法学论文(论房屋承租人优先购买权).doc
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1、精选文档论房屋承租人优先购买权我国有关房屋承租人优先购买权的规定始于1950年的有关政策中。但真正由政策转为法律法规始于国务院1983年颁布的城市私有房屋管理条例,该条例第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋的,须提前三个月通知承租人,承租人享有以同等条件购买的权利。”在此之后,1988年最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)(以下简称民通意见)第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。”我国1999年制定的合同法第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当
2、在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 从上述规定可以看出,我国法律及司法解释对房屋承租人优先购买权的规定过于简单原则,司法实践中有待研究和规制的问题依然很突出,尤其是关于出卖人与第三人之间买卖合同的效力问题以及法院能否判决强制缔约等,长久以来一直是理论界与实务界争论的焦点,至今仍然莫衷一是。从这一立法历程可以看出,我国的房屋承租人优先购买权制度是在我国实行计划经济体制下,在房地产市场未全面建立、房屋资源匮乏的情况下,为保障承租人稳定居所、稳定社会秩序而制定的。该制度确实“在一定程度上承认既存的社会关系,以稳定社会经济生活秩序”,具有一定的秩序价值。然而,随着
3、社会的发展,我国的房屋承租人优先购买权制度在立法理论、价值取向上存在的不合理性以及现实适用中的缺陷日益凸显,由此对我国房屋承租人优先购买权制度存在的合理性质疑,进而期待制度的理性回归。一、房屋承租人优先购买权在理论上的质疑(一) 房屋承租人优先购买权有违物权优先性理论根据传统的民法理论,债权的效力低于物权的效力,物权优先于债权,即在物权与债权存在冲突时,债权人的利益应当让位于物权人的利益。房屋承租人优先购买权作为一种债权的形成权,其效力也应当弱于物权效力。因为在债权效力低于物权效力的前提下,取得债权的原因性权利自然应当低于物权。物权这种相对于其他财产权的优先性源于合法财产所有权的不可侵犯性,物
4、权优先性是市民社会得以稳定的根基性原则,一旦所有权的效力受到挑战,其他一切财产权就得不到有效的保护。但是承租人优先购买权的存在,却使实务中出现了许多物权让位于优先购买权的案例。在第三人已与出租人就出租房屋的买卖办理了房屋所有权转移登记后,为了维护享有优先购买权的承租人的利益,只能对房屋的所有权登记做出无效宣告。这使已经依法取得房屋所有权的第三人的利益受到了损害。(二) 房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则上存在冲突房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则存在冲突意思自治原则作为民法的一项基本原则,贯穿于整个民法之中,体现民法最基本的精神。财产处分应当尊重所有权人的意志,每个人才是自己利益的
5、最佳判断者。然而房屋承租人优先购买权制度的出现,则剥夺了房屋所有人(出租方)选择买受人订立契约的自由。当然,国家对当事人意志做出一定的合法干预,当事人有义务接受,但这一限制必须体现公平、效益和维护社会生活正常秩序的价值取向。笔者认为,我国的承租人优先购买权制度通过硬性的“同等条件”的规定将房屋的价值固定化,无视契约自由原则的存在,剥夺了所有权人选择买受人和订立合同的自由,还赋予了承租人宣告房屋买卖合同无效的权利,对房屋所有人来讲是一种不合理的强制缔约义务。“强制缔约义务的出现就是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的,在相当程度上体现着对社会弱者的救济”。而从目前司法实践以及保护承租人规
6、则的强化来看,承租人相对于出租人,不仅不是弱者,还有不断强大的趋势,现实中不存在特别保护的合理性。二、房屋承租人优先购买权存在价值的不足主张承租人优先购买权的学者认为,这一权利能够实现两大价值:秩序价值和效率价值。秩序价值表现在可以稳定社会秩序;效率价值则指有利于最大限度地发挥物质财富的社会经济效益,优化使用方式,提高物的使用效率。笔者认为,承租人优先购买权根本无法实现这两大价值。(一)秩序价值实现的不可能所谓秩序,从抽象意义上讲,总是意味着在社会中存在某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规定性以及财产和心理的安全性。持有肯定房屋承租人优先购买权秩序价值的学者认为,这一权利可以稳定承租
7、人对出租房屋的占有关系,进而避免因房屋的多次买卖而使房屋承租人的生活产生过大的波动,也就达到了稳定经济秩序的价值。从表面上看,承租人优先购买权制度似乎可以达到这一效果,但事实并非如此。在我国房地产市场日益繁荣的今天,承租人完全可以通过市场找到符合其要求的房屋。由于承租人优先购买权制度的存在,使承租人、出租人以及与出租人订立房屋买卖合同或已经办理了房屋所有权转移登记的第三人的利益发生冲突。冲突是危害秩序的根源,而正是这种冲突使“定分止争”的制度价值受到挑战,秩序价值无从谈起。退一步讲,这种秩序价值完全可以通过“买卖不破租赁”原则进行保护。所以秩序价值并非房屋承租人优先购买权制度存在的理由。(二)
8、效率价值实现的不可能所谓效率,通俗来讲就是以最小的成本获得最大的回报。主张承租人优先购买权制度具有效率价值观点的学者认为,承租人可以基于优先购买权对物的使用会有长期的打算,即使对房屋没有所有权,也会以所有人的态度对房屋进行有效利用,提高其价值。笔者认为,这种观点是不可取的。因为,这一观点忽略了承租人优先购买权行使的一个前提,即“同等条件”,“同等条件”是一个相对的、比较性的前提。承租人不可能在租赁期间就第三人将出具的买受房屋的条件进行预期的准确估计,尤其是在“同等条件”被解释为“绝对同等”说时,认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。其次,在成熟的市场经济条件下,承租人再
9、次寻找租赁房屋的额外成本在于对租赁信息的收集成本和搬家成本,其他成本在市场配置资源足够充分的经济环境下不会多于租赁原房屋的成本。而以这部分微乎其微的额外成本对抗房屋所有人出卖房屋的自主选择权,显然有很大的不合理性,是效率价值选择的错位,所以效率价值并非房屋承租人优先购买权制度存在的理由。三、房屋承租人优先购买权在现实适用中的缺陷社会经济大环境在不断的变化,法治环境也在一步步的改良,各种法律制度或权利的设置要想稳定地存续下去就必须满足现实社会对法律的科学性、严谨性和可操作性的要求。房屋承租人优先购买权制度在理论与价值上已经不再适应现实社会经济的发展,其制度本身在设计上存在很大的缺陷,致使司法适用
10、中遇到很多困难。(一)法律规定的模糊性前文已提及我国有关房屋承租人优先购买权的几个法律性文件,可以说在现实适用的选择中,法官总会存在一些选择上的两难。主要表现在:1、对不同位阶法律性文件选择上的难题民通意见作为民法通则的司法解释,其效力应当低于颁布在后的作为民法特别法的合同法的效力,即在适用时应当以合同法为准。可是合同法对于优先购买权的规定很模糊,将民通意见的三个月的通知期限改为“合理期限”。这使得司法适用在法的准确性和法的效力等级的明确性上产生了矛盾,很多法官直接选择三个月的规定,这使新法对旧法的优先性受到了一定程度的挑战。2、对于“同等条件”认识不同,行使条件难以认定房屋承租人优先购买权行
11、使的最重要的条件之一就是在“同等条件”下的优先购买,可是对“同等条件”却难以认定。学界对此存在以下观点:(1)绝对同等说。认为承租人认购的条件与其他买受意愿人绝对相同和完全一致。(2)相对同等说。认为承租人认购的条件与其他买受意愿人大致相等。(3)折衷说。认为“同等条件”主要是指价格的同一,如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格,而这些特殊原因能以金钱计算,则应折合金钱加入价格中;如果不能以金钱计算,那么应以市场价格确定同等条件。(4)目的说。认为对于“同等条件”的理解,应采用目的性限制解释,要体现优先购买权的相对性和有条件性,承租人优先购买权不能损害出卖人的实体利益,承
12、租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会。由于以上不同观点的存在,这给认定“同等条件”带来了极大的困难。现实中,承租人作为优先购买权人肯定会主张单独以价格的标准衡量“同等条件”;而发生争议诉至法院后,法官在认定“同等条件”时就有了较大的自由裁量权,使得同样的法律在不同法院或者不同法官的审理中,出现不同的结果,造成法律权威的损害。3、承租人优先购买权与按份共有人优先购买权发生冲突我国民法通则第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”当一按份共有房屋出租后,在租赁期内,按份共有人欲出售自己的共有份额
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