我市基本建成以市、县（区）举办的社会福利机构为示范，街道、乡镇和社会力量举办的社会福利机构为骨干，社区服务为依托，居家供养为基础的社会养老福利服务网络；各县、区均有不少于一所超过300张床位、功能齐全、符合国家标准的示范性养老机构；全市社会养老床位数不少于6000张，每千人达到1.5张以上，其中社会力量兴办的养老机构床位数超过总床位数的60％，具备全护理、半护理服务床位占总床位数的30%以上；全市“三无”老人(无劳动能力、无生活来源、无法定扶养义务人或法定扶养义务人无扶养能力)实行由政府集中供养或为其兜底购买养老服务；各类养老机构从业人员经职业技能培训全部实行持证上岗服务。”的目标，合肥市目前实际的养老床位数尚不足此目标的三分之一。合肥市福利院下属的老年公寓目前床位已经饱和，而投入少、规模小、档次低、功能差的小型福利养老院，与老年人日益增长的物质、文化需求形成强烈的反差，已远远不能满足社会的需要。建设中档及部分高档的养老项目成为必需。
2.2.4本项目建设是构建和谐社会的需要。目前，合肥市社会主义现代化建设和社会主义建设正进入一个崭新的历史时期，全面建设和谐社会的根本目的之一就是提高广大人民群众的生活质量，老年人是人民群众的重要组成部分，尊重老年人，关心老年人，帮助他们解决实际困难，满足他们的物质和文化需求，不断提高他们的生活质量，使他们共享和谐社会的丰硕成果，也是建设和谐社会的目标所在。在全社会都在构建和谐社会的今天，解决老龄问题，既是满足老年人的需求问题，又是发展和谐社会的必然要求。发展老年福利事业和老龄产业是推动老龄事业的两个方面，一方面政府要担负起推动发展老年福利事业的责任，另一方面，要通过市场运作，中介服务，大力发展老龄产业，特别是老年公寓。一些离退休的老年人期望在短期内能建设一个高标准、高品味的老年公寓供他们颐养休闲的愿望越来越迫切。
2.2.5本项目建设可以推动当地旅游业发展，提高当地居民收入。肥东包公镇是包公的故乡。区域内生态资源良好，文化底蕴丰厚，是发展以旅游业为主的现代服务产业的天赐宝地。这一点已成为全镇上下发展共识，也得到了县、市层面的认可。本项目的建设，既可提供一个高品位、高档次的养老基地，又必将大大改善当地基础设施状况、旅游产品的开发，促进旅游的发展、信息的流通，促进当地农家乐的发展、促进当地土特产的生产加工和贸易，增加农民的就业、增加农民的收入，从而根本上改善当地农民的生活环境和生活质量，并使他们的生活得到可持续发展。

13
包公故里、中华孝贤坊老年公寓（二期）建设项目可研报告
第三章 老年产业与市场分析
3.1 社会老龄化现状及政策分析
据统计分析，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从平均每年将有596万人进入老龄，2030年前后，我国老龄预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国人口总和，大约在21世纪40年代末，我国老龄人口将达到4.5亿，这就意味着每3个人中就有1位老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。
随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个共有特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。人口总量过多，人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，将成为社会各界广泛关注的问题，必将引起各级政府极为关注和高度重视。当前，各级政府已经出台了相关优惠政策，鼓励企事业单位、社会团体、其他组织和个人兴办养老福利机构，鼓励各类社会资本进入养老服务业。在财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）中，提出“对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营业性的老年服务机构，暂免征收企业所税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”。
3.2 当地政府政策支持及措施
就合肥目前民政基础设施滞后，福利院、敬老院、光荣院等服务设施设备不能满足民政对象的基本需求现象，通过提高民政事业费在省财政预算中的比例及积极争取上级资金支持力度，为民政事业发展提供经费保障，加快民政事业的进一步发展。安徽省“十二五”规划明确提出了关于加快综合性社会福利院、老年福利院、农村敬老院等民政基础设施建设，加大对现有设施的更新改造力度，提高对各类民政对象的保障和服务能力。同时，鼓励和支持民间资本依法进入社会福利和社会服务领域，募集社会资金，完善社会互助的动员机制。
合肥市大力推进公益福利事业社会化，强化了社会事务管理。加强了社会福利企业的管理和服务，初步形成了以供养机构为载体，以老年人为重点的社会福利服务体系。全面推进养老服务工作，提高老年人生命生活质量，是市委、市政府保障构建和谐社会协调发展的重要举措，始终把民政基础设施建设作为一项重要任务，给予高度重视和支持，多次召开会议，协调解决实际存在的问题，研究部署各阶段工作任务，为民政事业顺利实施提供了有效保证。
3.3 发展情况
3.3.1指导思想
按照科学发展观的要求，在保护好生态环境和历史文化等资源的前提下，扩大规模和完善服务功能，以供养机构为载体，以老年人为重点，合理拓展社会福利体系。通过深度挖掘服务内涵，建设一流设施，创新养老敬老产业，提升合肥市老年颐养休闲、生态观光的整体品质，实现社会、经济、人文、环境协调和可持续发展。
3.3.2发展思路
在合肥市现有社会福利体系基础上，根据市场需求，以及企业自身发展趋势和战略目标，准确定位老年会所形象，合理划分功能，科学布局，完善老年会所基础服务设施，设计功能齐备，生态舒适，环境优美的养老服务园区，创新经营管理体制，加快实现全省社会福利体系健康发展。
3.3.3发展目标
为贯彻落实全国老龄委、发改委、教育部、民政部、劳动和人力资源部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委、税务总局联合颁布《关于全面推进居家养老服务工作的意见》的任务目标，安徽省中华孝贤坊老龄产业园将充分利用现有的地形地貌，合理安排用地，在满足各项功能的前提下，使建筑、景观与自然环境形成完美的和谐，建成国内一流生态园林式老年会所，集老年人颐养、医疗保健、休闲娱乐、文化生活为一体的高品质养老机构，愿所有老年人度过人生中最美好的幸福时光。
3.4 旅游市场前景概述
当代旅游业已成为一个发展快、能耗少、收益大、活力强的“朝阳产业”和“无烟工业”。进入21世纪，旅游业已呈现出良好的发展态势，许多国家和地区都将其列为重点培育和发展的产业之一。
随着我国国民经济的平稳较快发展，人民生活的显著提高，闲暇时间逐渐增多，加上国家实施刺激经济、扩大内需和假日旅游等政策，旅游活动将更加大众化、社会化，这为本项目旅游开发提供了广阔的发展空间。国家旅游局预测，到2020年，国内旅游人数将达到30～38亿人次，比2000年的7.44亿增加3～4倍。据预测，到2015年，合肥市接待国内游客将达到2464万人次。
包公故里中华孝贤坊有山有水有文化，旅游资源丰富，环境美、品质好，其与众不同的文化底蕴具有强大的市场吸引力。园区还处在旅游开发初期，虽然目前旅游规模不大，但其市场潜力巨大。园区靠近合肥市区，非常适合举家休闲度假，旅游区位有利，在其资源得到较好开发利用的前提下，旅游规模会迅速形成与发展。

58

第四章 项目建设内容与规模
4.1 概述
本项目拟在合肥市肥东县包公镇塔山建设一处布局合理、功能齐全、生态舒适、环境优美的集老年人颐养、医疗保健、休闲娱乐、文化生活为一体的高品质养老健身生态休闲旅游区。项目规划占地面积在2960亩以上，建筑面积75.61万平方米，绿化率达到61.5%，水体面积在370亩左右。
项目工程范围包括：养老社区基础设施建设、养老社区房建、景区旅游服务设施建设和生态环境保护设施建设。
4.2 项目建设地点
本项目拟选址在包公故里——安徽省合肥市肥东县包公镇.
4.2.1地理位置及区位环境
包公镇位于合肥东郊，是镶嵌在江淮分水岭上的明珠，与南京、芜湖、滁州、马鞍山等市接壤，境内公路畅通，东西南北均有便捷交通优势。项目所在地距合肥市中心约40多公里，合宁高速穿镇而过，合埠高速，合芜高速等公路郊近交汇，合宁高铁横贯东西，东南西北交通便捷。
4.2.2自然人文环境
包公镇是北宋著名清官龙图阁大学士包拯的出生地，历史文化厚重，物产丰富，民风淳朴。包公故里至今尚有花园井、荷花塘、凤凰桥、衣袍地等古遗址，传说中的“九墩十三包”在附近山坡上清晰可见，其地势东高西低，地形东北至西南走向，低山、丘陵、平原相间，山水相依，风景秀丽，人杰地灵。旅游资源、人文资源、生态资源、历史资源等十分丰富。辖区内存有大量的文化遗产保护项目，是省级文物保护单位。项目区内水源丰富，天然水质优良，空气清爽怡人，山丘错落有致，景色怡静优美，生态保持良好，为项目奠定了一定的基础条件。
4.2.3项目建设具备良好的人文条件
合肥是一座拥有2200多年历史悠久的古城，合肥素以“三国故地、包拯家乡、淮军摇篮”著称。合肥居中靠东，区位优势独特，是长江三角经济圈的桥头堡，是中西部距东部沿海地区最近的省会城市，千百年来名人辈出，包拯、李鸿章、刘铭传、杨振宁等古今名人均出自合肥。2007年，合肥市确立“包公故里，科技基地、滨湖新城”为城市对外形象宣传名片。本项目选址在包公镇，具有重要的历史和现实意义。
项目区域内拟建包公故里文化观光区，完全符合合肥市委、市政府“十二五”规划纲要。历史上的包拯，他一生中在故居度过了近三分之二的时光，29岁中进士，拟任建昌知县（江西永修）。但是，包拯辞官不授，在家奉养双亲，为我们今天承建老年会所及敬老养老提供了有力的佐证。这个阶段是他日后为官从政奠定思想基础的重要时期。包拯一生刚正不阿、为民请命，成为历代清廉为官的典范，他不愧为值得肯定和歌颂的政治家、改革家与法律专家。在时下和未来，弘扬包公文化精神，是代代后孙义不容辞的责任和使命。
4.3 建设内容与规模
4.3.1 园区基础设施建设
表4-1 园区基础设施建设工程表
序号
建设项目
数量
备注
1.1
主要道路
6950m
11米宽双车道，2米宽双向人行道，柏油路面
1.2
次路
10437m
4米宽，柏油路面
1.3
步行支路
9537m
1.5米宽，青石路面

1.4
桥梁
2座
5米宽，110米、42米长各一座

1.5
拦水坝
245m
5米宽，其中105米行车

1.6
停车场
28100m2
大型生态停车场
1.7
水面岸驳
7152m
水面岸驳修整处理
1.8
供水厂
10000吨/日

1.9
污水处理厂
10000吨/日

1.10
室外给水管网
13200m

1.11
室外配电照明

1.12
电信

1.13
种植园及绿化景观
45000m2
园区绿化基础较好，主要为种植园建设

4.3.2 园区房屋建设
表4-2 园区房屋建设工程表
序号
建设项目
数量（m2）
备注
2.1
老年公寓
607860
框架结构，独栋87栋、双拼412栋、联排504户
2.2
老年医院
15400
4层框架结构
2.3
老年活动中心
11300
3层框架结构
2.4
老年水疗中心
9700
3层框架结构
2.5
老年会所
11500
3层框架结构
2.6
温泉疗养中心
10750
3层框架结构
2.7
高尔夫会所
7400
4层框架结构
2.8
水上娱乐中心
6350
3层框架结构
2.9
老年公寓接待中心
7860
5层框架结构
2.10
野外拓展基地
5530
4层框架结构
2.11
老年管理中心
6750
4层框架结构
2.12
酒店接待中心
13300
5层框架结构
2.13
教堂
1350
2层框架结构
2.14
寺庙
2160
2层框架结构
2.15
特色商业街
20500
2-4层框架结构
2.16
渔人码头俱乐部
3800
3层框架结构
2.17
农家乐
5600
2-3层框架结构
2.18
包公文化中心
7500
2-3层框架结构
2.19
其它配套建筑
1500
门卫、配电房、管理用房等，1-3层框架结构
2.20
合计
756110

4.3.3 景点基础设施及其它
表4-3 园区景点基础设施及其它建设工程表
序号
建设项目
数量
备注
3.1
表识导览系统
3个
大型引导、宣传标志牌
3.2
环保设备
305处
垃圾桶、垃圾站
3.3
景点服务设施
公厕：大型1座、小型7座，休息座椅120张
停车场一座大型公厕，园区内7座小型公厕
3.4
安全管理系统
60个
监控、广播系统
3.5
游览设备

游船、游车等
4.4 主要技术指标
（1）建筑指标
● 总用地面积：1975095m2，其中老年公寓占地335320 m2（502亩）占项目用地的16.9%，公共建筑物场所占地99974 m2 (150亩)占项目用地的5.1%，道路用地161605 m2（242亩）占比例8.2%，绿化用地1132210 m2（1698亩）占比例57.3%，水面245986 m2（369亩）占比例12.5%。
● 总建筑面积：756110m2
● 容积率：0.38
4.5 项目建设方案
（详见效果图）
4.5.1建设规模
本项目老年会所投资规模最大，拟规划设计能力为8000个床位，可容纳10000多老人居家养老，平均每位60 m2，独立生活活动空间、独立生活系统、生活设施设备功能齐全。同时，安排专业服侍人员，全天侯24小时驻所服务，开展陪吃、陪住、陪行、陪玩、陪乐、陪读、陪学、陪医、陪聊共九项服务。其中医疗保健场所2.2万平方米，另外，与安徽省立医院、南京鼓楼医院、北京协和医院、上海华山医院建立绿色通道，及时为重大疑难患者提供就医直通便捷服务。文化娱乐场所计划设计3万平方米，其余为公共服务场所。
4.5.2生态休闲旅游区建设
本项目致力于建设国内一流综合多功能服务的养老机构，以居家养老为基础核心，以医疗保健、生态休闲旅游和历史文化为重点，为老年人提供多样化、自然性的生活场所和娱乐文化活动空间。本项目计划向省政府有关部门申请，列入安徽省“十二五”民生战略工程，项目建设紧密围绕国家保民生系列政策方针，进行总体规划和科学布局，坚持可持续的发展观，合理利用珍贵的自然资源，创新发展生态文化资源。
4.5.2.1生态旅游区建设理念
以“优化环境、绿色生态、低碳休闲、自然健康”为建设理念，以综合利用资源为前提，以科技力量建设为主导，项目中涉及能源和资源建设，在水、电、气、光、声、交通、生活等方面，充分融入先进技术和新型产品，把提高资源利用率、保护环境、节约能源作为建设的第一要务，努力建成国内创新型科技生态实验区。
4.5.2.2区域规划与规模
生态休闲旅游区总规模，计划实施达到1500亩左右，共分为七大类，其中风景林区500亩，特色农产品区200亩，苗木花卉种植区200亩，食用蔬果采摘区200亩，水产养殖区200亩，自助式种养体验区200亩。目前，有部分区块已具备一定的基础条件和规模，待本项目立项规划批准后，投入一定资金加以改造建设，加强生态区域基础设施、设备建设，就可以实现休闲观光的需求。
4.5.2.3生态旅游区发展模式
生态休闲旅游区可以采用成熟的“公司+农户、科技孵化+辐射推广“的发展经营模式，形成具有独特的优化竞争的产业链。坚持科技培训、指导发展的思路，发挥当地政府和农户的两个积极性，带领广大农户致富奔小康，走共同发展经济之路，促进地方经济发展，提高地方经济的综合实力，为创新发展区域经济提供有益的经验。
4.5.2.4倾情自然回归自然
通过本项目建设，美化了荒山、美化了园区、美化了城乡、美化了人们的心灵。在舒心和靓丽的大自然中生活，在生态休闲区游览观光，陶冶情操，不仅提升了人们的生活情趣，而且对人们的身心健康、生理颐养有着十分重要的意义。在认识大自然、了解大自然的同时，也增加人们热爱大自然。倾情大自然，回归大自然，是人类永恒的主旋律。
4.5.2.5休闲区综合服务
为满足不同层次和各类群体的需求，确保观光者得到优质的各种休闲服务，区内将根据旅游观光的特点，本项目计划实施部分布局合理的休闲场所，以及提供信息、影像、保健、交通、卫生等服务条件，为各类观光者休闲提供各种不同的服务需求。另外，充分利用休闲场所的空间，规划实施生态知识、生态文化、生态科技、生态健康、生态娱乐等展览建设。一方面丰富人们生态休闲内涵，另一方面，也为观光者在生理、心理、健身、聚会交流等需求，给予必要的能量补充，真正达到休闲度假的目的。
4.5.3包公故里文化观光区建设
该区项目建设以宋代建筑风格和徽派建筑风格相结合的前提，充分体现宋代建筑的纤巧秀丽，形象清雅柔逸，局部细腻，布局错落变幻，融自然美与人工美于一体的艺术风格。同时，兼顾徽派建筑集山水风景之灵气，融风俗文化之精华，积历史人文之底蕴，展示自然风韵之趣味的鲜明地方特色。
4.5.3.1依据包公故居的丰富文化遗产，修缮古遗址，包氏宗祠。挖掘包公文化精髓，瞻仰故居，收集整理包公青少年时期成长、生活、学习故事资料，以及民间传说典故。建设包公历史文化系列展厅，与合肥市包公祠、包公墓等有机结合，打造和丰富包公文化品牌资源，为合肥市树立“包公故里”城市名片形象，为弘扬包公文化作出贡献。
4.5.3.2开发包公文化旅游资源，重新规划建设包公出生地—大包、小包村，建设包公故居遗产文化景点。根据史料记载的十几处遗址，可以恢复重建。在建设中加强旅游行程路线的合理规划，为广大参观者提供最佳便捷的行程。
4.5.3.3为丰富包公故里文化内容，需要加强包公文化的深入研究，借鉴海内外专家、学者的意见，全面介绍展示千年包公文化的独特性。同时为满足广大游客中有部分群体和不同信仰人群的需求，根据地方史志记载，包公故里可发掘更多的人文和民俗景观，本项目拟增加建设有关典故和寺庙，作为本项目生态休闲旅游和和包公文化遗产观光的补充，以满足特殊群体的文化需求。
4.2 其它建设条件
4.2.1 公共设施
本项目建设所需供电、电信等公共设施齐备；供水由自建净水厂供水；项目建设用地高压动力电源极为方便，能满足本项目的需要。
4.2.3 自然条件
1、地形地貌
园区地形基本为岗冲起伏的丘陵，在地貌单元上属江淮丘陵的一部分。
2、地质条件
地质构造为中生带侏罗系地层，由砂岩、粉砂岩组成。

第五章 主要工程设计
5.1 工程设计原则
l 工程各部分功能分区合理，生活、娱乐区布置适当；
l 建筑布局紧凑、区内交通便捷、管理方便；
l 建筑物设计适合老人生活、室内设计合理，保证居住安静；
l 突出区内休闲环境设计，布置完整的山水环境，配有各类体育场地；
l 加强区内整体布局，合理安排供水、排水、供电、停车场、道路建筑等；
l 留有发展和扩建的余地；
l 对废弃物的处理，应做出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定。
5.2 总图布置
详见总平面图
5.3 方案设计
本项目建设方案分为如下设计内容：见表4-1。
依据工程地质勘察资料。按照现行国家设计规范、标准和规定进行设计。在满足各功能区各自功能的前提下，确保建筑物安全可靠；考虑未来功能的需要。合理采用新结构、新材料，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程进度，降低工程造价。
5.4 电气
5.4.1 设计依据