xx镇办公楼建设投资可行性分析报告.doc

第一章 项目总论

§1.1 项目名称
XXX县XXX镇政府办公用房
§1.2 项目承办单位
XXX县XXX镇政府
§1.3 项目拟建地区、地点
XXX县XXX镇东北街学府路北侧，XXX镇第一中学东临
§1.4 承担可行性研究工作的单位
XXX县XXX镇政府
§1.5 研究工作依据
1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）
2、国家计委《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》（计资〔1983〕116号）
3、国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知（计投资〔1999〕2250号）
4、中共中央办公厅、国务院办公厅关于继续从严控制党政机关办公楼和培训中心项目建设的通知（中办发〔2003〕3号）
5、关于开展党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目清理工作的通知(中纪发〔2007〕5号)
6、中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知（中办发〔2007〕11号）
7、XXX镇人大主席团关于《XXX镇第十一个五年国民经济和社会规划》审议意见的函（兴人发[2005]3号）
8、XXX县人民政府办公室关于实施集中连片开发建设优惠政策的通知（龙政办发[2007]31号]）
9、XXX县人民政府县长办公会议纪要第12次（2007年6月6日）
§1.6项目建设规模
XXX县XXX镇政府办公用房占地面积为13206平方米，建筑面积为1810平方米。
§1.7 原材料、燃料和动力供应
该项目所需水泥、砖、砂石、钢筋等原料在本地和附近的XXX镇、碾子山区市场可以满足供应，所需动力电本地电网可以满足供应。

第二章 项目提出的背景和建设必要性

XXX镇位于XXX县西部，东邻XXX市碾子山区、XXX县鲁河乡；南与XXX县济沁河乡、山泉镇、景星镇接攘；西、北至金东北路界墙边堡与内蒙古扎兰屯市接壤。全镇幅员面积566平方公里，人口5.26人，有回、满、蒙等少数民族，所辖17个行政村，173然屯。镇政府驻地龙兴村，建成区面积27.9平方公里，人口8520人。现有耕地32.1万亩，农业基础设施较好。种植主要作物有玉米、大豆、高梁、水稻、瓜菜、杂粮等。XXX镇因盛产大葱、韭菜、大蒜而闻名于XXX市和扎兰屯地区。XXX镇境内有贮量丰富的陶粒泥岩、大理石、麦饭石、石英石、草炭等资源。镇村企业以建筑材料、榨油、酿酒、马铃薯加工业为主，主要企业有麦饭石厂、采石场、油米厂、砖厂、塑钢门窗厂、屠宰冷冻厂、生猪屠宰厂、木材加工厂等。XXX镇旅游资源丰富，辖区内景点有朝阳山、花园村、张公馆、金代边堡址、土城堡、古沙家街遗址、烈士陵园、蒙古泡、大湾水库等非常适合旅游开发。
改革开放以来，特别是2001年至2005年的“十五”期间，XXX镇在县委、县政府的正确领导下，农村经济及社会各项事业不断发展，农村工作取得了巨大成绩。镇党委、镇政府立足于抗灾自救，加强农业基础建设，大力调整产业结构。全镇发展了白瓜、杂豆、葵花等特色经济作物，同时大力发展绿色农业，到2006年，粮经饲三元结构达到了4：4:2，全镇农业总产值实现了24000万元（其中：种植业产值实现16000万元，畜牧业产值实现4000万元），工商企业增加值实现400万元，财政收入实现650万元，人均纯收入实现了2600元。预计2007年全镇农业总产值将达到16500万元（其中种植业产值将实现9000万元，畜牧业产值将实现5000万元，林业产值将实现9000万元，渔业产值50万元，其他各业产值1550万元）；镇村企业增加值将实现400万元；农民人均纯收入将达到2300元。
XXX镇政府所在地，是XXX镇经济、政治、文化中心。XXX镇政府办公用房，位于XXX镇西南街朝阳路与一砖街交叉路口西南，占地5950平方米，建筑面积1900平方米，包括办公室、会议室、档案室、锅炉房、车库、库房、食堂等，是砖瓦结构平房。始建于1975年5月，当年10月投入使用。该办公用房已经严重老化，整体结构变形；房盖塌陷、漏雨；门窗狭小，采光严重不足；室内墙皮脱落，顶棚坍塌、透风，地面低洼下陷；用电线路老化，存在安全隐患；采暖设施陈旧，冬季室内寒冷潮湿，工作人员无法正常办公。该办公用房已无修缮、改造价值。为了提高镇政府办公效率，建设现代化、信息化、智能化的政府办公体系，加快小城镇建设和社会主义新农村建设步伐，XXX镇政府将以出售现有办公用房、附属设施和土地，与成片开发XXX镇住宅小区的开发商置换建设XXX镇政府办公用房。

第三章 市场分析与建设规模

XXX镇政府办公用房项目，是XXX镇政府为了提高镇政府办公效率，建设现代化、信息化、智能化的政府办公体系而建设的，是镇政府自用，所以无须做市场分析。
《国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资〔1999〕2250号）规定：
第十一条 党政机关办公用房包括：办公室用房、公共服务用房、设备用房和附属用房。各类用房的内容如下：
一、办公室用房，包括一般工作人员办公室和领导人员办公室。
二、公共服务用房，包括会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。
三、设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、制冷机房、通信机房等。
四、附属用房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等。
第十二条 各级党政机关办公用房人均建筑面积指标应按下列规定执行：三级办公用房，编制定员每人平均建筑面积为16-18平方米，使用面积为10-12平方米，编制定员超过l00人时，应取下限。寒冷地区办公用房、高层建筑办公用房的人均面积指标可采用使用面积指标控制。
第十三条 各级工作人员办公室的使用面积，不应超过下列规定：（三）县（市、旗）级及直属机关科级：每人使用面积9平方米。科级以下：每人使用面积6平方米。
第十四条 本建设标准第十二条中各级办公用房人均建筑面积指标，未包括独立变配电室、锅炉房、食堂、汽车库、人防设施和警卫用房的面积。
第二十三条 各级党政机关办公用房建筑应合理确定门厅、走廊、电梯厅等面积，提高使用面积系数。办公用房建筑总使用面积系数，多层建筑不应低于60%，高层建筑不应低于57%。
XXX镇政府办公用房内办公单位级别为科级（科级11人，科级以下67人），有党委办公室12人，政府办公室22人，农村技术服务中心12人，经济管理中心8人，劳动力转移中心3人，畜牧中心7人，计划生育中心5人，县直驻乡办公室（财政所）9人，新建XXX镇政府办公用房内有办公人员78人。根据《国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》的规定，该办公用房包括：办公室、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房等1404平方米，变配电室、警卫用房、锅炉房、食堂、汽车库、人防设施等406平方米，建筑面积合计1810平方米，占地面积13206平方米。

第四章 建设条件与建设地址选择

§4.1 原材料及主要辅助材料供应
XXX镇境内有贮量丰富的陶粒泥岩、大理石、麦饭石、石英石、草炭等资源。镇村企业以建筑材料、榨油、酿酒、马铃薯加工业为主，主要企业有麦饭石厂、采石场、油米厂、砖厂、塑钢门窗厂、屠宰冷冻厂、生猪屠宰厂、木材加工厂等。
所用水泥从XXX县购入，红砖用本镇砖厂所产的标准红砖，砂石选用本镇济沁河流域的标准水洗砂，钢筋从XXX县、富拉尔基市场购入，其他辅助原材料从当地市场、XXX县、碾子山区市场可以满足供应。
§4.2 建设地区的选择
XXX镇处在第三积温带下线，属温带大陆季风性气候，无霜期120—125天，有效积温2400—2500℃，年降水量最高年份（2005年）696毫米左右。地处半山区，“六山一水三分田”。朝阳山是XXX市最高山峰，海拔606米，山岭上的天然次生林繁茂、盛产榛子、山杏、柞蚕、野菜和山蘑等，森林覆盖率达18.2%，有济沁河、雅鲁河、库堤河、麒麟河、雅尔根楚河从辖区内流过。
供水：当地水资源丰富，施工过程中使用XXX镇第一中学的大口井供水，办公和生活用水将使用镇内自来水。供电：现选新址距离XXX镇第一中学变台很近，不需要增容可直接接线用于施工和办公用电。生活污水的排放为防渗沉水井，位置在办公楼的东北侧，定期抽排，不存在污染问题。XXX镇政府办公用房南面是学府路、北面是北兴路，分别与碾蘑公路、龙扎公路等公路连通，碾磨公路、龙扎公路、龙碾公路穿越我镇，通往碾子山、扎兰屯 、蘑菇气镇等地，交通十分便利。中国网通公司、移动公司、联通公司网络覆盖全镇，通讯发达。
XXX县XXX镇政府办公用房建设地址，选择在XXX镇东北街学府路北侧，XXX镇第一中学东临。

第五章 产品技术方案

§5.1 项目组成
XXX镇政府办公用房项目，主楼设计为三层，其余为两层。公共服务、设备用房及附属用房为普通砖瓦房。由办公室、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房、变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、食堂、汽车库、人防设施、消防设施等组成。
§5.2 产品技术方案
该工程结构为砖砼结构，基础为砼底板上砌红砖条形基础，主体为墙梁、板、承重，墙体为红砖砌筑，屋面为楼房防水瓦，外墙刷外墙防水涂料，室内普通抹灰，进户门为白钢玻璃门，塑窗。
1、XXX镇现有建筑的外围墙体是普通的砖混结构，到了冬季寒冷时房内墙角湿润，特别是西侧房山侧缓霜，这是过去建筑的共同性问题。近年来采用苯板夹层外24cm、内12cm砖混结构，全部解决了保温的问题。基于对外围墙体保温情况的调查研究，对XXX镇政府办公用房项目整体建筑的外围墙体设计提出了更高的要求，必须采用国家最新外围保温墙体，在墙体结构上严格按照国家规定标准实施。
2、在楼房屋顶的防水设计上，要严格执行国家最新设计标准，采用国家规定的楼房防水瓦进行设计，既达到屋顶外观优美，又符合国家关于楼房屋顶的质量和标准。
3、在楼道和办公室的设计上，按照有关部门的规定进行落实。
§5.3 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
XXX镇政府办公用房坐落在XXX镇所在地中心城区较边缘地区，但居住人口较为密集，商业网点也遍布整个街道两侧，这就要求在整个XXX镇政府办公用房的设计上有所创新，摆脱过去旧的建筑形式，采取新时期的现代风格，搞好办公用房的整体设计工作。
1、整体外部造型上借鉴外地的建筑风格，并加以创新。主要表现在建筑物与外部协调，造景、排列要协调一致。
2、根据XXX镇政府办公用房所处的地理环境，考虑到商业网点密集，采用古典与现代风格于一体，屋脊两头仿古楼阁造型，与其他建筑物分开，别具风格，体现办公用房的实用性和审美性。

第六章 环境保护与劳动安全和能源节约

§6.1 建设地区的环境现状
该项目建设地址选在XXX镇第一中学的菜地上，西邻第一中学校，南邻学府路，东邻巷道，北邻北兴路，东面距离居民居住区25米，相对较远，所以建设地区的环境属于非敏感区。
§6.2 项目主要污染源和污染物分析
该项目主要污染源和污染物是建筑施工产生的噪声、粉尘，供热采暖锅炉排放的烟尘。
在XXX镇政府办公用房建设过程中，为保护生态环境和周边环境，维护公共利益，在建筑施工产生的噪声等要得到得到控制。对周边的环境造成影响的，主要是机械塔吊的电动机、混凝土搅拌机、钢筋切割机、砼用震动棒等造成的噪声对周边的居民有一定的影响；施工建筑材料的运输和堆放也对道路畅通、路面卫生等带来不便。
§6.3治理环境的方案
1、运输建筑材料时，对外出的黏土和进入的沙石严格控制散落，杜绝建筑材料占道和乱堆、乱放现象，保持周边道路畅通。
2、楼房建筑施工时，临街面侧必须绑挂安全防护布，既防止建筑垃圾及空中散落的沙石等对环境的影响，又保证了周边人民群众的安全。
3、采用单独锅炉供热系统，供热方式为地热。锅炉选择和锅炉房的建设，必须选用环保达标锅炉；烟囱高度不得低于30米；采取可行措施，控制施工噪声。
§6.4 劳动保护与安全卫生
遵循：(1)遵循《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》(中华人民共和国劳动部令第3号 96年10月)，贯彻“安全第一，预防为主”的方针，严格执行建设项目中的劳动安全卫生设施必须与主体工程“三同时”原则。
(2)《环境安全质量标准》（GB3095-96）
(3)《建筑防雷设计规范》（GB50057-94）2002年版
(3)《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2001年版
(4)《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
(5)《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）97年修订版
§6.5劳动安全与卫生防护措施
（1）高空安装、维修操作均设有检测平台、栏杆和扶梯。防止坠落伤害。
（2）设置完善的联络、指示、联锁、报警系统以确保运行安全。在装置区内设置各种安全消防标志。
（3）各种机电设备、机电设施等应按顺序编号挂牌，挂于醒目位置，管道应标明流向、介质、阀门应有开关标记，以防止误操作事故的发生。
（4）为保证设备的安全运行和监控，所配备的各种仪表，在安全使用之前，必须由计量检定部门进行检定，出具检定证书，并做好登记。压力容器及管道的设计、施工、购置须符合国家有关管理规定。
（5）定期发放劳动保护用品，厂区设厕所。
（6）设立安全管理机构，由安全部门统一管理，设立一位专职安全员，项目经理负责建筑工地的安全和劳动保护管理工作。
（7）本项目设有专用投资仅作为劳保用品的购置费用。
（8）本项目在采用以上措施后，加上严格管理，操作人员经培训考核上岗，再按操作规程精心操作，可有效地防止事故的发生。总之，安全生产，警钟长鸣，万一发生事故也可有效地控制，进行及时抢救。该项目的建设，可达到安全生产和卫生要求。
§6.6 消防措施和设施方案建议
遵循：（1）《建筑设计防火规范》(GBJ16-87) (2001年版)
（2）《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90) (97年修订版)
（3）《建筑防雷设计规范》（GB50057-94 20001年版）
（4）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）
（5）《火灾自动报警系统设计规范》 （GB50116-98）
（6）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）
消防措施和设施：严格控制建筑的防火占地面积及防火间距，并满足安全疏散要求。（1）对建构筑物主体进行火灾危险性判定，确定其耐火等级，设置防火墙、防火门窗等设施。（2）建筑物内部装修严格执行《建筑设计防火规范》GBJ16-97（2001年版）和《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）的要求，采用符合规范的材料进行设计施工。（3）本项目消防给水包括消火栓给水系统、贮罐消防冷却水系统。设置室内消火栓和简易灭火器（泡沫灭火器）（4）该楼生活、消防用水均由城市自来水干线引入。设计消防用水流量15L/S，消火栓连续给水时间2h ，另外设有贮水池，消防储水量100m3。（5）本目项设有专用消防投资
§6.7能源节约
设计依据：
（1）国务院（1984）4号文《节约能源管理暂行条例》
（2）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约能量计算方法（试行稿）的通知》
主要节能措施：
（1）在保证室内合理工作、生活环境的前提下，合理确定建筑物体形和朝向、改进围护结构、采用新型墙体材料（粘贴苯板保温）、选择低耗能设施以及充分利用自然光源等综合措施减少照明、采暖的能耗。
（2）采用散装水泥，减少编制袋等物料的浪费。
（3）选择最小的供电半径设立低耗能S9、S11新型配电变压器，配电变压器深入用电负荷中心；照明选用高效节能型光源和灯具。
（4）购置节能锅炉供热，合理铺设供热管网，降低热能损耗。

第七章 项目实施进度安排

§7.1 项目实施的各阶段
决策阶段：2007年6月—2007年9月，进行项目的建设规模、产品方案、工艺技术、投资规模、融资方案的决策，进行可行性研究并编制项目可行性研究报告；
实施前准备阶段：2007年9月—2007年 10 月，报批项目可行性研究报告，进行项目施工图设计，编制招标文件，筹集项目建设资金；进行项目施工图的审查，项目招标，确定项目施工单位，签定施工、监理、质量监督等合同，施工场地和施工条件准备，原材料订货；
实施阶段：2007年 10 月—2008年 10 月，施工建设；
投产竣工阶段：2008年 10 月—2008年 12 月，组织工程设计、工程监理、质量监督等单位，进行项目竣工验收；
生产运营（投入使用）阶段：2009年 1 月—2059年 12 月，作好项目总结评价工作。
§7.2 建立项目实施管理机构
XXX镇政府办公用房工程，严格按照“四制”即：项目法人责任制、招投标制、监理制、合同制的要求管理，
一是实行法人制，严把组织领导关。成立由一把手为组长，聘请有关专业技术人员参加的领导组织。把有形的管理工作全部纳入制度管理之中。
二是实行招投标制，严把招投标关，签订工程施工合同书。通过招投标选择我县信誉最好的建筑公司施工，并严格按合同进行建设，与XXX县质量监督站、监理公司等签订合同，聘任总监理工程师成立整套监理班子，确保工程质量达到规范标准，保证对工程质量全方位监控。
三是严把人员素质关。基建办在进驻工地前，对甲方施工人员进行岗前技术培训，并制定施工人员手册。建立完善的质量保证体系，全天候地监控质量，发现问题及时处理，基建办配备整套质检作业工具，用以工程、基础、装饰、层面、水暖、电气各部分工程检查。
四是实行监理制，严把施工质量关。要求施工单位质检体系上墙。责任分工明确，每一施工段完毕时必须严格执行自检制度，总监理随时检查施工单位自检及内业情况，施工单位每施工一个分项工程，必须有甲方现场施工员，监理工程师，认证合格，准予下道工序施工，保证工程质量。
五是严把检查监督关。坚持每天巡回检查、处理问题，督促质量、及时向施工单位提供就近、可靠的材料堆放场地，积极向施工单位提供技术数据，坚持设计原则进行大量的测量放样，确保施工质量。
六是严把资金使用关。确定专人负责工程建设的财务支出,规范财务管理程序，强化资金的监管力度。有效杜绝政府投资的流失，保障工程建设资金的合理使用。
七是严把工程材料采购供应关。确定专人对施工单位现场直接参与监督，由监理人员对建材采购进行跟踪检查；当建材运到工地后由施工单位负责人、工地廉政建设监督员、监理人员共同验收；对工程管理人员要求做到“五个不准”，即不准为建材采购招投标说情；不准为施工单位介绍建筑材料；不准干预建材采购过程中的正常监督；不准插手计量支付；不准与采购供应单位乱拉关系，保证采购工程建材的质量。
§7.3 竣工验收
根据《黑龙江省基本建设项目竣工验收暂行办法》的通知(黑计建字[1997]11号），认真组织有关单位进行项目竣工验收工作，作好工程档案移交工作，并及时向XXX县建设局申请工程竣工备案工作。

第八章 投资估算与资金筹措

§8.1 项目总投资估算
XXX镇政府办公用房项目，总投资估算为187万元，见投资估算表（附件）
项目总投资由建筑安装工程费、各项收费和不可预见费组成。建筑安装工程费154万元,包括土建、装修、水暖、电照、上下水、附属设施等等综合造价，各项收费23万元,包括各种行政事业性收费、各种基金类收费、各种企业性质的收费，不可预见费10万元。
§8.2 资金筹措
资金筹措为：一是出售现有土地、房屋等收入，二是预算内投资，三是减免行政事业收费。
根据《XXX县人民政府办公室关于实施集中连片开发建设优惠政策的通知》（龙政办发[200731号]）和《第12次XXX县人民政府县长办公会议纪要》（2007年6月6日）精神：
（1）建筑业统筹费、失业保险金和消防费全额缴纳，墙改费按50%标准收取。
（2）企业性质的收费正常缴纳。
（3）各种基金类收费全额缴纳。
（4）其它涉及的县级行政事业性收费全部免收。
（5）XXX镇政府所在地的土地出让金，除按政策规定必须上结部分和必须县本级留结部分外，其余净收益部分全部返还XXX镇政府。
出售现有土地、房屋等收入除上缴部分外，净收益110万元，减免行政事业收费6万元，预算内投资71万元。

第九章 经济社会效益分析

XXX镇政府办公用房建设，要对整个工程项目的财务进行评价，要对投资项目的经济和社会效益进行论证。设置专项机构和专门管理人员，特别对投入资金的管理和使用要作到专款专用，是建设资金及时到位，保证项目顺利进行。
XXX镇政府办公用房建设，对未来行业的发展也有着较大影响。必须在产业结构调整、行业技术进步、行业竞争格局上进行周密研究，从建筑风格、施工质量等都要创造自己的品牌。
XXX镇政府办公用房建设，能够促进区域经济循环。由于城乡一体化和小城镇建设步伐逐步加快，XXX镇政府将繁华地区的原政府办公用房，出售（置换）给房地产开发商建设住宅综合楼，使区域经济得到了发展，促进了XXX镇小城镇建设和经济建设的快速发展。

第十章 可行性研究结论与建议

XXX镇政府办公用房项目，采用出售现有土地、房屋等收入，（置换）开发住宅综合楼，即改善了居民的居住环境，提高了人民生活水平，增加了城镇功能，加快了小城镇建设步伐，促进了地方经济发展，又改善了XXX镇政府的办公环境，提高了工作效率，加快了政务工作信息化、网络化的工作进程，是个可行的好项目。
建议XXX镇政府加快资金筹措力度，抓紧报批项目可行性研究报告，并严格按照国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知（计投资〔1999〕2250号）和中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知（中办发〔2007〕11号）文件要求中规定的办公用房建设标准和造价标准，进行建设规模设计，控制工程造价，使项目尽早开工建设，尽早竣工投入使用。

第十一章 附件
1、附件
投资估算表
XXX县人民政府办公室关于实施集中连片开发建设优惠政策的通知
县政府纪要
选址意见书
环境影响登记表
土地预审意见
资金来源证明。
2、附图
建设地址地形或位置图（街区图）
总平面布置方案图。

投资估算表
单位:万元
序号
项目名称
金额
备注
一
各种行政事业性收费
5.2924

1
工程定额测定费
0.154

2
招投标管理费
0.0924

3
工程质量监督管理费
0.385

4
人防结建费
4.344

5
环境监测服务费
0.056

6
超标噪声排污费
0.08

7
散装水泥
0.181

二
新型墙体材料专项用费
1.629
50%
三
各种基金类收费
7.4962
100%
1
建筑养老保险基金
6.5912

2
公共消防设施建设费
0.905

四
企业性质的收费
9.138
100%
1
造价咨询费
0.77

2
招投标代理费
0.77

3
建筑设计费
1.448

4
审图费
1

5
监理费
3.85

6
地质勘察费
0.8

7
防雷测试费
0.5

五
建筑安装工程费
153.85
100%
六
不可预见费
10
100%

合 计
187.4056

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