龙湖生态旅游综合多项开发项目建设投资可行性研究报告书.doc

富达荣华度假村建设项目

可行性研究报告

项目概况
项目名称：盘锦富达荣华度假村建设项目
建设单位：盘锦盘锦富达荣华度假村有限公司
建设地址：大洼县新开镇西五村
建设投资：3000万元。
占地面积：15.2公顷（功能、服务区）
建筑面积：20万㎡
容 积 率：1.81
建筑密度：56%
销售收入：12,150万元
投资回收期：3.5年（税后）
财务净现值：20922万元
内部收益率：95.5%
投资利润率：83%
投资利税率：87%
绿化面积：2.5公顷
绿化率：20%

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第一章 总论
1.1概论
　 盘锦市委、市政府确立未来旅游产业的发展目标：即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立盘锦市休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将盘锦市打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。
　　针对盘锦市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，盘锦市委、市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略，把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一，将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持的《盘锦生态旅游基础设施建设项目》，将其提升为5A级旅游区，被列为国家重点支持辽宁旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城、温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项目建设和设施配套正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着XX市旅游产业正在转型升级。
随着辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略，XX依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆远航的新征程。《辽宁沿海经济带发展规划》中指出，“XX要依托石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将XX沿海地带变成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩5A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船游、湿地休闲体验游等精品旅游路线，提升旅游服务的国际化水平，使旅游产业跃上一个新的层次，向世界展现一个美丽的湿地休闲之都。
2010年1月下旬，市长XX就水利工程及旅游项目建设情况进行工作调研时指出：“要科学选址、合理规划，将水利工程建设同旅游景观开发紧密结合，充分盘活周边资源，带动周边地区经济社会发展”。
XX在调研中强调，要将辽河沿河经济发展同旅游项目建设紧密结合，加快资源型城市转型步伐，统筹实施辽河沿线开发和生态治理，发展沿河经济。要通过建设一大批推动经济社会发
展、改善民生的水利工程和旅游项目，为推进全市经济更好更快发展提供强劲动力。
1.2项目区域概况
XX位于XX县西北部，北邻锦州市沟帮子经济开发区和赵屯镇，西南部与羊圈子苇场毗连，东隔西沙河与胡家镇相邻。位于东经131°27′～1232°29′，北纬60°45′～60°27′。
东西长为十五公里，南北宽为十五公里，总面积198平方公里，占XX市总面积的2.45%，耕地面积近五万亩。辖十一个村(分场)，十九个自然屯。全乡共有居民8,304户，共14,538人，其中有三个朝鲜族村，人口为1,644人；满、回、锡伯族不足50人。
1.2.1旅游资源
XX境内的XX水库是XX第三大平原水库，面积为8,065亩，环周为10公里，库容1,200万m3。
大约公元1610年以前（乾隆年间），由清朝翰林院院士张纯良建造一座海云寺，四面环水与渤海相连，北与医巫闾山同为一脉、灵气冲天，被民间传为风水宝地。历史记载是闾山青岩寺的下院，庙中供奉海龙王（亦称龙王庙），寺院中的大佛像高10m，每年香火鼎盛，香客络绎不绝。海云寺的传说甚多，“龙泉水不落”、“海眼通龙宫”、“庙随水涨”的奇观广为传颂。
水库建于1958年，当地政府为了保护历史文物，在水库偏中西北处留有1.3万m2的孤岛（现域名为明珠岛），寺庙几经修缮至今保护完整，寺庙中住一70多岁高龄的僧人释觉凡主持日常佛教事务。
水库内是繁殖鱼蟹天然场地。水面广袤，深度适中，可垂钓休闲、游艇逐浪，水面烟波浩淼，风景怡人。
地下蕴藏着丰富的优质地热温泉资源，距地表约1,800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42℃，出水量大约（4,000立方米/小时）。温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。
XX境内有三个朝鲜族村，至今保留着该民族的风俗习惯，尤其在饮食方面代表了典型的朝鲜族风味，有许多市内及周边地区的游客不远百里慕名而来。
龙湖的水域资源、湿地植被景观资源、历史文物资源、民族风情资源、公路铁路交通资源、映衬闾山山脉、一条条巨龙越野穿过、地处北站经济带可谓中国北方甲天下！人文景观及旅游资源极具商业开发价值。
1.2.2矿产资源
XX南部和西南部有丰富的地下海水资源，经探明储量达15.9亿m3， Mgcl2、Nacl、Br矿化度工业指标极具开采价值，可连续开采数百年。
305国道北部地下水资源丰富，各项微量元素指标接近饮用矿泉水标准。
1.2.3水资源
境内有西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河等中小河流，自北向南流经全乡，归辽河入渤海；拥有8,065亩的XX水库，水面辽阔，平均水深2米，生态保持良好。地面有三万多亩坑塘，水质肥沃，饵料充足，是繁殖鱼、虾、贝类、蟹的天然淡水养殖场。
1.2.4土地资源
XX共有土地面积98平方公里。其中耕地为71,440亩，盐田4,382亩，苇田18,107亩，草地264亩，滩涂2,230亩。
1.2.5交通资源
龙地处XX、锦州两市交界，素有XX的北大门之称，是连接辽西五市，通往关内的交通要道；沈山、沟海线铁路；秦沈、沟营大高速铁路绕境通过；３０５国道、京沈高速公路穿越境内。
1.3项目提出的背景
改革开放以来，我国的农业得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上7％的耕地养活24％的人口。但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比重在逐年递减。
党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级；促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。”
1.3.1整合资源开发生态旅游产业
时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的记录着XX日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。
近年来生态旅游度假村，这一商业模式取得了长足的发展。这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式，给人们带来了全新的生活品味。
厚天载物，适者生存。随着一条条巨龙穿境而过，随着春华秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河流环抱的“一潭春水”，湖中观鱼跃、草底现牛羊的盎然生机；明珠岛、海云寺几百年沧桑的传奇故事为发展生态度假旅游提供了得天独厚的条件。该项目为XX北站经济带注入了新的生机和活力，那些几乎被遗忘的北部三角洲从而成为新的财富增长点。
XX正在由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。
1.3.2发展目标
    XX市生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目标包括定性和定量两个指标。
    1、定性战略目标：
    把XX市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。旅游收入占GDP10%以上，旅游业成为市域国民经济的支柱产业。
2、定量战略目标
 表1-1XX市旅游发展定量战略目标
分阶段定量战略目标
占GDP
产业地位
2008年
9--10％
先导产业
2010年
10-11％
支拄产业
2015年
12-14％
支拄产业
2020年
15％以上
支拄产业

定量战略目标实现的特征包括：旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速度达到25%；2010—2015年间旅游收入平均增长速度达到20%；2015—2020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为XX市产业结构战略框架的重要支柱产业之一。
    3、各规划期旅游接待人数和收入指标
根据对XX市旅游业“十五”、“十一五”期间旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市场匹配程度作适当调整，预计XX市旅游业各规划期旅游接待人数和旅游收入指标见下表

表1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入 单位：万人次； ￥亿元
年 份
旅游接待（万人次）
GDP平均增长
旅游总收入
平均增长
国内
海外
总数
国内
海外（万美元）
总收入
2008年
980
8.21
988.2

76
3828
78.7
基期
2009年
1451
11.2
1462.2
48.7％
113.5
5401
117
48.7%
2010年
1710
12.0
1722
50％
116
5229
119.7
50%
2015年
3420
24.0
3444
100％
232
10458
127
100%
2020年
5985
42
6027
75％
406
18301
407.8
75％

1.3.3区域旅游发展背景
龙湖生态旅游度假村具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。
项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近XX北站的区位优势。
XX市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据XX市委、市政府《XX市旅游“十一五”发展规划》，进一步发挥旅游产业拉动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外开放，将XX打造为“世界湿地休闲之都”。
项目地处京沈高速公路、铁路与305国道、沟海铁路交汇处。境内的西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河自北向南流归辽河入渤海，龙湖地处四条河流下游。1.8万亩苇田同羊圈子苇场毗连，岸边坑塘星罗棋布，8,065亩湖面平均水深2m，是生态衍生鱼虾蟹的天然场所。260亩草地是发展生态畜禽的天然放牧场。浑、太、辽河给与龙湖的生态补水为岸边的生态农业提供了用之不尽的生态水源。芳草、芦苇、农田、碧水、蓝天融为一体故有北三角洲小江南之美誉。龙湖、明珠岛、海云寺、龙王庙同生态观光融为一体，协调自然，是北三角洲水乡风情园的主题特色。形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我国北方旅游业的顶级靓点。
在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，龙湖度假村必然向一定的主题化发展。综观中外旅游特色景点已经成为集自然生态观光、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一体的风景如画的旅游基地。每个旅游俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题。这类旅游产品具有很大的市场需求、发展空间和开发潜力。
龙湖旅游度假村充分利用水利工程、荒地、滩涂等低产业密度用地，开发建设生态旅游度假村及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。
1.3.4区域社会经济背景
2009年，XX市生产总值实现685亿元，是2004年的1.8倍，2008年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入增长24.4%，达到43.4亿元，是2004年的2.3倍；全社会固定资产投资增长47.9%，达到543亿元，是2004年的3.6倍。万元生产总值综合能耗比“十五”期末下降21.7%，主要污染物排放实现控制目标。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长27.5%，高于全市19个百分点。
　　过去的五年，是多元产业快速形成、经济结构向全面优化加快迈进的五年。累计建设投资千万元以上项目837个，竣工投产487个，非油气采掘业增加值占全市比重由49.6%提高到70.8%，国家资源型城市转型试点工作取得重大进展。　　
XX2009年新招商引进投资超千万大型企业 17家，总投资近3亿元，开工建设8家、建成投产9家，项目储备13个。XX生产总值实现8.259亿元，同比增长83.6%；其中农业实现1.1661亿元，同比增长36.8%；工业实现4.783亿元，同比增长105.7%；三产业实现0.9674亿元，同比增长28.3%；财政一般预算收入实现776.5万元。
1.3.5打造龙湖度假村的主体功能
龙生态旅游度假村借助XX北站经济带，依托龙湖及湿地景观、依托明珠岛海云寺的古文物、依托生态农业充分利用生态水资源、依托XX北站开发新区与XX湿地旅游环线，以生态旅游度假为起点、以水上游艇、捕鱼垂钓、温泉洗浴为卖点，以海云寺古文物为靓点，以生态农业为支撑；形成以观光生态农业为主打，水上景区旅游、温泉洗浴、商务度假、农家食宿为主线，打造湿地特色异域风情度假品牌。可提供水上娱乐、景区拍摄、商务会谈、休闲娱乐、亲友聚会、游艇驾驶培训和水上旅游等服务功能。
1.4编制依据
1.4.1相关法律法规
《中华人民共和国城市规划法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国水法》
《中华人民共和国水污染防治法》
《中华人民共和国土地管理法》
《风景名胜区管理暂行条例》
《中华人民共和国自然保护区条例》
《中华人民共和国植物保护条例》
1.4.2有关标准、规范
《中华人民共国旅游规划通则》（GB/T18971-2003）
《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775－2003）
《旅游资源分类、调查与评定》（GB/18972－2003）
《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）
1.4.3相关规划、计划
《东北地区振兴规划》
《辽宁沿海经济带开发建设规划》
《XX市土地利用总体规划》
《XX市旅游总体规划》
《XX市“十一五”发展规划》
《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划》
《XX市“十一五”旅游发展规划》
《XX市环境保护“十一五”发展规划》
1.4.4其他相关材料
《建设项目经济评价方法与参数》第二、三版；
XX政府提供的有关资料和数据；
新建项目的有关法律法规及政府文件；
实地踏勘与访谈资料
网络及其它公共渠道资料
1.5编制原则
1.5.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。
1.5.2合理利用资源，规划建设经济合理。
1.5.3优化设计、合理布置、节约用地 、节省投资。
1.5.4优化流程、节省人、财、物。
1.5.5合理配备公用设施，满足项目建设要求。
1.6研究结论
借助XX北站经济带开发；依托北三角湿地景观；充分利用龙湖、明珠岛、海云寺的自然景观和古文物资源；开发利用地下温泉资源；开发生态种植业养殖业，依托滨海开发新区形成的旅游环线，充分利用XX水库及周边19.11km2的自然生态保护区。开发6个各具特色的生态观光项目；以最核心的资源，6位一体，整合打造龙湖自然生态观光风景区。
该项目整合当地资源，促进了生态农业的的良性循环，顺应人们对生态食品和生态环境的需求，顺应老知青对乡土故里的恋情。利用自然生态农业资源、利用地热温泉资源、利用大辽河生态水资源，开发生态观光旅游项目。
本项目以推进新农村建设为指导，以开发特色的多功能生态产业体系、开发建设生态观光旅游产业基地，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。
通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。

第二章 市场需求及预测
2.1市场现状
2.1.1龙湖自然保护区开发现状
龙湖自然保护区区域面积19.11km2，芦苇、滩涂、草地、坑塘、水库比邻错落形成了天然的湿地景观。龙湖亦称XX水库，是辽宁省较大的平原水库之一，位于西沙河右畔，距XX北站1km、305国道4.5km，库区围堤高7m、坝顶宽4m，围堤长11.3km，水域面积8065亩。平均水深2m，库容量1200万m3。湖中有一小岛域名明珠岛面积1.3万㎡，岛上树木茂盛、鸟语花香，林荫深处海云寺映衬其中。
海云寺（龙王庙）始建于清朝乾隆年间，至今已有400多年的历史，当年由清朝翰林院院士张纯良主持建造，四面环水与渤海相连、向北与医巫闾山同为一脉灵气冲天，被民间视为少有的风水宝地，海云寺院的大佛像身高10m、金光四射，寺内香火缭绕，常年香客络绎不绝。
关于海云寺的传说甚多，较为传奇的有龙泉、海眼、庙随水涨等。
龙泉：在海云寺的东南角，有一眼一米见方的泉水井，井中的泉水旱天水不落、涝雨天水不涨是寺内唯一的饮水井，每年四月初八庙会、善男信女香客云集，无论用水多少井水从不见少，传说在阴天初一、十五的晚上偶尔会看见从天上到泉水井有一道白光亮如闪电，像是龙王吸水、气势磅礴，以后人们便称之为“龙泉”。
海眼：在寺的西侧有一条不干沟，沟中有一条深坑叫“无底坑，相传民国7年时逢大旱，河水都干了但无底坑不干，人们来掏水捞鱼，可无论多少人掏水也不见少，据说无底坑通龙宫、叫海眼。
庙随水涨：据当地老人讲：民国17年发大水，海云寺邻村九间房洪水已经上炕了，当时屯里的水位比龙王庙高出一米左右，人们担心龙王庙被大水淹了，大水过后只见庙四周的树上挂满了淤柴，可是让人吃惊的是庙里却滴水未进，真可谓神奇！从此人们开始相信庙随水涨的传说……。
龙湖自然生态保护区特殊的地质构造、集湿地植被、鸟类栖息地、滩涂、荒草地、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽、水库和古文物，构成了别具特色的北国滨海河川湿地自然景观。濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近XX北站的区位优势。为开发旅游业提供了得天独厚的条件。
2.1.2生态农业市场现状
目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市场供应多为污染超标的食品，在市场很难买到无污染的生态绿色食品，货真价实的生态食品那还是40年前的回忆，难怪过来人说：“现在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去的东西再也吃不到了！通过本项目的示范建设，就是要返回生态的人居环境、生态的饮食环境。
根据城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对生态绿色食品的需求和价位是：全部食用价位可高2倍；公务员和白领阶层的需求是：全部食用价位可高1.5倍；一般市民的需求是：部分食用价位可高1.3倍。过路旅游者：体验庄家院生活、观光生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可高2倍。
通过食用生态食品，可平衡人体需求的各类维生素，无污染的生态食品可以杜绝引发各类疾病，食用无激素的肉食品可以杜绝引发少儿早熟和软骨病，并且生态食品味道纯正、甜美自然。
2.1.3生态温泉市场现状
我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只
有几十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。第一代（洗浴）——第二代（疗养）——第三代（戏水）——第四代（多元化）。
近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，功能由单纯的医疗、疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。
虽然各游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，生态农业观光旅游作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查结果显示：
露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以生态文化和休闲娱乐为特色的第四代产品更具发展潜力。
2.1.4市场定位
XX市生态型旅游产业发展战略，建立在大体量的滨海湿地生态环境和多样化的生态旅游资源基础之上，目前红海滩风景区、鼎翔生态风情小镇、鸭舌岛湿地公园已初具规模。为规划和设计生态旅游产品提供了得天独厚的环境资源。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场，海外市场为重要市场。具体为:
2.1.3.1国内主导市场
    一级市场: 东北工业城市。
    本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城XX、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。
一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体，工矿企业疗养旅游群体，企业会议旅游群体，城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。
    二级市场: 京津沪文化大都市。
    本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济圈以上海为核心，其城市化水平整体较高，正处在向工业化中后期发展的阶段，未来10年内有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。
    二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校XX学生旅游消费群体，都市居民节假日和周末休闲度假消费群体，中央部委和全国性行业组织的会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及商务代表旅游消费群体等。
三级市场: 东南沿海经济发达城市。
本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角洲经济圈和福建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、莆田在内的海湾经济带，并初步形成了经济特区、沿海开放城市、经济技术开发区、台商投资区、保税区、高科技园区等全方位对外开放型经济发展格局。
三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而XX市北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强烈的反差吸引力。该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。
2.1.3.2海外重要市场
    一级市场: 日韩地缘生态敏感国家。
    日本是世界经济强国，也是中国传统的第一大旅游客源大国。韩国是世界上经济发展速度最快的国家之一，近年来迅速崛起为中国第二大旅游客源大国。2001年，两国分别名列中国旅游客源大国前两位；2002年继续保持了20%以上的客源增长率。XX市距日韩市场较近，并具有对该市场具有强烈吸引力的湿地生态旅游资源，加之近年来XX市与日韩文化、经济与旅游交流活动不断增加，因而该市场具备开发成本市一级海外市场的条件。该市场可细分为：湿地生态观光旅游消费群体，生态系统观摩与考察旅游消费群体，商务旅游消费群体和民间文化交流旅游消费群体等。
    二级市场: 港澳台血缘生态敏感地区。
港澳台是中国大陆入境旅游具有血缘关系的重要客源市场，港澳台地处中国南部，在自然景观和气候等方面与具有北国湿地特征的XX市存在巨大差异。血缘相通，景观相异，有利于XX市以独特生态旅游产品吸引该市场的湿地避暑休闲度假消费群体，湿地生态观光消费群体，湿地观鸟专项旅游消费群体，商务考察与经贸会展旅游消费群体等。
三级市场: 欧美经济发达生态敏感国家。
欧美经济发达国家是中国长期稳定的海外客源市场。经济发达国家的旅游者具有较高的消费能力和丰富的旅游经验，倾向于探索新的旅游目的地，追求自然生态环境良好的旅游经历。其主要细分市场为生态系统科学考察消费群体，湿地生态观光消费群体，湿地及生态保护协会专业会议消费群体，成熟旅游者的湿地探奇消费群体等。
2.1.3.3生态景区农业观光旅游
生态农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90％的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80％的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春冬寒冷季节所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是生态农业观光旅游旺季。第二代温泉旅游产品的消费者近60％是月收入3000元以上的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。
2.1.3.4游客行为
露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行为的主要因素；生态农业观光度假、温泉旅游度假是游客喜好的旅游产品。
观光度假是游客出游的主要目的，其中以观光为主，度假为辅。大约30％的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉和生态景区农业观光综合旅游地兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70％的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。
2.1.3.5生命周期
以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大多已经进入消亡期。以露天温泉为特色的第三代温泉旅游产品目前处于巩固期，要维持较长的生命周期，必须在强化温泉旅游文化特色的同时，不断更新项目。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。
体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光生态农业、观光生态放牧围猎野兔又是度假旅游的一大特色。
2.2市场分析
2.2.1生态旅游产品
以龙湖自然保护区旅游；以古文物、生态湿地观光；以天然地热温泉为支撑，以本市及周边城市消费群体、以电视、广播广告为媒介。
向游人展示：用生态水源、生态有机农肥、用人工伴机械播种和中耕除草、用低毒无公害农药和激光杀虫；生长的生态有机水稻、玉米杂粮、水果、蔬菜。
展示：用生态饲料和水喂养、生态环境放养的鸡、鸭、猪和野兔；用生态水草和自然环境生长的鱼、虾、蟹。
展示：地热温泉资源给与的健康与快乐。
展示：龙湖保护区的生态湿地候鸟种群、广袤的湖面、明珠岛上古老而传奇的历史文物、与渤海相连的芦苇荡、茂密的树林草地构成了别具特色的北方湿地景观。
展示：捕捞垂钓、采摘、捡蛋、现场宰割加工畜禽肉食产品的乐趣；老知青回访的乐趣；农家院现采、现捡、现钓、现宰现做的乐趣。
作为XX北站经济带的集散地，建设特色驿馆、温泉浴场、农家大院、知青大院供游人休憨和观光。
2.2.2我市旅游发展趋势
XX紧邻辽宁中部城市群，以京沈、沈大、滨海、盘海营高速公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的区域交通网络发达。同时XX滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海休闲度假、观光。从近几年数据统计来看，XX旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主。
2009年，“十一”黄金周期间全市接待海内外游客217万人次，同比增长61%；旅游总收入9.3亿元，同比增长72%；市内相关酒店饭店入住率100%，各项旅游指标再创新高。
牢牢抓住辽宁“五点一线”建设的有利契机，利用XX与东北内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；面向辽宁腹地提供旅游服务。发展壮大景区生态旅游业，从而拉动相关产业和地方经济快速发展。
2.2.3区域旅游市场
近年来XX旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的引力增强。2009年XX市接待旅游人数1,462.2万人次，入境游客突破11.2万人次。
XX市2007~2009年旅游统计主要指标对比攀升见下表

表2-1
摘要 年份
2007
2008
2009
国内旅游人数
760万人次
979.5万人次
1451万人次
国内旅游收入
51亿元
76亿元
113.5亿元
入境旅游者
5.3万人次
8.21万人次
11.2万人次
旅游外汇收入
2324美元
3828万美元
5401万美元
旅游总收入
52.7亿元
78.7亿元
117亿元

在2009年“十一”黄金周旅游主要有以下特点：
旅游接待人数和旅游综合收入，实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客217万人次，旅游收入9.3亿元，分别比去年同期增长61%和72%。
2009年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加。住宿、餐饮、交通客运兴旺，市区主要宾馆入住率达100%以上，相关旅游餐饮、旅游客运也有明显的同比增长。
2.3游客调查分析
根据《XX市旅游发展总体规划》及相关市场调查资料，得到XX旅游的游客的消费行为具有以下特征。
2.3.1旅游客源增长特征分析
XX市2009年接待旅游者1462.2万人次，旅游总收入完成117亿元人民币，分别比2008年增长48％和48.7%；相当于全市GDP的17.08％。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。
2.3.2客源市场地域结构特征分析
XX市2007～2009`年接待旅游者3,215.21万人次，其中入境旅游者占7.69%，XX市的居民占12%，省内各市占32%，京津地区的占38%，其他地方的旅游者占10.31%。这一旅游者构成比例说明，京津地区和省内游客是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来XX市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。
2.3.3XX客源市场地域构成
旅游动机与消费行为特征分析。据XX市抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，休闲观光度假；探亲访友；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。XX市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、滨海休闲度假旅游、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。
抽样调查显示，目前来XX旅游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施配套不足，项目单一等有关。
2.3.4旅游者的人口学特征分析
1、年龄构成
不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，XX市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76％；45-64岁和15-24岁，分别为19.43%和4.57%；而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。
2、职业构成
不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。XX市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。XX市国内旅游者职业组成见下表
表2-2
序号
职 业
比重%
1
工 人
6.8
2
农 民
12.5
3
军 人
3.2
4
教 师
7.9
5
学 生
2.1
6
公务员
10.5
7
私营业主
20.9
8
公司职员
8.9
9
离退休人员
2.1
10
企事业管理人员
6.8
11
专业技术人员
4.2
12
其 他
14.1

3、收入构成
调查结果表明，XX市旅游者在收入构成上以收入1,000元／月以下和1,000—1,999元／月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49％。XX市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成见下表

表2-3
序号
月收入（元）
比重%
1
＜1000
31.75
2
1000~1999
70.74
3
2000~2999
13.76
4
3000~4999
8.99
5
＞5000
4.76

第三章 项目建设的必要性
XX是最具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价值的项目。
该项目地处XX北站经济带、北三角洲末端和锦州市沟帮子接壤，项目区的苇田毗连羊圈子苇场。区域内水库、岛屿、古寺；芦苇荡、滩涂坑塘、河流、草地湿地植被保护完整、湿地景观优势凸显。毗邻重要能源基地辽河油田，京沈、沈大、盘海营高速公路铁路紧密相接，优越的区位和凸显的地缘优势，使龙湖自然保护区成为极具开发潜力的最佳发展区域。
2007年8月6日国家旅游局副局长张希钦，实地参观、调研了XX县旅游发展情况。还饶有兴致地参观了XXXX水库和高升镇的森林公园，他鼓励当地党委、政府及旅游部门要重视旅游，珍惜资源，避免资源闲置、浪费，做好县域合理开发利用旅游资源，形成旅游产业的长期规划。
论证的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势充分地肯定了项目建设的必要性。
3.1重大区域发展战略的交汇点
地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。
3.2世界罕见的资源环境
随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。XX拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时，XX汇集了五种环境景观资源：一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观，海岸线从大辽河口至大凌河口，全长118公