某市物流园项目可行性研究报告(优秀甲级资质设计院编制).doc

某市物流园建设项目可行性研究报告
第一章 项目提要
1.1 项目名称
某物流园建设工程
1.2 承担单位
某汽车运输集团有限公司
1.3 建设地点
某市
1.4 建设性质
新建
1.5 建设内容及规模
本项目总用地面积为143亩（折合约95332m2），总建筑面积26856m2。根据项目的建设性质和规划要求，整个园区规划为三大区域，一是仓储区17485m2(其中冷冻冷藏库4371m2)，集存货、理货冷冻冷藏功能，年储存量4万吨；二是物流商务中心9346 m2，为11层框架结构，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤服务功能；三是货运车辆停车区40000 m2，车位106个，满足进出车辆的要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡25 m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识别设备、电子监控设备、电子地磅等），并配套建设市场信息系统。项目建成后，年交易量可达22万吨。
1.6 建设期限
2009年08月～2010年12月
1.7 总投资及资金筹措
本项目总投资5680万元，其中：工程费用3253万元，工程建设其他费用2019万元，预备费用187万元，专项费用221万元。其资金筹措方式为：自有资金2840万元，申请银行贷款2840万元。
1.8 项目效益
现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的服务行业，加快发展现代物流业，建设现代物流中心，对提速某新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设，是适应现代物流业发展趋势，推进雁峰区工业化和城镇化进程的一项有利措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。
1.9 主要技术指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单 位
指 标
备 注
1
总规模
万吨
22

2
用地面积
亩
143
折合约95332m2
3
总建筑面积
m2
26856

其
中

仓储区
m2
17485
其中冷冻冷藏库4371m2
综合服务区
m2
9346

通道出入卡
m2
25

5
容积率

0.45

6
建筑密度
%
19.4

7
绿地率
%
28.5

8
项目总投资
万元
5680

9
投资利润率
%
22.46

10
投资利税率
%
27.15

11
财务内部收益率
%
22.20
所得税前
投资回收期
年
5.89
所得税前
财务净现值
万元
3612
所得税前
12
财务内部收益率
%
17.35
所得税后
投资回收期
年
6.64
所得税后
财务净现值
万元
2038
所得税后
13
盈亏平衡点
%
59.75

第二章 项目建设的必要性和可行性
2.1 项目由来
现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。
某省某汽车运输集团有限公司是一家以道路客运、物流为主业的专业运输企业，是某地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理服务较为完善的大型专业运输企业。鉴于以上因素，该公司为利用现有的运输规模，进一步完善自身的物流体系，拟在某市白沙洲大道与铜桥港交汇处建设某市某物流园，完善基础设施及服务功能，并配套建设信息系统系统，建成一个具有现代化配套设施，集交易、配送、信息、服务为一体的专业化仓储和物流基地，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。
2.2 项目建设的必要性
(1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要
物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。
随着某市整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某市在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
(2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。
建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。
因此，某物流园的建设与运营，对某市与省内和周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。
(3)项目建设是促进区域经济发展的需要
物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进常宁市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为常宁提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
2.3 项目建设的可行性
2.3.1 编制依据
某物流园建设工程项目可行性研究报告于2009年6月由某汽车运输集团有限公司委托某市投资咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。
本报告主要以下列文件和基本资料为编制依据：
(1)《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行（2004）1617号）
(2)《中共某省委某省人民政府关于促进生产性服务业加快发展的指导意见》（湘发（2007）9号）
(3)《 某省人民政府办公厅关于进一步加快现代物流业发展的若干意见》湘政办发〔2007〕41号；
(4)某市现代物流发展“十一五”规划；
(5)某物流园总平面图
(6)国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
(7)其他有关的规程、规范、标准及项目的有关基础资料。
2.3.2 编制范围
(1)通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件。
(2)确定项目选址用地与总平面规划。
(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案。
(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议。
(5)定性分析项目的经济效益和社会效益。
(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。
2.3.3 项目建设的优势分析
(1)政府有关部门大力推动物流发展
在国家层面上，2004年国家发改委等九部委出台《关于促进我国现代物流发展的意见》。根据意见的要求，由国家发改委牵头，商务部等13个政府部门和中国物流与采购联合会、中国交通运输协会，组成了“全国现代物流工作部际联席会议”。此举标志着我国推动物流发展的综合协调机制在中央政府层面开始形成。同时还出台了取消国际货代企业经营资格审批、扩大设立保税物流基地、降低车辆通行费收费标准、启用新版联运发票、放宽国内航空货运市场准入门槛、允许跨国采购集团以独资形式开展出口业务等举措。2004年7月《中华人民共和国道路运输条例》开始实施，全国各地全面开展了联合“治超”工作。这一系列文件的出台和工作的开展，大大促进了我国现代物流业的发展。
某市政府对物流业发展的支持更加务实具体。《某市现代物流发展“十一五”规划》，提出了把某市建成全国物流区域中心城市、某一级物流节点城市，其中某物流园也是整个某市物流规划的一个组成部分。
2．交通优势有利于现代物流产业的加速发展
项目建设地点选择在某市白沙洲物流园与城市外环线相连的南郊大道西侧，北邻白沙洲工业区，南邻白沙洲汽车客运站，距某市最大物流园区(某市深圳物流园)不足一公里，东邻京珠高速和107国道，西通衡昆高速和1807省道，距某湘江千吨级码头不足五公里路程，交通位置极为便利，地理位置十分优越。
3．物流市场需求迅速增长
2008年，某市经济总量占全省总量的9%，而货运量只占全省的6.8%；全省每亿元GDP货运量9.2万吨，而某市只有7.0万吨。某市货运周转量占全省的7.3%；全省每亿元GDP货运周转量938.8万吨公里，而某市仅为766.5万吨公里。这两个指标分别只有全省的76.1%和81.6%。近几年，某市经济持续稳定增长为城乡居民收入水平的提高奠定了良好的基础，2008年城镇居民人均可支配收入突破12000元，农村居民人均纯收入突破5600元。随着居民收入的增长，个人消费日趋旺盛，消费结构升级。某作为省内第二大人口城市，有着独特的消费需求环境：从2008年客运数据看，某市人口地域间流动日趋频繁，中短途客运量增加较快，而且这种居民自发行为具有较大的稳定性和一定的可持续性；居民消费升级也必然会带动居民消费品市场的繁荣，加速地域间消费品的流动，进而推动某市交通运输业的发展。
2.3.4 项目区基本情况
(1)地理交通
某位于某省中南部，湘江中游。东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。某市现辖5县、2市、5区，总面积1.53万平方公里，合153.10万公顷，总面积占全省土地面积7.23%，城区面积557平方公里，市区建成区面积为93平方公里，总人口730万，在全省各市、州中，幅员位居第7位。
某市是我国南方的重要交通枢纽，京广、湘桂线交汇于市区，境内通车里程250公里，有火车站33个。公路纵横交错，四通八达，107、322国道以及已建成的京珠、衡昆，已开工建设的京珠复线、吉邵（衡大段已建成）等4条高速公路贯穿全境。全市100%的乡镇、88%的村通了公路，通车总里程7643公里。其中，高等级公路3140公里，高速公路149公里。水上运输也很便利。湘江上溯潇水，下入洞庭、耒水、蒸水等一级支流四季通航。
(2)综合经济
2008年，全市实现生产总值1000.09亿元，增长12%。其中第一产业增加值235.75亿元，增长5.3%；第二产业增加值412.36亿元，增长14.5%；第三产业增加值351.98亿元，增长12.6%。人均GDP为13670元，增长11.6%。经济结构进一步优化，工业所占比重上升。三次产业结构呈现二、三、一排列，第一产业、第二产业、第三产业占GDP的比例分别为23.57、41.24、35.19，2008年工业增加值占GDP的比重达到38.1%，比2007年提高1.4个百分点。
就业形势基本稳定。全年新增城镇就业人员7.25万人，失业人员再就业3.78万人，劳动力转移就业新增人数9.13万人。年末城镇登记失业率控制在4.3%以内。
物价总水平冲高回落。全年居民消费价格总水平同比上涨6.3个百分点，商品零售价格总水平同比上涨4.2个百分点，工业品出厂价格指数同比上涨9.1个百分点，原材料、燃料及动力购进价格总指数同比上涨18.37个百分点。结构性上涨特点明显，构成居民消费价格总指数的八大类商品（项目）呈现“五升三降”的格局，上涨的五类为：食品类上涨12.9%，烟酒及用品类上涨1.9%，医疗保健和个人用品类上涨4.6%，娱乐教育文化用品及服务类上涨1.1%，居住类上涨11.8%；下降的三类为：衣着类下降3.6%，家庭设备用品及维修服务类下降0.9%，交通通信类下降2.0%。
(3)固定资产投资
全市全社会固定资产投资突破300亿元，达305.8亿元，增长34.2%。其中，城镇以上固定资产投资236.2亿元，增长42.4%。在城镇投资中，国有及国有控股投资82.8亿元，增长42.3%。城镇500万元以上项目中年内新开工项目个数522个，增长31.8%。工业投资主导地位加强。全市城镇工业投资172.0亿元，增长49.6%。其中，工业技术改造投资158.4亿元，增长58.5%；工业投资占全社会固定资产投资的比重为56.2%，比上年提高5.8个百分点；采掘业投资34.2亿元，增长74.5%；制造业投资119.7亿元，增长38.9%；电力业投资15.5亿元，增长158.3%。
基础建设力度增强。全市基础设施和基础产业投资38.5亿元，增长29.6%。其中，交通运输、城建设施、教育、卫生投资分别增长23.6%、6.7%、100%和173.3%。
重点工程进展顺利。全市100个在建的省市重点建设项目完成投资143亿元，增长12.6%，为年计划投资的100.7%。其中，省重点建设项目完成投资113.5亿元，增长17.1%，为年计划投资的111.2%。按行业分，产业发展项目完成投资41.7亿元，基础设施项目完成投资96.56亿元，社会发展项目完成投资4.83亿元。建滔化工“双十”工程、衡钢集团108机组品种结构调整技术改造、燕京啤酒20万吨生产线技改等26个产业项目顺利投产，蒸湘南路延伸工程、雁栖大桥等21个基础设施项目竣工投入使用。
房地产开发增幅回落。房地产开发投资31.3亿元，增长33.2%，增幅回落8.5个百分点。商品房竣工面积87.7万平方米，增长4.4%。商品房屋销售面积122.0万平方米，增长0.9%，增幅回落11.2个百分点。
(4)人口和人民生活
年末全市总人口731.14万人，增加2.26万人。其中，城镇人口311.25万人，增加10.82万人；乡村人口419.89万人，减少8.56万人。人口出生率为12.8％，提高1.2个千分点；死亡率为7.9％，下降0.02个千分点；自然增长率为4.9％，下降0.1个千分点。全市常住人口674万人。
城市居民人均可支配收入12420元，增长16.3%，扣除物价因素，实际增长9.4%。农民人均纯收入5617元，增长15.0%，扣除物价因素，实际增长8.1%。城市居民人均生活消费8944元，增长17.7%，扣除物价因素，实际增长10.7%；农村居民消费4047元，增长13.9%，实际增长7.1%。城镇居民恩格尔系数为42.2%，农村居民恩格尔系数为52.9%，分别上升1.0个和2.0个百分点。全市城镇居民人均居住面积33.7平方米，与上年基本持平。农村居民人均住房面积44.63平方米，增长1.3%。
2.3.5 可行性研究报告其它详细内容见下面各章节。

第三章 承担单位简介
3.1 企业简介
(1)企业性质
某省某汽车运输集团有限公司成立于1950年，2000年由国有企业改制为有限责任公司，是一家以道路客运、物流为主业的专业运输企业，属交通运输部重点联系的跟踪企业，具有二级客货运企业资质。是某地区运输规模最大，线路覆盖面最广，管理服务较为完善的大型专业运输企业。
(2) 企业经营范围
该公司的主要经营范围包括：客货站场服务，道路旅客运输(班线运输、包车运输、旅游运输、城市公交运输、的士运输)，汽车货物运输，物流，汽车修理，驾驶员培训，房地产开发等。
(3)企业规模
公司注册资本金6057.4万元人民币，总资产34134万元。公司在册员工3888人，拥有初级以上专业技术职称313人，及一大批汽车修理工、驾驶员。下设12个分公司、9个子公司，分布在某市城区及所辖各县(市)区，其中：拥有16个客货车队，11个市县级客运站，26个乡镇客运站，9个汽车修理厂。公司有客货车辆1200台，担负着县内、跨县、跨区、跨县长短途客货运输，“某直达快巴”和“某物流”已成为企业的品牌。衡西综合大市场占地百亩，是湘南地区较大的综合市场之一。
(4)公司管理能力
2004年，公司全面引入并通过了ISO9001：2000标准，建立了系统、规范、科学的质量管理体系。公司奉行“安全优质规范，诚信务实创新”的质量方针和“创一流服务，创一流效益”的经营宗旨，严格按ISO9001质量管理体系要求，时刻关注和满足顾客的各种合理要求，重视顾客投诉的跟踪处理，扎扎实实为顾客着想，为顾客服好务，因而，高标准，、高质量地树立企业的外在形象，有效地发挥了企业品牌效应和规模效应，提高了企业的市场竞争力和社会影响力，使企业获得了社会效益与经济效益的双丰收。
(5)公司业绩
公司属全国交通企协副会长、某省湘运企协会长单位，经济效益连续十年保持在某省同行业领先地位。特别是2000年企业改制后，企业投资上亿元新建和更新了7个县级以上车站；投资上亿元率先进行了“直达快巴”和“承包线实行公营车”改造；2006年在省内同行业率先引入图像GPS卫星定位系统，完善了企业内部高科技管理手段，提升了企业的形象和竞争能力。同时，企业的长足发展，企业以年均20%的递增比例上缴国家税费，企业成为了某市上缴税费大户。
十年来，公司获得部级荣誉称号有：交通部2006-2008年度重点联系道路运输企业。省级荣誉称号有：1997年某省企业；1996年-1998年度某省思想政治工作优秀企业；2004年某省守信用企业；2004-2005年某省A级纳税信用单位；2006年度某省“两为两争”活动先进集体；2006年某省先进交通工会；2008年某省职工职业道德建设十佳单位。市级荣誉称号有：2005年某市文明单位；2005年某市先进工会；2005年某市十佳学习型工会；2006年某市劳动和社会保障先进单位；2006年、2007年某市春运工作先进单位；2007年某市企业文化建设先进单位。
3.2 经营情况及“十一五”发展目标规划
3.2.1 2007年经营状况
(1)营业收入15300万元；
(2)利润400万元；上
(3)缴国家税费3520万元。
3.2.2 2008年计划
(1)客运量2600万人次，客运周转量200000万人次公里；
(2)货运量50万吨，货物周转量5000万吨公里；
(3)营业收入17500万元；
(4)利润600万元。
3.3 “十一五”末发展规划目标
(1)营运客货车辆数总数1700台，其中：客车1500台，42000座；货车200台，4000吨位；
(2)某市城区、各县(市)区均成立物流配送中心，仓储总面积达到8万平方米；
(3)客运量3500万人次。客动周转量26.3亿人公里；货运量260万吨，货运周转量2.6亿吨公里；
(4)营业收入2.25亿，利润1800万元。

第四章 市场分析
4.1物流园区的发展概况
物流园区的建设和发展问题的提出，是由于现代物流发展特点和趋势本身决定的，也是由于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养、计算机及网络等物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作不断走向深化的产物。
自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展的。
4.1.1 物流园区的产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流集疏方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。随着我国传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区的规划建设和运营管理，我们还缺乏经验，尚未有完善、有效的做法可以借鉴。
随着物流产业的兴起，原来相互分割、缺乏合作的仓储、运输等传统企业逐渐走向联合，专业性的物流配送经营实体及园区一货物配送转运中心应运而生。
伴随着物流业的进一步发展，各个企业都逐渐意识到配送转运中心分散建设。各自为战带来的资源浪费，各级政府也发现这种方式不利于充分发挥城市的总体规划功能。物流园区作为物流业发展到一定阶段的必然产物，在日本。德国等物流业较为发达的国家和地区相继出现。物流园区在日本称为物流园区（Distribution Park），在德国被称为货运村呼reight Village人虽然名称不同，各国的定义表述也不完全一样，但是它们的建设目的、服务功能是基本相同的。
4.1.2国内物流园区的发展情况
1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长
经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。
2、物流质量有所提高,物流效率有待改善
物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。
３、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视
目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要。中央政府有关部，如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。
4.2 某市物流业发展现状
近年来，随着经济发展，某市物流业的发展步伐不断加快。目前，全市拥有物流企业156家；2008年完成公路货运量5429.25万吨、周转量33.58亿吨公里，水上运输货运量224万吨、周转量5万吨公里；物流费用约125.56亿元，占全市GDP的25.35%；实现物流业增加值63.9亿元，占第三产业增加值的29.9%。主要呈现出以下特点：
(1)现代物流市场发展加快。近年来，我市物流市场得到较快发展，市场结构和功能大为改善。主要表现在：一是农业物流加快发展。初步形成了“农产品批发市场+物流企业（中介组织）”的农产品物流网络。目前，全市拥有400个农副产品市场，其中21个农产品专业批发市场；农产品营销合作组织280个、农民经纪人12万人左右。湘南（江东）粮食批发市场、西园蔬菜批发市场、西合水果批发市场、库宗家具批发市场等一批大中型农产品批发市场不断壮大，粮食、生猪、禽蛋、席草等一批农村合作经济组织蓬勃兴起，农民经纪人的迅速发展，为加快现代农业物流发展提供了良好的发展条件。二是商业物流初具规模。近年来，华源大市场、中湘机电市场、湘南粮食批发市场、五一副食品批发市场等大型专业市场，结构和功能得到改善和提升。同时，国美、苏宁、长虹、海尔、康佳、可口可乐、统一集团等不少国内外知名企业在我市进行产品中转、分装和配送，促进了商业物流业的发展。三是工业物流正在剥离。随着我市国企改制的深化和招商引资力度的加大，全市已经形成了八大关联产业群，衡钢、特变等一大批企业物流部分正逐步剥离，走上独立发展轨道。
(2)现代物流设施日趋完善。一批支撑现代物流业发展的基础设施日益完善。一方面，交通基础设施不断完善。我市交通极为便捷，具有建设区域性现代物流中心的独特区位优势。京广、湘桂铁路，京珠、衡昆高速公路，107、322国道及湘江千吨级航道纵贯全境，构成密集的水、陆交通网络。在公路方面，加快了高速公路、国省道和县乡公路建设；铁路方面，在现有京广、湘桂两条国家主干线的基础上，正积极配合铁道部加快武广高速客运专线和湘桂复线某段建设；水运方面，加大了湘江航道整治和大源渡、近尾洲等港口码头建设力度；城市道路方面，改造拓宽了蒸湘路、解放路、船山路、东风路、黄白路、湘江南路等6条城市交通主干道，新建了白沙大道、化工大道、红湘南路等交通要道。另一方面，仓储运输发展较快。我市拥有相当数量的场、站、库。其中铁路有某火车东站、北站及西站，公路货运站有开发区货运站、中心货运站、酃湖货运站、西湖货运站、零担货运站等5个；商业、外贸、物资、粮食等各类储运仓库和国家级物资储备仓库较多，全市仓储面积近40万平方米；拥有营运性货车1.7万余辆，总吨位4万余吨。
(3)现代物流技术逐步应用。为适应市场竞争的需要，我市一些企业开始重视现代物流技术的应用，传统的运输、仓储企业依托原有的设施、客户、业务基础和经营网络正向现代物流企业转变，具有一定技术水平和经营规模的第三方物流企业迅速兴起。目前，全市拥有物流企业156家，其中：仓储企业56家。长沙星沙物流中心正与白沙工业园进行洽谈，拟在白沙工业园创办物流龙头企业。此外，还加强了物流信息网络建设，促进了现代信息技术在物流领域的运用。
4.3 某市物流业发展中存在的问题
虽然，我市现代物流业有所发展，但总体来看，目前尚处于起步阶段，与国际物流业发展趋势及经济发展的需求比，还存在不少的差距。突出表现在以下几个方面：一是物流成本太高，流通周期过长，效率偏低。大部分工商企业都建立了自己“大而全”、“小而全”的物流体系，但由于管理粗放，大多数企业的物流成本占产品总成本的比重均在20%以上，而发达国家物流成本仅为10%左右。二是物流企业服务功能单一，服务方式落后。传统物流企业向现代物流企业的转变尚未完成，只能提供一些低水平、低层次、单项服务功能。三是物流设施与装备落后。物流基础设施建设滞后，装运机械化水平低；物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。四是物流管理体制不健全。目前，某物流管理条块分割层次多、秩序乱，行业垄断严重。现有的规章制度和管理方式不能适应现代物流业发展。
4.4 物流业的发展趋势
从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。
(1)物流服务的内涵将继续拓展
物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸。搬运、仓储、保管乃至报关。通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。
(2)物流服务过程在继续延伸
物流服务的过程经历了“港日一港日”、“门一门”和“生产车间一货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
(3)专业化物流服务在不断壮大
发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”。所谓“第三方”指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。
4.5项目地区物流业市场预测
近年来，某经济步入了快速发展轨道。宏观经济的稳定增长，预计2010年城区生产总值将达到321.6亿元，年均增长26%，居民人均可支配收入达到15000元，社会消费品零售总额达到387亿元，分别年均增长7%和14%；进出口总额年均增长15%、实际利用外资达到4.6亿美元，年均增长15%左右。并将实现由农业大市向农业强市转变，国民经济有较大发展，城市化水平达40％以上。根据十一五规划，某将进一步推进工业化、农业产业化和城镇化、信息化进程，加快发展开放型经济、劳务经济和民营经济，大力发展商贸业，依据单位GDP对物流需求系数比为1：3的方式计算，2010年货运量预计可达到960亿元，其中：工业货运需求量将达到660亿元，农业及商业货运需求量将达到300亿元。城乡居民收入将保持较快增长，农村消费继续加快，消费结构继续升级，工业、农业、商业的开放和常宁商务投资环境的改善，加上某市交通运输体系不断完善，为某地区物流业的发展提供了坚实的物质基础和保障。
依据预测数据， 某GDP将以不低于11.4％的速度逐年增长，将促进物流市场规模持续扩大。而全市物流产业目前还处于由传统物流向现代物流转型的初级阶段，其中相当部分因经营方式落后而面临淘汰，或因企业发展负担较重经营难以为继，物流基础设施如仓储设施陈旧、装运机械化水平低，缺乏现代物流所必需的网络信息设施，物流信息化普及程度低，制约了物流功能的发挥和效率的提高。相当数量的设施在布局上已不能适应经济发展与城市功能调整的要求，本项目的建设在适应某地区经济发展需求的基础上，还可对周边县、市、区产生一定的辐射作用，完全符合市场需求方向，其市场前景广阔，生命力强，必然能够带动区域内相关行业的发展和整体经济的增长。

第五章 建设条件及项目选址
5.1 选址原则
(1)符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划、条例的规定，特别是符合对用地性质、强度等方面的规定。
(2)交通便利，方便货物运输，并安排足够规模的停车场用地。布局尽可能靠近物资生产及供应区。
(3)项目的建设不会影响所处地段的景观风貌和整体环境。物流中心与居民区、文教区等保持一定的距离，项目所产生的噪声和污染对周边地区环境影响不大。
(4)有较为低廉、较大规模的用地，水、电、通讯等市政基础设施，具有较好条件。
(5)综合考虑现状基础、历史传统、物资来源和物资类型等因素合理布局，尽可能将相同、相关的资源统一、集中布局在同一地段。
5.2 工程建设条件
本项目地域位于某市城区东南方向，境内冬冷夏热，四季分明，属于亚热带季风型湿润气候。
5.2.1 气温：年平均气温　　　　　　 17.9℃
最冷月份平均气温　　　 5.1℃
最热月份平均气温　　　　 29.9℃
历年最高气温　　　　　　 40.8℃
历年最低气温　　　　　　 -7.9℃
5.2.2 湿度：最冷月份平均　　　　　 　82%
　　　最热月份平均　　　　　　 71%
　　　最热月份13、14时平均　 61%
5.2.3 风：平均风速 2.0M/S
夏季平均风速 2.1M/S
冬季平均风速 1.7M/S
平均风力 2.5级
基本风压 0.35KN/M2
主导风向 夏季S，冬季N，全年NE
5.2.4 降水：年降水量 1329mm
小时最大降水量 35mm
5.2.5 积雪：最大积雪厚度 50mm
5.2.6 抗震设防
根据某省地震烈度区划，某市为5度。本项目拟按6度设防。具体技术方案在初设阶段报市地震办审核。
5.2.7 地形、地貌条件
(1)位置和地形
某地区的地貌轮廓为一个以某市为中心，朝北弱东方向稍有延伸的类椭圆形盆地。某盆地南高北低，周围高度均在300米以上，且多为超过海拔500米的低山，盆地中部广大地区多在海拔50-100米之间。项目区属冲积丘陵区，由湘江从上游带来的泥沙长期淤积而成。项目区场地高低不平，场地面上多为人工填土、填石和渔塘。
(2)地层
该场地地层较为简单，上覆第四系人工填土及河流冲积层，下伏第三系河湖相沉积形成的砂岩，现分述如下：
①杂填土（Q4ml）：杂色，含砖头、瓦砾、碎石、人工填石、煤渣、有机质等建筑与生活垃圾，土层松散，上部干燥，下部稍湿至湿润，有腐臭味，该层全场分布，厚度为4.7~9.4m不等。
②淤泥质粘土（Q4al）：灰黑色，含云母、有机质、腐植质、粉砂质，有腐臭味，呈流塑至软塑、湿润至饱和状态。该层全场分布，土层较稳定，厚度为3.6~11.1m不等。
③风化泥质粉砂岩（E）：紫红色、灰白色，岩石风化强烈，节理、裂隙极为发育，岩芯呈碎块状、短柱状，敲击声哑，ZK04、ZK05、ZK10、ZK11、ZK14、ZK15及ZK19中见有灰白色粗砂岩，厚度约2~3m，岩石节理较为发育，纹理清晰，紫红色泥质粉砂岩与灰绿色泥质粉砂岩有时呈互层出现，该层全场分布，厚度为1.0~8.8m不等。
④中风化泥质粉砂岩（E）：紫红色或灰绿色，岩芯较完整，呈长柱状或短柱状，岩石较坚硬，节理裂隙不太发育，节理面上有石膏充填，岩石中的钙质成分多被地下水溶蚀，有时可见蜂窝状溶蚀孔，紫红色泥质粉砂岩与灰绿色泥质粉砂岩有时呈