疗养康乐园项目可行性研究报告.doc
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1、XXXX疗养康乐园项目可行性研究报告XXXXXX投资集团有限公司目 录第一章 总 论81.1 项目名称及主持单位81.2 研究工作的依据和范围81.2.1 研究依据81.2.2 研究工作范围91.3 工作概况91.4 项目建设目标10 1.5 建设单位概况101.6 建设地点111.7 建设周期111.8 建设内容和规模111.9 总投资与资金筹措121.10项目策划运作 121.11研究结论 14第二章 项目提出背景和必要性152.1 项目提出背景152.2 项目建设的现实依据172.3 项目建设的必要性19第三章 建设方案213.1 建设内容和规模213.2 规划用地面积213.3 各类建
2、筑规划建设面积213.4 建筑设计233.4.1设计依据233.4.2 设计理念 233.4.3 平面布置指导思想 253.4.4 建筑平面及功能说明 253.4.5 平面布置 26第四章 项目选址和建设条件284.1 项目选址284.2 建设条件294.2.1 建设地概况 294.2.2 气象条件 304.2.3 水文条件 314.2.4 地形地貌 314.2.5 地震烈度 314.2.6 供水、供电、通讯等建设条件 31第五章 节能、节水和消防335.1 节能节水必要性335.2 节能节水原则335.3 节能措施335.3.1 建筑节能 335.3.2 智能化管理节能 345.3.3 技术
3、节能345.4 节水措施355.5 消防措施36第六章 环境保护376.1 项目建设地环境现状376.2 项目建设期与运行期对环境的影响376.2.1 项目建设期对环境的影响 376.2.2 项目建成运营期对环境的影响 386.3 治理方案 386.3.1 项目建设期的治理 386.3.2 项目建成后治理 386.4 环境影响评价 40第七章 组织机构与劳动定员 417.1 组织机构 417.2 劳动定员 41 7.3 人员培训 427.4 公司管理 427.5 员工利益保障 437.6 外部支持 43第八章 项目管理和实施计划 448.1 项目组织管理 448.1.1组织机构和职责 448.
4、1.2 项目管理448.2 项目实施计划478.3 建设工期及实施进度478.3.1 建设工期478.3.2 实施进度47第九章 项目招投标499.1 招标原则499.2 招标范围499.3 招标程序499.3.1 招标499.3.2 投标519.3.3 开标、评标和中标519.4 评标委员会的人员组成和资质要求 52第十章 投资估算与资金筹措 5310.1估算说明及依据 5310.1.1估算说明5310.1.2 估算依据5310.2 总投资估算5410.3 资金筹措5510.4 投资使用方案5510.5 贷款偿还计5510.5.1 采用借款方式 5510.5.2 偿还投资方式 55第十一章
5、财务评价 5611.1财务评价依据5611.2 基础数据 5611.3 财务评价 5611.3.1总收入估算5611.3.2 税金及附加5811.3.3 总成本估算5811.3.4 利润总额5911.3.5 盈利能力分析5911.3.6 清偿能力分析6011.3.7 不确定性分析6011.4 财务评价结论61第十二章 社会评价和风险分析 6212.1 社会效益评价6212.1.1项目对社会影响分析 6212.1.2项目与所在地区互适性分析 6212.2 风险分析64第十三章 结论和建议 66财务附表:附表1 建设期利息计算表附表2 总成本费用估算表附表3 利润表附表4 借款还本付息计算表附表5
6、 项目投资现金流量表附表6 项目资本金现金流量表附表7 财务计划现金流量表附表8 资产负债表附表9 财务敏感性分析成果表附表10 财务评价指标汇总表附图:附图1 盈亏平衡分析图附图2 XXXX康乐园概念性规划图第一章 总 论1.1 项目名称及主持单位(1)项目名称:XXXX疗养康乐园项目(以下简称“项目”)(2)建设地址:XX县双桥镇伏林村(3)建设单位:XXXXXX投资集团有限公司1.2 研究工作的依据和范围1.2.1 研究依据(1)中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定(中发200013号);(2)中华人民共和国民政部办公厅转发财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(
7、民办函20019号);(3)关于加快实现社会福利社会化意见的通知(4)关于加快发展社会福利事业的通知(5)老年公寓和养老院设计指南(6)中国老龄事业发展“十一五”规划(20062010)(7)中华人共和国土地管理法(8)中华人民共和国环境保护法(9)中华人民共和国消防法(10)XX壮族自治区消防条例(11)建筑设计防火规范(12)投资项目可行性研究报告指南(13)XXXXXX投资集团有限公司提供的项目建议书及该公司提供的有关设计基础资料。1.2.2 研究工作范围(1)了解“XXXX疗养康乐园项目”的发展前景,分析该项目建设的必要性。(2)研究项目建设的内容和规模方案。(3)根据建设的内容和规模
8、方案,研究落实建设条件、设施、设备等方面的基础数据。(4)根据拟定的建设方案,确定配套的建筑结构、给排水、供配电、供热、总平面布置等专业的设计方案。(5)估算项目总投资,分析项目的经济效益和社会效益,分析项目的抗风险能力,评价项目技术经济的合理性和可行性,得出初步结论,并编制可行性研究报告,交有关部门论证评估。具体各项研究工作内容,详见后各章。1.3 工作概况根据建设单位意见,成立了本可行性研究报告研究班子,召开了项目工作会议及方案论证会,对本项目的内容进行认真扎实的调研设计,对项目建设的必要性方案进行确切的分析,了解建设单位意图和国家政策法规的要求,进行方案比选。项目承接后,编制人员同项目承
9、办方负责人经过对项目建设地多次实地踏勘调研,收集了大量的科学资料,了解和掌握了项目建设背景及理由,同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈,交流意见,认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。项目的研究范围包括:项目的提出背景和必要性、项目选址、社会老龄化的分析、建设规模、建设方案、建设内容、建设目标、环境保护、节能节水、建成后的经济与社会效益等。通过对以上方方面面进行公正、公平、科学、客观的研究分析,并经过认真计算、对比、综合分析、汇编,最终提交此报告,为项目的建设决策提供可靠的依据。1.4 项目建设目标(1)以XX县特有的区域个
10、性,依托XX县众多的人文环境,历史文化,营造浓厚的文化氛围,以XX县为基础逐渐向南宁周边地区乃至区内外各大城市辐射,同时向国际社会老年公寓靠拢。(2)通过精致典雅的建筑风格,诗意盎然的园区景观,为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时,通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息,使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞,让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。(3)通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化,服务宾馆化,生活家庭化,护待亲情化,管理规范化,医疗现代化。1.5 建设单位概况本项目承办单位XXXXXX投资
11、集团有限公司于2007年9月组建成立,注册资金5000万元人民币。公司主要的经营范围为:房地产开发经营;房地产咨询策划;物业管理;商业租赁;商贸;对旅游业、科技教育文化产业、康复疗养业的投资;防水防腐材料、外墙涂料的生产销售和施工等。公司汇集了一批有经验的高中级经济管理和工程技术人员,是一家集生产、开发、经营、公益事业为一体的多元化集团公司。面对中国社会的老龄化,公司率先关注社会福利事业。以诚信投资、热心公益、树立形象、打造品牌,全心全意为老年人服务。项目建成后,公司将会以点带面,使全社会都关助、关爱、关心老年人,使天下所有的老人都老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医。项目建成后可为老人提供
12、一个集疗养、医疗保健、学习娱乐、科技策划、联谊交往、旅游观光于一体的服务机构。本项目的建设,不仅体现了公司目前的投资目标和发展方向,而且也将形成公司新的经济增长点。1.6 建设地点项目建设地点:XX县双桥镇伏林村经过对多个方案的考察论证、对比、筛选,最终确定项目地址为南宁市XX县双桥镇伏林村。此区域面积较大、场地开阔、依山傍水、气候宜人、阳光充足、环境清静、交通便利、基础设施完善,是十分理想的投资场所。1.7 建设周期项目建设期为六年,分三期建设,每期两年。1.8 建设内容和规模项目建设内容主要包括:养老院内设床位2000张、疗养院内设床位500张、护理院内设床位500张、医院、老年大学、护理
13、培训中心、文化艺术中心、康复健身中心、老年服务中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基础设施、辅助用房以及绿化等。根据老年公寓和养老院设计指南的建设规定,并结合本项目的自身情况,项目建设共需征用土地900亩。项目建成后,总建筑面积可达36万平方米,可安置接纳3000名老人,接待国内外游客800人。1.9 总投资与资金筹措估算项目总投资为60500万元人民币,其中:固定资产投资57912万元,铺底流动资金2000万元,建设期利息588万元。资金筹措:企业自筹资金30500万元,占总投资的50.41;申请银行贷款30000万元,占总投资的49.59%。1.10 项目策划运作由XX大舞台文化策划有限责
14、任公司负责策划运作,该公司是XX唯一一家大型的文化活动策划、企业文化策划、商业运作方式策划公司,曾在XX区内外策划、运作和其它企业共同合作过不少商业文化项目,具有一定的知名度和影响力,在各项目活动中不但取得了一定的经济效益,而且取得了较好的社会效益。该公司不但具有创新意识,敢走别人没走过的路,思想理念超前,具有独创性。本项目的运作,该公司主要负责该项目的选点、协调政府各部门、筹措项目资金、策划、运作项目经营管理模式,以“三源联盟”为理念,即人力资源、智慧资源、经济资源。这一模式和理念的实施,不但将该项目成为XX的品牌,而且成为中国的样板,甚至成为世界的焦点。具体体现如下:1、在企业管理方面:充
15、分运用了“三大资源”优势,使社会资源得到优化组合,达到了资源贡献最大化,避免了国有企业和私营企业在管理上存在难以解决的问题,而具有充分吸取,总结了国有企业和私营企业的成功经营,在管理上走了一条前人没有走过的管理模式,不但达到相互制约,互相监督而且关键是达到了互相激励,使企业向着正确、良性、健康的方向发展,全面解决了现代中国企业人情化,资源浪费,思维局限的现状。2、在机关内应管理方面:采用了来自社会、服务于社会、管理于社会、也就是用社会各力量的钱,办社会福利事业,为福利事业服务,最终服务于人民。在管理上由社会共同管理,共同支配,共同监督,达到不浪费一分钱,不乱用一分钱,分分钱都用于服务社会,任何
16、个人、任何组织、任何企业和单位,都无权支配,无权动用,也动用不了。每一分钱不但公开、透明,而且安全有保障。既符合国家的法律法规,又符合各金融部门的规定和管理办法。3、在项目运作方面:全面采用了“三权”分离法,一是投资分开;二是建设分开;三是管理分开。从而达到了分工明确,责任蜜柑年却,效果明确,既相互职业,又相互监督,更相互激励,使项目既如期、按期完成。同时节省开支,更保证质量。4、在服务管理方面:主要采用制约、激励、监督“三种”办法实施服务管理,使服务不断达到制度化、规范化、法制化、条理化、程序化,随着健康良性的方向发展,不但成为XX的品牌,而且成为中国的样板,更将成为世界的焦点,真正达到人性
17、化。5、在管理制度方面:采用集社会群英智慧,达到公开、公平、公正,符合中华人民共和国法律及各国法律。以服务人为本,造福于社会为主的原则。对不适用,不符合现行环境、社会条件、法律法规的制度坚决不用,对符合社会、符合中华人民共和国法律法规的管理制度。不但检举实施,而且给予鼓励和奖励。总之,经过进一步分析、讨论、研究,此项目策划、运作模式基本可行,需在实践中进一步检验和证明,具有一定的可行性,对本项目的实施具有一定的推动、促进、实现作用。 1.11 研究结论本项目建设是依照中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定(中发200013号)和国务院办公厅关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发20001
18、0号)的文件精神。项目建成后,不仅可安置接纳3000名老人,解决吃、住、养、疗、玩等方面的问题,为国家和社会减轻一定压力。同时,还可带动地区经济的发展,为社会解决800多人的就业问题,缓解了当前社会的就业压力。因此,本项目的建设是切实可行的。第二章 项目提出背景和必要性2.1 项目提出背景1956年,联合国一份题为人口老龄化及其社会经济含义的研究报告问世。由此,人口老龄化问题逐渐引起了国际社会的关注。事实上,世界发达地区60岁以上人口占总人口的比重在1950年就达到了11.6%,从而进入了一个老龄化的社会。从全球来看,21世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计,全世界60岁及以上人口占
19、总人口的比重将从2000年的9.8%增加到2010年的10.7%。这标志着一个全球性的老龄时代即将来到!随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。我国的人口老龄化已呈现出规模大、速度快、高龄化的特征,截止2007年底,我国老龄人口已达到1.49亿,占总人口的11%,预计到2020年,老龄人口将达到2.5亿,占总人口的16%;2030年,老龄人口将升至3.1亿,约占总人口的20.4%,2050年老龄人口将达到高峰为4.6亿,约占总人口的27.7%。这个快速增长的庞大的老龄群体,孕育着一个巨大的消费市场。目
20、前,我国社会正处于社会型态的转型期,老年人消费观念的升华,老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注,也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域,是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人,人人都会老。因此,近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前,在我国养老以居家养老为主,社会养老为辅,社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快,各种竞争的加剧,越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中,如何赡养老人,使他们摆孤独感,也是现在很多年轻人
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