小区项目可行性研究报告代项目可行性研究报告.doc

目　 录

第一章 申报单位及项目概况 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 2
1.3 项目提出的理由 2
1.4 申请报告编制依据 3
1.5 结论及建议 3
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 6
2.1 发展规划分析 6
2.2 产业政策分析 7
2.3 行业准入分析 11
第三章 工程建设方案 14
3.1 建设条件 14
3.2 总体规划方案 16
3.3 单体建筑设计 18
3.4 结构设计 20
3.5 给排水设计 22
3.6 暖通设计 24
3.7 强电设计 26
3.8 燃气设计 30
3.9 弱电设计 32
3.10 环卫 33
第四章 节能方案 34
4.1 设计依据 34
4.2 能耗指标分析 34
4.3 节能措施 35
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 39
5.1 项目选址及用地方案 39
5.2 土地利用合理性分析 39
5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 39
第六章 环境和生态影响分析 41
6.1 评价依据 41
6.2　环境现状分析 41
6.3 建设期对环境的影响分析 41
6.4 运营期对环境的影响分析 43
6.5　评价分析原则 43
6.6　环境保护措施 44
6.7 环境影响评价 45
第七章 工程进度安排 46
7.1 建设工期 46
7.2 工程实施进度安排 46
第八章 投资估算与资金筹措 48
8.1 投资估算 48
8.2　资金筹措 48
第九章 经济影响分析 50
第十章 社会影响分析 52
第十一章 招标投标管理 54
11.1 编制依据 54
11.2 招标方案 54
11.3 招标应遵循的原则 54
11.4 评标要点 55
第十二章 结论及建议 56
12.1 结论 56
12.2 建议 56
附件：
1、组织机构代码证
2、建设项目选址意见书
3、土地证
4、税务登记证
5、房地产开发企业资质证书
6、法人身份证
7、建设项目环境影响登记表
附图：平面布置图

xx县xx小区项目申请报告

**县**房地产开发有限公司
**小区项目申请报告

****工程咨询有限公司
二0一一年八月

小区建设项目

可行性研究报告
第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称：**小区建设项目
1.1.2 建设单位：**县**房地产开发有限公司
1.1.3 法人代表：**
1.1.4 建设地点：位于**县北部，**南侧
1.1.5 建设性质：新 建
1.1.6 建设规模
**县**小区规划总占地面积3158.8m2（约合4.74亩），其中：建筑物占地面积1005m2，绿地面积947.6m2，道路及场地硬化面积1206.2m2。规划总建筑面积4350m2，其中：住宅用房建筑面积3345m2，仓储室建筑面积1005m2。主要技术指标：容积率1.38，建筑密度31.8%，绿地率30%。该项目实施后可提供住宅40套，预计可解决128人的住房问题。
1.1.7 建设内容
该项目规划新建1幢4层（局部5层）住宅楼，为砖混结构，建筑面积为4350m2。
1.1.8 建设工期
根据项目建设规模，预计建设工期为8.5个月，即从2011年9月15日开工建设，2012年5月底全部竣工。
1.1.9 估算总投资与资金来源
本项目估算总投资765.1万元，其中：工程直接费417.7万元，其他费用290.7万元（包括土地使用费），预备费56.7万元。
项目估算总投资765.1万元，全部由建设单位自筹。
1.1.10 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见表1-1。
1.2 建设单位概况
**县**房地产开发有限公司成立于2010年11月，公司位于**市**县舜王大街南段（原二纸厂楼下），法人代表**，注册资本500万元，属有限责任公司。2011年1月，公司经**省住房和城乡建设厅核发取得房地产开发企业资质，主要从事房地产开发。公司现有员工28人，其中具有中级及以上职称人员15人，公司下设四部一室，包括：工程部、财务部、材料部、质量安全部。
该公司自成立以来，始终坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的城市建设方针，严格按照《房地产经营开发管理条例》，依据严密的施工组织措施，立足自我、艰苦创业，依靠“团结奋进、务实守信、创新奉献”的企业精神，得到了政府和人民群众的首肯和赞许。
1.3 项目提出的理由
住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。温家宝总理在2007年《政府工作报告》中明确提出：房地产业应重点发展面向人民群众的普通商品房，它是构建和谐社会、建立具有中国特色社会主义住宅供应结构体系的一项长期的政策措施。温总理在2010年《政府工作报告》中又一次提出：要促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。继续支持居民自住性住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
近年来，随着**县经济的快速发展，居民的经济收入提高很快，改善住房条件欲望很强。在城市化的不断推进中，城市人口迅速膨胀，住房需求增长很快。随着国家金融制度的改革以及人们的城乡阶层意识、群居意识、负债消费意识的增强，极大地促进了房地产业的发展。根据当地人们的生活方式，有钱必置业，置业必购房的习惯，**县企业产权制度改革领导组根据晋政办发[2003]56号转发省经贸委《关于中小企业产权制度改革的指导意见》和垣县发[2002]26号《关于加快国有企业改制的实施意见》，经县企业改制领导组研究同意，决定将原物质总公司资产出让给**房地产开发有限责任公司用于房地产开发。该项目位于**县北部，**以南，总占地面积3158.8m2（约合4.74亩），建筑总面积4350m2，可提供住房40套，解决128人的住房问题。
1.4 申请报告编制依据
⑴ 本项目申请报告编制委托书
⑵《**县土地利用总体规划》（2006~2020年）
⑶《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发【2006】37号）
⑷《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）
⑸《国家发展改革委发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）
⑹《建设项目经济评价方法与参数》（第三版2006年7月）
⑺《**省企业投资项目核准暂行办法》（2006年1月）
⑻ 项目建设单位提供的其它有关资料及调查资料
1.5 结论及建议
1.5.1 结论
该项目建设属普通商品房建设项目，项目选址合理，符合**县总体规划。90m2以下的小套户型占到总住宅面积的70%以上，符合国家调整住房供应结构的要求。随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断改善，城市建设快速推进，该项目的市场前景广阔，社会效益及经济效益比较明显。该项目设计方案合理，技术配备先进，结构安全可靠，实施计划科学，对改善城市面貌，提高城市品位，均具有十分重要的意义。经过市场调查分析及市场预测，本项目住宅用房建成后可解决40户128人的住房问题，财务效益和社会效益较好。因此，本项目是可行的。
目前，该场地的前期准备工作基本就绪，水、电、路等各种城市配套的基础设施基本形成，项目建设资金已基本落实，项目建设的前期基础条件均已具备，项目的节能环保、安全、消防措施得力，财务效益较好，建议尽快立项实施。
1.5.2 建议
1、建议在项目实施过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会需求意见，按照用户需求随时调整和完善建设工程方案做到社会效益和企业效益双丰收。
2、建设过程中，建议采用限额设计的方法，对造价实施严格的控制。
3、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位。
4、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程。
5、对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作自动化。
**小区建设项目主要技术经济指标一览表
表1-1
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
m2
3158.8
约合4.74亩
1.1
建筑物基底面积
m2
1005

1.2
项目区绿地面积
m2
947.6
包括集中绿地与宅间绿化面积
1.3
道路与场地硬化面积
m2
1206.2

2
规划总建筑面积
m2
4350

2.1
住宅用房建筑面积
m2
3345

2.2
仓储室建筑面积
m2
1005

3
可提供住宅单元房
户（套）
40
均为90 m2以下小户型
3.1
79.2m2户型
户
30
占住宅总面积的71%
3.2
96.9 m2户型
户
10
占住宅总面积的29%
4
居住人口数
人
128
户均3.2人
5
主要技术指标

5.1
容积率

1.38

5.2
建筑密度
%
31.8

5.3
绿地率
%
30

6
估算总投资
万元
765.1

6.1
建安工程费
万元
417.7

6.2
其他费用
万元
290.7

6.3
基本预备费
万元
56.7

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 国家“十二五”规划
展望“十二五”，中国经济总量将稳居世界第二位，人均GDP将超过5000美元。“十二五”时期，我国城镇化率将突破50%，加快城镇化进程是转变经济发展方式的主要动力。城镇化将向着增长方式集约化、公共服务均等化、城乡发展一体化方向发展。根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000~8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一个国家人均居住面积在达到30~35m2之前（我国2005年底城镇人均居住面积为26.11m2），城镇居民将保持旺盛的居住需求。
2.1.2 **县城市现状
**县交通较为方便，县城有闻垣一级公路和大运高速公路**入口，90km达**民航机场。此外境内还有**至焦作公路干线、县城至阳城支线公路及简易公路多条，联系着全县各乡镇和矿区。
自八十年代开始县城建设快速发展，座座楼房拔地而起，使城市建设初具规模。尤其是近几年随着国民经济的快速发展和城市化率的快速推进，县城人口迅速膨胀，城区建设日新月异。目前城区常住人口达7.6万余人，城区面积达12.6km2，六街（由西往东依次为：西环路、中条大街、沿河街、舜王大街、新城大街、东环路）六路（由南往北依次为黄河路、人民路、七一路、**、友谊路、中铜路）的城区主干街道网络已基本形成，一座美丽的绿色山城就象一颗绿色宝珠，镶嵌在中条山腹地。
2010年，**县面对国际金融危机的冲击，县委、县政府以科学发展观为指导，审时度势，积极应对，扎实苦干，使全县经济总体呈现出企稳回升整体向好的发展态势。2010年全县共完成生产总值232883万元，按可比价同比增长23.1%。其中，第一产业完成增加值30696万元，同比增长10.2%；第二产业完成增加值104807万元，同比增长40.8%，其中工业增加值96944万元，同比增长42.6%；第三产业完成增加值97380万元，同比增长12.3%。三次产业结构比例为13.2：45.0：41.8。全县固定资产投资共计完成245519万元（含高速路91279万元），同比增长19.5%，其中城镇项目投资208691万元，农村非农户投资29398万元，房地产开发7430万元。城镇居民收入稳步增长。2010年全县城镇居民人均可支配收入12527.99万元，同比增长16.3%，城镇居民人均消费支出6689.81元，同比增长5.7%。全县农民人均纯收入1631元，比上年增长8.4%。城乡居民居住条件改善。城镇居民人均建筑面积29.9平方米，同比增长3.1%；农村居民人均居住面积26.37平方米，同比增长4.6%。2010年末，全县总人口为23.1人。
2.2 产业政策分析
中国房地产业是市场化比较成功的一个行业，但是受“民生”问题影响，又是受政府调控较多的行业。在“市场”与“民生”的两难中，中国楼市在政策趋严的调控下，反而愈调愈涨，呈现出市场走势与政策意愿相背离的发展态势，2010年表现尤甚。
在2010年以前，楼市调控政策多冠之以“稳定”、“理性”等字眼，但在政策的“温柔乡”里，楼市“愈调愈涨”，不停地蚕食购房者的住房梦。然而2008 年全球金融危机，曾经让部分购房者成功置业，却因救市刺激楼市大肆反弹，也最终招致2010年史上最强调控的出台，并首次冠之以“遏制”之严厉字眼。2010 年国务院曾三度发文调控楼市，频率之高，力度之大，前所未有。在三大政策的统领下，土地、税收、金融、保障房等方面的政策全面出击，不仅如此，部委之间的联合也不仅体现在发文这一动作中，而开始体现在政策落实的检查中，并且开始约谈地方政府。然而市场仅在政策出台后有短暂回落，又分别于3-4月、7-9月实现反弹，年底楼市又现反弹迹象。若以国务院针对楼市前后发文的时间间隔为一个调控周期，无疑楼市调控的周期越来越短。之所以如此的原因：在2008 年以前楼市“愈调愈涨”的参照下，及2009 年楼市大反弹的背景下，政府及其政策在购房者心目中的公信力被大幅贬低，并且已形成一种强烈的预期。在这种预期的支撑下，2010 年楼市“三落三起”，并且全年成交量继续放大，销售均价再次攀升。但楼市反弹的根本原因——通胀，广义货币供应量远高于GDP，及负利率的存在，导致物价的持续上涨，从而带来通货膨胀，居民财富随之缩水。而作为大众投资渠道的股市和楼市中，股市在2007见顶回落后一直横盘整理，无助于居民财富增值保值，唯有楼市成为居民最佳投资渠道，即使是限贷，全款支付亦在所不惜。正是居民投资楼市的热情不减，开发商方能顺利完成年初目标，其中万科更是年销售额超过千亿。开发商业绩的超预期，也带来年底土地市场的火热，地王此起彼伏。这说明开发商在良好业绩支撑下，对楼市未来满怀信心。
2.2.1 金融政策
1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调
“国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%，“新国十条”则明确了90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。2010年9 月29 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，90平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。2010 年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。
2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高
从2010年1月12日到12月10日，央行六次上调法定存款准备金率，尤其是临近年末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流动性的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而言，购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。 只是2010 年全年累计新增信贷7.92万亿元，虽然同比减少了17.4%，但却突破了全年7.5万亿的投放计划。此外，全年的货币投放同比增长19.3%，在整体流动性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。
3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息
2010年10月19日晚，央行宣布自20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点。12月25日晚，央行年内二度加息，自26日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2010年7月份以来，国内CPI 持续走高，11月同比增速高达5.1%，已经连续5个月同比增速超过3%，与一年期存款基准利率相比，两者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活期化。2010年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下，变得非常艰难。尽管国内CPI 走高，但年内开启的两次加息，都出乎多数人意料。加息来袭后，对于房地产市场的影响，一方面是增加了购房者的支付成本；另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期，随着加息通道形成，将逐步加强购房者对房价下行的预期，但只要负利率依然存在，楼市保值增值的功能仍在。
2.2.2 税收政策
2010年3月9日，财政部和国税总局出台《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
2010年5月26日，国税总局出台《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。
2010年6月3日，国税总局再度出台《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。
2010年9月29日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税；90平方米及以下家庭唯一普通住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。取消契税和个人所得税的部分优惠政策，目的在于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。土地增值税的清算工作主要是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商的资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。目前，已经有深圳、广州、成都等多个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个难题，地方清缴土地增值税的积极性并不高。
2.2.3 土地政策
2010年1月21日，国土资源部出台《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，通知要求进一步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
2010年3月11日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，又称土地新政“国十九条”，通知要求依法加强监管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，明确了“开发商竞买保证金最少两成”、“1 月内付清地价50%”等土地调控政策。
2010年9月27日，国土资源部、住房和城乡建设部出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，通知要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。
2010年12月19日，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出让大户高档住房用地，建立土地交易异常情况快报制度，对于住宅用地容积率小于1 等违反政策规定的出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。土地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。2010 年的土地政策有如下突出点：一是加大保障房用地供给力度，为保障房建设的有效开展保驾护航；二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范围内开展闲置土地的清查与问责；三是行政干预土地成交的价格上涨，建立上报制度。
该项目的建设符合国家住房产业政策的要求，符合相关法律法规、宏观调控政策，项目的工程技术方案设计合理，技术指标控制在产业政策范围内。本项目建设单位有自己的名称和组织机构、有固定的经营场所、又符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员，符合中华人民共和国城市房地产管理法。
2.3 行业准入分析
2.3.1 行业准入标准
房地产业属于第三产业，它不仅涉及土地与建筑产品的经营，而且还从事部分土地的开发和房屋建设，甚至包括住宅、厂房、库房以及商业、旅游、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等各种房屋的建造、改建、装饰、维修、经营等活动。
所以，房地产业具有生产、经营、服务三重属性，主要执行流通和服务的职能。房地产业在我国已成为一个独立的行业，可将房地产业列为第三产业的第二层次，其产值是国民生产总值的重要组成部分。
房地产业具有以下明显的特点：
●房产、地产的交易是不可分割的。
●不同地域的房地产价格差异很大。
●房地产业风险小，获利大，但经营房地产的投资大，建设周期长。
加入WTO后，我国的房地产企业不仅要面临国内企业的竞争，还要接受来自全球企业的直接压力。面对全球化形势，各国政府和企业都已经注意到，要想提高产品在市场上的占有率和取得领先地位，必须使自己的产品或服务质量达到并保持先进水平。
房地产行业准入标准推行ISO9000和ISO14000标准，要达到质量目标，供方应建立一个预防系统，而非测量系统，并监察是否正确地完成有关工作。
质量问题往往是不能控制某些活动的结果，要解决质量问题，公司必须建立一套质量管理的方法；一个优良的质量管理系统应是一个适合机构本身的系统，而发展及执行此系统则需要时间及努力。一个优良的质量管理系统，可使机构有信心展示其效率。
2.3.2 拟建项目建设单位和拟建项目符合相关规定
拟建项目建设单位是**县**房地产开发有限公司，该公司经**省**市**县工商行政管理局注册登记，成立于2010年，注册资本500万元，是以房地产开发为主营业务的新型现代化开发企业，经营范围有为房地产开发。公司具有中华人民共和国房地产开发企业资质证书。拟建项目单位的领导层领导有方，责任心强，素质高，管理层技术力量雄厚，质量管理意识强，他们视质量为企业的生命，有一套适合自己公司的质量管理体系，又具有多年的房地产开发经验，有信心将该项目建设成一个高标准、高质量的民心工程。
拟建项目符合国家相关政策和法规，无论从土地使用，建设规模、建设方案、组织管理、节能、安全，还是环境保护，都符合相关政策和法规的要求。因此该项目建设单位和建设目标符合行业准入标准。
第三章 工程建设方案
3.1 建设条件
3.1.1 项目区位置现状
本项目选址位于**县北部，项目区东临食品公司住宅区，西临橡胶厂住宅区，南临武装部家属院，北临舜强贸易有限责任公司住宅楼。在项目区北侧由原物资局道路与**连接。
项目区周边市政配套设施齐全，区域内地势平坦，交通方便，经有关单位初步勘查，未发现需要保护的文物和古建筑，无大的工业污染，城市基础配套设施完善，有很好的发展前景和经济、人文发展潜力。
3.1.2 气象条件
**县属半干旱大陆性气候，多年平均降雨量780mm，多年平均气温14℃，平均无霜期228d，最大冻土深度0.52m，主导风向为西北风，平均风速2.4m/s，年最高气温41.5℃，最低气温－17℃，多年平均蒸发量为2045mm。
3.1.3 水文、地质条件
⑴ 地形、地貌与现状
该项目位于**以南，大地构造位置属豫皖断块**凹陷，所处地貌单元属豪清河河谷冲击平原或山间盆地。岩性主要为冲击成因的漂石、卵砾石、砂土、粉质粘土所组成，属冲击相地层。
⑵ 环境工程地质条件
该拟建场地环境类型为Ⅱ类。
⑶ 地基土岩性构成与特征
该场地人工探井最大揭露深度为5.20m，依据室内土工试验提供的物理力学性质指标和野外肉眼鉴定相结合的原则，进行地质与力学性质分层。场地地基土的地质时代属于第四纪晚更新世。岩性主要为冲积成因的漂石、卵砾石、砂土、粉质粘土所组成，该地基土自上而下划分为2层，自上而下依次分述如下：
第① 层 杂填土（Qml）
以生活垃圾为主，夹有少量小砾石和粉质粘土，层厚为0.20~1.50m，平均层厚0.65m，层底高程介于97.96~99.53m之间。
第②层 卵砾石加圆砾（Q3al）
岩性以卵砾石为主，圆形或亚圆形，磨圆度较好，粒径不均，最大粒径0.70m左右。岩性主要成分为石英、长石、闪长岩，云母次之。其充填物为砂土及中、粗砂，局部夹有厚度不等的粉质粘土。重（Ⅱ）型动力触探实验平均基数18.0击，根据地区经验，预估卵砾石的变形模量为30~35MPa，厚度为2.10~4.30m，平均层厚3.11m，层底高程介于94.26~96.73m之间。综合分析确定承载力特征值为300KPa。
⑷ 场地水文地质条件
在探井所开挖5.20m深度内未见地下水，经周边院内一处水井测得地下水为9.45m，地下水类型为松散岩类孔隙水，其地下水补给来源主要靠大气降水渗入补给。从收集的区域水文地质资料可知，本区地下水年变化幅度在1.0~1.5m。岩性主要为冲击成因的漂石、卵砾石、砂土、粉质粘土所组成，第②层岩性较均匀，其厚度也相对稳定，天然地基土承载力足以满足上部荷载的要求，且地下水距基础埋深较大，对建筑物影响不大，但考虑到由于卵砾石层透水性较强，连通性较好，地下水径流速度较大，在施工中应截断水的补给来源，以免由于水的补给造成地下水位上升导致对基础的影响。
⑸ 场地稳定性及适宜性评价
根据勘察资料及调查结果，场区内不可能发生滑坡、崩塌、泥石流，也未发现对工程安全有影响的空洞等不良地质作用存在，勘察场地内亦无断裂通过，因此，场地稳定性较好，适宜进行工程建设。
3.1.3 建议
⑴ 此次勘察最大深度为5.20m，场地附近及勘探深度范围内尚未发现存在影响工程稳定的不良地质作用，适宜建筑。
⑵ 该场地地基土主要为第四系上更新统河流相卵砾石、粉质粘土所组成。
⑶ 勘察深度范围内未见地下水，因此可不考虑地下水对建筑工程的影响。
⑷ 根据《建筑抗震设计规范》（GB50001-2010）附录A，该场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组，地基土类型属于中硬场地土。
⑸ 建议地基开挖时采用放坡处理，预防卵砾石的塌落。
⑹ 基坑开挖后，应进行钎探，对于探明的墓穴等用粉土回填夯实，夯实系数不应小于0.97。
⑺ 基坑开挖后，应进行验槽，当岩土条件与勘探资料不符或发现必须查明的异常情况时，应采取措施或修改建议等，出入较大时，建议进行施工勘察。
⑻ 地基处理完成后，应进行检验工作。
3.1.4 施工条件
项目区北侧临**，施工场地交通运输比较方便，施工所需设备及建筑材料进场均不受任何限制，施工条件较好，给项目的顺利实施创造了有利条件。
3.1.5 建筑材料
主要建筑材料有水泥、钢材、木材等，水泥、钢材可直接从公司采购。由汽车运至施工工地。砖、砂、石等地方材料可就近购买运至施工工地。
3.2 总体规划方案
项目区总体布局设计的要点在于为使用者提供一个布局合理，结构轻巧的居住场所。因此本设计从空间、生态、宜人、文脉四方面着手，将**居住文化中的地域情节与自然生态环境相结合，充分体现生态社区、健康社区、人文社区的理念。
3.2.1规划指导思想
在土地使用合理性、项目开发的前瞻性、建筑文化的综合性、建筑环境的生态性、功能空间的适应性、建筑设计的经济性等方面寻找符合本项目特点的平衡点。
3.2.2规划理念
本项目试图通过以下几点来延续这种文化的精髓。
⑴ 精心营造出带有鲜明中国传统式的总体空间布局。
⑵ 运用庄重，清秀，典雅的现代建筑风格来适宜现代人们的审美要求。
⑶ 营造出悠闲，趣味，富有神韵的景观意境，给予人们一个思考的意境和精神归所。
按照产业支撑、配套完善、功能齐全的人文社区规划理念，使居民能享受到绿色的居住环境。
3.2.3 规划原则
⑴ 满足国家现行规范、法规要求。全面规划，合理利用宅间空地。
⑵ 功能分区明确、合理、得当。
⑶ 与外界保持良好的交通运输系统，出入口和内部交通符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷。
⑷ 满足项目在朝向、日照间距、安全、防护、通讯、照明等方面的要求。
⑸ 符合并充分利用自然条件，尽可能增加绿地面积。
⑹ 符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关政策法规。
3.2.4 总平面设计
**县**小区位于**县**南侧，主出入口位于项目区的北侧。该项目总用地面积3158.8m2（约合4.74亩），地形呈长方形布置，项目区内共布置1幢4层（局部5层）住宅楼，坐南朝北布置，为砖混结构。本次新建的建筑满足防火及日照要求。并可利用楼前的道路做消防车道。在道路两侧与建筑物之间布置有绿化，以美化环境（详见总平面布置图）。
3.3 单体建筑设计
3.3.1 设计依据
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2003年版）
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）
《**省人民防空工程建设条例》（2008年5月16日**省第十一届人民代表大会常务委员会第二次会议通过）
《民用建筑热工设计规范》（GB 50176-93）
《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）
《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）**地区实施细则（第二阶段）》（DBJ04-216-2006）
《公共建筑节能设计标准》（DBJ04-241-2006）
3.3.2 建筑平面设计
在户型平面布置上，应根据北方居民的生活习惯及气候特点布置，且能最大限度地利用冬季的直射太阳能，增加室内温度，并在夏季能有效地组织室内穿堂风，降低室内温度。本次新建的建筑物之间满足日照间距和防火间距要求。
本次新建的住宅楼耐火等级为二级，每层为一个防火分区。各单元均设一部疏散楼梯，靠外墙布置，能直接天然采光和自然通风。该住宅楼东西长96.2m，南北宽12m，其中：1层为仓储用房，2~4层（5层）为住宅用房，2~4层设计为6个单元，5层设计为两个单元，均为一梯2户，共布置40套住宅用房。
3.3.3 户型设计
住宅消费正进入“层次化”、“个性化”时期，居家新概念越来越多，而且越来越细腻丰富。户型设计更加注重人的生活需求，除了满足朝向、采光、通风等基本要求外，还要考虑户型的空间功能和尺寸要求。合理安排户内空间的使用功能，使建筑的空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理健康，视觉环境让人感觉身心愉悦，人文环境体现对人的关怀，充分考虑到人的生活方式，形成一个自然和谐的居住环境。
本项目主要设计为小户型，户型主体为南北朝向，主卧、厅、次卧尽量朝南，确保室内通风采光；预留空调位、管井位置；室内可见部位基本无梁无柱；管线集中。
户内设计以起居室（家庭室）为中心组织家庭活动，起居室在户内位置恰当，有效地减少了交通穿越，保证了空间使用功能的独立性。
厨房、卫生间设计均按照现代都市居住生活使用要求适当超前考虑，达到小康居住水平。本案中采用整体设计手法，综合考虑操作顺序、设备安排、管线布置以及通风卫生的要求。
⑴ 厨房内部按照合理的操作顺序安排：电冰箱、洗菜池、煤气灶及储物柜，形成良好的操作面，同时设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟废气。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确，空间亦分亦合，可灵活利用，且根据家庭生活相关均可改造成开放式厨房。
⑵ 卫生间内便溺、洗浴、洗漱、洗衣等各项功能均有适当分离，以确保互不干扰；大套型卫生间均设置双卫，以满足使用要求。
3.3.4 建筑立面设计
⑴ 建筑风格形式：稳中求变，运用大气简洁的建筑语言打造现代风格的居住建筑。在造型设计中运用构成的手法，将建筑体量分解成体块与面线的组合。玻璃阳台，晶莹剔透，使建筑更富于光影变化。清爽干净的建筑色彩，使人心情舒畅。整个立面造型给人以极具亲和力的感觉，使居者充分体验居家环境所带来的温柔、松驰的美好感受。建筑立面处理强调文化与个性，运用光与影来塑造建筑形象，充分利用颜色及虚实体量的变化来造型。
⑵ 建筑色彩：以浅淡柔和的暖色为主。大面积墙面不宜采用强烈的色彩，避免干扰、影响居民的日常生活和身心健康，在建筑屋顶和细部装饰上加以变化，满足人们对居住环境的归属感、认同感。
⑶ 建筑细部：建筑细部如阳台、门、窗、屋顶、檐口、挑台、线脚、楼梯间、栏杆等要充分设计，考虑人体舒适度和安全要求，适当强调色彩，虚实体量，丰富建筑立面层次并综合考虑整体感觉。
⑷ 建筑屋顶：本建筑住宅楼为坡屋顶，坡屋顶住宅既能美化城市环境、丰富建筑立面，又能抗渗防漏、隔热保温，改善顶层居住环境，提高空间利用率，比较适应日益增长的住宅建设市场的需求。
本次建设的住宅楼设计为地上4层（局部5层），框架结构，建筑高度15.25m。
3.3.5 建筑剖面设计
该住宅楼1层层高为2.8m，2~5层高层高均为3.0m，室内外高差0.45m。
3.4 结构设计
3.4.1 设计依据
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008版）
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-2008）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）
**省设计规范标准
3.4.2 设计参数
新建项目结构安全等级和耐火等级均为二级，合理使用年限为50年，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第二组。
3.4.3 采用荷载：
卧房： 1.5 KN/ m2
客厅、厨房、卫生间： 2.0 KN/ m2
阳台： 2.5 KN/ m2
上人屋面： 2.0 KN/ m2
不上人屋面： 0.5 KN/ m2
走廊、前室： 2.0 KN/ m2
施工荷载(首层) ： 10.0 KN/ m2
人流密集的楼梯： 3.5kN/m2
室外一般地面活荷载： 10.0kN/m2
基本风压： W0=0.40KN/m2
基本雪压： S0=0.25KN/m2
3.4.4 结构设计
⑴ 地基基础
根据拟建建筑物的荷载及场地地基土层的地质条件，综合考虑决定